Vývojáři dodavatelé Minstroy růst cen nemovitostí. Developeři a realitní kanceláře přesouvají krizi na bedra kupců bytů. Ceny nájmů vzrostly

Ceny na realitním trhu se dlouhodobě nemění, přičemž si udržují klesající trend. Dle výsledků roku 2017 můžeme konstatovat, že se vytvořily příznivé podmínky pro nákup nemovitosti spojené také s poklesem hypoteční sazby, která dosahuje 7 % ročně. Existují zvýhodněné programy, státní dotace, slevy od developerů. Vyplatí se tedy kupovat bydlení nebo je lepší odložit obchod na příští rok? Jaké jsou vyhlídky realitního trhu? Je investice do bydlení výhodná a ekonomicky opodstatněná?

Situace na realitním trhu na konci roku 2017

Na konci roku 2017 realitní trh vykazuje klesající trend cen, což umožňuje pořízení bydlení za mírný poplatek. Poptávka obyvatelstva je omezená a nabídka neustále roste. Situace v Moskvě je následující:

Vývojáři neustále pořádají akce, partnerství a cenové slevy pro zákazníky, což je způsobeno tvrdou konkurencí v oboru. Ke konci roku 2017 se ceny nezvýšily, ale výrazně vzrostlo zprovoznění novostaveb.

Mají si obyvatelé hlavního města kupovat byty na hypotéku nebo je lepší počkat do příštího roku? Odborníci se domnívají, že současná situace na realitním trhu je pro pořízení bydlení nejpříznivější. Nejnižší sazba hypotéky je 6,75 %, je dotována developerem. Samozřejmě lze očekávat, že v příštích letech bude uplatňována akční sazba 6 %, ale již nyní je výhodné byty kupovat.
Dnes se sazby hypoték výrazně snížily a banky zavádějí různé programy na nákup objektů. I když se hypotéka v roce 2018 ukáže jako výhodnější, můžete stávající úvěr refinancovat.
Koupit bydlení na hypotéku nebo je lepší našetřit požadovanou částku? To je samozřejmě na každém jednotlivci. Pokud jste našli vhodný byt, který vám za danou cenu zcela vyhovuje, vyplatí se vzít si půjčku. Pokud na trhu ještě nejsou optimální nabídky, můžete dále šetřit. Pravda, hrozí finanční otřesy a ztráta úspor, jako tomu bylo v roce 2014. Pro ty, kteří spoří, je lepší převést více než polovinu úspor do cizí měny a vložit je do Sberbank nebo VTB - v hotovosti v buňce.

Cenovka za bydlení od developera je nižší kvůli nízké poptávce a impozantnímu objemu zprovozněných metrů čtverečních. Kolik peněz potřebujete na koupi nového bydlení?

Obecně platí, že koupě bytu od developera je nejatraktivnější variantou. Nejen, že na vás čekají akce a snížené sazby, ale ceny jsou dostupné. Když si tedy vyberete byt v novém komplexu Liner a zaplatíte 100 % jeho nákladů, získáte designovou úpravu a kuchyň vybavenou moderními spotřebiči.

Měli bychom očekávat, že ceny bydlení v Moskvě klesnou a nákup bytů bude mnohem výhodnější než nyní? Tento trend existuje, ale je problematické vytvářet dlouhodobé prognózy. Odborníci se domnívají, že do roku 2021 ceny dosáhnou následujících ukazatelů:

Ale mluvit o průměrné ceně nestojí za to, protože závisí nejen na perspektivách rozvoje trhu, úrovni nabídky a poptávky, ale také na zvoleném objektu, jeho poloze a dostupnosti infrastruktury.
I když se investiční atraktivita nemovitostí po výsledcích minulých let snížila, stále zůstane. Stále je účelné investovat peníze ve fázi výstavby a poté byty prodat podle zadání. Na trhu stále zůstávají klasičtí investoři, kteří za pár let získávají metry čtvereční k dalšímu prodeji i k pronájmu.
Není třeba čekat na výrazné snížení ceny v roce 2018, i když kupující mohou najít zajímavou nabídku díky působivým slevám od developera. Pravda, akce se většinou nevztahují na celý objem bytů – nelze zaručit, že vám nabídka bude vyhovovat. S výrazným zlevněním není nutné počítat – náklady na bydlení jsou už nyní extrémně nízké a při neustálém zdražování pozemků, stavebních materiálů a staveb prostě developeři nedají dopustit na ještě větší slevy.
Koupit si dnes byt na hypotéku se opravdu vyplatí, zvláště pokud vaše úspory nerostou dostatečně rychle. Pokud se vám podaří spořit alespoň 100-200 tisíc měsíčně, měli byste počkat, abyste si v bance nepůjčili vysokou částku.
vyhlídky na realitním trhu,

Situace na realitním trhu na konci roku 2017 Realitní trh na konci roku 2017 vykazuje klesající trend cen, což umožňuje pořízení bydlení za mírný poplatek. Poptávka obyvatelstva je omezená a nabídka neustále roste. Situace v Moskvě je následující:

• Nemovitosti jsou méně zajímavé pro investory a spekulanty, kteří plánují investovat v krátkodobém horizontu;
• Na rozdíl od trhu v jiných městech je elitní bydlení v hlavním městě velmi žádané – developeři staví budovy prémiové třídy. V Ramenkách se tak brzy objeví přes 140 tisíc m2. Bydlení v business třídě;
• Je vhodné investovat peníze do raných fází výstavby, například v komplexu Garden Quarters je cena metru zpočátku 450 tisíc rublů a ve fázi dokončení se zvyšuje na 600 tisíc;
• Kvalita objektů se oproti poslednímu desetiletí výrazně zlepšila. S růstem konkurence roste i úroveň komfortu - zařízení komfortní třídy jsou vybavena rozvinutou infrastrukturou a neobvyklými řešeními plánování;
• Hranice mezi třídami bydlení se smazávají a komfortní byt je možné pořídit ještě levněji než v ekonomickém segmentu.
• Stejně jako dříve jsou velmi žádané byty malé plochy a odpovídající ceny. Ne každý si může dovolit hned koupit velký a pohodlný byt v Moskvě.

Hypotéka – vyplatí se v roce 2017 brát?

Co je výnosnější: bydlení mimo moskevský okruh nebo v něm?

1. Pokud blízkost centra není důležitá, mimo moskevský okruh si můžete vybrat spoustu zajímavých možností. Například v Nové Moskvě v LCD "Španělské čtvrti" se třípokojové byty prodávají za 6,5 ​​milionu rublů;
2. Pokud hledáte bydlení s rozvinutou infrastrukturou v okolí, byty s jednou ložnicí jsou nejdostupnější možností rozpočtu. Za 5,3 milionu pořídíte ateliér na hřišti Khodynka s obchodním centrem Aquapark, školami a školkami v blízkosti;
3. Sekundární bydlení se prodává za cenu, která přímo závisí na umístění budovy a přání majitele.

Vyhlídky na vývoj realitního trhu: co očekávat?

• Sekundární bydlení - 100-140 tisíc rublů za m2;
• Novostavby ekonomické třídy - 100 tisíc;
• Komfortní segmentové bydlení - 120-140 tisíc;
• Business třída – necelých 200 tis.

V Rusku se plánuje přechod na nový režim pořizování bytů ve výstavbě - místo sdílené výstavby přijde projektové financování. RBC-Nedvizhimost vysvětluje, jak se nové schéma liší od prodeje DDU

Ruský prezident Vladimir Putin do 15. prosince letošního roku opatření k postupnému nahrazení výstavby akcií bankovními úvěry a dalšími zdroji financování. Přechod na projektové financování developerů bydlení, které by mělo minimalizovat riziko občanů, bude trvat tři roky.

To znamená, že v budoucnu nebudou moci developeři získávat prostředky od vlastníků akcií na financování výstavby. Podobná praxe omezené účasti fyzických osob na bytové výstavbě funguje v mnoha zahraničích a zahrnuje financování výstavby na úkor bank.

Hlavním účelem inovací je vyřešit problém podvedených vlastníků akcií. „Občané nebudou riskovat vlastní prostředky, ale pořídí si již postavené bydlení, které lze ihned zapsat do vlastnictví. Zároveň je však nutné zajistit, aby cena za metr čtvereční nebyla přemrštěná a banky byly připraveny poskytovat půjčky za mírné úrokové sazby, “takto říká Michail Men, šéf ruského ministerstva stavebnictví, vysvětlil potřebu změn v komentáři k RBC Real Estate.

Redaktoři RBC-Real Estate přišli na to, jaká rizika pro kupce nových budov nový systém financování odstraní a jak to ovlivní trh s bydlením v Rusku.

Alternativa ke sdílené výstavbě

V současné době je asi 80 % nových budov v Rusku realizováno prostřednictvím uzavření dohod o sdílené výstavbě (DDU). Toto schéma předpokládá, že bytová výstavba se provádí na úkor vlastníků akcií - fyzických osob, které ve skutečnosti sdílejí všechna rizika s developerem.

Dnes existují tři zdroje financování jakéhokoli stavebního projektu: fondy vlastníků akcií, bankovní (projektové) financování a vlastní prostředky developerů. „Vlastní prostředky developera se pohybují od 20 % do 40 % celkových kapitálových investic potřebných k výstavbě [samostatného rezidenčního komplexu], prostředky vlastníků akcií jsou zhruba 50 %. Zbytek jsou vypůjčené prostředky od úvěrových institucí (projektové financování, ne více než 50 %),“ říká Marina Lyubelskaya, zástupkyně generálního ředitele Krost Concern. Ale v praxi si developer nevybere více než 30 % přiděleného úvěrového limitu pro projekt a prodej budoucích měřičů v rámci DDU začíná od okamžiku zahájení výstavby, dodává Vladimir Sergunin, partner mezinárodní poradenské společnosti Colliers International.

Projektové financování, které se plánuje plně převést do tří let, předpokládá, že stavbu bude ve větší míře financovat banka. Konkrétní schémata a podmínky pro interakci mezi bankami, developery a kupci nových budov přitom ještě nebyly oznámeny. Na rozvinutých trzích s nemovitostmi (viz rámeček níže) v rámci tohoto schématu banka investuje do realizace rezidenčních projektů, které fungují jako zajištění dluhových závazků, a vrácení finančních prostředků úvěrové instituci neprobíhá na úkor developerské společnosti. aktiv, ale na úkor peněžních toků generovaných novým projektem. Jinými slovy, stavba domu se provádí z peněz banky. Projektové financování přitom neznamená půjčování: sazby za projektové financování mohou být mnohem nižší než za běžné úvěry pro stavebníky.

„Nové schéma odstraní riziko, že občané přijdou o své investice do bydlení ve výstavbě a v důsledku toho nezískají byt. Pro developery se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu (místo početných jednotlivců to bude jedna či dvě banky a omezený počet profesionálních investorů). Kromě toho budou odstraněna rizika nesouladu mezi objemy přitahovaného financování a fázemi výstavby - financování bude probíhat v rámci schváleného objemu podle potřeby, “uvedl Michail Men.

Schéma bankovního financování bytové výstavby také snižuje rizika pro stát – minimalizuje „pravděpodobnost potřeby rozpočtové podpory průmyslu,“ dodal ministr. To znamená, že domy v případě nesplácení ze strany stavebníků budou dokončeny nikoli na náklady státního rozpočtu, ale za peníze bank, které projekt financovaly, nebo pojišťoven.

Jak přejdou na nový systém?

Prvním krokem k přechodu od sdílené výstavby k projektovému financování byl vznik Fondu na ochranu práv akcionářů při ministerstvu výstavby. Druhou etapou bude nabytí účinnosti 1. července 2018 norem 218-FZ, z nichž vyplývají změny legislativy o sdílené výstavbě. I v této fázi se počítá s vytvořením jednotného systému kontroly sdílené výstavby v regionech.

V dalším kroku se obecně posoudí, jak budou banky financovat bytovou výstavbu. „Pokud se v této oblasti opodstatní, umožní to v budoucnu s přihlédnutím ke kompetentnímu posouzení rizik a snížení nákladů na úvěrové zdroje postupně nahradit akciovou výstavbu projektovým financováním s přihlédnutím k zachování dostupnosti bydlení,“ řekl Michail Men RBC-Nedvizhimost.

Šéf ministerstva výstavby poznamenal, že investice soukromých osob do bytové výstavby dosahují zhruba 3,5 bilionu rublů. v současné době. „Nejprve musíme dostat odpověď od bankovního sektoru: jak dlouho a za jakou cenu peněz budou banky schopny nahradit těchto 3,5 bilionu rublů. Je bankovní systém schopen takového objemu financování? A pokud ano, na jaké období? Než přejdeme k civilizovanějšímu postoji, kdy bytovou výstavbu nefinancují občané, ale banky, je třeba kalkulovat,“ komentoval šéf resortu výstavby.

Výstavba akcií v Rusku

Dnes je asi 80 % bytů stavěných v Rusku financováno na úkor účastníků sdílené výstavby - podle 214-FZ. Ke třetímu čtvrtletí roku 2017 bylo v celé zemi registrováno asi 1,1 milionu aktivních předškolních zařízení. Podle Bank of Russia činí dluh občanů na hypotéce přijaté na zajištění DDU asi 1 bilion rublů a s přihlédnutím k první splátce se tato částka zvyšuje na 1,5 bilionu rublů.

Dalších 20 % tvoří především prodej bytů v hotových domech na základě předběžných kupních smluv, nechybí ani vydávání bytových listů (velmi vzácné) nebo schéma bytových družstev, kterým se ještě nepodařilo zcela opustit trh.

Obavy vývojářů

Obecně platí, že developeři a realitní kanceláře dotazovaní redaktory RBC-Nedvizhimost souhlasí s postojem úřadů, že projektové financování odstraní veškerá rizika pro kupující a stát, pokud jde o vznik nových podvedených držitelů akcií. Zároveň se někteří hráči na trhu s nemovitostmi domnívají, že přechod na nový systém zvýší náklady na bydlení, a to i kvůli drahým úvěrům pro developery.

Prezident společnosti Osnova Group of Companies a bývalý šéf Morton Alexander Ruchev nevidí žádné zvláštní potíže a překážky pro přechod na projektové financování. Podle něj dnes trh již podle tohoto schématu funguje, a to celkem úspěšně – bez růstu stavebních nákladů a růstu cen. „Například realizujeme projekt v moskevské oblasti se zapojením projektového financování z Ruské spořitelny. Ano, zároveň přitahujeme peníze od vlastníků akcií, ale nemají žádný vliv na financování stavby a nejsme na nich závislí, “říká Ruchiev. Podle jeho názoru malé firmy, které nemají rezervu stability, přijdou o možnost získávat peníze od bank a případně opustit trh.

Teoreticky může být kapitálové financování nahrazeno projektovým financováním, domnívá se Marina Lyubelskaya, ale poznamenává podmínku: efektivní míra takového financování projektu by se měla rovnat míře inflace plus spravedlivé odměně. Pokud je tedy inflace 4 % ročně, pak by spolu s odměnou za riziko neměla být konečná sazba vyšší než 8 %. „Tato sazba umožní při zachování současné úrovně cen na trhu pro koncové spotřebitele nahradit významnou část projektů lákáním prostředků od vlastníků akcií projektovým financováním bez ztráty developerské marže,“ vysvětluje.

Aby se zabránilo růstu cen, je podle Natalie Shataliny nutné spustit program státní podpory projektového financování, v jehož rámci budou moci developeři získávat úvěry za přijatelnější sazby. Hlavními důvody možného růstu cen bydlení Natalya Shatalina nazývá nedostatek příležitosti ke koupi objektů ve výstavbě za přijatelnější ceny - například v počáteční fázi výstavby si můžete koupit byt o 25-30% levnější než v hotovém domě. Pokud vezmeme v úvahu pouze hotové domy, pak lze předpokládat růst cen až o 10 % na základě stávajících sazeb úvěrů pro developery, předpovídá.

Podle Romana Rodionceva, manažera pro klíčové partnerské vztahy Est-a-Tet, se přitom razantní růst cen rozhodně nečeká ani v případě odmítnutí sdílené výstavby, ani z jiného důvodu. Odborník to vysvětluje tím, že na kapitálový trh se každé čtvrtletí dostává velké množství nové nabídky za nízké ceny, což brzdí celkovou úroveň cen nabídky v novostavbách. „I když vzniknou nové projekty s projektovým financováním, vrstva bytů prodávaných na základě smluv o sdílené výstavbě na trhu zůstane. Na realizaci jen oněch 3,4 milionu metrů čtverečních. m bydlení, které jsou nyní nabízeny v nových budovách, při současném tempu prodeje to bude trvat nejméně čtyři roky, “uzavře Rodiontsev.

Do budoucna jistě zůstane individuální přístup ke stanovení úrokové sazby, protože všechny projekty mají různou atraktivitu a různou míru rizik, předpověděl tiskový servis Ministerstva výstavby. Pro profesionálního developera bude výhodné pracovat na modelu projektového financování, protože se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu jak procesně, tak z hlediska garantovaného přísunu prostředků na stavbu od investora, uvádí ministerstvo výstavby. .

Jak prodat bydlení ve výstavbě v zahraničí

V západní Evropě se jako hlavní schéma pro získávání prostředků na výstavbu používá projektové financování. Bytová výstavba se provádí z vypůjčených prostředků a peníze kupujících jdou na speciální vázané účty bank, které jsou zveřejněny až po uvedení zařízení do provozu, a teprve poté má developer zisk.

V Německu existují stavební spořitelny - budoucí kupující nemovitosti nejprve investuje do spořitelen a po pár letech může požádat o úvěr na bydlení na pořízení bydlení. Prostředky ze spořicích účtů lze použít výhradně na výstavbu rodinných domů.

Ve Spojeném království se rezidenční nemovitosti prodávají podle následujícího principu: v průběhu stavebního cyklu projektu financuje výstavbu sám developer a může si dovolit vzít na byt zálohu až 5 %, zbytek tvoří vlastní a vypůjčené prostředky developera nebo investora. Plnou úhradu obdrží při uvedení objektu do provozu a ve většině případů jsou předměty předány s dokončením. Náklady na financování projektu pro vývojáře nepřesahují 5-6% a náklady na hypoteční úvěry - 1,5-3%.

V Izraeli je schéma financování vlastního kapitálu rozděleno v průběhu času: akcionář zaplatí 10% nákladů na byt ve fázi vydání stavebního povolení, další část - v době, kdy objekt opustí zem, zbytek - po dokončení veškeré práce. To znamená, že výplata akcionáře je vázána na stavební připravenost zařízení.

Změny v legislativě o sdílené výstavbě, které vstoupí v platnost 1. července 2018, vážně zpřísňují požadavky na developery. Předpokládá se, že tento přístup zabrání vzniku nových podvedených vlastníků akcií a výrazně sníží počet „dlouhodobých staveb“. Sami vývojáři se však domnívají, že důsledky změn budou negativní – zvýší se náklady na výstavbu, nastanou potíže s provozní činností, což zasáhne i stabilní hráče.

Novely legislativy výrazně mění pravidla hry při výstavbě bytových domů. Stavební projekt musí být oddělen do samostatné projektové společnosti. Zároveň musí taková společnost splňovat přísné požadavky – mít minimálně 3 roky praxe na stavebním trhu a uvést do provozu minimálně 10 000 m2. m. Lze získat pouze jedno povolení, které umožní cílenou kontrolu každého projektu.

Tento nový princip „jedno povolení – jeden objekt“ však zkomplikuje činnost velkým developerům, kteří provozují více velkých projektů najednou. Dříve bylo snadné se z této situace dostat - právnická osoba byla registrována od nuly, na kterou bylo vlastnictví webu formalizováno. Požadavky na projekční organizace však tuto možnost vylučují. To může způsobit skutečný kolaps v průmyslu, protože není tolik projekčních organizací, které splňují všechny požadavky.

Developeři s největší pravděpodobností budou muset získat povolení, aby nepostavili 2-3 domy (jak je tomu nyní), ale co nejvíce z nich. Problém je však v tom, že předvídat očekávaný výkon stavby bude v tomto případě velmi obtížné. Jediným východiskem bude dodatečná koordinace povolení, což může vzhledem k načasování a byrokracii značně zpomalit výstavbu zařízení. V důsledku toho se mohou stejné dlouhodobé stavební projekty objevit i u stabilních velkých hráčů, kteří si s povoleními pro své velké projekty prostě neporadí.

Ostře kritizované vývojáře a přísnější požadavky na finanční výkonnost. Na účtu projektové společnosti musí být při čtvrtletním podávání přiznání minimálně 10 % prostředků z nákladů stavby. Zvýšily se také požadavky na velikost vlastních prostředků developera – musí být rovněž minimálně 10 % projektových nákladů stavby. Potřeba akumulovat 10% všech investic na účtu, stejně jako přidělení významných finančních prostředků do základního kapitálu, povede ke zvýšení nákladů na výstavbu.

Stojí za to pamatovat na nutnost srážek do kompenzačního fondu. V budoucnu se všechny tyto dodatečné náklady pravděpodobně přenesou na kupující. V zásadě lze v příštích letech očekávat jak snižování stavebních objemů, tak i zdražování bytů v novostavbách. Pravda, zpočátku to nebude velký problém - trh je v současné době přesycený a ve stejné Nové Moskvě jsou prakticky prázdné domy, byty, ve kterých se prodávají za minimální ceny.

Bude posílena kontrola nad finančními aktivitami developerů. Společnost bude muset mít otevřený jeden účet ve specializované bance (seznam bank zveřejní centrální banka). Možnosti developera pro zneužití finančních prostředků se omezí na minimum – firmy nebudou moci uzavírat transakce, které nesouvisí s výstavbou. Banky budou přísně kontrolovat veškeré operace developerů, což může vést k problémům při provádění provozních činností.

Můžeme zaznamenat i pozitivní stránky očekávaných změn. Stavební sektor bude očištěn od nespolehlivých hráčů a zvýšená kontrola finančních aktivit sníží počet podvodů na trhu s bydlením. Negativní efekt se ale přesto může stát hmatatelnějším – požadavky mohou vést k problémům s dříve stabilními hráči, což naopak povede k nárůstu počtu problematických objektů. Možným východiskem bude přeorientování průmyslu na projektové financování, které zvýší roli úvěrových institucí ve sdílené výstavbě.

Rekordní počet rezidenčních komplexů se připravuje na vstup na moskevský trh nových budov v první polovině roku 2018

Foto: ITAR-TASS / Interpress / Taťána Timirchanová

Developeři se snaží dát do prodeje co nejvíce rezidenčních komplexů, než vstoupí v platnost nové požadavky na bytové developery, uvedli developeři a realitní kanceláře v rozhovoru s redaktory RBC-Nedvizhimost. Podle jejich prognóz vstoupí největší objem nových budov v letošním roce na moskevský trh před 1. červencem.

Celkový objem projektů, které půjdou do prodeje v roce 2018, bude přibližně 1,5krát větší než v minulosti, předpovídá Pavel Bryzgalov, ředitel strategického rozvoje FGC Leader. Pokud se budeme spoléhat na zkušenosti z minulých let, pak bude s největší pravděpodobností vrchol uvádění nových předmětů na trh v březnu až dubnu, říká Natalya Shatalina, generální ředitelka Miel-Novostroyki. Obecně by podle jejího hodnocení mělo dojít ke zvýšení objemu nabídky na konci roku ve všech segmentech.

„Až 75 % ročního objemu (asi 1,5 milionu metrů čtverečních v Moskvě) může vstoupit na trh v prvních šesti měsících tohoto roku. V souladu s tím bude zbývající podíl uvolněn na trh ve druhé polovině roku,“ říká marketingová ředitelka Urban Group Tatyana Kalyuzhnova.

Dříve, odborníci "Metrium Group" "RBC-Nedvizhimost", že Moskva vývojáři nyní vyvíjejí asi 140 nových projektů. „V první polovině roku 2018 se očekává, že se do prodeje dostane minimálně asi 30 objektů a vzhledem k možnému urychlení spuštění nových rezidenčních komplexů může jejich počet dosáhnout 40–50,“ uvedla Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium. Group, člen sítě partnerů CBRE . Pro srovnání: v roce 2017 se na kapitálovém trhu novostaveb začalo prodávat 80 nových komplexů, v roce 2016 jejich počet dosáhl 71 a v roce 2015 - 66.

Ve druhé polovině roku 2018 jistě dojde k výraznému poklesu developerské aktivity kvůli radikálním změnám pravidel hry na trhu nových staveb, věří Litinetskaya. „Ne všichni developeři se budou moci kvůli zvýšeným nákladům přizpůsobit novým obchodním podmínkám. Začátek některých projektů bude muset být odložen na pozdější datum, “předpovídá.

Co motivuje vývojáře

Developeři, pokud to fáze projektu dovolí, snažte se nepromeškat příležitost podstoupit zkoušku a získat stavební povolení do 1. července 2018, podotýká Pavel Bryzgalov. Mnoho developerů chce přilákat největší množství finančních prostředků od vlastníků akcií v rámci dohod DDU, než přejdou na nový systém financování výstavby, dodává Yury Ilyin, generální ředitel LSR Group. „Pro vývojáře jsou stará pravidla hry jasnější. Nové dodatky 214-FZ, které vstoupí v platnost 1. července, navíc změní finanční model projektu,“ vysvětluje Pavel Bryzgalov.

Taťána Kaljužnova zároveň zatím nevidí trend k urychlenému stahování nových projektů, protože dnes jsou developeři s rostoucí nabídkou na trhu v situaci blízké přezásobení opatrní. Zároveň nevylučuje, že nové požadavky, které vstoupí v platnost 1. července, mohou ovlivnit rychlost uvádění trupů do prodeje.

Jak se změní požadavky na vývojáře?

Od 1. července 2018 vstupují v platnost nové požadavky na developery bydlení v Rusku. Téměř všechny se týkají finanční stránky podnikání. Developer minimálně 10 % prostředků z nákladů na výstavbu bytového komplexu do doby schválení prohlášení projektu. Výše vlastních finančních prostředků přidělených na výstavbu by navíc neměla být nižší než 10 % investice. Administrativní náklady nesmí přesáhnout 10 % projektových nákladů stavby a celková výše záloh nesmí přesáhnout 30 %. Nestavební závazky developera jsou omezeny na 1 % z celkové investice.

Developer ztrácí právo na získání jakýchkoli jiných úvěrů, než je cílový úvěr na projekt. Veškeré financování výstavby by mělo jít přes jediný běžný účet, který lze otevřít pouze v bance pověřené úřady. Developer navíc nemůže vydávat akcie a dluhopisy, zajišťovat svým majetkem závazky třetích osob ani vytvářet komerční a nekomerční organizace.

Omezily také možnost získat finanční prostředky současně na několik stavebních povolení. Jednoduše řečeno, zavádí se princip „jeden developer – jedno stavební povolení“. Proto u velkých projektů zahrnujících několik fází výstavby bude muset být před zahájením realizace schválena povolení a projektová dokumentace, což bude znamenat zvýšení nákladů.

„Tyto novinky v konečném důsledku vyvolají citelný nárůst nákladů na výstavbu, což v budoucnu povede buď k vyšším cenám, nebo nižší ziskovosti developerského byznysu. Vzhledem k současné situaci na trhu, kde je převis nabídky, budou někteří developeři nuceni omezit své aktivity nebo vážně přehodnotit své parametry,“ domnívá se Maria Litinetskaya.

Jak se změní ceny novostaveb?

Odborníci dotazovaní redakcí letos neočekávají v Moskvě a regionu výrazné novostavby. Podle Pavla Bryzgalova velké uvádění objektů na trh v první polovině roku pravděpodobně nebude mít významný dopad na ceny, protože složení zkoušky a získání stavebního povolení neznamená, že projekt bude uveden do prodeje . Navíc kvůli stažení velkého množství nových projektů v první polovině roku uvidíme v té druhé určitý pokles, dodává.

Maria Litinetskaya zároveň věří, že zvýšení nabídky, zejména její křečovitý charakter, zasadí těžkou ránu slabé pozitivní dynamice cen, která se objevila v určitých segmentech v letech 2016–2018. S největší pravděpodobností se kvůli nárůstu nabídky ceny v první polovině roku sníží, protože se developeři budou snažit zachytit zákazníky od konkurence na úkor atraktivních sazeb, předpovídá expert.

Obecně také Natalya Shatalina očekává v roce 2018 mírný vzestupný trend. „Pokud jde o ty rezidenční komplexy, které ještě vstoupí na trh ve druhé polovině roku, může u nich kvůli zvýšeným nákladům dojít ke zdražení, ale tomu se budou developeři s největší pravděpodobností snažit zabránit. Věřím, že velcí developeři dokážou udržet ceny na atraktivní úrovni a zároveň se nebudou odchylovat od naplňování požadavků 214-FZ,“ shrnuje Maria Litinetskaya.

Domov » Topení » Vývojáři dodavatelé Minstroy růst cen nemovitostí. Developeři a realitní kanceláře přesouvají krizi na bedra kupců bytů. Ceny nájmů vzrostly