1 yıldan itibaren Özsermaye İnşaat Tazminat Fonu. Öz Sermaye İnşaat Tazminat Fonu. Tazminat Fonuna Katkılar

Gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatı alanında 2017 yılında yürürlüğe giren yasal yenilikler hedefleniyor. vatandaşların ve tüzel kişilerin çıkarlarının korunması- eşitlik ilişkilerine katılanlar ve iyi niyetli geliştiriciler.

Yürürlüğe giren değişiklikler endişe verici:

şunu belirtmekte fayda var ortak inşaatta yeni- bu, bir tazminat fonunun oluşturulması, uygulamaların tanıtılması, Rusya Federasyonu genelinde Birleşik'nin oluşumu.

Yukarıdaki yasal değişiklikler yardımcı olacaktır şeffaflık inşaat şirketlerinin faaliyetleri ve ortak inşaatta katılımcılar sağlar haklarının korunması, sorunlu durumlarda.

Devlet tazminat fonunun kurulması

en önemli yaratma amacı Tazminat fonunun devlet organları, vatandaşların yasal haklarının ve mülkiyetinin etkin bir şekilde korunmasıdır - geliştiriciler tarafından çıkarları ihlal edilen ortak inşaat katılımcıları. Konut yapımından sorumlu olan ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen tüzel kişiler hakkında tahkim mahkemesi, iflas işlemleri.

Sözleşmenin zorunlu devlet kaydını 1 Ocak 2017'den itibaren tamamlamak için ihtiyacınız olacak aşağıdaki belge listesi(Madde 2, 3 Temmuz 2016 tarihli 304-FZ sayılı Federal Yasanın 5. Maddesi "Değişiklik yapmak hakkında..."):

• Proje beyanı - geliştirici, inşaat nesnesi, bir konut binasının tamamlanması için aşamalar ve son tarihler, daire sayısı, binanın teknik özellikleri vb. hakkında bilgi içeren resmi bir belge.
• İnşaat ruhsatı.
• Oluşturulan nesnenin resmi planı: planlanan alan, konut ve konut dışı binaların sayısı, park yerleri.
• Tüzel kişiliğin mevcut hukuk kurallarının gereklerine uygunluğu konusunda ortak inşaat üzerinde devlet denetimi uygulayan organın sonuçlandırılması.
• Bir inşaat kurumunun hukuki sorumluluk sigortası sözleşmesi.
• İzin verilen sermayenin büyüklüğü mevcut yasal normların gerekliliklerine uymuyorsa, geliştirici kayıt makamına bir garanti sözleşmesi sunmalıdır.
• Bu tür inşaat için özel olarak tahsis edilen arazi üzerine inşa edilen ekonomi sınıfı konut satın alma hakkına sahip kişilerin yazılı listesi.

Ek bilgi olarak Devlet kaydı için şunlara ihtiyacınız olabilir:

• Müteahhitin sigorta organizasyonu hakkında bilgi.
• Garanti sözleşmesi yapılan bankacılık kuruluşları ve emanet hesabı açılmasına ilişkin bilgiler.
• İnşaat şirketinin diğer müşterek kefilleri veya kefilleri hakkında bilgiler.

Geliştirici gerekli bilgileri sağlayamazsa, kayıt yetkililerinin hakkı vardır. kendi başına bilgi al yetkili kurumlara talep göndererek.

Geliştiricinin proje beyanını sürdürme gereksinimlerindeki değişiklikler

Proje Beyanı gerçek ve tüzel kişilere gayrimenkul satarken müteahhit, inşaat projesi, aşamaları, inşaat organizasyonunun haklarının kapsamı hakkında bilgileri içeren bir belgedir.

Proje belgesinin tasarımı için gereksinimlerdeki değişiklikler aşağıdaki gibidir (3 Temmuz 2016 tarih ve 304-FZ sayılı Federal Yasanın 22. maddesi, 1. maddesi):

• Ortak inşaatta bir katılımcı ile ilk sözleşmenin imzalanmasından önce, geliştirici şunları yapmalıdır: onaylamak için yerel yetkili yürütme organı ile proje beyanı. Elektronik form doldurarak elektronik formda bir belge göndermek mümkündür.
• Proje beyanını alan yetkili kuruluş, 30 gün içinde, görüş bildirmek belgenin mevcut yasal normların gerekliliklerine uygunluğu hakkında veya böyle bir görüş vermeyi reddetme.
• Yetkili kurum görüş bildirmezse veya geliştirici, kararın alındığı tarihten itibaren 60 gün içinde kayıt için gerekli belgeleri göndermezse, yeniden onay beyanlar.
• Geliştirici tarafından projede yapılan değişiklikler, resmi web sitesinde yayınlanır ve değişiklik tarihinden itibaren en geç 5 iş günü içinde ortak inşaat alanındaki kontrolden sorumlu yerel makam ile kararlaştırılır.

geliştirici sorumludur bir sorumluluk proje beyanının kamuya açık bilgi ağlarında yayınlanmasının yanı sıra belgede yapılan değişiklikler, sağlanan verilerin eksikliği veya yanlışlığı için.

Çözüm

Ortak inşaat alanında kabul edilen değişiklikler, güvenilirliği artırmak ilgili emlak piyasası, bir mekanizma oluşturmak Devam eden inşaatın olası risklerine karşı hissedarların ek koruması, sorumluluk miktarını artırmak geliştiriciler yatırımcılara.

önemli ölçüde değişecek kayıtlı sermayenin büyüklüğü için gereklilikler, geliştiricilerin katkıları temelinde oluşturulan özel bir tazminat fonu oluşturmak mümkün olacak ve inşaatçıların bilgi açıklığı gereksinimleri genişleyecektir.

1 Ocak 2017'de yürürlüğe giren yasal yenilikler büyük ölçeklidir, ancak inşaatına başlanan gayrimenkulleri etkilemeyecektir. evlat edinmeden önce ilgili yasal değişiklikler.

Soru

Geliştiricinin bir internet sitesine sahip olması için mevzuat gerekliliği

Kocam ve ben ortak bir inşaat sözleşmesi kapsamında bir daire almaya karar verdik. Geliştiriciye dönersek, ilgilendiğimiz tüm konularda tavsiye aldık, ancak inşaat organizasyonunun resmi web sitesini internette bulamadık. Bunun geliştiricinin güvenilirliğini etkileyip etkilemediğini söyleyin ve firmaların bilgi ağlarında kendileri hakkında bilgi vermeleri gerekiyor mu?

Cevap

1 Ocak 2017'den itibaren, hissedarların fonlarıyla çalışan tüm geliştiricilerin, şirketleri hakkında geniş bir bilgi yelpazesiyle kendi web sitelerini oluşturmaları gerekmektedir, özellikle:

• inşaat ruhsatı;
• proje beyanı;
• bu arsa üzerinde gayrimenkul nesneleri yaratma haklarını onaylayan belgeler;
• inşaat halindeki konutlarla ilgili fotoğraf raporları vb.

Ne yazık ki, geliştiricinin resmi bir web sitesinin olmaması, iflasını veya sahtekârlığını gösterebilir.

21 Temmuz 2017'de Devlet Duması, hisse senedi sahiplerinin haklarının korunması için devlet fonu hakkında bir yasa kabul etti. İnşaat şirketleri katı şartlara tabidir. Ancak, hisse senedi sahiplerinin ailelerinin yeni dairelerin sahibi olmalarına yardımcı olacak mı?

Rusya'da, kamu yatırımlarının yardımıyla konut tesislerinin inşası 2004'ten beri yasal olarak düzenlenmiştir. Bir hisse katılım sözleşmesinin (DDU) imzalanması, ailelere piyasa değerinden daha ucuza konut alma şansı verir. Ancak, inşaatçılar yükümlülüklerini yerine getiremezse, konut için umutlarını kaybetme ve tasarrufsuz kalma riskiyle karşı karşıya kalırlar. 2014 yılında, devlet ilk kez vatandaşların - konut inşaatında yatırımcıların çıkarlarını korumak için ortak inşaat işine müdahale etti. Bir DDU'yu Rosreestr'e kaydettirmeden önce, bir inşaat şirketi bir sigortacıdan sorumluluk sigortalamak veya bir bankadan kefil almak zorundaydı. Ancak sigorta şirketleri ve bankalar, tüm sorunlu nesneleri inşa etmeyi bitiremedi ve tüm parayı, sayıları artmaya devam eden aldatılmış hissedarlara iade edemedi. Hissedarlar için tazminat fonuna ilişkin 2017 tarihli yeni yasaya göre, ortak inşaattaki kayıpları telafi etmek için bir devlet garantisi mekanizması oluşturuluyor.

Pay Sahiplerinin Haklarının Korunması Fonu

Hissedarlar için tazminat fonuna ilişkin 2017 yasasının kabulü, ortak inşaat pazarındaki çalışmaları temelden değiştiriyor.

Kuruluş Tarihi

1. Ortak bir inşaat fonu oluşturma girişimi 2016 yazında kamuoyuna duyuruldu (304-FZ sayılı kanun, madde 23.2).
2. 2017 yılının başında, Rusya Federasyonu Devlet Başkanı'nın kararnamesiyle, hisse sahiplerine yardım için devlet fonunun resmi olarak mevcut olduğu ilan edildi, Devlet Dumasına bununla ilgili tüm yasal konuları geliştirmesi talimatı verildi.
3. Şubat-Temmuz 2017 arasında, yaklaşmakta olan yasama yasasının hükümleri Parlamento'da üç kez tartışıldı, taslakta köklü değişiklikler yapıldı ve nihayet 21 Temmuz 2017'de Parlamento tarafından onaylandı. Yasanın tam adı: “Bir kamu hukuku şirketi hakkında geliştiricilerin iflası (iflas) durumunda ve Rusya Federasyonu'nun belirli yasal düzenlemelerinde değişiklik yapılması durumunda ortak inşaata katılan vatandaşların haklarını korumak ”.

Hukuki durum

Başlangıçta, yeni öz sermaye inşaat fonu, "Konut İpotek Sigortası Kurumu" (AHML) devletinin kapsama alanına dahil olan kar amacı gütmeyen bir kuruluş (NPO) olarak tanımlandı. Kurucusu İnşaat Bakanlığı'ydı, hissedarlar için tazminat fonunun durumunu değiştirmek için bir dizi önemli değişikliğe sahip.

Duma, Vatandaşların Haklarının Korunması Fonu için bir kamu hukuku şirketinin (PPC) statüsünü onayladı - Devlet gücünün karakteristik işlev ve yetkilerine sahip Ortak İnşaat Katılımcıları.

Şirket, Rusya Devlet Başkanı'na karşı sorumludur, mali faaliyetler üzerindeki kontrol, her iki parlamento odasının ve Rusya Federasyonu Hesap Odasının temsilcileri tarafından gerçekleştirilir. Tüm yasal faaliyet standartlarına sahip böyle bir organizasyonun oluşturulmasının Kasım 2017'ye kadar tamamlanması planlanmaktadır.

Ana fonksiyonlar

Hisse Senedi İnşaat Fonu'nun iki ana görevi vardır - hisse sahiplerine sorunlu inşaatta yardımcı olmak ve tamamlamak. İşlevleri bu görevlerle bağlantılıdır.

1. Geliştiricilerden alınan katkıların kayıtlarını ve kontrolünü koruyun.
2. Fona katkıda bulunan inşaat şirketlerinin iflası halinde tahkim yönetimini organize etmek.
3. Hissedarların zararlarının tazmini.
4. Sorunlu bir tesisi tamamlamayı taahhüt eden bir şirkete finansman ve borç verme.
5. Varlıklara ve banka mevduatlarına, ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve devlet tahvillerine ücretsiz nakit yerleştirme.

Tazminat fonunun mekanizması

2014'ten beri var olan geliştirici sorumluluk sigortası mekanizması, hem bağımsız uzmanlar hem de devlet kurumları tarafından etkisiz olarak kabul edildi. Bir inşaat şirketinin iflası durumunda, bir sigorta poliçesinin maliyeti veya bir bankadaki teminat faizi, ortak inşaat sözleşmelerinin tüm sahiplerinin kayıplarını karşılayamaz, dahası, bunlar inşaatın tamamlanması için yeterli değildir. sorunlu nesne Bitmemiş nesnelerin ve aldatılmış hissedarların sayısı artmaya devam etti.

• Yeni mekanizma, her şeyden önce geliştiriciler için uygundur. Her hisse senedini inşaat sözleşmesini sigorta ettirmeleri gerekmez, uygun bir sigorta şirketi ararlar. İşlemin belirli bir yüzdesinin pay sahiplerinin tazminat fonuna aktarılması ve tescil için izin alınması yeterlidir.
• Müteahhitlerden alınan para, inşaat şirketleri mahvolduğunda hissedarların zararlarının ödeneceği rezervdir. Aynı rezerv, sorunlu tesisin inşaatını tamamlayacak şirketi finanse edecek. Yeni geliştirici rekabetçi bir temelde seçilir.
• Tazminat fonu karşısında hissedarlar, evlerinin tamamlanacağına ve yeni bir daireye taşınacaklarına dair gerçek bir garantiye sahiptir. Ayrıca, garantiler özel bir banka veya sigortacı tarafından değil, devlet yapısının bir parçası olan PPC tarafından verilmektedir.

Paylaşılan inşaat fonunun resmi web sitesi

Bilgi şeffaflığı, kanunla öngörülen yeni tazminat fonunun çalışması için gerekli bir koşuldur. Ortak inşaatla ilgili bilgiler, AHML kaynağıyla birlikte Birleşik Konut Sektörü Geliştirme Enstitüsü'nün resmi web sitesinde yayınlanacaktır. Şunları yansıtmalıdır:

• eşitlik katılımı ile inşa edilen tüm nesnelerin durumu: proje belgeleri, tüm muhasebe raporları, okul öncesi kurumların sayısı, konut inşaatı aşamalarının fotoğrafları;
• geliştiricilerin çalışmalarını kontrol eden hükümet yetkilileri, denetimlerinin sonuçları hakkında veriler;
• yasanın ihlali ve faillerin adalete teslim edilmesi vb. olgular.

Hissedarlar için tazminat fonunun resmi web sitesinin oluşturulmasının 2018 yılının başında tamamlanması planlanıyor.

Tazminat Fonuna Katkılar

• 2017 yılında ilk DDU sözleşmesinin imzalanmasından en geç üç gün önce, sigortacı katkı paylarını ortak inşaat tazminat fonuna nakit olarak aktarmalıdır.
• Para transferi yapılmadan, sözleşme devlet tarafından tescil edilmez.
• Hissedarların fonlarının bir DDU kaydı olmadan iş hayatına dahil edilmesi, 0,5 ila 1 milyon ruble arasında para cezası ile cezalandırılır.
• Katkı oranı, tüm şantiyeden DDU maliyetinin %1,2'sidir.
• Oranın bir revizyonu sağlanır, ancak yılda bir defadan fazla olmamak üzere ve Devlet Dumasında yeni oranın yasama onayından sonra.

Hissedarların tazminat fonunun %1,2 oranındaki oranı, bilirkişilerin itirazına yol açmamaktadır. Fonun kurulduğu ilk yıllardaki 18-25 milyarlık katkı miktarı, bir veya iki bölge müteahhitinin gelecekteki sorunlarını karşılamaya oldukça yeterli. Kanun, fon sıkıntısı olması durumunda nereden para alınacağını belirtmez, bütçeden olması mümkündür.

Geçmiş yılların sözleşmeleri kapsamındaki tazminat, yeni yasa ile sağlanmamaktadır. Yapım aşamasında olan bir nesnenin eski şemaya göre imzalanmış en az bir özsermaye katılım sözleşmesi varsa, tazminat fonu kapsamına alınmayacaktır.

İnşaatçı için gereksinimler

Hissedarların tazminat fonuna ilişkin yeni kanunun temel hükmü, inşaatçılar için, hisse senedi inşaat piyasasında çok az geliştirici bırakabilecek katı gerekliliklerin getirilmesidir. Bu gereksinimlerin sunumu, 01.07.2018 tarihinden itibaren DDU'nun bitiminde başlayacaktır. 2018.

1. Ortak inşaat yapan kuruluşların diğer ticari faaliyetlerde bulunma, hisse ve menkul kıymet ihraç etme hakları yoktur; resmi adları "uzman geliştirici" terimini içermelidir.
2. En az üç yıllık konut inşaatı tecrübesi olan ve en az 10 bin metrekarelik inşaat yapmış olan şirketler, hissedarlardan fon toplayabilir. konut m.
3. Tüm inşaat süresi boyunca, şirketin hesabında tesis maliyetini oluşturan fonların en az %10'u olmalıdır; Bu süre zarfında, bu amaç için inşaat kredileri dışında borcu olmamalıdır.
4. Geliştiriciler, aynı anda yalnızca bir nesne oluşturma izni alacaklardır.
5. Hissedar fonlarının raf için arazi satın alınması, projelerin oluşturulması ve mühendislik çalışmaları için harcama yapması yasaktır. Bu öğe, herhangi bir inşaat bu maliyetlerle başladığından, hem inşaatçılar hem de uzmanlar arasında dostça bir yanlış anlaşılmaya neden oldu.
6. Öz sermaye inşaat şirketinin tüm fonları, her bir finansal maliyeti kontrol eden bir bankada bulunmalıdır.
7. Bir inşaat şirketini yöneten kişiler aşağıdakilere sahip olmamalıdır:

• ekonomik suçlardan mahkumiyet;
• iflas etmek;
• diskalifiye edilebilir.

hasarlar

Bir inşaat şirketinin iflası halinde hissedarların zararları, ortak inşaat tazminat fonundan belirli bir sırayla geri ödenir.

• Öncelikle .
• Ardından, tazminat fonunun yönetim kurulu, hangi seçeneğin daha karlı olduğuna karar verir: zararların hisse sahiplerine ödenmesi veya bir konut tesisinin tamamlanması. Konunun kararı 6 ay ertelenebilir.
• Ödeme kararı, hisse senedi sahiplerinin tazminat fonunun web sitesinde yayınlanır. Ayrıca belgelerin kabul edileceği adresi ve çalışanların çalışma saatlerini de belirtir. Tüm bilgiler, karar verildikten sonra 2 hafta içinde hissedarlar tarafından alınır.
• Tazminat için belgelerin listesi: başvuru; pasaport.Çoğu zaman, geliştiricinin faaliyetlerine eşlik eden bankaya verilir.
• Pay sahiplerine gerekli evrakların sağlanmasından sonraki 10 gün içinde para ödenir.
• Askerler, ağır hasta olanlar, uzakta olanlar daha erken ödeme hakkına sahiptir.

Fon, hisse senedi sahiplerinin zararlarının tamamını ödemeyi taahhüt eder.

nüanslar

Hissedarlara yapılacak ödeme miktarı, bir metrekarelik konutun maliyetinin alanıyla çarpılmasıyla belirlenir.

1. Hissedarların tazminat fonundan para iade edilen konut alanı 120 m2'yi geçmemelidir. Devlet Fonu - bir daire satın almak için son birikimini verenler için. Yasa koyuculara göre büyük daire ve lüks konut alıcıları kendileri için ayağa kalkabilir.
2. Tazminat miktarı, İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen konut maliyetine bağlıdır - gerçek olandan %30-40 farklı olan minimum piyasa değerine tekabül eder. Bu oranlarda tazminat alan özkaynak sahipleri fonlarının bir kısmını kaybeder.

Yasayı inceleyen uzmanlar birçok nüans bulur ve çeşitli tahminlerde bulunur. Bu nedenle, iş ile ilgili kısıtlayıcı önlemler, küçük şirketleri hisse senedi inşaat pazarından çıkmaya zorlayacaktır. Büyük şirketler yeni inşaata başlamak için yan kuruluşlar oluşturmak zorunda kalacak ve bu da ek maliyetlere yol açacaktır. Büyük geliştiricilerin tekel konumuyla, tüm bunlar konut fiyatlarında artışa yol açacak ve hisse senedi sahiplerinin ceplerine çarpacaktır.

Şu ana kadar net olan bir şey var: Tazminat fonuyla ilgili yeni yasa, hisse senedi sahiplerini koruma sorununu çözebilir. Ancak ortak inşaat pazarında ticari faaliyetlerde düşüşe neden olabilir.

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, "hissedarlar fonu" olarak da adlandırılan ortak inşaat için bir tazminat fonu yasası imzaladı. Rusya Federasyonu İnşaat Bakanlığı, Konut İpotek Kredisi Ajansı (AHML) ile birlikte, RIA Emlak web sitesinin okuyucularına inşaat aşamasında ev alıcıları için neyin değişeceğini ve bu fonun nasıl çalışacağını açıklıyor.

1. "Hissedar Fonu" nedir ve nasıl çalışacak?

   Tazminat Fonu, inşaat halindeki evlerde ev satın alanların çıkarlarını korumak için oluşturuldu. Bununla ilgili yasanın kabulünden önce, bu işlev sigorta şirketleri tarafından yerine getiriliyordu. Ancak mekanizmanın etkisiz olduğu anlaşıldı, bu nedenle yenisine ihtiyaç duyuldu. Şimdi geliştiricilerin kendileri belirli bir yüzdeyi (daha doğrusu, kendileri tarafından imzalanan her bir ortak inşaat sözleşmesinin maliyetinin% 1,2'si) fondan düşecekler.

   
   

   Ancak, DDU'ya eski kurallar çerçevesinde giren pay sahiplerinin hakları yine sigorta şirketleri tarafından sağlanacaktır. Fon, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 90 gün içinde gerçekleşmesi gereken, fonun halka açık bir şirket şeklinde devlet tescilinden sonra ilk sermaye katılım sözleşmesinin kaydedileceği tesisler üzerinde çalışacaktır.

2. Yeni mekanizma devreye girdikten sonra konut fiyatları yükselecek mi?

   AHML tahminlerine göre yeni mekanizma konut fiyatları seviyesini etkilemeyecek. Geliştiriciler için, her bir özsermaye katılım sözleşmesinin % 1,2'si oranında bir ücret belirlenir ve bu, mevcut sigorta oranıyla karşılaştırılabilir. Bu nedenle, çoğu geliştirici için ekonomi değişmemelidir.

   
   

   Ayrıca şu anda Rusya'da 6 binden fazla geliştirici çalışıyor, bu oldukça rekabetçi bir sektör. Yeni gerçekler, onları katkıları alıcıya devretmemek için kendi kaynaklarından karşılamaya teşvik edecektir.




3. Halihazırda bir ev satın almış ve fonun koruma mekanizması kapsamına girmeyen hisse senedi sahiplerine ne olacak? Nereye başvurmalılar?

   1 Ağustos'a kadar, bölgesel makamlar, aldatılmış hissedarların sorunlarını çözmek için Rusya İnşaat Bakanlığı'na her evin son tarihlerini belirterek mekanizmalar sunmak zorunda kalacak.

4. Geliştiricinin iflas etmesi durumunda bir hissedar ne bekleyebilir? Nesne hangi durumlarda teslim edilecek ve hangi durumlarda tazminat ödenecek?

   Bu, ortak inşaata katılanların evin yeni bir geliştirici çekerek tamamlanması gerekip gerekmediğine veya tazminat alması gerekip gerekmediğine karar verebilecekleri hissedarlar genel kurulunun kararına bağlı olacaktır.

   
   

   Böylece, nesnenin kaderi hakkındaki karar aslında vatandaşlar tarafından verilir ve fon kararı uygular. Aynı zamanda, her ev için ayrı bir karar verilir - örneğin, yüksek derecede hazır bir ev için, vatandaşlar inşaatı bir geliştiricinin katılımıyla ve bir ev için "çukur aşamasında" tamamlamaya karar verebilir. " - parasal tazminat almak. Konut kompleksi birkaç müstakil evden oluşuyorsa, her biri için kararın ayrı ayrı verildiği ortaya çıktı.

5. Tazminat nasıl ödenecek? Borçlu, yatırılan fonların tamamını geri alabilecek mi?

   Her durumda değil. Tazminat miktarı, inşaatı devam eden tesisteki tüm DDU'lar için toplam alan toplamına eşit olacak, ancak 120 metrekareyi geçmeyecek şekilde, konuyla ilgili birincil piyasadaki fiili ortalama fiyat ile çarpılarak (Rosstat'a göre belirlenir). Böylece, tüm standart konut alıcılarının riskleri karşılanır, ancak elit veya sadece büyük dairelerin alıcılarının riski alınmaz.

   
   

   Satın alınan dairenin maliyeti bölgenin (federasyonun konusu) ortalama değerine ne kadar yakınsa, hissedar o kadar iyi korunur.

6. Fonda yeterli para olmaması olabilir mi? O zaman ne olacak?

   Kanun, yükümlülüklerin yıllık aktüeryal değerlendirmesini ve kanunda uygun değişiklikleri yaparak böyle bir değerlendirmenin sonuçlarına göre tarife ayarlama imkanı sağlar. Bu, fonun “aniden” tükenemeyeceği anlamına gelir.

   
   

   Aktüeryal değerleme, tarafsız ve istatistiklere ve büyük sayılar yasasına dayanan titiz bir ekonomik mekanizmadır. Tarife değişikliği için zamanında bir temel oluşturulmasına olanak sağlayacağı ve kanunda değişiklik yapılarak fona katkı oranının değiştirilmesi sürecinin açık ve şeffaf bir revizyon prosedürü sağlayacağı varsayılmaktadır.

7. Menfaat sahibi inşaatın ilerlemesini ve geliştiricinin mali durumunu kontrol edebilecek mi?

   Kanun, hem hisse sahipleri hem de potansiyel alıcılar için böyle bir fırsat sağlamaktadır.

   
   

   Bu amaçla, 1 Ocak 2018'den itibaren ülkedeki tüm geliştiriciler ve ortak inşaat projeleri hakkında bilgilerin toplanacağı birleşik bir bilgi sistemi çalışmaya başlayacak. Herkes bu sisteme erişebilecek.

8. Halka açık şirket nedir? Bu, fona ne gibi yükümlülükler getiriyor?

   Başlangıçta, fon kar amacı gütmeyen bir devlet kuruluşu biçiminde oluşturuldu, ancak faaliyetlerine ilişkin bir yasanın kabul edilmesi sürecinde, bir halka açık şirkete dönüştürülmesine karar verildi. İnşaat Bakanlığı başkanı Mikhail Men'e göre, bu, fonun faaliyetleri üzerindeki devlet kontrolünü güçlendirmek için yapıldı. Kabul edilen yasaya göre, fon üzerindeki devlet kontrolü, Rusya Federasyonu Hesap Odası ve diğer devlet organları tarafından gerçekleştirilecektir.

   
   

   Halka açık bir şirketin statüsü, faaliyetlerle ilgili bilgilerin açıklanması, beyanların denetimi, iç kontrol sistemi ve satın alma faaliyetleri ile ilgili gerekliliklere uyumu sağlar. Fonun denetim kurulunda Devlet Duması ve Federasyon Konseyi temsilcileri yer alacak ve Hesap Odası çalışmalarını kontrol edecek. Halka açık bir şirketin formatı, fonun çalışmalarını tamamen şeffaf hale getirecektir.

9. Fonun bölgelerde temsilcilikleri olacak mı? Sorun olması durumunda hisse senedi sahiplerine nereye başvurmalı?

   Fon, ülkenin tüm bölgelerinden geliştiricilerin katkılarını kabul edecektir. Aynı zamanda, ortak inşaatın gerçekleştirildiği her bölgede, hissedarların fonlarının hedeflenen kullanımı üzerinde kontrol, bilgilerin ifşa edilmesi ve yerleştirilmesi gerekliliklerine uygunluk, inşaat programları bölgesel düzenleyici makamlar tarafından gerçekleştirilir. Bunlar bölgesel inşaat bakanlıkları, ortak inşaatın denetimine yönelik kuruluşlar vb. olabilir. Vatandaşlar her zaman sorularıyla kendilerine dönebilirler.

10. Fona yapılan katkılar nerede tutulacak ve özdenetimdeki tazminat fonları gibi ortadan kalkmayacağına dair garantiler nelerdir?

    Tazminat Fonu, Fonun diğer mallarından ayrılır. Fonlar, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenen gereksinimleri karşılayan ayrı bir banka hesabında tutulacaktır. Fon, münhasıran Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenen koşullarda geçici olarak ücretsiz fonlara yatırım yapma hakkına sahip olacaktır. Fon üzerindeki devlet kontrolü, Rusya Federasyonu Hesap Odası ve diğer devlet organları tarafından gerçekleştirilecektir.

Ortak İnşaat Tazminat Fonu, müteahhitlerle sözleşme yapan ve uygun fiyata daire almayı bekleyen hissedarları korumak için oluşturuldu. Rusya'da, nüfus pahasına inşa edilen birincil konut piyasası 2004'ten beri Kanunla düzenlenmektedir. Bir hisse katılım sözleşmesinin (DDU) imzalanması, ailenin piyasa fiyatının altında bir fiyata uygun fiyatlı konut almasına olanak tanır.

İnşaat şirketi yükümlülüklerini yerine getirirse, yeni daire sahipleri de dahil olmak üzere anlaşmanın tarafları tatmin olur. Başka bir şey, yüklenicinin sorunları olduğunda ve hissedarlara karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. Böyle bir durumda, ev satın alanlar korunmaz. Ancak bu, 2017'de tazminat fonunun ortaya çıkmasından önceydi. Özellikleri nelerdir? Hangi işlevleri yerine getirir? Gelecekte ne tür zorluklar ortaya çıkabilir? Bu ve bir dizi başka soru makalede ele alınacaktır.

2014 yılında devlet, öz sermaye inşaatında katılımcıları korumak için öz sermaye inşaatını kanatları altına aldı. Geliştirici, DDU'ya (ortak inşaat sözleşmesi) kaydolmadan önce sorumluluk sigortası için sigortacıya gelmelidir. İkinci seçenek, teminat için bir bankacılık kurumuna başvurmaktır.

Yeni bir yasanın çıkmasına rağmen, aldatılan hissedarlar, iflas eden inşaat şirketlerinden parasızlıktan tazminat alamadılar. Bu nedenle 2017 yılında olası zararların karşılanması için paranın alındığı bir tazminat fonu oluşturulmuştur. Böyle bir yasanın kabulü, sermaye sahiplerine paranın geri ödenmesini garanti eder ve başarısızlık durumunda inşaat şirketlerini rahatlatır.

Yeni bir yasa oluşturma süreci aşağıdaki algoritmaya göre gerçekleştirildi:

• 2016 yılında, fonların dolandırılan hisse sahiplerine ödeme yapmak için kullanılabilecek bir fon yaratma girişimi ortaya çıktı. 304 sayılı Federal Yasadan (Madde 23.2) bahsediyoruz.
• Ocak 2017'de, Rusya Federasyonu Başkanı, yukarıda belirtilen yardım fonunun resmi olarak var olmaya başladığı bir kararname yayınladı. Devlet Duması temsilcileri, fonun oluşturulmasıyla ilgili sorunları geliştirmeye başladı.
• Şubat-Temmuz 2017 döneminde, yasama eyleminin aktif tartışmaları yapıldı. Belge üzerinde çalışma süresi boyunca birçok değişikliğe uğradı ve ardından 21 Temmuz 2017'de Parlamento tarafından onaylandı.

İlk olarak, yeni oluşturulan fon, AHML'nin bir parçası olan kar amacı gütmeyen bir kuruluşun konumundan belirlendi. Kurucu olarak İnşaat Bakanlığı seçilmiştir. Tazminat fonunun statüsüyle ilgili değişikliklerin çoğunu yapan bu organizasyondu.

Mevcut aşamada, Rusya Federasyonu Duması, Ortak İnşaata Katılan Vatandaşların Haklarının Korunması Fonu'nun, devlet gücüne benzer yetki ve işlevlere sahip bir kamu yasal kuruluşu olduğunu onayladı. Şirket, Rusya Federasyonu Başkanına karşı sorumludur. Aynı zamanda, mali faaliyetler, Hesaplar Odası da dahil olmak üzere parlamentonun iki odasının temsilcileri tarafından kontrol edilmektedir. Kasım 2017'ye kadar, sözleşme yükümlülüklerini sağlamak için oluşturulan kuruluş tam teşekküllü çalışmaya başladı.

Ortak İnşaat Tazminat Fonu nedir?

Tazminat fonu, DDU'daki ikinci katılımcının (inşaat şirketi, geliştirici) yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hissedarların çıkarlarını korumak için oluşturulan bir organizasyon olarak tanımlanır. Kuruluşun ana özellikleri şunları içerir:

• Hissedarları (özel yatırımcılar) koruma mekanizması değişti. Daha önce inşaat şirketleri sorumluluk sigortası için sigortacılara başvurmuş ya da bir finans kuruluşundan teminat almak için bankaya gitmiştir. Eski sistem geçersiz hale geldi, çünkü sigorta şirketleri geliştiricinin iflas etmesi durumunda etkilenen kişilere ödeme yapmadı.
• Fon yenileme işlevi, verilen her DDU'dan %1,2 kesinti yapması gereken geliştiricilere aktarılır. Biriken fonlar, tesisin tamamlanması veya sözleşmenin diğer tarafının zararlarının karşılanması gibi çeşitli sorunları çözmeye yönlendirilebilir. Fonun oluşturulmasında yer alan uzmanlara göre, kuruluş, bir banka başarısızlığı durumunda mevduattan para iadesini garanti eden DIA ilkesi üzerinde çalışacak.
• Hissedarlar, 120 metrekareye kadar konut alanı için tazminat alırlar. DDU kapsamında satın alınan sayaçlar. Çok sayıda çocuğu olan aileler için istisnalar yapılır. Fonun parası, gayrimenkul alanının geri kalanını korumaz (bir kişinin bir geliştiriciden birkaç mülk satın aldığı bir durum dahil). Tazminatın hesaplanması, belirli bir konu için birincil pazardaki konut maliyeti dikkate alınarak yapılır. Rosstat'tan alınan bilgiler esas alınır. Bu nedenle büyük mülk sahipleri parayı evi tamamlamak için kullanmayı tartışıyorlar. Tazminat ödemeleri durumunda para kaybederler.
• Tazminatın tamamlanması veya ödenmesi konusu, ortak karar veren hissedarlara bağlıdır. Binanın inşaatına başlanmadıysa ve obje hafriyat aşamasındaysa tazminat almakta fayda var. Nesnenin inşaatı tamamlanmak üzereyse, yeni bir inşaat şirketi bulmak ve projeyi tamamlamak daha kolaydır. Her durumda, karar hissedarlar tarafından verilir.
• Amacı, bir ev inşaatı yapan bir inşaat şirketinin güvenilirliğini artırmak olan kısıtlamalar ortaya çıktı. İhtiyacın özü basittir. Bir şirket sadece bir projenin uygulamasını üstlenmektedir. Ayrıca her ev proje belgelerine yansıtılmıştır.

Tarafların yükümlülükleri

DDU'daki katılımcıların yükümlülüklerinin özü aşağıdaki kurallara indirgenmiştir:

• Yüklenici (geliştirici) binayı inşa etmeyi ve ardından sözleşmenin ikinci taraflarına (hissedarlara) teslim etmeyi taahhüt eder.
• Özel yatırımcılar (hissedar) müteahhitlik şirketinin hizmetlerini tam olarak ödemek ve mevcut şartlara uygunsa mülkü kabul etmekle yükümlüdür.

DDU anlaşması, aslında, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından değil, özel kanunlarla düzenlenen bir yatırım işlemidir.

Ek olarak, geliştiriciye, geliştirici pazarını daraltan ve yalnızca güvenilir şirketleri bırakan bir dizi katı gereksinim uygulanır. Bu tür gereksinimlerin sunumu, DDU'nun 1 Temmuz 2018'den sonra düzenlendiği andan itibaren başlar.

Ana gereksinimler şunları içerir:

• Ortak inşaat yapan bir şirket, örneğin menkul kıymet ihraç etmek gibi diğer ticari faaliyetlerde bulunamaz. Kuruluşun adı "uzman geliştirici" tanımını içermelidir.
• SRO üyesi olan ve üç veya daha fazla katlı konut binalarının inşasında deneyim sahibi olan firmalar ile 10.000 "kare" konuttan inşa eden firmaların DDU kapsamında para toplamasına izin verilmektedir.
• İnşaat süresi boyunca kuruluş adına, binanın maliyetini oluşturan fonların (veya daha fazlasının)% 10'u olmalıdır. Ayrıca, ortak inşaatın başlaması ve yürütülmesi sırasında geliştiricinin borcu olmamalıdır (inşaat kredileri hariç).
• İnşaat şirketlerine sadece bir bina inşa etme izni verilir.
• Hissedarların parası, inşaat için arsa satın almak, proje dokümantasyonu sipariş etmek veya inşaat işi yapmak için kullanılamaz. Bu öğe, geliştiriciler adına bir öfke fırtınasına neden oldu, çünkü gayrimenkul inşaatı bu çalışmalarla başlıyor.
• Ortak inşaata katılan müteahhitin tüm parası, cari giderleri kontrol eden aynı finans kurumunda olmalıdır.
• Sözleşmeli kuruluşu yönetenlerin, kendileri olmak için iflas emaresi taşımaması, diskalifiye statüsüne sahip olmaması veya ekonomik sektördeki suçlardan sabıka kaydının bulunmaması gerekir.

Ortak inşaat fonunun ilkelerini anlamak için kuruluşun görevlerini bilmeye değer. Bunlardan ikisi var - bir inşaat şirketinin iflası durumunda özel yatırımcılara (hissedarlara) yardım ve tesisin tamamlanması. Bu görevler göz önüne alındığında, aşağıdaki işlevler ayırt edilir:

• İnşaat şirketinden gelen katkıların kontrolünün ve muhasebesinin tutulması.
• Dolandırılan özsermaye sahiplerinin zararlarının karşılanması.
• Fona katkıda bulunan geliştiricilerin iflası durumunda tahkim yönetimi.
• Mevduat ve varlıklara, yani devlet tahvillerine, ipoteğe dayalı borçlanma senetlerine para yerleştirme.
• Sorunlu bir binayı tamamlamaya karar veren bir kuruluşa fonların ödenmesi ve kredi verilmesi.

katkı miktarı

Daha önce belirtildiği gibi, 2017'nin başından beri DDU'ların düzenlenmesi için yeni bir prosedür ortaya çıkmıştır. Ana yönleri vurgulayalım:

• İlk DDU'nun yürütülmesinden en geç 3 gün önce, geliştirici katkıyı tazminat fonuna devretmekle yükümlüdür. Bu adım olmadan sözleşmenin tescili ve sicile girişi gerçekleşmez. Geliştirici, bir DDU kaydettirmeden önce öz sermaye sahiplerinden para çekerse, 0,5-1 milyon ruble para cezası ödemek zorunda kalır.
• Oranın miktarı, tüm nesne için FDA'nın fiyatının %1,2'sini geçmez.
• Tarifenin revize edilmesine izin verilir, ancak yılda bir defadan fazla olmamak üzere ve yasama düzeyinde yeni bir yüzde onaylandıktan sonra.

DDU tutarının %1,2'sine eşit olan kesinti tutarı, uzmanların itirazına neden olmaz. Fonun faaliyete geçtiği ilk yıllarda 18 ila 25 milyar dolarlık mevcudiyet, bir veya iki geliştiricinin iflas etmesi durumunda hisse sahiplerine ödeme yapmak için yeterlidir. Aynı zamanda, yasa, fon eksikliğinin nerede telafi edileceğini söylemez.

Yeni kanunda geçmiş yıllara ait sözleşmeler kapsamında tazminat öngörülmemiştir. Yapım aşamasında olan nesnenin eski esaslara göre imzalanmış en az bir DDU'su varsa, tazminat fonunun sorumluluk alanına dahil edilmez.

Olası sorunlar

Mevcut aşamada, biri hisse sahiplerine yapılan ödemelerin miktarıyla ilgili olmak üzere, yeni yasanın bir takım sorunları vurgulanmıştır. Özellikle tazminat fonu, 120 metrekareye kadar yaşam alanı maliyetini telafi ediyor. metre. Devlete göre, elit konut sahipleri kendi başlarının çaresine bakacak kadar varlıklı. Ayrıca tazminat hesaplanırken İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen konut maliyeti de dikkate alınır. Dezavantajı ise bu rakamların gerçek rakamlardan %30-40 daha az olmasıdır. Bu ilkeye göre tazminat ödense bile, öz sermaye sahibi kaçınılmaz olarak para kaybeder.

Hissedarlar için yasakların ve gerekliliklerin varlığı, birçok inşaat şirketinin piyasadan ayrılmak zorunda kalmasına neden olmuştur. Tesislerin inşası için büyük firmalar yan kuruluşlar açmak zorunda kalıyor ve bu da ek maliyetlere yol açıyor. Bu yaklaşımla birincil konut piyasası tekelleşir ve gayrimenkul fiyatları önemli ölçüde yükselir. Böylece tazminat fonu, hissedarlarla sorunu kısmen çözüyor, ancak birincil konut piyasasında gelişen ikilemi çözmüyor.

İnşaat şirketleri, ek katkıların ortaya çıkmasının birincil piyasada konut maliyetinde artışa yol açacağından emindir. Bunun nedeni, geliştiricinin iki fona ödeme yapmak zorunda kalmasıdır - SRO ve öz sermaye inşaatı. Kendi paraları için iletişim ve mühendislik ağları kuran taşeronlar da sorunları dile getirdi. Bir inşaat şirketi herhangi bir nedenle iflas ederse, para öncelikle hissedarlara geri ödenir ve tüzel kişilerin tazminat alma şansı çok azdır. Elbette, ortak inşaat piyasasında ev alıcılarını korumak için bir fonun varlığı gereklidir, ancak bu bir yük olmamalı ve dairelerin maliyetinde artışa neden olmamalıdır.

ev » salon » 1 yıldan itibaren Özsermaye İnşaat Tazminat Fonu. Öz Sermaye İnşaat Tazminat Fonu. Tazminat Fonuna Katkılar