วิธีบอกเลิกสัญญาเช่าระยะยาว วิธีการจัดทำข้อตกลงเพื่อยุติการเช่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย อะไรคือความแตกต่างระหว่างการบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและการปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพัน

หลังจากพิจารณาประเด็นนี้แล้ว เราก็ได้ข้อสรุปดังนี้
สัญญาเช่าที่สรุปไว้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งอาจถูกยกเลิกฝ่ายเดียวนอกศาล หากมีเงื่อนไขว่าฝ่ายเดียวอาจปฏิเสธที่จะดำเนินการตามข้อตกลงฝ่ายเดียว เงื่อนไขดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย
หากไม่มีเงื่อนไขนี้ สัญญาสามารถยุติได้โดยข้อตกลงของคู่กรณีหรือตามคำตัดสินของศาลเท่านั้น

เหตุผลในการสรุป:
สอดคล้องกับศิลปะ 310 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่อนุญาตให้ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการโดยฝ่ายเดียวของกิจกรรมผู้ประกอบการยกเว้นกรณีที่กฎหมายกำหนดหรือข้อตกลงเว้นแต่จะปฏิบัติตามกฎหมายเป็นอย่างอื่น หรือสาระสำคัญของภาระผูกพัน
สัญญาอาจยุติตามคำขอของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งละเมิดสัญญาอย่างมีสาระสำคัญ และในกรณีอื่นๆ ที่กฎหมายหรือสัญญากำหนดไว้ การยกเลิกดังกล่าวตามกฎทั่วไปสามารถทำได้ในศาลเท่านั้น (ข้อ 2 มาตรา 450 มาตรา 619 มาตรา 620 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
อย่างไรก็ตาม กฎหมายหรือสัญญาอาจกำหนดให้มีสิทธิปฏิเสธการทำสัญญาเพียงฝ่ายเดียวโดยไม่ต้องขึ้นศาล หากมีความเป็นไปได้ในการบอกเลิกสัญญาตามกฎหมายหรือโดยข้อตกลงของฝ่ายต่างๆ การปฏิเสธดังกล่าวจะนำไปสู่การยุติหรือแก้ไขสัญญาโดยอัตโนมัติ (มาตรา 3 ของบทความ 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) และการสิ้นสุดภาระผูกพัน ( ข้อ 2 ของข้อ 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
ในส่วนที่เกี่ยวกับสัญญาเช่า ความเป็นไปได้ของการยกเลิกข้อตกลงฝ่ายเดียวมีให้โดยชัดแจ้งเฉพาะสำหรับสัญญาเช่าที่สรุปไว้เป็นระยะเวลาไม่แน่นอน (ข้อ 2 มาตรา 610 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) จากการปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่สรุปไว้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ฝ่ายของสัญญาอาจปฏิเสธก็ต่อเมื่อข้อตกลงระบุถึงความเป็นไปได้ของการปฏิเสธดังกล่าวโดยชัดแจ้ง
ดังนั้นสัญญาเช่าอาจมีเงื่อนไขว่าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อตกลง เงื่อนไขดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย หากสัญญาเช่าสรุปในช่วงระยะเวลาหนึ่งไม่มีบทบัญญัติที่อนุญาตให้ฝ่ายเดียวปฏิเสธที่จะดำเนินการ สัญญาดังกล่าวสามารถบอกเลิกได้เฉพาะโดยข้อตกลงของคู่กรณีหรือบนพื้นฐานของคำตัดสินของศาล (ข้อ 1 และ 2 ของมาตรา 450 ของแพ่ง รหัสของสหพันธรัฐรัสเซีย)
สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นได้รับการยืนยันโดยการพิจารณาคดี (ข้อ 27 ของจดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2545 N 66 "การทบทวนแนวทางการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการเช่า" มติของ รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2553 N 13057 / 09 ลงวันที่ 9 กันยายน 2551 N 5782/08)

เตรียมคำตอบ:
ผู้เชี่ยวชาญด้านบริการให้คำปรึกษาด้านกฎหมาย GARANT
บักติน่า อนาสตาเซีย

การควบคุมคุณภาพการตอบสนอง:
ผู้ตรวจสอบบริการให้คำปรึกษาด้านกฎหมาย GARANT
อเล็กซานดรอฟ อเล็กเซย์

เนื้อหานี้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานของการให้คำปรึกษาเป็นลายลักษณ์อักษรส่วนบุคคลซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของบริการ

การบอกเลิกสัญญาเช่าตามความคิดริเริ่มของผู้เช่า

การบอกเลิกสัญญาเช่าตามความคิดริเริ่มของผู้เช่าได้รับอนุญาตตามกฎหมายโดยพิจารณาจากคำตัดสินของศาล ตามวรรค 2 ของมาตรา 450 มาตรา 451 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามคำขอของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสัญญาสามารถเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกได้โดยคำตัดสินของศาล:

1. ในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา
2. ในกรณีอื่น ๆ ที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎหมายอื่นหรือข้อตกลง
3. ด้วยการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสถานการณ์ที่คู่สัญญาดำเนินการเมื่อทำสัญญา

ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

การบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยผู้เช่าผ่านทางศาลเป็นไปได้ในสองกรณี:

1) กรณีผู้ให้เช่าผิดสัญญา(ข้อ 2 มาตรา 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 620 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กล่าวคือ หากสามารถพิสูจน์ต่อศาลได้ว่า:

• ผู้ให้เช่าสร้างอุปสรรคต่อการใช้ทรัพย์สินตามเงื่อนไขในสัญญาหรือวัตถุประสงค์ของทรัพย์สิน
• ทรัพย์สินที่โอนไปยังผู้เช่ามีข้อบกพร่องที่ขัดขวางการใช้งานซึ่งไม่ได้ระบุโดยผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญาไม่ทราบให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าและไม่ควรถูกค้นพบโดยผู้เช่าในระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สิน หรือตรวจสอบความสามารถในการให้บริการเมื่อสิ้นสุดสัญญา
• ผู้ให้เช่าไม่ได้ดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่ของทรัพย์สินซึ่งเป็นภาระผูกพันของเขาภายในเงื่อนไขที่กำหนดโดยสัญญาเช่าและในกรณีที่ไม่มีพวกเขาในข้อตกลงภายในระยะเวลาที่เหมาะสม
• ทรัพย์สินเนื่องจากสถานการณ์ที่ผู้เช่าไม่รับผิดชอบจะอยู่ในสภาพที่ไม่เหมาะสมสำหรับการใช้งาน
• เจ้าของบ้านได้กระทำการผิดสัญญาเช่าที่สำคัญอีกอย่างหนึ่ง ในเวลาเดียวกัน การละเมิดสัญญาโดยคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งถือว่ามีนัยสำคัญ ซึ่งทำให้เกิดความเสียหายดังกล่าวกับอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งส่วนใหญ่ถูกลิดรอนจากสิ่งที่มีสิทธิได้รับเมื่อทำสัญญา (ข้อ 2 บทความ 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

2) เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสถานการณ์ซึ่งคู่สัญญาดำเนินการเมื่อทำสัญญา (มาตรา 451 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตามมาตรา 451 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ถือว่ามีนัยสำคัญหากพวกเขาเปลี่ยนแปลงไปมากจนหากคู่สัญญาสามารถคาดการณ์ได้อย่างสมเหตุสมผล สัญญาจะไม่ได้รับการสรุปโดยพวกเขาทั้งหมดหรือจะมี ได้ข้อสรุปในเงื่อนไขที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ข้อเท็จจริงนี้ต้องพิสูจน์ต่อศาล

นอกเหนือจากข้อเท็จจริงของการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสถานการณ์แล้ว ฝ่ายที่เรียกร้องให้ยุติสัญญาต้องพิสูจน์การมีอยู่ของเงื่อนไขสี่ข้อต่อไปนี้พร้อมกัน (ข้อ 2 ของข้อ 451 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย):

• ในเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการตามข้อเท็จจริงที่ว่าการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้น
• การเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์เกิดจากเหตุผลที่โจทก์ไม่สามารถเอาชนะได้หลังจากที่พวกเขาลุกขึ้นด้วยระดับความเอาใจใส่และความขยันหมั่นเพียรที่จำเป็นสำหรับเขาโดยธรรมชาติของสัญญาและเงื่อนไขการหมุนเวียน
• ในการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่เปลี่ยนแปลง โจทก์ส่วนใหญ่จะสูญเสียสิ่งที่เขามีสิทธิจะพึ่งพาได้มากเมื่อสรุปสัญญา
• ไม่เป็นไปตามธรรมเนียมของธุรกิจหรือสาระสำคัญของสัญญาที่โจทก์แบกรับความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์

ตามแนวทางปฏิบัติ ศาลไม่รับรู้ว่าวิกฤตหรือการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของอัตราแลกเปลี่ยนเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสถานการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียได้ชี้ให้เห็นในปี 2544 ว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับภาระหน้าที่ของลูกหนี้ในรูปเงินรูเบิลเพิ่มขึ้นมากกว่าสี่เท่า ไม่ได้บ่งชี้ว่า การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสถานการณ์ (มติของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 07.08 .01 ฉบับที่ 4876/01)

หากสัญญาเช่าของคุณไม่ได้ระบุว่าคุณในฐานะผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ซึ่งก็คือก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าเพียงฝ่ายเดียวโดยแจ้งให้อีกฝ่ายทราบในช่วงเวลาหนึ่ง ดังนั้นการยกเลิกข้อตกลงด้วยเหตุผลอื่นใดจึงเป็นไปไม่ได้

ดังนั้น เหตุผลเดียวสำหรับการยกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านจะเป็นการละเมิดข้อตกลงโดยเจ้าของบ้าน

ในขณะเดียวกันก็ควรคำนึงว่าการปล่อยเช่าสถานที่ก่อนกำหนดของผู้เช่าโดยไม่ต้องโอนตามพระราชบัญญัติไปยังเจ้าของบ้านจะไม่เป็นพื้นฐานในการปล่อยเขาจากภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่าแม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่า สถานที่ไม่ได้ใช้จริง (ข้อ 13 ของจดหมายข้อมูลของรัฐสภาของอนุญาโตตุลาการสูงสุดของศาลแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 11 มกราคม 2545 ฉบับที่ 66“ ทบทวนแนวปฏิบัติในการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการเช่า”)

การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้เช่าหรือบอกเลิกสัญญา?

ตัวเลือกสำหรับการบอกเลิกสัญญาเช่า:

1. การเลิกจ้างอย่างถูกกฎหมาย - ผ่านการชำระบัญชีของผู้เช่า
2. การยกเลิกในความเป็นจริง - ผ่านการปรับโครงสร้างองค์กรของผู้เช่า

การบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย

ตามวรรค 1 ของข้อ 61 และวรรค 8 ของมาตรา 63 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ข้อเท็จจริงของการชำระบัญชีนำไปสู่การยุติการดำรงอยู่ของนิติบุคคลโดยไม่ต้องโอนสิทธิและภาระผูกพันโดยการสืบทอดไปยังบุคคลอื่น

ตามมาตรา 419 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียภาระผูกพันสิ้นสุดลงโดยการชำระบัญชีของนิติบุคคล (ลูกหนี้) ยกเว้นในกรณีที่กฎหมายหรือการกระทำทางกฎหมายอื่น ๆ กำหนดให้ปฏิบัติตามภาระผูกพันของนิติบุคคลที่ชำระบัญชีใน บุคคลอื่น.

ตามมาตรา 8 ของมาตรา 63 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียการชำระบัญชีของนิติบุคคลถือว่าเสร็จสมบูรณ์และนิติบุคคลจะหยุดอยู่หลังจากที่มีการทำรายการเกี่ยวกับเรื่องนี้ในทะเบียนของรัฐแบบรวมของนิติบุคคล ช่วงเวลาของการยกเลิกสัญญาเช่าในกรณีนี้จะเป็นช่วงเวลาของการสิ้นสุดของนิติบุคคล

ตามที่ระบุไว้ในคำชี้แจงที่ให้ไว้ในวรรค 52 ของพระราชกฤษฎีกา Plenums ของศาลฎีกาและศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 29 เมษายน 2010 ฉบับที่ 10/22 “ ในบางประเด็นที่เกิดขึ้นในการพิจารณาคดีในการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้อง เพื่อปกป้องสิทธิในทรัพย์สินและสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ” เมื่อมีการชำระบัญชีของผู้เช่าจะต้องยกเลิกบันทึกการลงทะเบียนสัญญาเช่า

ดังนั้นเมื่อมีการชำระบัญชีของผู้เช่าภาระผูกพันภายใต้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงตามมาตรา 419 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

การบอกเลิกสัญญาเช่า

ตามส่วนที่ 1 ของมาตรา 58 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในกรณีที่มีการควบรวมกิจการของนิติบุคคล สิทธิและภาระผูกพันของแต่ละคนจะถูกโอนไปยังนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นใหม่ ดังนั้นเมื่อดำเนินการปรับโครงสร้างองค์กรแล้วจึงเป็นไปได้ที่จะโอนภาระผูกพันภายใต้สัญญาเช่าไปยังนิติบุคคลใหม่โดยลบออกจากตัวเอง

ดังนั้นทั้งในกรณีของการเลิกจ้างทางกฎหมาย (การชำระบัญชี) และการเลิกจ้าง (การปรับโครงสร้างองค์กร) ที่แท้จริงของผู้เช่า สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง

การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้เช่า: เหตุสุดวิสัย

ตามส่วนที่ 3 ของมาตรา 401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เว้นแต่กฎหมายหรือข้อตกลงจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น บุคคลที่ไม่ได้ปฏิบัติตามหรือปฏิบัติตามภาระหน้าที่อย่างไม่เหมาะสมในระหว่างกิจกรรมผู้ประกอบการจะต้องรับผิด เว้นแต่เขาจะพิสูจน์ได้ว่า การปฏิบัติตามที่เหมาะสมเป็นไปไม่ได้เนื่องจากเหตุสุดวิสัย นั่นคือ พิเศษและสถานการณ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ตามกฎข้อนี้ อาจสันนิษฐานได้ว่าผู้เช่าที่ละเมิดสัญญาสามารถได้รับการปล่อยตัวจากความรับผิดโดยศาล หากศาลยอมรับว่าการละเมิดนี้เป็นผลมาจากเหตุสุดวิสัย

อย่างไรก็ตาม การใช้เหตุสุดวิสัยในกรณีส่วนใหญ่ไม่มีโอกาสเกิดขึ้น เพราะประการแรกตามวรรค 3 ของมาตรา 401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสถานการณ์เหตุสุดวิสัยไม่รวมถึงโดยเฉพาะอย่างยิ่งการละเมิดภาระผูกพันโดยคู่สัญญาของลูกหนี้การขาดสินค้าที่จำเป็นในร้านค้าการขาดเงินทุนที่จำเป็นจาก ลูกหนี้

ประการที่สอง ในการตัดสินของศาลในช่วงวิกฤตครั้งล่าสุด (สิงหาคม 2541) ศาลไม่ยอมรับวิกฤตการณ์ทางการเงินและเศรษฐกิจในประเทศว่าเป็นเหตุสุดวิสัย โดยเชื่อว่าไม่มีผลบังคับใช้กับปรากฏการณ์ฉุกเฉินและปรากฏการณ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ (การแก้ไข บริการต่อต้านการผูกขาดของรัฐบาลกลางของเขตมอสโก 08.04 .99 หมายเลข KG-A40 / 884-99 พระราชกฤษฎีกาบริการต่อต้านการผูกขาดของรัฐบาลกลางของเขตคอเคซัสเหนือ 05.01.2000 หมายเลข F08-2993 / 99) ตามที่ศาลกล่าว หากเกิดวิกฤตขึ้นก่อนหน้านี้ บริษัทอาจคาดการณ์ล่วงหน้าได้ ซึ่งหมายความว่าในวิกฤตจะไม่มีเหตุฉุกเฉินหรือสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ดังนั้นจึงไม่มีท่าทีที่จะได้รับการยกเว้นจากความรับผิดสำหรับการละเมิดสัญญาเช่าอันเนื่องมาจากเหตุสุดวิสัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าตามข้อตกลงของคู่สัญญาเป็นเอกสารที่แก้ไขการตัดสินใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายให้ตกลงยุติความร่วมมือ

ใครและในกรณีใดบ้างที่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียส่วนใหญ่กำหนดขั้นตอนในการยุติความสัมพันธ์ทางกฎหมายตามสัญญาและการร่างข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะตาม ศิลปะ. 452 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียผู้เข้าร่วมในสัญญาเช่าสามารถฟ้องศาลได้หากไม่สามารถแก้ไขข้อขัดแย้งอย่างสันติได้ เช่น เมื่อฝ่ายหนึ่งต้องการยุติการทำธุรกรรม และฝ่ายที่สองขัดต่อข้อตกลงดังกล่าว

โดย ศิลปะ. 619 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าของบ้านอาจบอกเลิกสัญญาล่วงหน้าผ่านทางศาล (หลังจากส่งคำเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับความจำเป็นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันให้ผู้เช่าภายในเวลาที่เหมาะสมแล้วเท่านั้น) หากผู้เช่า:

• ไม่ยกเครื่องทรัพย์สินเมื่อเป็นหน้าที่ของเขาตามข้อตกลงหรือกฎหมาย
• หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการชำระเงินที่กำหนดโดยข้อตกลง เขาไม่ได้จ่ายค่าเช่า (มากกว่าสองครั้งติดต่อกัน)
• ทำให้ทรัพย์สินเสื่อมคุณภาพอย่างมากหรือนำไปใช้ในการละเมิดที่สำคัญ (ข้อกำหนดหรือวัตถุประสงค์ตามสัญญา) หรือด้วยการละเมิดซ้ำ

ตามข้อ 2 ศิลปะ. 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าของบ้านอาจมีเหตุอื่นในการยกเลิกธุรกรรมก่อนกำหนด กฎนี้ใช้กับผู้เช่าด้วย

โดย ศิลปะ. 620 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียผู้เช่าสามารถยุติการทำธุรกรรมก่อนกำหนดผ่านศาลเมื่อ:

• ทรัพย์สิน (เนื่องจากสถานการณ์ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้เช่า) กลายเป็นว่าใช้ไม่ได้
• ผู้ให้เช่าจะไม่ยกเครื่องทรัพย์สินภายในเวลาที่ตกลงกันไว้หรือตามสมควร หากเป็นภาระหน้าที่ของเขา
• เมื่อสรุปสัญญาเช่าผู้ให้เช่าเงียบเกี่ยวกับข้อบกพร่องของทรัพย์สินที่ขัดขวางการดำเนินการและผู้เช่าไม่สามารถตรวจพบได้เมื่อสรุปธุรกรรมเมื่อเขาตรวจสอบหรือตรวจสอบทรัพย์สิน
• ไม่โอนหรือแทรกแซงการใช้ทรัพย์สิน

ข้อตกลงการเลิกจ้างทำขึ้นอย่างไร?

เจ้าของบ้านและผู้เช่าซึ่งได้ตัดสินใจร่วมกันยุติการโต้ตอบการเช่า ได้ลงนามในข้อตกลงเพื่อยุติสัญญาเช่าสำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นข้อตกลงเพิ่มเติมจากสัญญาเช่า เอกสารนี้จึงมักถูกเรียกว่าข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อบอกเลิกสัญญาเช่า เอกสารตัวอย่างไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับเนื้อหา ผู้เข้าร่วมเองตัดสินใจว่าจะระบุสิ่งใด

ตัวอย่างการยกเลิกสัญญาเช่าสำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

1. ชื่อของเอกสารคือ "ข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการยุติสัญญาเช่าสำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" ซึ่งระบุสถานที่และวันที่จัดทำเอกสารตลอดจนหมายเลข
2. ข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของบ้านและผู้เช่า สำหรับนิติบุคคล ชื่อเต็มพร้อมข้อมูลเกี่ยวกับการลงทะเบียนของรัฐในสถานะที่เหมาะสม สำหรับบุคคลทั่วไป นี่คือข้อมูลหนังสือเดินทางพร้อมข้อมูลเกี่ยวกับถิ่นที่อยู่
3. สัญญาใด (ระบุหมายเลข) สิ้นสุดลง (ถือเป็นโมฆะ) และวันที่นี้จะเกิดขึ้น
4. ข้อบ่งชี้ของการยอมรับและการโอนตามที่สถานที่ถูกโอน
5. ขาดการเรียกร้องซึ่งกันและกัน
6. วันที่พร้อมลายเซ็นของคู่กรณี

ตัวอย่างการรับและโอน

จำนวนสำเนาของสัญญาต้องสอดคล้องกับจำนวนผู้เข้าร่วมในสัญญาเช่าที่กำลังจะสิ้นสุด เมื่อสรุปธุรกรรมสำหรับการเช่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นเวลานานกว่าหนึ่งปีผู้เข้าร่วมจะต้องร่วมกับ Rosreestr เพื่อป้อนข้อมูลเกี่ยวกับการยุติสิทธิ์ในการใช้สถานที่ใน USRN

ต้องเพิ่มเอกสารอะไรบ้างในข้อตกลงเกี่ยวกับการยุติการทำธุรกรรม

ในการบอกเลิกสัญญาเช่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ข้อตกลงจะต้องแนบเอกสารดังต่อไปนี้:

• สำเนาสัญญาเช่า (ซึ่งสิ้นสุด);
• เอกสารยืนยันตัวตนของผู้เข้าร่วม
• การยอมรับและการโอนอสังหาริมทรัพย์ - พร้อมข้อมูลเกี่ยวกับคู่กรณี (พร้อมรายละเอียด) วัตถุในสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ถ่ายโอนสถานะของวัตถุเหล่านี้รวมถึงสถานะของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป
• การแจ้งการตัดสินใจของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการยุติการทำธุรกรรมจะถูกส่งไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง ควรระบุชื่อ ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่ถูกยกเลิก ข้อมูลของคู่กรณี รายละเอียด สาเหตุของการตัดสินใจดังกล่าวโดยอ้างอิงถึงกฎหมาย วันที่สิ้นสุดความสัมพันธ์ทางกฎหมาย และการร่างเอกสาร , ลายเซ็นของผู้ส่ง

อัลกอริทึมสำหรับการยกเลิกสัญญาเช่า

การสิ้นสุดสัญญาเช่า (ตัวอย่างข้อตกลงมีรายละเอียดที่จำเป็นทั้งหมด) สามารถเกิดขึ้นได้ตามอัลกอริทึมของการดำเนินการต่อไปนี้:

1. จัดทำสำเนาสัญญาสองฉบับเพื่อยุติการทำธุรกรรมพร้อมลายเซ็นของคู่สัญญา
2. การเตรียมเอกสารเพิ่มเติมที่จำเป็น (ดูหัวข้อก่อนหน้า)
3. อุทธรณ์ไปยัง Rosreestr เพื่อเข้าสู่ USRN ในการยุติการทำธุรกรรม หากระยะเวลามากกว่าหนึ่งปี
4. หลังจากทำรายการนี้ใน USRN ธุรกรรมจะไม่ถูกต้อง

เมื่อหนึ่งในผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมขัดต่อการยกเลิก ผู้ที่สนใจในการดำเนินการนี้จะต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. เขียนและส่งหนังสือแสดงเจตจำนงที่จะบอกเลิกสัญญาเช่า (คุณสามารถส่งทางไปรษณีย์เพื่อติดตามการรับของคู่สัญญา) การพิจารณาแจ้งดังกล่าวอาจใช้เวลาหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ได้รับ คู่สัญญาอาจตกลงยกเลิกสัญญาได้ จากนั้นจะมีการร่างข้อตกลงเพิ่มเติมขึ้นกับข้อตกลงหลัก คู่สัญญาที่ประสงค์จะยกเลิกข้อตกลงมีสิทธิฟ้องศาลได้ก็ต่อเมื่อคู่สัญญาที่สองเพิกเฉยต่อคำบอกกล่าวที่ส่งไป
2. การยื่นคำร้องที่เหมาะสมในศาล (สรุปสถานการณ์ที่สำคัญทั้งหมดของคดีและเหตุผลในการบอกเลิกสัญญาเช่า)
3. การพิจารณาคดีในศาล
4. คำพิพากษา. หากศาลตัดสินว่าไม่มีเหตุเพียงพอที่จะบอกเลิกสัญญา ข้อเรียกร้องจะไม่เป็นที่พอใจ

อัพเดทเมื่อ 03/13/2020

2018-09-07T10:24:42+03:00

ข้อตกลงในการบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นพื้นฐานสำหรับการยุติสิทธิร่วมกันและภาระผูกพันของคู่สัญญาภายใต้ข้อตกลงที่สรุปไว้ก่อนหน้านี้ เหตุผลในการบอกเลิกสัญญาคืออะไร? จะยกเลิกสัญญาเช่าได้อย่างไร?

(คลิกเพื่อเปิด)

สัญญาเช่าระบุเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา ซึ่งทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตาม: ผู้เช่าและเจ้าของบ้าน R การสิ้นสุดสัญญาเช่ามาพร้อมกับการทำเอกสารอย่างเป็นทางการด้วยความช่วยเหลือของข้อตกลง

เหตุแห่งการบอกเลิกสัญญา

สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาหรือเมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกก่อนกำหนด (ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)

เนื่องจากสัญญาเช่าเป็นธุรกรรมสองทาง การบอกเลิกก่อนกำหนดอาจนำไปสู่การละเมิดสิทธิ์ของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น สมาชิกสภานิติบัญญัติได้กำหนดไว้เมื่อสามารถบอกเลิกข้อตกลงก่อนกำหนดได้ และเมื่อไม่สามารถทำได้

หากสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ คู่สัญญาอาจยุติความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เกิดขึ้นเพียงสามกรณีเท่านั้น:

• ตามข้อตกลงร่วมกันของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน
• ในศาลตามความคิดริเริ่มของผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านในพื้นที่ที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
• ที่ความคิดริเริ่มของผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านบนพื้นที่ที่กำหนดไว้อย่างชัดแจ้งในสัญญาเช่านั้นเอง

ในกรณีแรก หากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้ การยุติความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านก่อนกำหนดจะไม่ทำให้เกิดปัญหาพิเศษใดๆ ในกรณีนี้ คู่สัญญาจะร่างข้อตกลงพิเศษในการยุติสัญญา ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการยุติความสัมพันธ์การเช่าอสังหาริมทรัพย์

สถานการณ์จะซับซ้อนมากขึ้นเมื่อฝ่ายหนึ่งไม่ตกลงที่จะบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ในทางปฏิบัติ แนวคิดของ "การเช่า" และ "การว่าจ้าง" มักจะสับสน แต่อันที่จริงแล้ว ขอบเขตระหว่างกันนั้นชัดเจนมาก:

1. ค่าเช่าคือการใช้เป็นระยะเวลาหนึ่งและภายใต้เงื่อนไขบางประการของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า): ค่าเช่าร้านค้า ลานจอดรถ สระว่ายน้ำ ฯลฯ ในกรณีนี้จะมีการร่างสัญญาเช่าซึ่งสามารถลงนามโดย 2 บริษัท หรือ บริษัท และบุคคลธรรมดา (เช่น พลเมืองให้อาณาเขตของอพาร์ตเมนต์เพื่อเช่าสำนักงาน) ในกรณีนี้ ฝ่ายที่ทำธุรกรรมจะเรียกว่าเจ้าของบ้านและผู้เช่า
2. การเช่าเป็นการใช้ที่อยู่อาศัย (อพาร์ทเมนต์ บ้าน อพาร์ตเมนต์) เพื่อการอยู่อาศัย ในกรณีนี้จะมีการลงนามในสัญญาจ้าง (ระหว่างบุคคลสองคน) คู่สัญญาในการทำธุรกรรมคือเจ้าของบ้านและผู้เช่า

จากมุมมองทางกฎหมาย ธุรกรรมการจ้างงานและการเช่าซื้อมีความคล้ายคลึงกัน แต่ไม่เท่าเทียมกัน - แต่ละกรณีจะมีลักษณะเฉพาะของตัวเอง

แจ้งการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดตามความคิดริเริ่มของผู้เช่า

เมื่อผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องยุติความสัมพันธ์กับเจ้าของ จำเป็นต้องเตรียมหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดตามความคิดริเริ่มของผู้เช่า

มีตัวเลือกในการส่งเอกสารเพื่อขออนุมัติดังต่อไปนี้:

• ส่วนตัวในมือ;
• ทางไปรษณีย์พร้อมแจ้งการรับ

คาดว่าข้อมูลต่อไปนี้:

1. ชื่อของเอกสารที่อ้างอิงถึงหมายเลข วันที่ดำเนินการ หรือการลงทะเบียนของเอกสารหลัก
2. รายละเอียดและรายละเอียดการติดต่อของคู่กรณี
3. การอ้างอิงถึงข้อสัญญาหรือกฎหมายที่เป็นพื้นฐานสำหรับการกระทำดังกล่าว
4. ข้อกำหนดในการยุติ

มีบางสถานการณ์ที่คุณต้องการขอความช่วยเหลือจากศาล หรือความเป็นไปได้ทั้งหมดที่จะยุติปัญหาอย่างสันติได้หมดลงแล้ว ดังนั้นผู้เช่าอาจเรียกร้องความพึงพอใจอย่างเต็มที่จากสิทธิทางกฎหมายในการใช้ทรัพย์สินตามที่เขาต้องการ

สิ่งนี้เหมาะสมหากเจ้าของมีความผิดดังต่อไปนี้:

1. ไม่ให้สิทธิ์เข้าถึงวัตถุอย่างสมบูรณ์
2. ป้องกันการใช้รายการที่เช่าตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้
3. ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและการบำรุงรักษาไม่เพียงพอ ซ่อนข้อบกพร่องร้ายแรงไว้เป็นครั้งสุดท้าย
4. ไม่ทำการซ่อมแซมครั้งใหญ่หากได้รับมอบหมายความรับผิดชอบนี้ให้กับเขา

สถานะของออบเจ็กต์เสื่อมลงโดยไม่ใช่ความผิดของผู้ใช้

วิธีนี้ถือเป็นวิธีที่ยอมรับได้ ง่าย และสะดวกที่สุดในแง่ของการดำเนินกิจกรรมที่สำคัญทางกฎหมาย การยกเลิกสัญญาเช่าในลักษณะนี้ไม่จำเป็นต้องขึ้นอยู่กับสถานการณ์เชิงลบ อย่างไรก็ตาม เมื่อยุติความสัมพันธ์ทางกฎหมายในกระดาษ การระบุประเด็นต่างๆ เช่น:

• เหตุผล. อย่างหลังอาจเป็นการตัดสินใจโดยสมัครใจของทั้งสองฝ่าย การเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ และอื่นๆ
• ขั้นตอนการดำเนินการตามสัญญา
• ภาระหน้าที่ของผู้เข้าร่วมในการดำเนินการข้อตกลงร่วมกันเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันที่เหลืออยู่ในขณะที่สิ้นสุดความสัมพันธ์ ในกรณีนี้ควรระบุช่วงเวลาเฉพาะในระหว่างที่จะดำเนินการนี้
• ภาระผูกพันของผู้เช่าต้องคืนทรัพย์สินให้เจ้าของภายในระยะเวลาที่กำหนด หากกระบวนการโอนกลับดำเนินการในขณะที่สิ้นสุดความสัมพันธ์ ขอแนะนำให้แนบใบรับรองการยอมรับกับเอกสารหลัก ไม่ควรอธิบายคุณสมบัติเท่านั้น แต่ยังทำเครื่องหมายในกรณีที่ไม่มี / มีข้อเรียกร้อง

ขั้นตอนการลงทะเบียน

หากสัญญาผ่านการจดทะเบียนของรัฐ ข้อตกลงในการยกเลิกสัญญาต้องเป็นไปตามขั้นตอนนี้ด้วย ขั้นตอนการลงทะเบียนได้รับการแก้ไขในศิลปะ 651, 452 (ข้อ 1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ช่วงเวลาของการยกเลิกโดยข้อตกลงของผู้เข้าร่วมคือวันที่ลงนามในข้อตกลงที่เกี่ยวข้องตามกฎทั่วไป อย่างไรก็ตาม กฎหมายอนุญาตให้มีการจัดตั้งหมายเลขอื่นได้ วันที่ที่มีการทำรายการที่เกี่ยวข้องในทะเบียนของรัฐจะถือเป็นช่วงเวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงอย่างเป็นทางการ

คดีความ

กฎหมายกำหนดจำนวนกรณีที่ได้รับอนุญาตให้ยื่นคำร้องกับหน่วยงานตุลาการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิ่งเหล่านี้รวมถึงสถานการณ์ของการเปิดเผยการละเมิดข้อกำหนดของสัญญาโดยผู้เข้าร่วมรายหนึ่งและสถานการณ์อื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในการตรากฎหมาย กรณีเฉพาะของการละเมิดในส่วนของทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้านได้กำหนดไว้ในมาตรา 620 และ 619 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หากตรวจพบจะมีผลทางกฎหมายที่เหมาะสม กฎหมายรับรองสิทธิในการปกป้องผลประโยชน์ของตนหากถูกละเมิดโดยการกระทำหรือการละเลยของอีกฝ่ายหนึ่ง รายการที่ระบุในมาตรา 620 และ 619 ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ครบถ้วนสมบูรณ์ ในสัญญาโดยตรง อาจมีเงื่อนไขอื่น ๆ สำหรับการยกเลิกสัญญาในศาล บทบัญญัตินี้สอดคล้องกับศิลปะ 450 น. 2 เช่นเดียวกับหลักการที่ประดิษฐานอยู่ในมาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง

ขั้นตอนการเลิกจ้าง

หากการยุติการทำธุรกรรมเกิดขึ้นในศาล ขั้นตอนต่อไปจะขึ้นอยู่กับว่าใครจะเป็นคู่สัญญาในสัญญาเป็นส่วนใหญ่

ดังนั้นหากสัญญาเช่าถูกร่างขึ้นระหว่างประชาชนทั่วไป ข้อพิพาทจะได้รับการพิจารณาโดยศาลแขวง ณ สถานที่อยู่อาศัยของจำเลย (เจ้าของบ้าน)

เมื่อคู่สัญญาในสัญญาจ้างเป็นวิสาหกิจหรือผู้ประกอบการรายบุคคล อนุญาโตตุลาการจะพิจารณาคดียุติการทำธุรกรรม

นอกจากนี้ยังสามารถเป็นทั้งศาลอนุญาโตตุลาการตามที่อยู่ของการลงทะเบียนของจำเลยและคณะตุลาการที่คู่สัญญาระบุไว้ในสัญญาเช่า

หากเรากำลังพูดถึงกระบวนการอนุญาโตตุลาการ ก่อนการฟ้องร้อง เจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำร้องเพื่อบอกเลิกสัญญา ถือว่าหนึ่งเดือน และหากในช่วงเวลานี้คู่กรณีไม่ประนีประนอมก็จะมีการยื่นฟ้องต่อศาลอนุญาโตตุลาการ

ไม่ว่าคำแถลงการเรียกร้องจะอยู่ที่ใด จะต้องมี:

• ชื่อของศาล
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้เช่าและเจ้าของบ้าน
• สาระสำคัญของสัญญาเช่าและเงื่อนไขหลัก
• สาเหตุที่ผู้เช่าต้องการยุติความสัมพันธ์
• เนื้อหาของการเรียกร้อง

สิ่งที่แนบมากับคำร้องคือสำเนาสัญญาเช่า ตลอดจนหลักฐานทั้งหมดที่ยืนยันความจำเป็นในการบอกเลิกสัญญา จำเป็นต้องมีเอกสารเกี่ยวกับการชำระภาษีของรัฐ (คุณควรได้รับคำแนะนำจากอัตราที่กำหนดโดยรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับการเรียกร้องในลักษณะที่ไม่ใช่ทรัพย์สิน) จากผลการพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น มีคำวินิจฉัยให้บอกเลิกสัญญาซึ่งสามารถอุทธรณ์อุทธรณ์ได้ภายในหนึ่งเดือน หากหมดอายุสัญญาจะถือว่าสิ้นสุดหลังจากระยะเวลานี้ เมื่อมีการยื่นอุทธรณ์ ให้ถือว่าสัญญาสิ้นสุดลงนับแต่วันที่พิจารณา

ภายใต้เงื่อนไขใดที่สามารถยื่นคำร้องต่อศาลจากผู้เช่าได้?

ต้องใช้วิธีนี้ในกรณีที่ผู้เช่า / เจ้าของบ้านละเมิดข้อกำหนดของเอกสาร และไม่สามารถแก้ไขข้อขัดแย้งได้หากไม่มีศาล

เป็นไปได้ที่จะพูดคุยเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยเจ้าของชั่วคราวผ่านทางศาลหากเจ้าของทรัพย์สินได้กระทำการละเมิดตามที่ระบุไว้ในศิลปะ 620 จีเค:

• ไม่อนุญาตให้ใช้ทรัพย์สินอย่างเหมาะสม ไม่อนุญาตให้เข้าถึง ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในเอกสารสัญญาเช่า
• หลังจากลงนามในเอกสารโดยเจ้าของทรัพย์สินชั่วคราวพบว่ามีข้อบกพร่องซึ่งเจ้าของยังคงนิ่งเงียบ ข้อเสียทำให้ไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้อย่างเต็มที่ ตัวอย่างปัญหาระบบทำความร้อนที่เจ้าของทราบในฤดูหนาวเจ้าของใหม่ไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ (เต็มบ้าน)
• เจ้าของปฏิเสธที่จะดำเนินการซ่อมแซมที่สำคัญภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในเอกสารการเช่า ไม่สามารถระบุข้อกำหนดเฉพาะได้ ซึ่งในกรณีนี้เขาจำเป็นต้องทำงานให้เสร็จภายใน "เวลาที่เหมาะสม" ระดับของ "เวลาที่เหมาะสม" จะถูกกำหนดเป็นรายบุคคล
• ถ้าวัตถุนั้นใช้ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของเจ้าของชั่วคราว

ตามความคิดริเริ่มของผู้เช่า ศาลอาจพิจารณาเรื่องการยกเลิกสัญญาเช่า หากได้นำไปใช้กับเจ้าของทรัพย์สินตามข้อกำหนดนี้ก่อนหน้านี้ คุณต้องดำเนินการตามลำดับนี้:

• ประการแรกมีการอุทธรณ์ไปยังเจ้าของซึ่งระบุเหตุผลของความปรารถนาที่จะยุติความสัมพันธ์ (การอุทธรณ์ถูกร่างขึ้นในเอกสารแยกต่างหาก) ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องเรียกร้องให้ขจัดปัญหา คุณต้องระบุความต้องการของคุณที่จะทำลายข้อตกลง รายงานเหตุผล
• ในงานศิลปะ 620 ระบุว่าคุณสามารถยื่นคำร้องต่อศาลได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของไม่ตอบสนองต่อการอุทธรณ์ หากเรามุ่งเน้นที่การพิจารณาคดีในประเด็นเหล่านี้ อย่างน้อย 10 วันจะต้องผ่านไปหลังจากที่ได้รับคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของชั่วคราว

หลังจากนั้นผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทางศาล

ในกรณีใดบ้างที่สามารถยื่นคำร้องต่อศาลจากเจ้าของบ้านได้?

ปัญหานี้ได้รับการจัดการโดยละเอียดใน 619 Art เจ้าของอาจเรียกร้องให้ยุติการเช่าในกรณีต่อไปนี้

• ในระหว่างการดำเนินการเจ้าของชั่วคราวทำให้ทรัพย์สินเสียหายสภาพแย่ลง การเสื่อมสภาพไม่รวมถึงการสึกหรอตามบรรทัดฐาน ซึ่งไม่เกินเกณฑ์ปกติระหว่างการทำงานของโรงงาน หากข้อโต้แย้งนี้ถูกเลือกเป็นพื้นฐาน เจ้าของจะต้องโน้มน้าวศาลว่าการกระทำของผู้เช่านำไปสู่ความจริงที่ว่าคุณสมบัติที่เป็นประโยชน์ของทรัพย์สินของเขาลดลงอย่างมากและทำให้เกิดความสูญเสีย นอกจากนี้ยังรวมถึงการพัฒนาขื้นใหม่ของอพาร์ทเมนท์ หากรายการนี้ไม่ได้ระบุไว้ในเอกสารการเช่าหรือหากไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับงานที่จะดำเนินการกับเจ้าของ
• ละเมิดเงื่อนไขการใช้งานที่กำหนดไว้ในสัญญา ตัวอย่าง - ในสัญญา เจ้าของอพาร์ทเมนท์ห้ามไม่ให้ผู้เช่ามีสัตว์เลี้ยง ผู้เช่าละเมิดกฎนี้ การละเมิดเงื่อนไขของสัญญาซ้ำแล้วซ้ำเล่าอาจทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดก่อนกำหนด
• โดยไม่สนใจความจำเป็นในการยกเครื่องใหม่ ใช้เฉพาะกับกรณีเหล่านั้นเมื่อเป็นเจ้าของชั่วคราวที่ต้องดำเนินการ (ซึ่งอาจระบุไว้ในเอกสารการเช่า)
• ในกรณีที่มีการละเมิดเงื่อนไขการชำระเงิน ในเอกสาร มักจะระบุรายการนี้แยกต่างหาก มีการตั้งค่าธรรมเนียมล่าช้า และอาจมีการลงโทษเพิ่มเติม แต่ถ้าเป็นเหตุการณ์ครั้งเดียวผู้เช่าก็ชำระหนี้ไม่เกิดซ้ำแล้วซ้ำเล่า เจ้าของทรัพย์สินจะใช้ไม่ได้อีกในอนาคต ศาลจะถือว่านี่เป็นการละเมิดสิทธิของเจ้าของบ้าน

เช่นเดียวกับกรณีก่อนหน้านี้ การบอกเลิกสัญญาเช่าเกิดขึ้นใน 2 ขั้นตอน:

• ขั้นแรก ขอเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้เช่า ระบุเหตุผลในการตัดสินใจในส่วนของเจ้าของ
• หากไม่มีคำตอบ เจ้าของชั่วคราวจะไปขึ้นศาล

ขั้นตอนนี้ (การยกเลิก) ช่วยให้คุณแก้ไขข้อขัดแย้งได้ด้วยตนเอง การขึ้นศาลเป็นทางเลือกสุดท้าย

การสิ้นสุดสัญญาเช่ามีระยะเวลาไม่แน่นอน

สถานการณ์ดังกล่าวอาจเกิดขึ้นในกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยไม่ระบุเงื่อนไข (มาตรา 610 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) หรือเมื่อระยะเวลาของสัญญาเช่าระยะยาวสิ้นสุดลง แต่ผู้เช่ายังคงเช่าต่อไปโดยไม่มี การคัดค้านจากเจ้าของบ้านก็ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวได้ข้อสรุปโดยคู่กรณีในเงื่อนไขเดียวกันเป็นระยะเวลาไม่แน่นอน (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 621 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

การไม่มีเงื่อนไขในสัญญาทำให้สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทุกเมื่อ ในเวลาเดียวกัน ฝ่ายที่เริ่มต้นการบอกเลิกจะต้องแจ้งให้คู่สัญญาทราบถึงการบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าสามเดือน เว้นแต่ข้อตกลงจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น กฎเหล่านี้ใช้กับสัญญาเช่าช่วงด้วย ทั้งขยายระยะเวลาโดยไม่มีกำหนด และได้ข้อสรุปในขั้นต้นด้วยเงื่อนไขดังกล่าว

การเรียกค่าเสียหายอันเกิดจากการบอกเลิกจ้างและบทลงโทษโดยเร็ว

เจ้าของบ้านบางรายจัดให้มีสัญญาในการกำหนดภาระหน้าที่ในการแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบถึงการยกเลิกสัญญาในช่วงระยะเวลาหนึ่ง อะไรคือผลที่ตามมาสำหรับผู้เช่าที่ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาสำหรับการบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวล่วงหน้า?

การพิจารณาคดีรู้กรณีที่ผู้เช่าซึ่งไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลงในการแจ้งล่วงหน้าของเจ้าของบ้านในช่วงระยะเวลาหนึ่งก่อนวันที่สิ้นสุดข้อตกลงการเรียกคืนการสูญเสียในรูปแบบของกำไรที่สูญเสียไปรวมทั้ง บทลงโทษ (ดูคำตัดสินของ Federal Antimonopoly Service ของเขต Volga-Vyatka ลงวันที่ 30 เมษายน 2013 ในกรณีหมายเลข A79-6999/2012)

บทลงโทษเป็นกลอุบายอีกอย่างหนึ่งของเจ้าของบ้านซึ่งอาจมีอยู่ในสัญญาเช่า (ดูคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 15 เมษายน 2554 ฉบับที่ VAC-4681/11 ในกรณีหมายเลข A36- 1063 / 2553).

เงินฝาก

ในกรณีการบอกเลิกสัญญาตามความคิดริเริ่มของผู้เช่าหรือการปฏิเสธเพียงฝ่ายเดียวของผู้เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิระงับเงินที่โอนมาเพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพัน หากเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดไว้โดย สัญญา ตามกฎแล้วนี่คือการชำระค่าเช่าเดือนสุดท้าย ตั้งแต่มิถุนายน 2558 ตามวรรค 3 ของศิลปะ 310 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย สิทธิในการปฏิเสธฝ่ายเดียวเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจกรรมผู้ประกอบการโดยฝ่ายของตนโดยข้อตกลงของฝ่ายต่างๆ อาจมีเงื่อนไขโดยการจ่ายเงินจำนวนหนึ่งให้กับ อีกฝ่ายหนึ่งตามภาระผูกพัน ดังนั้น นับจากวันที่ระบุ ปัญหาความถูกต้องตามกฎหมายของการหักเงินในกรณีที่มีการถอนตัวจากสัญญาฝ่ายเดียวจึงถูกควบคุมโดยกฎหมาย ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียยังได้พูดถึงเรื่องนี้ในการตัดสินใจเมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2558 ฉบับที่ 305-ES15-6784 ในกรณีหมายเลข A40-53452 / 2014 โดยอธิบายว่าคู่สัญญาเมื่อทำข้อตกลงร่วมกันมีสิทธิ เพื่อกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยที่ต้องจ่ายให้กับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในกรณีที่ถูกปฏิเสธจากสัญญา ค่าชดเชยดังกล่าวสามารถระบุได้ในสัญญาว่าเป็นค่าปรับ แต่สิ่งนี้ไม่ได้เปลี่ยนสาระสำคัญซึ่งไม่ใช่การถือฝ่ายที่ตัดสินใจยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดต้องรับผิด แต่ในทางกลับกันให้โอกาสในการยุติ สัญญาโดยไม่อธิบายเหตุผลของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ส่วนที่สอง)" ลงวันที่ 26 มกราคม 2539 N 14-FZ (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 29 กรกฎาคม 2018) (แก้ไขและเพิ่มเติมมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2018)

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 619 การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามคำร้องขอของผู้ให้เช่า

ตามคำขอของผู้ให้เช่า ศาลอาจบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยศาลในกรณีที่ผู้เช่า:

1) ใช้ทรัพย์สินที่มีการละเมิดข้อกำหนดในสัญญาหรือการโอนทรัพย์สินหรือมีการละเมิดซ้ำ ๆ

2) ทำให้ทรัพย์สินแย่ลงอย่างมีนัยสำคัญ

3) ไม่ชำระค่าเช่าเกินสองครั้งติดต่อกันหลังจากครบกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินที่ระบุไว้ในสัญญา

4) ไม่ดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินครั้งใหญ่ภายในเงื่อนไขที่กำหนดโดยสัญญาเช่า และในกรณีที่ไม่มีการซ่อมแซมดังกล่าวในสัญญาภายในระยะเวลาที่เหมาะสมในกรณีที่กฎหมายอื่น ๆ หรือสัญญาดำเนินการตามกฎหมาย การซ่อมแซมทุนเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า

สัญญาเช่าอาจกำหนดเหตุผลอื่น ๆ สำหรับการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามคำร้องขอของผู้ให้เช่าตามวรรค 2 ของข้อ 450 ของประมวลกฎหมายนี้

เจ้าของบ้านมีสิทธิ์เรียกร้องให้ยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหลังจากส่งคำเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้เช่าเกี่ยวกับความจำเป็นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาภายในเวลาที่เหมาะสมเท่านั้น

ผลของการบอกเลิกสัญญาเช่า

หลังจากที่ศาลมีคำตัดสินในเชิงบวกเกี่ยวกับคดีซึ่งเป็นไปตามความต้องการของผู้ให้เช่าแล้ว ความสัมพันธ์ตามสัญญาจะสิ้นสุดลง แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าสินค้าที่เช่าจะถูกส่งคืนทันทีเสมอไป ในบางกรณี การยื่นอุทธรณ์ครั้งที่สองต่อศาลจะต้องดำเนินการตามข้อเรียกร้องสำหรับการเรียกทรัพย์สินคืนจากการใช้งานของบุคคลอื่น

ดังนั้นทนายความหลายคนจึงแนะนำให้นำข้อกำหนดทั้งสองนี้ไปใช้ในคดีแรกในคราวเดียว จากนั้น หลังจากการพิจารณาคดีครั้งแรก เป็นไปได้ที่จะได้รับหมายศาล บนพื้นฐานของการที่ปลัดอำเภอจะสามารถจัดระเบียบบังคับส่งคืนสินค้าที่เช่า

หากผู้เช่าตัดสินใจปฏิบัติตามคำตัดสินของศาลทันที เขาจะคืนสินค้าที่เช่าตามความคิดริเริ่มของเขาเอง ในขณะที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามในการยอมรับและโอน ซึ่งจะบันทึกสถานะของทรัพย์สินที่โอน

หากพบการเสื่อมสภาพอย่างมีนัยสำคัญในสภาพของรายการที่เช่า ผู้เช่าอาจถูกเรียกร้องค่าเสียหาย และในกรณีที่สาเหตุของการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดเป็นความล่าช้าในการชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะขอคืนหนี้ได้

เจ้าของบ้านอาจเริ่มต้นการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้เฉพาะในกรณีที่ผู้เช่าได้กระทำการละเมิดที่สำคัญในการปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน และเพื่อระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดนั้นอยู่ในอำนาจของศาลเท่านั้น ทันทีที่คำตัดสินของศาลมีผลใช้บังคับ ความสัมพันธ์ในการเช่าจะสิ้นสุดลง ยกเว้นช่วงเวลาของการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่าและแก้ไขการละเมิดอื่นๆ

การบอกเลิกสัญญาเช่าต่างจากการบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างไร?

การสิ้นสุดและการยกเลิกสัญญาเช่า - ดูเหมือนว่าในแวบแรก แนวคิดที่คล้ายคลึงกันและความหมายก็ดูเหมือนจะเหมือนกัน ดังนั้นจึงมักมีความเข้าใจผิดเกี่ยวกับข้อกำหนดเหล่านี้ ในทั้งสองกรณี สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง

มีความแตกต่างระหว่างแนวคิดทั้งสองนี้ การบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นการบอกเลิกเร็วกว่าระยะเวลาที่กำหนด มันสามารถเกิดขึ้นได้ทั้งฝ่ายเดียวและด้วยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายในสัญญา - ทั้งผู้เช่าและเจ้าของ

การบอกเลิกสัญญาคือการบอกเลิกซึ่งเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติและมีความเกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่น กับการหมดอายุของสัญญานี้ หากเอกสารเดิมระบุเงื่อนไข เช่น 2 ปี หลังจากนั้นสองปี เอกสารนั้นก็จะหมดอายุโดยอัตโนมัติ ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่ามีขึ้นด้วยเหตุผล และการบอกเลิกเกิดขึ้นเองเมื่อสิ้นสุดสัญญา หากในกรณีแรกสามารถสรุปสัญญาใหม่ได้ในกรณีที่สองจะต้องต่ออายุ

เป็นไปได้ไหมที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากผู้เช่าเสียชีวิต?

หากผู้เช่าเสียชีวิต สิทธิในการเช่าสถานที่และภาระผูกพันในทรัพย์สินที่เขาเช่าในช่วงชีวิตของเขาจะถูกโอนไปยังทายาทของเขาตลอดระยะเวลาที่เหลือของสัญญาซึ่งเจ้าของไม่สามารถปฏิเสธได้ กล่าวคือการตายของผู้เช่าไม่สามารถเป็นเงื่อนไขว่าสัญญาเช่านั้นอาจมีการยกเลิก หากเอกสารระบุความเป็นไปได้ของการยกเลิกฝ่ายเดียว เจ้าของมีสิทธิที่จะใช้มัน หรือแก้ไขปัญหานี้ในศาล

การบอกเลิกสัญญาเช่า

แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่ารูปแบบและเนื้อหาของข้อตกลงจะไม่ถูกควบคุมโดยการกระทำทางกฎหมายด้านกฎระเบียบ แต่เราดึงความสนใจของคุณไปยังประเด็นบังคับที่จะต้องอยู่ในเอกสาร: การสิ้นสุดของข้อตกลงดำเนินการโดยการลงนามในข้อตกลงโดยคู่สัญญา ภาระผูกพัน

• วันที่และสถานที่ของข้อตกลง
• ข้อกำหนดของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม (ควรเป็นเวอร์ชันที่เขียนไว้ในสัญญา)
• ข้อมูลเพิ่มเติมระบุว่าคู่สัญญาได้ตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด และวันที่ที่ภาระผูกพันทั้งหมดภายใต้ธุรกรรมจะสิ้นสุดลงจะถูกระบุ
• ระบุว่าคู่สัญญาไม่มีการเรียกร้องใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องของสัญญาที่ถูกยกเลิก
• นอกจากนี้ ขอแนะนำให้ระบุว่าทรัพย์สินทั้งหมดถูกโอนโดยฝ่ายหนึ่งและอีกฝ่ายหนึ่งยอมรับภายใต้การกระทำของการยอมรับและการโอน
• รายละเอียดของคู่สัญญา ตราประทับ และลายเซ็น

ข้อตกลงนี้จัดทำขึ้นเป็น 2 ชุด ฉบับหนึ่งสำหรับแต่ละฝ่าย

สามารถดูตัวอย่างสัญญาสิ้นสุดการเช่าได้

สมัครรับข่าวสารล่าสุด

วิธีบอกเลิกสัญญาเช่า

เนื่องจากสัญญาเป็นธุรกรรมระหว่างสองฝ่าย สมาชิกสภานิติบัญญัติระบุว่าสามารถยุติสัญญาได้ก่อนกำหนดตามความคิดริเริ่มของผู้เข้าร่วมในข้อผูกพัน

หากสัญญาเช่าระบุว่ามีเหตุผลอื่นในการยกเลิกสัญญา (นอกเหนือจากที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) คู่สัญญามีสิทธิที่จะอ้างถึงพวกเขา

การบอกเลิกสัญญาเช่าฝ่ายเดียว

การยุติความสัมพันธ์ในการเช่าจะขึ้นอยู่กับกฎทั่วไปเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาใดๆ ที่ Art กำหนดขึ้น 450 ก. ตามกฎนี้ข้อตกลงดังกล่าวสามารถยุติได้:

• โดยข้อตกลงร่วมกันของทุกฝ่ายในการทำธุรกรรม (ทั้งสอง หากเป็นแบบทวิภาคี หรือสาม สี่ ฯลฯ หากเป็นพหุภาคี) - ข้อ 1 ของศิลปะ 450 GK;
• ตามคำร้องขอของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมโดยส่งไปที่ศาลหากเงื่อนไขของสัญญาถูกละเมิดอย่างมีนัยสำคัญโดยอีกฝ่ายหนึ่งหรือในกรณีอื่น ๆ ที่กฎหมายกำหนดหรือสัญญา - ข้อ 2 ของศิลปะ 450 GK;
• ฝ่ายเดียว - วรรค 4 ของศิลปะ 450 ก.

ในเวลาเดียวกัน ตามความหมายของบทความ การบอกเลิกสัญญาโดยคำตัดสินของศาลไม่ได้เกิดขึ้นเพียงฝ่ายเดียว เนื่องจากไม่ได้เกิดขึ้นโดยเจตนาของคู่กรณี ดังนั้น การบอกเลิกฝ่ายเดียวจึงเข้าใจว่าเป็นการยุติภาระผูกพันภายใต้ธุรกรรมโดยการตัดสินใจของฝ่ายที่ได้รับสิทธิ์นี้

สิทธิในการปฏิเสธเพียงฝ่ายเดียวในการทำธุรกรรมอาจมีให้ทั้งโดยกฎหมายและตามสัญญา ตัวอย่างเช่น สิ่งต่อไปนี้สามารถใช้เป็นเหตุผลในการยุติการทำธุรกรรมฝ่ายเดียวโดยผู้ให้เช่าโดยอาศัยอำนาจตามข้อตกลง:

• การไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้เช่าในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างเหมาะสม
• การไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่า

ผู้เช่าอาจได้รับสิทธิ์ดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การไม่ดำเนินการยกเครื่องครั้งใหญ่ของสถานที่ การละเมิดกำหนดเวลาสำหรับการโอนทรัพย์สินที่เช่า

ศิลปะ. 610 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียให้สิทธิ์แก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวหากได้รับการสรุปเป็นระยะเวลาไม่แน่นอน ในกรณีนี้ ฝ่ายที่ประสงค์จะถอนตัวจากสัญญาต้องแจ้งให้อีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งเดือน และหากทรัพย์สินนั้นเช่าอยู่ จะต้องแจ้งล่วงหน้า 3 เดือน

เจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

การบอกเลิกสัญญาในศาลอาจเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

1. สภาพของทรัพย์สินที่เช่าเสื่อมลงอย่างมาก
2. การชำระค่าเช่าติดต่อกันเกิน 2 ครั้งจะไม่ถูกโอนไปยังบัญชีของผู้ให้เช่า
3. เรื่องของสัญญาใช้กับการละเมิดและที่สำคัญ
4. การปฏิเสธที่จะดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่ หากนี่เป็นส่วนหนึ่งของภาระผูกพันตามสัญญาของเขา

ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

การบอกเลิกสัญญาในศาลอาจเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

1. ทรัพย์สินที่โอนไปใช้ไม่ได้ด้วยเหตุผลที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้เช่า
2. ปฏิเสธที่จะดำเนินการซ่อมแซมที่สำคัญหากมีการระบุไว้ในสัญญา
3. ปฏิเสธที่จะโอนทรัพย์สินหรือสร้างอุปสรรคต่อการใช้งาน
4. การโอนทรัพย์สินที่มีข้อบกพร่องที่เจ้าของบ้านทราบ

หนังสือบอกเลิกสัญญา

ถูกต้องตามกฎหมายที่การไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของการทำธุรกรรมโดยฝ่ายหนึ่งถือเป็นการละเมิดข้อตกลง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อาจพัฒนาในลักษณะที่ตัวอย่างเช่น หัวหน้าองค์กร - ผู้เช่าไม่ทราบว่านักบัญชีของเขา "ลืม" ที่จะโอนค่าเช่า

นั่นคือเหตุผลที่ประมวลกฎหมายแพ่งให้ตัวเลือกในการแจ้งล่วงหน้าของผู้เช่าว่าเขาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนโดยมีข้อเสนอให้ปฏิบัติตามทั้งหมดภายในเวลาที่เหมาะสมหรือภายในเวลาที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้ง

ไม่ทราบสิทธิของคุณ?

หลังจากส่งหนังสือแจ้งดังกล่าวและไม่ได้รับการตอบกลับจากผู้เช่า และหากคนหลังไม่ดำเนินการใดๆ เพื่อแก้ไขสถานการณ์ เจ้าของบ้านจะจัดทำจดหมายแจ้งอีกฉบับขึ้น แต่เกี่ยวกับความปรารถนาที่จะบอกเลิกสัญญา (ดู: “ วิธีเขียนจดหมาย (แจ้ง) บอกเลิกสัญญา (ตัวอย่าง)")

การบอกเลิกสัญญาเช่า ตัวอย่างข้อตกลง

การบอกเลิกสัญญาดำเนินการโดยการลงนามในข้อตกลงโดยคู่สัญญาในข้อผูกพัน

แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่ารูปแบบและเนื้อหาของข้อตกลงจะไม่ถูกควบคุมโดยกฎหมายที่บังคับใช้ แต่เราดึงความสนใจของคุณไปยังประเด็นบังคับที่ต้องอยู่ในเอกสาร:

• วันที่และสถานที่ของข้อตกลง
• ข้อกำหนดของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม (ควรเป็นเวอร์ชันที่เขียนไว้ในสัญญา)
• ข้อมูลเพิ่มเติมระบุว่าคู่สัญญาได้ตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด และวันที่ที่ภาระผูกพันทั้งหมดภายใต้ธุรกรรมจะสิ้นสุดลงจะถูกระบุ
• ระบุว่าคู่สัญญาไม่มีการเรียกร้องใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องของสัญญาที่ถูกยกเลิก
• นอกจากนี้ ขอแนะนำให้ระบุว่าทรัพย์สินทั้งหมดถูกโอนโดยฝ่ายหนึ่งและอีกฝ่ายหนึ่งยอมรับภายใต้การกระทำของการยอมรับและการโอน
• รายละเอียดของคู่สัญญา ตราประทับ และลายเซ็น

ข้อตกลงนี้จัดทำขึ้นเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับแต่ละฝ่าย

การสิ้นสุดสัญญาเช่ามีระยะเวลาไม่แน่นอน

เงื่อนไขตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าตามวรรค 2 ของศิลปะ 610 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งไม่ใช่เงื่อนไขที่สำคัญ ดังนั้นจึงไม่สามารถรวมไว้ในข้อความของสัญญาได้ ในกรณีนี้จะถือว่าสัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา นอกจากนี้คู่สัญญามีสิทธิที่จะกำหนดโดยตรงในข้อความของการทำธุรกรรมว่าสัญญาการเช่าทรัพย์สินได้รับการสรุปเป็นระยะเวลาไม่แน่นอนแม้ว่าจะไม่จำเป็นก็ตาม

เราได้เขียนเกี่ยวกับวิธีการยุติธุรกรรมดังกล่าวข้างต้นแล้ว ในส่วนเกี่ยวกับขั้นตอนการบอกเลิกฝ่ายเดียว ขึ้นอยู่กับพาร์ 2 หน้า 2 ศิลปะ 610 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีโอกาสที่จะปฏิเสธการทำสัญญาเพียงฝ่ายเดียว ในการดำเนินการนี้ เธอเพียงต้องแจ้งคู่สัญญาตามที่อยู่ที่ระบุไว้ในรายละเอียดเท่านั้น

ตามกฎทั่วไป ระยะเวลาการบอกกล่าวจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาสังหาริมทรัพย์คือ 1 เดือนตามปฏิทิน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ - 3 เดือน อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดนี้ไม่เป็นไปตามธรรมชาติ และสามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยฝ่ายต่างๆ ตามดุลยพินิจของทั้งสองฝ่าย ดังนั้นคู่สัญญาสามารถลดหรือเพิ่มช่วงเวลานี้ได้โดยการทำข้อที่เหมาะสมในสัญญา

การบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากครบกำหนดระยะเวลา

การหมดอายุของสัญญาเช่าโดยปริยายไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆ เพิ่มเติมจากคู่สัญญาเพื่อยุติความสัมพันธ์ หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าทรัพย์สินบนพื้นฐานของศิลปะ 622 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งอาจถูกส่งคืนซึ่งมีการร่างการกระทำที่เหมาะสม อันที่จริงเอกสารนี้ทำหน้าที่เป็นการยืนยันการยกเลิกธุรกรรม

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ มีหลายกรณีที่ข้อความของธุรกรรมมีความเป็นไปได้ที่จะยืดออกหากทั้งสองฝ่ายไม่ประกาศเจตนาที่จะยุติความสัมพันธ์

นอกจากนี้วรรค 1 ของศิลปะ 621 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดให้ผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ และหากผู้เช่าแจ้งเจ้าของบ้านล่วงหน้าถึงความประสงค์ที่จะต่อสัญญา ก็จะขยายระยะเวลาใหม่ออกไป ระยะเวลาการบอกกล่าวระบุไว้ในสัญญา ถ้าไม่ได้กำหนดก็ต้องมีเหตุผล ความสมเหตุสมผลของคำบอกเป็นนัยว่าเจ้าของบ้านจะได้รับแจ้งล่วงหน้าถึงความต้องการของผู้เช่าที่จะขยายสัญญาเช่า

การบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากการไม่ชำระค่าเช่า

ภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าเป็นที่ประดิษฐานอยู่ในวรรค 1 ของศิลปะ 614 จีเค ภาระผูกพันนี้เป็นหนึ่งในข้อที่สำคัญที่สุด ดังนั้นความล้มเหลวซ้ำแล้วซ้ำอีกในการดำเนินการจึงเป็นพื้นฐานสำหรับการยกเลิกสัญญาบนพื้นฐานของอนุวรรค 3 หน้า 1 ศิลปะ 619 จีเค

ในกรณีนี้ผู้เช่าไม่สามารถถอนตัวจากข้อตกลงเพียงฝ่ายเดียวได้ แต่มีโอกาสที่จะยื่นฟ้องต่อศาลพร้อมเรียกร้องการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ความสัมพันธ์ในการเช่าจะสิ้นสุดลงตามคำตัดสินของศาล และไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆ เพิ่มเติมจากคู่กรณี

ในเวลาเดียวกันไม่ว่าในกรณีใด ๆ ของความล่าช้าในการชำระเงินสำหรับการใช้ทรัพย์สินที่เช่าผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ยุติการทำธุรกรรม บรรทัดฐานที่ระบุซึ่งเป็นเงื่อนไขสำหรับการเกิดขึ้นของสิทธิดังกล่าว ระบุจำนวนการกระทำที่ล่าช้า - อย่างน้อยสองครั้ง ในเวลาเดียวกัน ความล่าช้าจะคำนวณเป็นแถว เช่น หากผู้เช่าชำระค่าเช่าในเดือนมกราคมและมีนาคม แต่ค้างชำระภาระผูกพันนี้ในเดือนกุมภาพันธ์และเมษายน เจ้าของบ้านก็ไม่มีเหตุผลที่จะต้องขึ้นศาล .

แนวปฏิบัติด้านการพิจารณาคดีจำนวนมากเกี่ยวกับประเด็นนี้ชัดเจนเข้าข้างผู้เช่าอย่างชัดเจน หากไม่ผ่อนชำระเกินสองครั้งติดต่อกัน ตัวอย่างเช่น เราสามารถอ้างอิงคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการของเขตมอสโกเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2018 หมายเลข F05-16200/2018 ในกรณีหมายเลข A41-96852/2017

ดังนั้น คู่สัญญาสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ด้วยเหตุผลหลายประการ - ทั้งโดยข้อตกลงร่วมกันและฝ่ายเดียว เป็นไปได้ที่จะยุติการทำธุรกรรมผ่านทางศาล แต่เฉพาะบนเหตุที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น

บ้าน » ซ่อมเครื่องปั่นไฟ » วิธีบอกเลิกสัญญาเช่าระยะยาว วิธีการจัดทำข้อตกลงเพื่อยุติการเช่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย อะไรคือความแตกต่างระหว่างการบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและการปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพัน