กองทุนเงินทดแทนสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่ปี กองทุนเงินทดแทนสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เงินสมทบเข้ากองทุนทดแทน

นวัตกรรมด้านกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ในปี 2560 ในด้านการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์แบบแบ่งทุนมีวัตถุประสงค์เพื่อ การคุ้มครองผลประโยชน์ของประชาชนและนิติบุคคล- ผู้เข้าร่วมในความสัมพันธ์ด้านทุนเช่นเดียวกับนักพัฒนาโดยสุจริต

การแก้ไขที่มีผลบังคับใช้เกี่ยวข้องกับ:

เป็นที่น่าสังเกตว่า ใหม่ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน- รวมถึงการสร้างกองทุนเงินทดแทน การแนะนำแนวทางปฏิบัติ การจัดตั้งระบบที่เป็นเอกภาพทั่วทั้งสหพันธรัฐรัสเซีย

การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายข้างต้นน่าจะช่วยได้ เพิ่มความโปร่งใสกิจกรรมของบริษัทรับเหมาก่อสร้างและจัดให้มีผู้ร่วมก่อสร้างร่วมกัน รับประกันการคุ้มครองสิทธิของพวกเขาในกรณีที่เกิดปัญหา

การจัดตั้งกองทุนเงินทดแทนของรัฐ

ที่สำคัญที่สุด วัตถุประสงค์ของการสร้างหน่วยงานของรัฐของกองทุนเงินทดแทนมีหน้าที่รับผิดชอบในการปกป้องสิทธิตามกฎหมายและทรัพย์สินของพลเมืองอย่างมีประสิทธิภาพ - ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งนักพัฒนาถูกละเมิดผลประโยชน์ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลที่รับผิดชอบในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันศาลอนุญาโตตุลาการจะเริ่มต้นขึ้น ขั้นตอนการล้มละลาย.

หากต้องการดำเนินการลงทะเบียนข้อตกลงบังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2017 คุณจะต้องมี รายการเอกสารดังต่อไปนี้(ข้อ 2 ของข้อ 5 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 07/03/2559 หมายเลข 304-FZ "เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง..."):

• การประกาศโครงการเป็นเอกสารอย่างเป็นทางการที่มีข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนา สถานที่ก่อสร้าง ขั้นตอนและกำหนดเวลาในการส่งมอบอาคารที่พักอาศัย จำนวนอพาร์ทเมนท์ ลักษณะทางเทคนิคของอาคาร ฯลฯ
• ใบอนุญาตก่อสร้าง.
• แผนอย่างเป็นทางการของสิ่งอำนวยความสะดวกที่กำลังสร้าง: พื้นที่วางแผน จำนวนอาคารพักอาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ที่จอดรถ
• บทสรุปของหน่วยงานที่ใช้การกำกับดูแลของรัฐเกี่ยวกับการสร้างหุ้นร่วมกันในการปฏิบัติตามนิติบุคคลตามข้อกำหนดของบรรทัดฐานทางกฎหมายในปัจจุบัน
• สัญญาประกันภัยความรับผิดทางแพ่งสำหรับบริษัทรับเหมาก่อสร้าง
• หากขนาดของทุนจดทะเบียนไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของบรรทัดฐานทางกฎหมายในปัจจุบัน นักพัฒนาจะต้องส่งข้อตกลงการรับประกันไปยังหน่วยงานที่ลงทะเบียน
• รายชื่อบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยชั้นประหยัดเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งสร้างขึ้นบนที่ดินที่จัดสรรโดยเฉพาะสำหรับการก่อสร้างประเภทนี้

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมในการดำเนินการลงทะเบียนของรัฐคุณอาจต้อง:

• ข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทประกันภัยของผู้พัฒนา
• สรุปข้อมูลเกี่ยวกับสถาบันการเงินที่มีข้อตกลงค้ำประกันและสำหรับการเปิดบัญชีเอสโครว์
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ค้ำประกันร่วมหรือผู้ค้ำประกันรายอื่นของบริษัทก่อสร้าง

หากนักพัฒนาไม่สามารถให้ข้อมูลที่จำเป็นได้ เจ้าหน้าที่การลงทะเบียนก็มีสิทธิ์ รับข้อมูลด้วยตัวเองโดยส่งคำขอไปยังสถาบันที่ได้รับอนุญาต

การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในการรักษาการประกาศโครงการของนักพัฒนา

ประกาศโครงการเป็นเอกสารที่มีข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนา โครงการก่อสร้าง ขั้นตอน และขอบเขตสิทธิขององค์กรก่อสร้างในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลและนิติบุคคล

การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดสำหรับการออกแบบเอกสารโครงการมีดังต่อไปนี้ (ข้อ 22 ของข้อ 1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 07/03/2559 ฉบับที่ 304-FZ):

• ก่อนที่จะสรุปข้อตกลงฉบับแรกกับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ผู้พัฒนาจะต้อง อนุมัติการประกาศโครงการกับหน่วยงานบริหารที่ได้รับอนุญาตในพื้นที่ สามารถส่งเอกสารทางอิเล็กทรอนิกส์ได้โดยการกรอกแบบฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์
• หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตที่ได้รับการประกาศโครงการจะดำเนินการภายในไม่เกิน 30 วัน ออกข้อสรุปเกี่ยวกับการปฏิบัติตามเอกสารตามข้อกำหนดของบรรทัดฐานทางกฎหมายในปัจจุบันหรือปฏิเสธที่จะออกข้อสรุปดังกล่าว
• หากหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตไม่ได้ให้ข้อสรุปหรือผู้พัฒนาไม่ส่งเอกสารที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียนภายใน 60 วันนับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน การอนุมัติอีกครั้งประกาศ
• การเปลี่ยนแปลงโครงการที่ทำโดยนักพัฒนาจะถูกโพสต์บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการและตกลงกับหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นที่รับผิดชอบในการควบคุมในด้านการก่อสร้างแบบแบ่งทุนไม่เกิน 5 วันทำการนับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง

มันเป็นความรับผิดชอบของผู้พัฒนา ความรับผิดชอบสำหรับการโพสต์ประกาศโครงการบนเครือข่ายข้อมูลสาธารณะตลอดจนการเปลี่ยนแปลงเอกสารเนื่องจากข้อมูลที่ให้ไว้ไม่ครบถ้วนหรือไม่น่าเชื่อถือ

บทสรุป

ควรแก้ไขเพิ่มเติมในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วม เพิ่มความน่าเชื่อถือตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง สร้างกลไกการปกป้องผู้ถือหุ้นเพิ่มเติมจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการก่อสร้างที่ไม่สมบูรณ์ เพิ่มปริมาณความรับผิดชอบนักพัฒนาให้กับนักลงทุน

จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญข้อกำหนดสำหรับขนาดของทุนจดทะเบียนจะเป็นไปได้ที่จะสร้างกองทุนชดเชยพิเศษที่เกิดขึ้นจากการมีส่วนร่วมของนักพัฒนาและข้อกำหนดสำหรับการเปิดกว้างข้อมูลของผู้สร้างจะขยายออกไป

นวัตกรรมทางกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2560 ถือเป็นนวัตกรรมขนาดใหญ่ แต่จะไม่กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มก่อสร้างแล้ว ก่อนที่จะยอมรับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

คำถาม

ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับนักพัฒนาที่จะต้องมีเว็บไซต์

ฉันและสามีตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน เมื่อติดต่อผู้พัฒนาแล้ว เราได้รับคำแนะนำในทุกประเด็นที่น่าสนใจ แต่เราไม่พบเว็บไซต์อย่างเป็นทางการขององค์กรก่อสร้างบนอินเทอร์เน็ต บอกฉันว่าสิ่งนี้ส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของนักพัฒนาหรือไม่ และบริษัทต่างๆ จำเป็นต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับตนเองบนเครือข่ายข้อมูลหรือไม่

คำตอบ

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2017 นักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกคนที่ทำงานร่วมกับเงินทุนจากผู้ถือหุ้นจะต้องสร้างเว็บไซต์ของตนเอง โดยโพสต์ข้อมูลที่หลากหลายเกี่ยวกับบริษัทของตน โดยเฉพาะ:

• ใบอนุญาตก่อสร้าง;
• การประกาศโครงการ
• เอกสารยืนยันสิทธิในการสร้างอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินนี้
• รายงานภาพถ่ายที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้าง ฯลฯ

น่าเสียดายที่การขาดเว็บไซต์อย่างเป็นทางการสำหรับนักพัฒนาอาจบ่งบอกถึงการล้มละลายหรือความไม่ซื่อสัตย์

เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2017 State Duma ได้ออกกฎหมายว่าด้วยกองทุนของรัฐเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น บริษัทรับเหมาก่อสร้างอยู่ภายใต้ข้อกำหนดที่เข้มงวด แต่สิ่งนี้จะช่วยให้ครอบครัวของผู้ถือหุ้นกลายเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ใหม่หรือไม่

ในรัสเซีย การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยด้วยความช่วยเหลือจากการลงทุนสาธารณะได้รับการควบคุมโดยกฎหมายตั้งแต่ปี 2547 การสรุปข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกัน (SPA) ช่วยให้ครอบครัวมีโอกาสได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดอย่างไรก็ตาม พวกเขาเสี่ยงที่จะสูญเสียความหวังในเรื่องที่อยู่อาศัยและการถูกทิ้งไว้โดยไม่มีเงินออมหากผู้สร้างไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของตน ในปี 2014 รัฐเข้าแทรกแซงเป็นครั้งแรกในธุรกิจการก่อสร้างแบบหุ้นร่วมเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของประชาชน - นักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ก่อนที่จะจดทะเบียน DDU กับ Rosreestr บริษัทก่อสร้างจำเป็นต้องได้รับการประกันความรับผิดจากบริษัทประกันภัยหรือนำหลักประกันจากธนาคารก่อน แต่บริษัทประกันภัยและธนาคารไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างวัตถุที่มีปัญหาทั้งหมดให้แล้วเสร็จและคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง ซึ่งจำนวนดังกล่าวยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามกฎหมายใหม่ปี 2017 ว่าด้วยกองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้น กลไกของการค้ำประกันของรัฐสำหรับการชดเชยการสูญเสียในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันได้ถูกสร้างขึ้น

กองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น

การนำกฎหมายปี 2017 มาใช้ว่าด้วยกองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้น ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงงานในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอย่างรุนแรง

ประวัติมูลนิธิ

1. ความคิดริเริ่มในการสร้างกองทุนก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันได้รับการประกาศในช่วงฤดูร้อนปี 2559 (กฎหมายหมายเลข 304-FZ ข้อ 23.2)
2. เมื่อต้นปี 2560 ตามคำสั่งของประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย กองทุนของรัฐเพื่อช่วยเหลือผู้ถือหุ้นได้รับการประกาศอย่างเป็นทางการ และ State Duma ได้รับคำสั่งให้พัฒนาประเด็นทางกฎหมายทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง
3. ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงกรกฎาคม 2560 มีการหารือร่างกฎหมายในรัฐสภาถึง 3 ครั้ง โครงการมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่และได้รับอนุมัติจากรัฐสภาในที่สุดเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2560 ชื่อเต็มของกฎหมาย: “ในบริษัทกฎหมายมหาชนสำหรับ การคุ้มครองสิทธิของพลเมืองที่เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลาย (ล้มละลาย) และการแก้ไขกฎหมายบางประการของสหพันธรัฐรัสเซีย”

สถานะทางกฎหมาย

ในขั้นต้นกองทุนก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันใหม่ถูกกำหนดให้เป็นองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร (NPO) ภายในพื้นที่ครอบคลุมของหน่วยงานของรัฐเพื่อการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (AHML) ผู้ก่อตั้งคือกระทรวงการก่อสร้างมีหน้าที่รับผิดชอบในการแก้ไขที่สำคัญหลายประการเพื่อเปลี่ยนสถานะของกองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้น

Duma อนุมัติสถานะของ บริษัท กฎหมายมหาชน (PPC) สำหรับ "กองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของพลเมือง - ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" โดยมีหน้าที่และลักษณะอำนาจของอำนาจรัฐ

บริษัทต้องรับผิดชอบต่อประธานาธิบดีแห่งรัสเซีย การควบคุมกิจกรรมทางการเงินนั้นดำเนินการโดยตัวแทนของทั้งสองสภาผู้แทนราษฎรและหอการค้าบัญชีของสหพันธรัฐรัสเซีย การสร้างองค์กรดังกล่าวด้วยมาตรฐานทางกฎหมายของกิจกรรมทั้งหมดมีแผนจะแล้วเสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2560

ฟังก์ชั่นหลัก

กองทุนก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมีหน้าที่หลักสองประการ - เพื่อช่วยผู้ถือหุ้นในการก่อสร้างที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จ หน้าที่ของมันเกี่ยวข้องกับงานเหล่านี้

1. เก็บบันทึกและควบคุมการมีส่วนร่วมที่ได้รับจากนักพัฒนา
2. จัดให้มีการจัดการอนุญาโตตุลาการในกรณีที่บริษัทก่อสร้างที่บริจาคเงินเข้ากองทุนล้มละลาย
3. การชดเชยความสูญเสียให้กับผู้ถือหุ้น
4. การจัดหาเงินทุนและการกู้ยืมให้กับบริษัทที่มุ่งมั่นที่จะดำเนินโครงการที่มีปัญหาให้เสร็จสิ้น
5. การวางเงินทุนที่มีอยู่ในสินทรัพย์และเงินฝากธนาคาร ในหลักทรัพย์ค้ำประกันและพันธบัตรรัฐบาล

กลไกของกองทุนเงินทดแทน

กลไกการประกันภัยความรับผิดสำหรับนักพัฒนาซึ่งมีมาตั้งแต่ปี 2557 ได้รับการพิจารณาว่าไม่มีประสิทธิผลทั้งจากผู้เชี่ยวชาญอิสระและหน่วยงานภาครัฐ เมื่อบริษัทก่อสร้างแห่งหนึ่งล้มละลาย ต้นทุนของกรมธรรม์ประกันภัยหรือดอกเบี้ยจากหนังสือค้ำประกันของธนาคารไม่สามารถครอบคลุมการสูญเสียของเจ้าของสัญญาก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันทั้งหมดได้ แถมยังไม่เพียงพอที่จะก่อสร้างโรงงานที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จอีกด้วย จำนวนโครงการที่ยังไม่เสร็จและผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

• กลไกใหม่นี้สะดวกสำหรับนักพัฒนาเป็นอันดับแรก พวกเขาไม่จำเป็นต้องทำประกันสัญญาก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันทุกฉบับหรือมองหาบริษัทประกันภัยที่เหมาะสม ก็เพียงพอที่จะโอนเปอร์เซ็นต์ของธุรกรรมไปยังกองทุนเงินทดแทนของผู้ถือหุ้นและได้รับอนุญาตให้ลงทะเบียนได้
• เงินที่ได้รับจากนักพัฒนาคือเงินสำรองที่จะจ่ายให้กับผู้ถือหุ้นที่ขาดทุนในกรณีที่บริษัทก่อสร้างของพวกเขาล้มละลาย บริษัทที่จะทำการก่อสร้างโรงงานที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จจะได้รับเงินทุนจากทุนสำรองเดียวกัน นักพัฒนารายใหม่ได้รับการคัดเลือกบนพื้นฐานการแข่งขัน
• ผู้ถือหุ้นซึ่งเป็นตัวแทนจากกองทุนเงินทดแทนมีหลักประกันว่าบ้านของพวกเขาจะเสร็จสมบูรณ์และพวกเขาจะย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น การค้ำประกันไม่ได้จัดทำโดยธนาคารเอกชนหรือบริษัทประกัน แต่โดย PPK ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างของรัฐ

เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกองทุนก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ความโปร่งใสของข้อมูลเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการดำเนินงานของกองทุนเงินทดแทนใหม่ตามที่กฎหมายกำหนด ข้อมูลเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะถูกโพสต์บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ United Institute for Development in the Housing Sphere พร้อมด้วยแหล่งข้อมูล AHML ควรสะท้อนถึง:

• สภาพของวัตถุทั้งหมดที่ถูกสร้างขึ้นโดยมีส่วนร่วมร่วมกัน: เอกสารการออกแบบ, รายงานทางบัญชีทั้งหมด, จำนวนอาคารก่อนวัยเรียน, ภาพถ่ายขั้นตอนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย;
• ข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าหน้าที่ของรัฐที่ติดตามการทำงานของนักพัฒนา ผลการตรวจสอบ
• ข้อเท็จจริงของการฝ่าฝืนกฎหมายและการนำผู้กระทำผิดเข้าสู่กระบวนการยุติธรรม เป็นต้น

การสร้างเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้นมีกำหนดจะแล้วเสร็จภายในต้นปี 2561

เงินสมทบเข้ากองทุนทดแทน

• ไม่เกินสามวันก่อนสรุปสัญญาก่อสร้างร่วมกันครั้งแรกในปี 2560 ผู้ประกันตนจะต้องโอนเงินสมทบในรูปเงินสดไปยังกองทุนค่าทดแทนการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
• หากไม่มีการโอนเงินสัญญาจะไม่ได้รับการจดทะเบียนจากรัฐ
• การมีส่วนร่วมของเงินทุนของผู้ถือหุ้นในธุรกิจโดยไม่ต้องลงทะเบียน DDU จะถูกลงโทษปรับ 0.5 ถึง 1 ล้านรูเบิล
• อัตราเงินสมทบคือ 1.2% ของต้นทุนของ DDU สำหรับโครงการก่อสร้างทั้งหมด
• มีการแก้ไขอัตรา แต่ไม่เกินปีละครั้งและหลังจากได้รับการอนุมัติทางกฎหมายของอัตราใหม่ใน State Duma

อัตรากองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้นจำนวน 1.2% ไม่ทำให้เกิดการคัดค้านจากผู้เชี่ยวชาญ จำนวนเงินสมทบ 18-25 พันล้านในปีแรกของการดำรงอยู่ของกองทุนนั้นค่อนข้างเพียงพอที่จะครอบคลุมปัญหาในอนาคตของผู้รับเหมาระดับภูมิภาคหนึ่งหรือสองคน กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะหาเงินได้จากที่ไหนหากขาดแคลนเงินทุนก็เป็นไปได้ว่าอาจมาจากงบประมาณ

กฎหมายใหม่ไม่ได้กำหนดค่าตอบแทนสำหรับสัญญาของปีก่อนๆ หากสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นอย่างน้อยหนึ่งฉบับที่ลงนามภายใต้โครงการเก่า จะไม่รวมอยู่ในขอบเขตของกองทุนเงินทดแทน

ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนา

บทบัญญัติกลางของกฎหมายใหม่เกี่ยวกับกองทุนเงินทดแทนสำหรับผู้ถือหุ้นคือการกำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับผู้สร้าง ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมนักพัฒนาเพียงไม่กี่รายจึงยังคงอยู่ในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน การนำเสนอข้อกำหนดเหล่านี้จะเริ่มเมื่อสรุป DDU ตั้งแต่วันที่ 1.07 2018.

1. องค์กรที่ดำเนินการก่อสร้างร่วมกันไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมในกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ออกหุ้นและหลักทรัพย์ ชื่ออย่างเป็นทางการต้องมีคำว่า “ผู้พัฒนาผู้เชี่ยวชาญ”
2. บริษัท ที่มีประสบการณ์อย่างน้อยสามปีในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยและผู้ที่สร้างพื้นที่อย่างน้อย 10,000 ตารางเมตรจะได้รับอนุญาตให้ดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้น เมตรของที่อยู่อาศัย
3. ในระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด บัญชีของบริษัทต้องมีอย่างน้อย 10% ของเงินทุนที่ประกอบเป็นต้นทุนของโครงการ เธอไม่ควรมีหนี้ใดๆ ในช่วงเวลานี้ ยกเว้นสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโรงงานแห่งนี้
4. นักพัฒนาจะได้รับสิทธิ์ในการสร้างออบเจ็กต์ครั้งละหนึ่งรายการเท่านั้น
5. ห้ามใช้เงินทุนของผู้ถือหุ้นเพื่อซื้อที่ดินเพื่อตั้ง สร้างโครงการ หรืองานวิศวกรรม ประเด็นนี้ทำให้เกิดความเข้าใจผิดอย่างกว้างขวางทั้งในหมู่ผู้สร้างและผู้เชี่ยวชาญ เนื่องจากการก่อสร้างทั้งหมดเริ่มต้นด้วยค่าใช้จ่ายเหล่านี้
6. เงินทุนทั้งหมดของบริษัทก่อสร้างตราสารทุนจะต้องอยู่ในธนาคารเดียว ซึ่งจะตรวจสอบต้นทุนทางการเงินแต่ละรายการ
7. บุคคลที่บริหารจัดการบริษัทรับเหมาก่อสร้างไม่ควรมี:

• การพิพากษาลงโทษในข้อหาก่ออาชญากรรมทางเศรษฐกิจ
• ล้มละลาย
• ถูกตัดสิทธิ์

การชดเชยความสูญเสีย

การสูญเสียให้กับผู้ถือหุ้นในกรณีที่บริษัทก่อสร้างแห่งหนึ่งล้มละลายจะได้รับเงินคืนจากกองทุนเงินทดแทนสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในลำดับที่แน่นอน

• ตอนแรก .
• จากนั้นคณะกรรมการกองทุนเงินทดแทนจะตัดสินใจว่าตัวเลือกใดที่ให้ผลกำไรมากกว่า: การจ่ายขาดทุนให้กับผู้ถือหุ้นหรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จสิ้น การแก้ไขปัญหาอาจใช้เวลาถึง 6 เดือน
• การตัดสินใจจ่ายเงินบนเว็บไซต์ของกองทุนเงินทดแทนผู้ถือหุ้น ที่อยู่ที่จะรับเอกสารและเวลาทำงานของพนักงานก็ระบุไว้ด้วย ผู้ถือหุ้นจะได้รับข้อมูลทั้งหมดภายใน 2 สัปดาห์หลังจากการตัดสินใจ
• รายการเอกสารสำหรับการชดเชย: ใบสมัคร; หนังสือเดินทาง.ส่วนใหญ่มักจะมอบให้กับธนาคารที่มาพร้อมกับกิจกรรมของนักพัฒนา
• เงินจะจ่ายให้กับผู้ถือหุ้นภายใน 10 วันหลังจากส่งเอกสารที่จำเป็น
• ทหารเกณฑ์ คนที่ป่วยหนัก และคนที่ไม่อยู่บ้าน มีสิทธิได้รับเงินล่วงหน้า

กองทุนรับผิดชดใช้ค่าเสียหายของผู้ถือหุ้นเต็มจำนวน

ความแตกต่าง

จำนวนเงินที่จ่ายให้กับผู้ถือหุ้นจะพิจารณาจากการคูณราคาที่อยู่อาศัยหนึ่งตารางเมตรด้วยพื้นที่

1. พื้นที่ที่อยู่อาศัยที่คืนเงินจากกองทุนเงินทดแทนของผู้ถือหุ้นจะต้องไม่เกิน 120 ตร.ม. กองทุนของรัฐมีไว้สำหรับผู้ที่สละเงินออมครั้งสุดท้ายเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ ตามที่สมาชิกสภานิติบัญญัติระบุ ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่และที่อยู่อาศัยหรูหราสามารถดูแลตัวเองได้
2. จำนวนเงินค่าชดเชยขึ้นอยู่กับต้นทุนที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดโดยกระทรวงการก่อสร้าง - ซึ่งสอดคล้องกับมูลค่าตลาดขั้นต่ำซึ่งแตกต่างจากมูลค่าจริง 30-40% เมื่อได้รับค่าตอบแทนในอัตราดังกล่าวแล้ว ผู้ถือหุ้นจะสูญเสียเงินทุนบางส่วน

ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์กฎหมาย ค้นหาความแตกต่างมากมาย และคาดการณ์ต่างๆ ดังนั้นมาตรการที่เข้มงวดต่อธุรกิจจะบังคับให้บริษัทขนาดเล็กออกจากตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน บริษัทขนาดใหญ่ในการเริ่มการก่อสร้างใหม่ จะต้องสร้างบริษัทในเครือ ซึ่งจะทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เมื่อพิจารณาถึงตำแหน่งผูกขาดของนักพัฒนารายใหญ่ ทั้งหมดนี้จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและจะกระทบกระเป๋าของผู้ถือหุ้น

สิ่งหนึ่งที่ชัดเจนในตอนนี้: กฎหมายใหม่เกี่ยวกับกองทุนเงินทดแทนสามารถแก้ปัญหาการปกป้องผู้ถือหุ้นได้ แต่อาจทำให้กิจกรรมทางธุรกิจในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันลดลง

ประธานาธิบดีวลาดิเมียร์ ปูตินแห่งรัสเซียได้ลงนามในกฎหมายว่าด้วยกองทุนเงินชดเชยสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งเรียกอีกอย่างว่า "กองทุนของผู้ถือหุ้น" กระทรวงการก่อสร้างของสหพันธรัฐรัสเซียร่วมกับหน่วยงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (AHML) กำลังอธิบายให้ผู้อ่านเว็บไซต์ RIA Real Estate ทราบถึงสิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงสำหรับผู้ซื้อบ้านในขั้นตอนการก่อสร้างและวิธีการทำงานของกองทุนที่ระบุ

1. กองทุนผู้ถือหุ้นคืออะไร และจะมีการดำเนินการอย่างไร?

   กองทุนเงินทดแทนถูกสร้างขึ้นเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อบ้านในบ้านที่กำลังก่อสร้าง ก่อนที่จะมีการนำกฎหมายดังกล่าวมาใช้ หน้าที่นี้ดำเนินการโดยบริษัทประกันภัย อย่างไรก็ตามพบว่ากลไกดังกล่าวไม่ได้ผลจึงจำเป็นต้องสร้างกลไกใหม่ ตอนนี้นักพัฒนาเองจะบริจาคเงินเป็นเปอร์เซ็นต์ (หรือ 1.2% ของต้นทุนของข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันแต่ละฉบับที่พวกเขาสรุป) ให้กับกองทุน

   
   

   อย่างไรก็ตาม สิทธิของผู้ถือหุ้นที่เข้าทำสัญญา DDU ตามหลักเกณฑ์เดิมจะยังคงได้รับการรับรองโดยบริษัทประกันภัย กองทุนจะดำเนินการในวัตถุที่จะลงทะเบียนข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นครั้งแรกหลังจากการจดทะเบียนของรัฐของกองทุนในรูปแบบของ บริษัท กฎหมายมหาชน ซึ่งจะต้องเกิดขึ้นไม่ช้ากว่า 90 วันนับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ

2. ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นหลังจากเปิดตัวกลไกใหม่หรือไม่?

   ตามการคาดการณ์ของ AHML กลไกใหม่จะไม่ส่งผลกระทบต่อระดับราคาที่อยู่อาศัย สำหรับนักพัฒนา จะมีการกำหนดส่วนแบ่ง 1.2% ของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นแต่ละรายการ ซึ่งเทียบเคียงได้กับอัตราการประกันปัจจุบัน ดังนั้นเศรษฐศาสตร์สำหรับนักพัฒนาส่วนใหญ่จึงไม่ควรเปลี่ยนแปลง

   
   

   นอกจากนี้ ปัจจุบันมีนักพัฒนามากกว่า 6,000 คนที่ทำงานในรัสเซีย ซึ่งเป็นภาคที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูง ความเป็นจริงใหม่จะกระตุ้นให้พวกเขาครอบคลุมค่าธรรมเนียมโดยใช้ทรัพยากรของตนเอง แทนที่จะส่งต่อให้กับผู้ซื้อ




3. จะเกิดอะไรขึ้นกับผู้ถือหุ้นที่ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วและไม่เข้าข่ายคุ้มครองกองทุน? พวกเขาควรจะไปที่ไหน?

   ภายในวันที่ 1 สิงหาคม หน่วยงานระดับภูมิภาคจะต้องส่งกลไกไปยังกระทรวงการก่อสร้างของรัสเซีย เพื่อแก้ไขปัญหาผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง โดยระบุกำหนดเวลาสำหรับแต่ละบ้าน

4. ผู้ถือหุ้นสามารถคาดหวังอะไรได้บ้างในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลาย? จะได้รับวัตถุในกรณีใดและจะมีการจ่ายค่าชดเชยในกรณีใดบ้าง?

   ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ซึ่งผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันเองสามารถตัดสินใจได้ว่าบ้านจะต้องแล้วเสร็จโดยการดึงดูดผู้พัฒนารายใหม่ หรือรับค่าตอบแทน

   
   

   ดังนั้นการตัดสินใจเกี่ยวกับชะตากรรมของวัตถุนั้นโดยพื้นฐานแล้วประชาชนจะเป็นผู้ตัดสินใจเอง และมูลนิธิจะเป็นผู้ดำเนินการตัดสินใจดังกล่าว ในเวลาเดียวกัน มีการคาดการณ์ว่าจะมีการตัดสินใจแยกกันเกี่ยวกับบ้านแต่ละหลัง ตัวอย่างเช่น สำหรับบ้านที่มีระดับความสมบูรณ์สูง ประชาชนสามารถตัดสินใจก่อสร้างให้แล้วเสร็จโดยการมีส่วนร่วมของนักพัฒนา และสำหรับ บ้าน "ที่ฐานราก" - เพื่อรับเงินชดเชย ปรากฎว่าหากอาคารพักอาศัยประกอบด้วยบ้านหลายหลังแยกกัน การตัดสินใจสำหรับแต่ละหลังจะแยกกัน

5. จะจ่ายเงินชดเชยอย่างไร? ผู้ลงทุนจะสามารถคืนเงินลงทุนทั้งหมดได้หรือไม่?

   ไม่ใช่ทุกกรณี จำนวนค่าชดเชยจะเท่ากับพื้นที่รวมของ DDU ทั้งหมดในโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ไม่เกิน 120 ตารางเมตร คูณด้วยราคาเฉลี่ยจริงในตลาดหลักในเรื่อง (กำหนดตาม Rosstat ). ดังนั้นความเสี่ยงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมาตรฐานทั้งหมดจึงได้รับการคุ้มครอง แต่ไม่ได้คำนึงถึงความเสี่ยงของผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ชั้นสูงหรือขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียว

   
   

   ยิ่งค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยสำหรับภูมิภาค (เรื่องของสหพันธ์) ยิ่งทำให้ผู้ถือหุ้นได้รับความคุ้มครองดีขึ้นเท่านั้น

6. เป็นไปได้ไหมที่เงินในกองทุนไม่เพียงพอ? แล้วจะเกิดอะไรขึ้น?

   กฎหมายกำหนดให้มีการประเมินภาระผูกพันตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัยประจำปีและความเป็นไปได้ในการปรับอัตราภาษีตามผลการประเมินดังกล่าวโดยแนะนำการเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่เหมาะสม ซึ่งหมายความว่ากองทุนไม่สามารถ "หมด" กองทุนโดยฉับพลันได้

   
   

   การประเมินมูลค่าตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัยเป็นกลไกทางเศรษฐกิจที่เข้มงวด เป็นกลาง และอยู่บนพื้นฐานของสถิติและกฎหมายที่มีจำนวนมาก คาดว่าจะอนุญาตให้มีการกำหนดพื้นฐานสำหรับการเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีได้ทันท่วงที และกระบวนการเปลี่ยนแปลงอัตราการบริจาคเข้ากองทุนโดยการแก้ไขกฎหมายจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ากระบวนการตรวจสอบที่เปิดกว้างและโปร่งใส

7. ผู้ถือหุ้นจะสามารถควบคุมความคืบหน้าของการก่อสร้างและสถานะทางการเงินของผู้พัฒนาได้หรือไม่?

   กฎหมายให้โอกาสดังกล่าวแก่ทั้งผู้ถือหุ้นและผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

   
   

   ด้วยเหตุนี้ ระบบข้อมูลแบบครบวงจรจะเริ่มดำเนินการในวันที่ 1 มกราคม 2018 โดยจะมีการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับนักพัฒนาและโครงการก่อสร้างที่ถือหุ้นร่วมกันทั้งหมดในประเทศ ทุกคนจะสามารถเข้าถึงระบบนี้ได้

8. บริษัทมหาชนคืออะไร? สิ่งนี้มีภาระผูกพันอะไรบ้างกับกองทุน?

   ในขั้นต้น กองทุนนี้ถูกสร้างขึ้นในรูปแบบขององค์กรภาครัฐที่ไม่แสวงหาผลกำไร แต่ในกระบวนการนำกฎหมายมาใช้ในกิจกรรมต่างๆ ได้มีการตัดสินใจเปลี่ยนเป็นบริษัทมหาชน ตามที่หัวหน้ากระทรวงการก่อสร้าง Mikhail Men กล่าวว่าสิ่งนี้เกิดขึ้นเพื่อเสริมสร้างการควบคุมของรัฐในกิจกรรมของกองทุน ตามกฎหมายที่นำมาใช้ การควบคุมของรัฐในกองทุนจะถูกใช้โดยหอการค้าบัญชีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียและหน่วยงานรัฐบาลอื่นๆ

   
   

   สถานะของบริษัทกฎหมายมหาชนกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรม การตรวจสอบการรายงาน ระบบควบคุมภายใน และกิจกรรมการจัดซื้อจัดจ้าง คณะกรรมการกำกับดูแลของกองทุนจะประกอบด้วยตัวแทนของ State Duma และสภาสหพันธ์ และงานของกองทุนจะได้รับการตรวจสอบโดยหอการค้าบัญชี รูปแบบของบริษัทมหาชนจะทำให้การทำงานของกองทุนมีความโปร่งใสอย่างสมบูรณ์

9. กองทุนจะมีสำนักงานตัวแทนในภูมิภาคหรือไม่? ผู้ถือหุ้นควรหันไปที่ไหนในกรณีที่เกิดปัญหา?

   กองทุนจะรับเงินสนับสนุนจากนักพัฒนาจากทุกภูมิภาคของประเทศ ในเวลาเดียวกัน ในแต่ละภูมิภาคที่มีการก่อสร้างร่วมกัน การควบคุมการใช้เงินทุนของผู้ถือหุ้นตามวัตถุประสงค์ การปฏิบัติตามข้อกำหนดสำหรับการเปิดเผยและการวางข้อมูล และกำหนดการก่อสร้างดำเนินการโดยหน่วยงานกำกับดูแลระดับภูมิภาค สิ่งเหล่านี้อาจเป็นกระทรวงการก่อสร้างระดับภูมิภาค หน่วยงานที่กำกับดูแลการก่อสร้างร่วมกัน ฯลฯ ประชาชนสามารถติดต่อพวกเขาได้ตลอดเวลาหากมีคำถาม

10. เงินสมทบกองทุนจะเก็บไว้ที่ไหนและหลักประกันว่าจะไม่หายไปเช่นกองทุนเงินทดแทนในการกำกับดูแลตนเองมีอะไรบ้าง?

    กองทุนเงินทดแทนแยกออกจากทรัพย์สินอื่นของกองทุน เงินจะถูกนำไปบัญชีในบัญชีธนาคารแยกต่างหากที่ตรงตามข้อกำหนดที่กำหนดโดยรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย กองทุนจะมีสิทธิ์ในการลงทุนกองทุนที่มีอยู่ชั่วคราวตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียโดยเฉพาะ การควบคุมกองทุนของรัฐจะถูกใช้โดยหอการค้าบัญชีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียและหน่วยงานรัฐบาลอื่นๆ

กองทุนชดเชยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันถูกสร้างขึ้นเพื่อปกป้องผู้ถือหุ้นที่ทำสัญญากับผู้พัฒนาและคาดว่าจะได้รับอพาร์ทเมนท์ในราคาที่เหมาะสม ในรัสเซีย ตลาดที่อยู่อาศัยหลักซึ่งสร้างขึ้นโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายของประชากร ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายมาตั้งแต่ปี 2547 การจดทะเบียนข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกัน (DDU) ช่วยให้ครอบครัวได้รับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด

หากบริษัทรับเหมาก่อสร้างปฏิบัติตามภาระผูกพัน คู่สัญญาในข้อตกลงก็จะพึงพอใจ รวมถึงเจ้าของอพาร์ทเมนท์ใหม่ด้วย เป็นอีกเรื่องหนึ่งเมื่อผู้รับเหมาประสบปัญหาและไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อผู้ถือหุ้น ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ซื้อบ้านจะไม่ได้รับการคุ้มครอง แต่เป็นกรณีนี้ก่อนที่กองทุนเงินทดแทนจะมีขึ้นในปี 2560 คุณสมบัติของมันคืออะไร? มันทำหน้าที่อะไรบ้าง? ความยากลำบากใดที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต? เราจะพิจารณาคำถามเหล่านี้และคำถามอื่น ๆ ในบทความ

ในปี 2014 รัฐได้ดำเนินการก่อสร้างร่วมกัน “ภายใต้การดูแล” เพื่อปกป้องผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ก่อนที่จะลงทะเบียนข้อตกลงการก่อสร้างร่วมกัน ผู้พัฒนาจะต้องมาที่บริษัทประกันภัยเพื่อทำประกันความรับผิด ตัวเลือกที่สองคือติดต่อสถาบันการธนาคารเพื่อออกหลักประกัน

แม้จะมีกฎหมายใหม่เกิดขึ้น ผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงไม่สามารถรับค่าชดเชยจากบริษัทก่อสร้างที่ไม่ประสบความสำเร็จได้เนื่องจากขาดเงิน ด้วยเหตุนี้ กองทุนเงินทดแทนจึงถูกสร้างขึ้นในปี 2560 โดยเงินจะถูกนำไปใช้เพื่อชดเชยความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น การนำกฎหมายดังกล่าวมาใช้รับประกันการคืนเงินให้กับผู้ถือหุ้นและบรรเทาความเดือดร้อนของบริษัทก่อสร้างในกรณีที่เกิดความล้มเหลว

กระบวนการสร้างกฎหมายใหม่เกิดขึ้นตามอัลกอริทึมต่อไปนี้:

• ในปี 2559 มีการริเริ่มในการจัดตั้งกองทุน ซึ่งสามารถใช้เพื่อจ่ายเงินให้กับผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงได้ เรากำลังพูดถึงกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 304 (มาตรา 23.2)
• ในเดือนมกราคม 2560 ประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้ออกพระราชกฤษฎีกาตามที่กองทุนช่วยเหลือดังกล่าวเริ่มดำรงอยู่อย่างเป็นทางการ ผู้แทนของ State Duma เริ่มพัฒนาประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการสร้างกองทุน
• ในช่วงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงกรกฎาคม 2560 มีการอภิปรายอย่างแข็งขันเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าว ในระหว่างดำเนินการเกี่ยวกับเอกสารดังกล่าว มีการเปลี่ยนแปลงมากมาย หลังจากนั้นในที่สุดก็ได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2017

ในตอนแรกกองทุนที่สร้างขึ้นใหม่ถูกกำหนดจากตำแหน่งขององค์กรที่ไม่แสวงหากำไรซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ AHML กระทรวงการก่อสร้างได้รับเลือกให้เป็นผู้ก่อตั้ง เป็นองค์กรนี้ที่ทำการแก้ไขจำนวนมากเกี่ยวกับสถานะของกองทุนเงินทดแทน

ในขั้นตอนปัจจุบัน Duma แห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้อนุมัติว่ากองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของพลเมืองที่เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นองค์กรกฎหมายสาธารณะที่มีอำนาจและหน้าที่คล้ายกับหน่วยงานของรัฐ บริษัทต้องรับผิดชอบต่อประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ในเวลาเดียวกัน การควบคุมกิจกรรมทางการเงินดำเนินการโดยตัวแทนของรัฐสภาทั้งสองแห่ง รวมถึงหอการค้าบัญชีด้วย ภายในเดือนพฤศจิกายน 2560 องค์กรที่สร้างขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าภาระผูกพันตามสัญญาเริ่มทำงานเต็มเปี่ยม

กองทุนเงินทดแทนการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันคืออะไร?

กองทุนเงินทดแทนหมายถึงองค์กรที่ถูกสร้างขึ้นเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นในกรณีที่ผู้เข้าร่วมคนที่สองของ DDU (บริษัท ก่อสร้างผู้พัฒนา) ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันได้ ลักษณะสำคัญขององค์กร ได้แก่ :

• กลไกการปกป้องผู้ถือหุ้น (นักลงทุนเอกชน) มีการเปลี่ยนแปลง ก่อนหน้านี้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างจะหันไปหาบริษัทประกันเพื่อประกันความรับผิด หรือไปที่ธนาคารเพื่อขอหลักประกันจากสถาบันการเงิน ระบบเก่ามีอายุยืนยาวกว่าจะมีประโยชน์ เนื่องจากในกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการล้มละลาย บริษัทประกันภัยจะไม่จ่ายเงินให้กับผู้เสียหาย
• ฟังก์ชั่นการกรอกบัตรผ่านกองทุนให้กับนักพัฒนาซึ่งจะต้องหัก 1.2% จาก DDU ที่ออกแต่ละอัน เงินสะสมสามารถใช้เพื่อแก้ไขปัญหาต่าง ๆ - สร้างวัตถุให้เสร็จสิ้นหรือครอบคลุมการสูญเสียของฝ่ายที่สองในสัญญา ตามที่ผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องในการสร้างกองทุนระบุว่าองค์กรจะทำงานตามหลักการ DIA ซึ่งรับประกันการคืนเงินจากเงินฝากในกรณีที่ธนาคารล้มละลาย
• ผู้ถือหุ้นได้รับค่าชดเชยพื้นที่ที่อยู่อาศัยสูงสุด 120 ตารางเมตร เมตรที่ซื้อภายใต้ DDU มีข้อยกเว้นสำหรับครอบครัวที่มีเด็กจำนวนมาก เงินของกองทุนไม่ได้ปกป้องพื้นที่ที่เหลือของทรัพย์สิน (รวมถึงในสถานการณ์ที่บุคคลซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายการจากผู้พัฒนารายเดียว) การคำนวณค่าชดเชยจะดำเนินการโดยคำนึงถึงต้นทุนที่อยู่อาศัยในตลาดหลักสำหรับวิชาเฉพาะ พื้นฐานคือข้อมูลจาก Rosstat นี่คือสาเหตุที่เจ้าของทรัพย์สินซึ่งมีพื้นที่ขนาดใหญ่สนับสนุนการใช้เงินเพื่อก่อสร้างบ้านให้เสร็จ กรณีจ่ายเงินชดเชยก็เสียเงิน
• ประเด็นเรื่องการดำเนินการให้เสร็จสิ้นหรือการจ่ายค่าตอบแทนขึ้นอยู่กับผู้ถือหุ้นซึ่งเป็นผู้ตัดสินใจร่วมกัน หากการก่อสร้างอาคารยังไม่เริ่มและวัตถุอยู่ในขั้นตอนการขุดค้นจะเป็นประโยชน์ที่จะได้รับค่าชดเชย หากการก่อสร้างโครงการใกล้จะแล้วเสร็จ การหาบริษัทก่อสร้างใหม่และดำเนินการโครงการให้เสร็จสิ้นได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าในกรณีใดการตัดสินใจของผู้ถือหุ้น
• มีข้อ จำกัด เกิดขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือของ บริษัท รับเหมาก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างบ้าน สาระสำคัญของข้อกำหนดนั้นเรียบง่าย บริษัทหนึ่งดำเนินโครงการเพียงโครงการเดียวเท่านั้น นอกจากนี้บ้านแต่ละหลังยังสะท้อนให้เห็นในเอกสารการออกแบบ

หน้าที่ของคู่สัญญา

สาระสำคัญของภาระผูกพันของผู้เข้าร่วมใน DDU อยู่ที่กฎต่อไปนี้:

• ผู้รับเหมา (ผู้พัฒนา) รับหน้าที่ก่อสร้างอาคารแล้วส่งมอบให้กับบุคคลที่สองตามสัญญา (ผู้ถือหุ้น)
• นักลงทุนเอกชน (ผู้ถือหุ้น) จะต้องชำระค่าบริการของบริษัทผู้รับเหมาเต็มจำนวน และยอมรับทรัพย์สินหากเป็นไปตามข้อกำหนดในปัจจุบัน

โดยพื้นฐานแล้วข้อตกลง DDU นั้นเป็นธุรกรรมการลงทุนที่ไม่ได้ควบคุมโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย แต่โดยการกระทำพิเศษ

นอกจากนี้ นักพัฒนายังมีข้อกำหนดที่เข้มงวดหลายประการ ซึ่งทำให้ตลาดนักพัฒนาเบาบางลง และเหลือเพียงบริษัทที่เชื่อถือได้เท่านั้น การยื่นข้อกำหนดดังกล่าวเริ่มตั้งแต่เวลาที่ลงทะเบียน DDU หลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2018

ข้อกำหนดหลัก ได้แก่ :

• บริษัทที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันไม่สามารถดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ได้ เช่น การออกหลักทรัพย์ ชื่อองค์กรต้องมีคำจำกัดความ “ผู้พัฒนาเฉพาะทาง”
• บริษัทที่เป็นสมาชิกของ SRO และมีประสบการณ์ในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป รวมถึงบริษัทที่สร้างที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 10,000 ตารางเมตร จะได้รับอนุญาตให้ระดมเงินภายใต้ DDU
• ในช่วงระยะเวลาของงานก่อสร้างบัญชีขององค์กรจะต้องมีเงินทุนอย่างน้อย 10% (หรือมากกว่า) ซึ่งคิดเป็นต้นทุนของอาคาร นอกจากนี้ผู้พัฒนาไม่ควรมีหนี้สินใด ๆ (ยกเว้นการกู้ยืมเพื่อการก่อสร้าง) ในขณะที่เริ่มและดำเนินการก่อสร้างร่วมกัน
• บริษัทรับเหมาก่อสร้างได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารได้เพียงอาคารเดียว
• เงินของผู้ถือหุ้นไม่สามารถใช้ซื้อที่ดินเพื่อการก่อสร้าง สั่งเอกสารการออกแบบ หรือดำเนินการก่อสร้างได้ จุดนี้ทำให้เกิดความขุ่นเคืองในส่วนของนักพัฒนาเนื่องจากการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยงานนี้
• เงินทั้งหมดของผู้รับเหมาที่เข้าร่วมการก่อสร้างร่วมกันจะต้องอยู่ในสถาบันการเงินแห่งเดียวที่ตรวจสอบค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน
• บุคคลที่บริหารจัดการองค์กรที่ทำสัญญาจะต้องไม่มีสัญญาณของการล้มละลาย ไม่มีสถานะขาดคุณสมบัติ หรือถูกตัดสินว่ามีความผิดในข้อหาก่ออาชญากรรมในภาคเศรษฐกิจ

เพื่อให้เข้าใจหลักการดำเนินงานของกองทุนก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันควรทราบวัตถุประสงค์ขององค์กร มีสองคน - ช่วยเหลือนักลงทุนเอกชน (ผู้ถือหุ้น) ในกรณีที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างล้มละลายรวมถึงการก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จ เมื่อคำนึงถึงงานเหล่านี้แล้ว ฟังก์ชันต่อไปนี้จะมีความโดดเด่น:

• ควบคุมดูแลและจัดทำบัญชีเงินสมทบที่ได้รับจากบริษัทก่อสร้าง
• ครอบคลุมการสูญเสียของผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง
• การจัดการอนุญาโตตุลาการในกรณีที่ผู้พัฒนาที่บริจาคเงินเข้ากองทุนล้มละลาย
• การวางเงินในเงินฝากและทรัพย์สิน ได้แก่ พันธบัตรรัฐบาล ตราสารหนี้จำนอง
• การเบิกจ่ายเงินทุนและการออกเงินกู้ให้กับองค์กรที่ตัดสินใจสร้างอาคารที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จ

จำนวนเงินสมทบ

ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้า ตั้งแต่ต้นปี 2560 มีขั้นตอนใหม่ในการลงทะเบียนใบอนุญาตก่อนการจ้างงานปรากฏขึ้น เรามาเน้นประเด็นหลักกัน:

• ไม่เกิน 3 วันก่อนการลงทะเบียน DDU แรก ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องโอนเงินสมทบเข้ากองทุนเงินทดแทน หากไม่ทำตามขั้นตอนนี้ให้เสร็จสิ้น ข้อตกลงจะไม่ถูกลงทะเบียนและเข้าสู่การลงทะเบียน หากนักพัฒนาดึงดูดเงินจากผู้ถือหุ้นก่อนลงทะเบียน DDU เขาจะต้องจ่ายค่าปรับ 0.5-1 ล้านรูเบิล
• อัตราไม่เกิน 1.2% ของราคา DDU ของวัตถุทั้งหมด
• อนุญาตให้แก้ไขภาษีได้ แต่ไม่เกินปีละครั้งและหลังจากอนุมัติเปอร์เซ็นต์ใหม่ในระดับนิติบัญญัติแล้ว

จำนวนการหักเงินซึ่งเท่ากับ 1.2% ของขนาดของ DDU ไม่ได้ทำให้เกิดการคัดค้านจากผู้เชี่ยวชาญ ความพร้อมของเงิน 18 ถึง 25 พันล้านดอลลาร์ในปีแรกของการดำเนินงานของกองทุนก็เพียงพอที่จะชำระเงินให้กับผู้ถือหุ้นในกรณีที่นักพัฒนาหนึ่งหรือสองคนล้มละลาย อย่างไรก็ตามกฎหมายไม่ได้บอกว่าจะชดเชยการขาดเงินทุนได้ที่ไหน

กฎหมายใหม่ไม่ได้จัดให้มีการชดเชยสำหรับสัญญาของปีก่อน หากวัตถุที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีการลงนามใน DDU ตามหลักการเก่าอย่างน้อย 1 รายการ ก็ไม่อยู่ในขอบเขตความรับผิดชอบของกองทุนเงินทดแทน

ปัญหาที่เป็นไปได้

ในปัจจุบัน มีปัญหาหลายประการเกี่ยวกับกฎหมายใหม่ที่โดดเด่น ซึ่งปัญหาหนึ่งเกี่ยวข้องกับจำนวนเงินที่จ่ายให้กับผู้ถือหุ้น โดยเฉพาะกองทุนเงินทดแทนชดเชยค่าครองชีพสูงสุด 120 ตารางเมตร เมตร ตามข้อมูลของรัฐ เจ้าของที่อยู่อาศัยหรูหรามีฐานะร่ำรวยพอที่จะเลี้ยงตัวเองได้ นอกจากนี้เมื่อคำนวณค่าชดเชยจะคำนึงถึงต้นทุนที่อยู่อาศัยที่กำหนดโดยกระทรวงการก่อสร้างด้วย ข้อเสียคือตัวเลขเหล่านี้น้อยกว่าของจริง 30-40% แม้จะจ่ายเงินชดเชยตามหลักการนี้แล้วผู้ถือหุ้นก็ขาดทุนเงินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

การมีข้อห้ามและข้อกำหนดสำหรับผู้ถือหุ้นทำให้บริษัทก่อสร้างหลายแห่งถูกบังคับให้ออกจากตลาด บริษัทขนาดใหญ่ต้องเปิดบริษัทย่อยเพื่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งนำไปสู่ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ด้วยวิธีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยหลักจะถูกผูกขาด และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็สูงขึ้นอย่างมาก ดังนั้นกองทุนเงินทดแทนจึงช่วยแก้ปัญหากับผู้ถือหุ้นได้บางส่วน แต่ไม่ได้แก้ปัญหาภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกที่เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยหลัก

บริษัท รับเหมาก่อสร้างมั่นใจว่าการปรากฏตัวของผลงานเพิ่มเติมจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่อยู่อาศัยในตลาดหลัก เนื่องจากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ถูกบังคับให้จ่ายเงินเป็นสองกองทุน - SRO และการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ผู้รับเหมาช่วงที่สร้างเครือข่ายการสื่อสารและสาธารณูปโภคด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองก็เริ่มพูดถึงปัญหาเช่นกัน หากบริษัทรับเหมาก่อสร้างล้มละลายไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม เงินนั้นจะถูกจ่ายคืนให้กับผู้ถือหุ้นเป็นหลัก และนิติบุคคลมีโอกาสได้รับค่าชดเชยน้อยที่สุด แน่นอนว่าการมีกองทุนเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้านในตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน แต่ไม่ควรเป็นภาระหรือเหตุผลในการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ทเมนท์

บ้าน » ร้านเสริมสวย » กองทุนเงินทดแทนสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่ปี กองทุนเงินทดแทนสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เงินสมทบเข้ากองทุนทดแทน