อะไรคือความแตกต่างระหว่างสหกรณ์การเคหะและสหกรณ์การเคหะสาธารณะ และสิ่งที่ทราบเกี่ยวกับประเภทของผู้ถือหุ้นและผู้พัฒนา? สหกรณ์เคหะเป็นโครงการจัดซื้อห้องชุด โดยสรุปข้อตกลงกับสหกรณ์การเคหะ

เงื่อนไขการออกจากสหกรณ์การเคหะ

กับ มี 3 ทางเลือกหลักในการตัดความสัมพันธ์ระหว่างสหกรณ์และผู้ถือหุ้น:

1. ที่ประชุมใหญ่ของสหกรณ์การเคหะอาจตัดสินใจไล่ผู้เข้าร่วมของตนออกเนื่องจากไม่ปฏิบัติตามพันธกรณีที่ได้รับ (เช่น ความล่าช้าในการชำระเงินงวดถัดไปเป็นเวลาหนึ่งเดือนหรือมากกว่านั้น) ตามกฎแล้วข้อตกลงจะกำหนดค่าปรับ 0.1-0.2% ของจำนวนเงินสมทบเป็นเวลา 1 วันสำหรับความล่าช้า
2. ตามข้อตกลงของคู่สัญญาเมื่อสถานการณ์บางอย่างบังคับให้ผู้ซื้อต้องปรับแผนของเขา
3. ความไม่พอใจของผู้พัฒนาเกี่ยวกับการละเมิดกำหนดเวลาในการก่อสร้างและการส่งมอบบ้าน โดยปกติแล้ว ผู้ถือหุ้นจะคืนเฉพาะค่าธรรมเนียมหุ้น และบางครั้งอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป้าหมาย (ค่าแรกเข้า ค่าสมาชิก และค่าธรรมเนียมอื่นๆ จะไม่คืน)
4. นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขของข้อตกลงตามที่สหกรณ์คืนเงินที่ฝากไว้ให้กับผู้เข้าร่วมที่เกษียณอายุไม่เต็มจำนวน แต่ลบประมาณ 10% - เป็นค่าชดเชยบางประเภท

ขั้นตอนสรุป

หากต้องการเข้าร่วมสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย คุณต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ยื่นใบสมัครเข้าสหกรณ์การเคหะในรูปแบบฟรี
2. ได้รับการตัดสินใจเชิงบวกในการเข้าเป็นสมาชิกของสหกรณ์โดยการลงคะแนนเสียงทั่วไปในการประชุมสมาชิกขององค์กร
3. ทำข้อตกลงเข้าร่วมสหกรณ์
4. ชำระค่าธรรมเนียมแรกเข้าและรับเอกสารทางการเงินที่เกี่ยวข้องพร้อมการยืนยัน
5. รับใบเสร็จรับเงินหรือใบรับรองจากสหกรณ์การเคหะซึ่งยืนยันเพิ่มเติมถึงข้อเท็จจริงของการยอมรับการสมัครเป็นสมาชิกในสหกรณ์

ก่อนที่จะลงนาม ขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อตกลงสหกรณ์การเคหะอย่างรอบคอบก่อน และหากคุณมั่นใจในชื่อเสียงของข้อตกลงนี้อย่างเต็มที่เท่านั้น ให้ใส่ลายเซ็นของคุณ

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

เมื่อสรุปข้อตกลงร่วมกับสหกรณ์การเคหะ ผู้เข้าร่วมจะต้องแบกรับความเสี่ยงที่สำคัญ:

• สมาชิกของสหกรณ์มีความเสี่ยงที่เป้าหมายหลักของการสร้างสหกรณ์ - การก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย - อาจไม่บรรลุผลด้วยเหตุผลใดก็ตาม (รวมถึงการขาดเอกสารการอนุญาตจากผู้พัฒนา ปัญหาในการดำเนินโครงการ ปัญหาทางการเงินและอื่น ๆ ).
• ความเสี่ยงของต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นยังตกอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของสมาชิกของสหกรณ์การเคหะด้วย
• การควบคุมกิจกรรมของสหกรณ์นั้นดำเนินการโดยคณะกรรมการตรวจสอบของสหกรณ์การเคหะเท่านั้น
• ความเสี่ยงในการขายซ้ำซ้อนเนื่องจากขาดการลงทะเบียนของรัฐ
• ความเสี่ยงของความล้มเหลวในการปฏิบัติตามกำหนดเวลาการก่อสร้างที่กำหนด (แม้ว่าจะมีการระบุกำหนดเวลาไว้ในสัญญา แต่ก็ไม่มีข้อผูกพันกับสหกรณ์และจะไม่ส่งผลร้ายแรงต่อผู้พัฒนา)

ความเสี่ยงที่ระบุมีความสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านและมีผลกระทบต่อการคุ้มครองผลประโยชน์และสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของสมาชิกสหกรณ์

ด้วยความช่วยเหลือของสหกรณ์ที่อยู่อาศัยและการลงนามในข้อตกลงที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องมีการศึกษารายละเอียดของเอกสารพื้นฐานของนักพัฒนาชื่อเสียงและประวัติของกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเขา อย่างไรก็ตาม วิธีการซื้อบ้านนี้มาพร้อมกับความเสี่ยงและแง่ลบหลายประการ ซึ่งสามารถหลีกเลี่ยงได้โดยการเลือกสหกรณ์ที่เชื่อถือได้ และทำความคุ้นเคยกับเงื่อนไขของข้อตกลงสหกรณ์ที่อยู่อาศัยอย่างละเอียด

เมื่อเร็ว ๆ นี้ลูกค้าของฉันเริ่มสนใจอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ เมื่อวิเคราะห์ส่วนสารคดีปรากฎว่าการขายไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น (EPA) ตาม 214-FZ แต่อยู่ภายใต้ข้อตกลงสำหรับการสะสมหุ้นในสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย (HCS) สหกรณ์เคหะคืออะไรและความแตกต่างระหว่างการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่คืออะไร ตามโครงการสหกรณ์การเคหะจากการซื้อภายใต้ DDU- เราจะอธิบายในบทความนี้

สหกรณ์การเคหะคืออะไร?

สหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นรูปแบบหนึ่งของปฏิสัมพันธ์ระหว่างประชาชนเมื่อพวกเขารวมตัวกันเพื่อสร้างและจัดการที่อยู่อาศัย สมาคมดังกล่าวปรากฏตัวครั้งแรกในช่วงทศวรรษที่ 20 ของศตวรรษที่ 19 แต่ถูกชำระบัญชีเป็นการแสดงทรัพย์สินส่วนตัว สหกรณ์การเคหะได้รับการฟื้นฟูโดยคำสั่งของคณะกรรมการกลางในปี พ.ศ. 2501 เมื่อจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นในช่วงหลังสงคราม ก่อนเริ่มการแปรรูปที่อยู่อาศัย การซื้ออพาร์ทเมนต์ในสหกรณ์การเคหะแทบจะเป็นหนทางเดียวที่จะได้รับกรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์ และแม้ว่าวิธีการนี้จะมีค่าใช้จ่ายสูง (ในยุค 80 ต้นทุนของหุ้นในสหกรณ์การเคหะอยู่ที่ 3,000 รูเบิลโดยมีเงินเดือนเดือนละ 120-140 รูเบิล) ผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ก็ไม่มีที่สิ้นสุด ประการแรก เนื่องจากคุณภาพของการก่อสร้างอยู่ในระดับสูง (พวกเขาสร้างเอง) และประการที่สอง การบริหารจัดการบ้านเหล่านี้แยกจากกัน และเป็นผลให้ภาระผูกพันของผู้อยู่อาศัยมีความเหมาะสม

คุณสมบัติของสหกรณ์การเคหะในปัจจุบัน

214-FZ “ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน...” ควบคุมความสัมพันธ์เพื่อดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นในขั้นตอนการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ กฎหมายฉบับนี้ระบุโดยตรงว่าทางเลือกเดียวที่ได้รับอนุญาตสำหรับการก่อสร้างร่วมกันคือสหกรณ์การเคหะ สหกรณ์การเคหะมีสองประเภท: สหกรณ์ออมทรัพย์ที่อยู่อาศัย (ZhNK)และ สหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย (HCS). ข้อแตกต่างระหว่างพวกเขาคือการชำระเงินเพื่อที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนได้รับการควบคุมโดย 215-FZ วันที่ 30 ธันวาคม 2547 ผู้เข้าร่วมบริการที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนจ่ายเงินสมทบหลายประเภท: เบื้องต้น รายเดือน และส่วนแบ่ง ขั้นตอนการชำระเงินให้กับสหกรณ์การเคหะไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมายพิเศษ และถึงแม้ว่าสองบทของรหัสการเคหะ (ที่ 11 และ 12) จะอุทิศให้กับสหกรณ์การเคหะ แต่เอกสารเดียวที่ควบคุมการชำระเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์ในสหกรณ์การเคหะคือ นี่คือกฎบัตรของสหกรณ์.

ดังนั้นแม้ว่าการมีส่วนร่วมในสหกรณ์การเคหะจะเป็นโอกาสทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้าง แต่วิธีนี้มีความเสี่ยงมากกว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกัน ความเสี่ยงหลักของผู้ซื้อซึ่งเป็นสมาชิกของสหกรณ์การเคหะ, นี้:

• ความเสี่ยงของการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ทเมนท์หากจำเป็นต้องชำระเงินเพิ่มเติมนอกเหนือจากส่วนแบ่งที่ชำระแล้ว
• ความเสี่ยงจากการก่อสร้างล่าช้า
• ความเสี่ยงจากการขายซ้ำซ้อน

แน่นอนว่าข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นนั้นไม่ใช่ยาครอบจักรวาลเมื่อซื้ออาคารใหม่ และเมื่อขายภายใต้ 214-FZ ความล้มเหลวในการส่งมอบโครงการไม่ใช่เรื่องแปลก DDU อาจมีภาษาเกี่ยวกับภาระผูกพันของผู้เข้าร่วมการก่อสร้างที่จะจ่ายเงินเพิ่มให้กับผู้พัฒนาหากพื้นที่ของอพาร์ทเมนต์ตามการวัด BTI ในอาคารสำเร็จรูปมีขนาดใหญ่กว่าการออกแบบที่ระบุใน DDU อย่างไรก็ตาม DDU ยังคงป้องกันการขายซ้ำซ้อน

หากมีการจัดตั้งสหกรณ์การเคหะแสดงว่ามีคนต้องการหรือไม่?

ลองพิจารณากรณีเมื่อมีการสร้างสหกรณ์การเคหะ:

1. ประชาชนกลุ่มริเริ่มตัดสินใจสร้างบ้านสำหรับตนเอง หากมีการจัดการที่มีความสามารถในด้านสหกรณ์และการใช้จ่ายตามเป้าหมายคุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาที่เหมาะสมคูณด้วยคุณภาพการก่อสร้างบ้านที่สูง แม้ว่าฉันจะไม่พบสิ่งนี้ในทางปฏิบัติ แต่เป็นเรื่องยากมากในรัสเซียที่จะมีการจัดการที่มีความสามารถควบคู่กับการใช้จ่ายตามเป้าหมาย
2. นักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่มีโอกาสทำข้อตกลงตามสัญญา สิ่งนี้เกิดขึ้นเมื่อไม่มี อย่างน้อยหนึ่งจากเอกสาร: ใบอนุญาตก่อสร้าง, สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียน (หรือเอกสารที่ดินอื่น), ประกาศโครงการที่ตีพิมพ์) แต่การก่อสร้างดำเนินไปควบคู่กับเอกสารและผู้พัฒนาก็สร้างสหกรณ์ที่อยู่อาศัยแบบ "กระเป๋า" เพื่อเป็นสำนักงานขายเพื่อดึงดูดเงินสำหรับการก่อสร้าง มีความเป็นไปได้ค่อนข้างมากที่หลังจากที่ผู้พัฒนาได้รับเอกสารที่จำเป็นแล้ว ข้อตกลงกับสหกรณ์การเคหะจะถูกออกใหม่เป็น DDU กับผู้พัฒนา มีความเป็นไปได้ค่อนข้างมากที่สิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้น

ทั้งในกรณีแรกและกรณีที่สอง สหกรณ์การเคหะเป็นการลงทุนภาคเอกชนที่มีความเสี่ยงสูงในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยไม่ถูกควบคุมโดยกฎหมายอย่างเคร่งครัด สิ่งอื่นๆ ที่เท่าเทียมกัน การซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ DDU จากนักพัฒนาที่เชื่อถือได้จะเป็นทางออกที่ทำกำไรได้มากกว่า

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลักของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก นักพัฒนายังคงใช้แผนการขายทุกประเภท การสรุปข้อตกลงของการเข้าร่วมทุนหรือการเข้าร่วมทุนเบื้องต้น ข้อตกลงการบริจาคหุ้น (เข้าร่วมสหกรณ์การเคหะ) ข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้น หนังสือแสดงเจตจำนง ฯลฯ แต่ไม่ใช่ว่าแผนทั้งหมดเหล่านี้จะถูกต้องตามกฎหมายและโปร่งใส

อะไรอยู่เบื้องหลังสัญญา?

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214-FZ กำหนดให้ใช้เพียงสองรูปแบบเท่านั้น: การขายภายใต้ DDU และผ่านการเข้าร่วมสหกรณ์การเคหะ “ในตลาดหลัก 214-FZ รับประกันปฏิสัมพันธ์ของบริษัทก่อสร้างและผู้ถือหุ้น ซึ่งถูกดึงดูดบนพื้นฐานของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นหรือการเข้าร่วมสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย” Svetlana Denisova หัวหน้าฝ่ายขายของ BFA ยืนยัน - การพัฒนา CJSC “ทั้งสองแผนถูกกฎหมาย”

โครงการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ที่พบมากที่สุดคือการสรุปข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ตามที่ Polina Yakovleva ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของ NAI Becar ในเมืองหลวงทางตอนเหนือประมาณ 65% ของธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักสรุปภายใต้ DDU, 33% ภายใต้สหกรณ์การเคหะและ 2% ภายใต้การซื้อและการขาย สัญญาหรือสัญญาจะซื้อจะขายเบื้องต้น Dmitry Lekhmus หุ้นส่วนของกลุ่มบริษัท Rusland SP อธิบายถึงเปอร์เซ็นต์ที่สูงของข้อตกลงความร่วมมือด้านที่อยู่อาศัยที่สรุปไว้ในตลาดหลักของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก โดยข้อเท็จจริงที่ว่าในปัจจุบันนักพัฒนารายใหญ่จำนวนหนึ่ง เช่น TsDS, LenSpetsSMU ผู้นำ ขายส่วนหนึ่งของ คุณสมบัติของตนโดยใช้กลไกการขายนี้

ในเวลาเดียวกัน Arseny Vasiliev ผู้อำนวยการทั่วไปของกลุ่ม บริษัท Unisto Petrostal พูดถึงความเป็นไปได้ที่ส่วนแบ่งของสัญญาที่สรุปแล้วภายใต้โครงการสหกรณ์การเคหะอาจเพิ่มขึ้นในปีต่อ ๆ ไป “ฝ่ายนิติบัญญัติที่นี่ไม่ค่อยแนะนำความคิดริเริ่มที่เปลี่ยนแปลงกฎการทำงาน ซึ่งไม่สามารถพูดได้เกี่ยวกับขอบเขตของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน” ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย

สำหรับโครงการอื่น ๆ ตามข้อมูลของ Svetlana Denisova ข้อตกลงเบื้องต้นและโครงการอื่น ๆ สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างยังเป็นที่น่าสงสัย “ข้อตกลงเบื้องต้นได้รับการควบคุมโดยประมวลกฎหมายแพ่งน้อยกว่าข้อตกลงที่สรุปตามกฎหมายของรัฐบาลกลางโดยตรง” ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย – ตามข้อตกลงเบื้องต้น ทุกอย่างยังคงไม่มั่นคงและขัดแย้ง และผู้ถือหุ้นได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายไม่ดี ในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบต่างๆ ของสหพันธรัฐรัสเซีย การบังคับใช้กฎหมายมีแนวทางที่แตกต่างกัน ในบางข้อตกลงเบื้องต้นได้รับการปฏิบัติอย่างภักดี แต่ในหัวข้อส่วนใหญ่ของสหพันธรัฐรัสเซีย ข้อตกลงเบื้องต้นถือเป็นเพียงข้อตกลงแสดงเจตนาเท่านั้น ไม่ควรเรียกเก็บเงินภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กอยู่ใกล้กับตำแหน่งที่สองมากกว่าตำแหน่งแรก”

โดยทั่วไปข้อตกลงเบื้องต้นสามารถสรุปได้เมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินแล้ว และอพาร์ทเมนท์ที่ยังไม่ได้ขายอยู่ในขั้นตอนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ “ในขณะนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะสรุปข้อตกลงเบื้องต้นได้ แต่นี่จะเป็นข้อตกลงการซื้อและการขาย ไม่ใช่การมีส่วนร่วมในหุ้น” Svetlana Denisova กล่าว

นอกจากนี้ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในตลาดหลักข้อตกลงในการโอนสิทธิ์ในการเรียกร้องภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุนได้กลายเป็นที่แพร่หลาย เนื่องจากในอาคารใหม่เปอร์เซ็นต์การซื้อการลงทุนมักจะสูงถึง 20% อพาร์ทเมนท์ดังกล่าวจะถูกนำไปขายต่อโดยผู้ซื้อในระยะหลังของโครงการที่แล้วเสร็จหรือก่อนที่โครงการจะเริ่มดำเนินการ เพื่อรับเงินประมาณ 10% ต่อปีของการลงทุน อนุญาตให้สรุปข้อตกลงการโอนได้จนกว่าทั้งสองฝ่ายจะลงนามในการโอนอพาร์ทเมนท์โดยตรง

สหกรณ์ DDU และเคหะ: ข้อดีและข้อเสีย

ทั้งข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นและข้อตกลงการสะสมหุ้น (เข้าร่วมสหกรณ์การเคหะ) เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน แต่แน่นอนว่าแต่ละตัวเลือกมีความเฉพาะเจาะจงของตัวเองและมีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับลูกค้า

ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการแบ่งปันรับประกันว่านักพัฒนามีเอกสารอนุญาตทั้งหมด “หากบริษัทรับเหมาก่อสร้างขายห้องชุดตาม ก.บ. หมายความว่ามีเอกสารการออกแบบที่ผ่านการตรวจสอบจากภาครัฐและลงประกาศไว้ในเว็บไซต์แล้ว กรรมสิทธิ์ หรือสิทธิการเช่าที่ดินที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารห้องชุดมี ได้รับการยืนยันและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว” Alexey Gusev ผู้อำนวยการฝ่ายพาณิชย์ของ Glavstroy-SPb LLC กล่าว “ข้อสรุปเกี่ยวกับความสามารถทางการเงินของนักพัฒนาสามารถทำได้โดยใช้ข้อมูลที่ระบุไว้ในการประกาศโครงการและการรายงานรายไตรมาส”

ข้อดีหลักประการหนึ่งของข้อตกลงการซื้อบ้านคือขจัดความเป็นไปได้ในการขายบ้านซ้ำซ้อน Svetlana Denisova อธิบายว่า: “ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นจะต้องลงทะเบียนบังคับกับ Federal Registration Service การขายสองเท่าหลังการลงทะเบียนไม่สามารถทำได้อีกต่อไป เนื่องจากรัฐเมื่อลงทะเบียนธุรกรรมระบุว่าเห็นว่าผู้ถือหุ้นเป็นฝ่ายถูกต้องตามกฎหมายของข้อตกลง และยืนยันสิทธิของผู้ถือหุ้นในทรัพย์สินบางอย่าง ผู้พัฒนาไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินนี้ได้อีกต่อไปหากไม่ยกเลิกข้อตกลงการเข้าร่วมหุ้นที่ลงทะเบียนไว้”

ข้อตกลงสหกรณ์การเคหะตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้จดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐ ดังนั้นความเสี่ยงในการขายบ้านสองเท่าหรือสามเท่าจึงเพิ่มขึ้น ในเวลาเดียวกัน Arseniy Vasiliev ตั้งข้อสังเกตว่าการจดทะเบียนบังคับของ DDU ทำให้การลงทะเบียนล่าช้าไป 2-3 เดือน การเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในข้อตกลงยังต้องได้รับการลงทะเบียนด้วยซึ่งทำให้กระบวนการของการเปลี่ยนแปลง (บ่อยครั้งที่ผู้ถือหุ้นเป็นผู้ริเริ่ม) กิจการที่ยาวนานและยากลำบาก เป็นที่น่าสังเกตว่าขั้นตอนนี้อาจต้องเสียค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มเติมจากผู้ซื้อบ้าน

Valery Lazugin รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Ithaca Academy of Sciences พิจารณาถึงข้อดีของข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันคือระบุเงื่อนไขในการโอนอพาร์ทเมนต์ไปยังผู้ซื้อในกรณีที่เกิดการละเมิดซึ่งนักพัฒนาจะต้องปฏิบัติตาม เพื่อชำระค่าปรับให้แก่ผู้ถือหุ้น “หากอพาร์ทเมนท์มีข้อบกพร่อง ลูกค้ามีสิทธิ์เรียกร้องให้กำจัดข้อบกพร่องโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด” ผู้เชี่ยวชาญกล่าวเสริม ในเรื่องนี้ข้อตกลงสหกรณ์การเคหะมีความเสี่ยงมากกว่าเนื่องจากไม่เหมือนกับ DDU ตรงที่ไม่ได้รับประกันว่ากำหนดเวลาที่ระบุไว้ในการนำสิ่งอำนวยความสะดวกไปใช้งานนั้นสอดคล้องกับกำหนดเวลาจริง

เป็นที่น่าสังเกตว่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2014 กฎหมายว่าด้วยการประกันภัยภาคบังคับของผู้พัฒนามีผลบังคับใช้แล้ว “กฎหมายเป็นตัวกรองเพิ่มเติมที่กำจัดบริษัทที่ไร้ศีลธรรมออกไป เนื่องจากเป็นการยากที่จะประกันโครงการที่น่าสงสัย (OVS, บริษัทประกันภัย และธนาคาร ให้ความสำคัญกับการประเมินของนักพัฒนาอย่างจริงจัง) Alexey Gusev กล่าว “การขาดการประกันจะเป็นเหตุให้ Rosreestr ปฏิเสธการลงทะเบียนการศึกษาก่อนวัยเรียนของรัฐ” ความคิดริเริ่มนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับการรับประกันเพิ่มเติมและแก้ไขปัญหาผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง หากผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อผู้ถือหุ้นด้วยเหตุผลบางประการ เหตุการณ์ที่เอาประกันภัยจะเกิดขึ้นและเงินทั้งหมดจะถูกส่งคืนให้กับผู้ซื้ออาคารใหม่ ดังนั้นความเสี่ยงของผู้ถือหุ้นจึงลดลง และพวกเขาจะได้รับอพาร์ทเมนต์หรือเงินคืน

ในบรรดาข้อดีของข้อตกลงสหกรณ์ที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญรวมถึงความเป็นไปได้ในการจัดหาแผนการผ่อนชำระจากผู้พัฒนาให้กับผู้ซื้อเป็นระยะเวลาค่อนข้างนาน รวมถึงหลังจากที่บ้านถูกนำไปใช้งาน Valery Lazugin กล่าวว่าในบางกรณีระยะเวลาการผ่อนชำระอาจถึง 10 ปี ในขณะที่ในกรณีของอาคารแบบชำระเงินล่วงหน้า แผนการผ่อนชำระจะทำได้จนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จเท่านั้น

Arseniy Vasiliev กล่าวเพิ่มเติมถึงข้อดีของข้อตกลงการบริจาคหุ้นว่าสมาชิกของสหกรณ์สามารถตัดสินใจเกี่ยวกับชะตากรรมของบ้านของตนเองได้ - โดยการรวมตัวกันและได้รับคะแนนเสียงมากกว่า 50% พวกเขาสามารถควบคุมสหกรณ์การเคหะได้ ในมือของพวกเขาเอง แต่ในเวลาเดียวกัน Aleksey Gusev ตั้งข้อสังเกตว่าในกรณีที่ขาดเงินทุนในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จสมาชิกของสหกรณ์การเคหะจะต้องรับผิดร่วมกันและหลายประการต่อหนี้ของสหกรณ์:“ ถ้าบ้านไม่แล้วเสร็จ เนื่องจากปัญหาทางการเงินผู้ซื้อจะสามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้เฉพาะกับสหกรณ์การเคหะเท่านั้น ดังนั้นตัวเขาเองในฐานะสมาชิกของสหกรณ์การเคหะจะต้องจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมในการก่อสร้าง”

DDU ไม่ใช่ยาครอบจักรวาล

มีบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่จำนวนหนึ่งในตลาดที่มีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหลายสิบโครงการอยู่เบื้องหลัง และต้องการขายภายใต้ข้อตกลงความร่วมมือด้านที่อยู่อาศัย โครงการนี้น่าสนใจสำหรับนักพัฒนาด้วยเหตุผลหลายประการ ดังที่ Alexey Gusev กล่าว มันทำให้บริษัทมีโอกาสระดมทุนก่อนเริ่มงานก่อสร้างและเสนอราคาที่ดีกว่า เนื่องจากไม่ต้องเสียภาษีส่วนแบ่งหุ้น

ปัจจัยสำคัญสำหรับนักพัฒนาในการเลือกโครงการดำเนินโครงการคือ ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นแต่ละฉบับ ต่างจากข้อตกลงการสะสมหุ้น ที่จะต้องผ่านขั้นตอนการลงทะเบียนที่ใช้เวลานาน ในระหว่างที่บริษัทก่อสร้างไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินทุน ตามข้อมูลของ Dmitry Lekhmus ระยะเวลาในการลงทะเบียนดังกล่าวอาจถึงสองเดือนในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

Polina Yakovleva เชื่อว่าข้อได้เปรียบที่ระบุของข้อตกลงสหกรณ์ที่อยู่อาศัยเหนือ DDU ช่วยให้นักพัฒนามีเครื่องมือเพิ่มเติมในการแข่งขันสำหรับผู้ซื้อ ดังนั้นการขยาย DDU จะไม่กระจายไปยังตลาดที่อยู่อาศัยหลักทั้งหมด

ในเวลาเดียวกัน Arseniy Vasiliev ตั้งข้อสังเกตว่าไม่มีแนวโน้มที่จะเพิ่มส่วนแบ่งของ บริษัท ที่ดำเนินงานภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกัน: “ การเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องในกฎหมายซึ่งทำให้งานของนักพัฒนาซับซ้อนขึ้นขยายเงื่อนไขการดำเนินการตามสัญญาและเพิ่มต้นทุน ไม่สนับสนุนให้นักพัฒนาเปลี่ยนไปใช้ข้อตกลงการเข้าร่วมทุน ขั้นตอนหลายประการที่กำหนดไว้ในกฎหมายยังไม่ได้รับการพิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วน และกลไกในการนำไปปฏิบัติยังไม่ได้รับการดำเนินการ”

Svetlana Denisova กล่าวเสริมว่าในระหว่างการนำ 214-FZ มาใช้ นักพัฒนาได้พูดคุยกันมากมายเกี่ยวกับความจริงที่ว่าตำแหน่งทางการตลาดของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่เท่ากันอีกต่อไป “ตัวอย่างเช่น ผู้ถือหุ้นสามารถถอนตัวจากสัญญาได้อย่างอิสระ และหากผู้ถือหุ้นปฏิบัติตามภาระหน้าที่โดยไม่สุจริต นักพัฒนาสามารถยกเลิกสัญญาได้หลังจากมีการละเมิดซ้ำแล้วซ้ำอีกและผ่านช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น” นางสาวเดนิโซวากล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังตั้งข้อสังเกตอีกว่าการกำหนดให้ DDU เป็นองค์ประกอบบังคับเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ถือเป็นเรื่องผิด “ไม่จำเป็นต้องมีความคิดริเริ่มที่ดีไปจนถึงจุดที่ไร้สาระ มีแนวปฏิบัติในการสร้างสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วโลก นี่เป็นโครงการทางกฎหมาย ไม่มีเหตุผลที่จะแยกออกจากการปฏิบัติ นักพัฒนาเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่อาจมีเหตุผลหลายประการในการเลือกและเลือกโครงการที่มีข้อได้เปรียบบางประการ” Svetlana Denisova กล่าว

จะมีความเสี่ยงอยู่เสมอ

เป็นที่น่าสังเกตว่าในปัจจุบันไม่มีรูปแบบของสัญญาใดที่จะรับประกันผู้ซื้ออย่างเต็มที่จากปัญหาที่อาจเกิดขึ้นรวมถึงการก่อสร้างระยะยาว “ตลาดหลักมีความเสี่ยงบางประการ ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นเศรษฐกิจทางกฎหมายและเศรษฐกิจทั่วไป” Svetlana Denisova กล่าว “การขยายเวลาการก่อสร้างเป็นไปได้หากเกิดปัญหาขึ้นในบริษัทใดบริษัทหนึ่ง หรือหากตลาดเข้าสู่ภาวะวิกฤติ”

ไม่ว่าในกรณีใดและสำหรับโครงการซื้อที่อยู่อาศัย ชื่อเสียงของผู้พัฒนายังคงเป็นหลักประกันเพิ่มเติมสำหรับผู้พักอาศัยใหม่ในอนาคต “หากนี่คือบริษัทที่มีความมั่นใจซึ่งอยู่ในตลาดมานานกว่าหนึ่งปีและได้พิสูจน์ตัวเองด้วยจำนวนโครงการที่ขายไปแล้วอย่างน่าประทับใจ คุณไม่ควรคาดหวังการฉ้อโกง เนื่องจากชื่อเสียงถูกสร้างขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและในการพัฒนา มีบทบาทสำคัญที่สุดประการหนึ่งในการพัฒนาธุรกิจในภายหลัง ในทางกลับกัน หากนักพัฒนาไม่ซื่อสัตย์และตั้งเป้าหมายที่จะหลอกลวงผู้ซื้อ เขาจะสามารถทำได้ภายใต้แผนการขายใดๆ ก็ตาม” Marina Ageeva หัวหน้าแผนกขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของ Teorema Management Company กล่าว

Alexey Gusev ให้คำแนะนำ: “ สิ่งสำคัญที่ควรทำก่อนสรุปสัญญาคือการทำความคุ้นเคยกับเอกสารของผู้พัฒนาซึ่งมีข้อมูลที่ครบถ้วนเกี่ยวกับทั้ง บริษัท และโครงการก่อสร้าง (ใบอนุญาตก่อสร้าง ประกาศโครงการ สิทธิในที่ดิน - ทรัพย์สิน การเช่า หรือเช่าช่วง) “คุณไม่ควรอายที่จะใช้บริการของที่ปรึกษา ถามคำถาม และเลือกนักพัฒนาที่คุณคิดว่าจะสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกได้ทันเวลา” Svetlana Denisova กล่าวเสริม

โดยทั่วไปผู้เชี่ยวชาญยอมรับว่านับตั้งแต่มีการเปิดตัวกฎหมายใหม่ในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วมกัน ตลาดก็มีอารยธรรมมากขึ้น และข้อได้เปรียบหลักของการนำ 214-FZ มาใช้คือการเกิดขึ้นของกฎระเบียบทางกฎหมายที่ชัดเจนของกระบวนการ การขายวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อเพิ่มขึ้นรวมถึงนักลงทุนเอกชนต่อตลาดที่อยู่อาศัยหลัก

Nikolay Grazhdankin หัวหน้าฝ่ายขายของ ISK Otdelstroy:

ปัจจุบัน บริษัทรับเหมาก่อสร้างหลายแห่งดำเนินการตามมาตรา 214-FZ ซึ่งส่วนใหญ่ได้ทำข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกับผู้ซื้อ ข้อตกลงนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นให้มากที่สุด แต่เราต้องจำไว้ว่าไม่ว่าสัญญาจะน่าเชื่อถือแค่ไหน หากบริษัทรับเหมาก่อสร้างไม่มีเงิน ก็จะไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันและบ้านจะไม่สร้างตรงเวลา ดังนั้นเมื่อเลือกนักพัฒนาคุณต้องดูไม่เพียง แต่สัญญาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงตัวบ่งชี้ความน่าเชื่อถืออื่น ๆ ด้วย: ประสบการณ์ของ บริษัท การปรากฏตัวของความล่าช้าอย่างเป็นระบบในโครงการก่อนหน้านี้ สถานะของที่ดินสำหรับการก่อสร้าง ความพร้อมใช้งานทางเทคนิค เงื่อนไขในการเชื่อมต่อการสื่อสาร ฯลฯ

บางครั้งผู้ซื้อยังได้รับการเสนอให้ทำข้อตกลงสหกรณ์การเคหะด้วย แม้ว่าจะถูกกฎหมาย แต่ก็มีความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อมากกว่าเมื่อเทียบกับ DDU เมื่อเข้าร่วมสหกรณ์การเคหะ พลเมืองจะกลายเป็นผู้ถือหุ้นและยอมรับความรับผิดร่วมกัน กล่าวคือ หากบ้านถูกสร้างขึ้นโดยละเมิดกำหนดเวลา ก็จะเป็นไปไม่ได้ที่จะให้นักพัฒนาต้องรับผิดชอบ

Dmitry Sidorenko หัวหน้าฝ่ายขายของกลุ่มบริษัท TsDS:

บริษัทของเราดำเนินธุรกิจภายใต้โครงการสหกรณ์การเคหะเท่านั้น รูปแบบสหกรณ์ที่อยู่อาศัยมีความยืดหยุ่นมากกว่า โดยให้ความเป็นไปได้ในการได้รับแผนการผ่อนชำระระยะยาว ในขณะที่ LDU แผนการผ่อนชำระจะยอมรับได้จนกว่าโรงงานจะเริ่มดำเนินการเท่านั้น ในทางปฏิบัติของเรา มีตัวอย่างเมื่อผู้คนย้ายเข้าอยู่แล้ว อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่สร้างขึ้นใหม่และยังคงผ่อนชำระต่อไป และเมื่อการชำระหนี้ร่วมกันเสร็จสิ้น พวกเขาก็จัดทำเอกสารเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ

หากต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ผ่านสหกรณ์การเคหะ คุณสามารถใช้ทั้งสินเชื่อจำนองและการจัดหาเงินทุนภายใต้โครงการทางสังคมต่างๆ มีธนาคารพันธมิตรที่ได้รับการรับรอง 19 แห่งที่ทำงานร่วมกับกลุ่มบริษัท CDS ซึ่งออกสินเชื่อจำนองตามข้อตกลงการบริจาคหุ้น เหล่านี้เป็นธนาคารที่ใหญ่ที่สุดที่มีความสำคัญระดับภูมิภาคและรัฐบาลกลาง: Sberbank, VTB24, Bank St. Petersburg, Uralsib, Absolut Bank และอื่นๆ อีกมากมาย เรามีความสนใจที่จะทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์สะดวกสบายสำหรับลูกค้าของเรา ดังนั้นเราจึงพัฒนาความร่วมมือกับธนาคารอย่างต่อเนื่องโดยเสนอเงื่อนไขส่วนบุคคล

Marina Ageeva หัวหน้าฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ Teorema Management Company:

สำหรับการดำเนินโครงการแรก ซึ่งเป็นอาคารพักอาศัยระดับธุรกิจระดับ 5 ดาว บริษัทของเราเลือกแผนการขายภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น 214-FZ เป็นรูปแบบที่ต้องการสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อได้เปรียบหลักของมันคือการขจัดความเป็นไปได้ของการขายซ้ำซ้อนซึ่งทำให้หลายคนไม่มีอพาร์ตเมนต์ในคราวเดียว โครงการนี้ไม่ได้ขจัดความเสี่ยงทั้งหมด แต่ด้วยตำแหน่งที่ดีทั้งจาก Smolny และจากตลาดเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้ DDU ผู้ซื้อจึงรู้สึกสงบขึ้น อย่างไรก็ตาม ไม่สามารถพูดได้ว่าการขายรูปแบบอื่นถือเป็นความเสี่ยงและไม่ก่อให้เกิดความมั่นใจ นักพัฒนารายใหญ่ที่สุดในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กทำงานเกี่ยวกับสหกรณ์การเคหะ สหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัยช่วยให้พวกเขาสามารถจัดหาแผนการผ่อนชำระที่ยาวกว่าอาคารก่อนวัยเรียนให้กับผู้ซื้อได้

ความแตกต่างเล็กน้อยของสหกรณ์การเคหะคือธนาคารค่อยๆ ปฏิเสธที่จะออกสินเชื่อจำนองภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เนื่องจากพวกเขาไม่ได้รับหลักประกันที่ชัดเจนสำหรับระยะเวลาการก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม เราได้เริ่มช่องบน Telegram ซึ่งเราเผยแพร่ข่าวที่น่าสนใจที่สุดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ หากคุณต้องการเป็นคนแรกๆ ที่อ่านเนื้อหาเหล่านี้ ให้สมัครสมาชิก: t.me/ners_news

สมัครรับข้อมูลอัปเดต

บ้าน » ร้านเสริมสวย » อะไรคือความแตกต่างระหว่างสหกรณ์การเคหะและสหกรณ์การเคหะสาธารณะ และสิ่งที่ทราบเกี่ยวกับประเภทของผู้ถือหุ้นและผู้พัฒนา? สหกรณ์เคหะเป็นโครงการจัดซื้อห้องชุด โดยสรุปข้อตกลงกับสหกรณ์การเคหะ