เจ้าของหุ้นรายย่อยมีสิทธิอะไร? การเป็นเจ้าของร่วมกันในอพาร์ทเมนต์: สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปในกฎหมาย สถานการณ์นี้มีเพียงสามวิธีเท่านั้น

แนวคิด ทรัพย์สินส่วนกลางเกิดขึ้นเมื่อวัตถุหนึ่งมีเจ้าของหลายคน (ทั้งบุคคลและนิติบุคคล)

สาเหตุของการเกิดขึ้นและประเภท

ทรัพย์สินประเภทนี้เกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ ได้แก่ การจดทะเบียนสมรสอย่างเป็นทางการ ที่ซึ่งหลายคนอาศัยอยู่ สร้างฟาร์มที่มีเจ้าของหลายคน เป็นต้น - กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ไม่สามารถแบ่งออกเป็นหลายส่วนได้ไม่ว่าจะด้วยกฎหมายหรือโดยไม่เปลี่ยนวัตถุประสงค์

สิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางสามารถจำแนกได้สองประเภท ซึ่งแตกต่างกันในสาระสำคัญของการเป็นเจ้าของและถูกควบคุมโดยกฎที่แตกต่างกัน:

• เจ้าของร่วมกัน– ประเภทของทรัพย์สินที่มีลักษณะเฉพาะคือการจัดสรรส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์
• ความเป็นเจ้าของร่วมกัน– เมื่อไม่ได้กำหนดส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินล่วงหน้า

แบ่งปันในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ - มันคืออะไร?

เมื่ออพาร์ทเมนต์กลายเป็นทรัพย์สินของบุคคลหลายคนและมีการตกลงร่วมกันในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ล่วงหน้า เรากำลังพูดถึงการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ร่วมกัน ในสถานการณ์เช่นนี้ ที่อยู่อาศัยสามารถกำจัดได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคน โดยไม่คำนึงถึงขนาดของส่วนแบ่ง

ควรเข้าใจว่าหากเจ้าของทั้งหมดอาศัยอยู่ในอาณาเขตของอพาร์ทเมนท์ก็ไม่สามารถแบ่งพื้นที่ตามส่วนแบ่งของแต่ละคนตามเอกสารได้ ในกรณีนี้เจ้าของร่วมพยายามทำข้อตกลงและแบ่งพื้นที่ใช้สอยโดยคำนึงถึงสถานการณ์ชีวิตและความต้องการของแต่ละคน หากปัญหานี้ไม่สามารถแก้ไขโดยสันติได้ เจ้าของจะไปที่ศาลเพื่อกำหนดขั้นตอนการใช้พื้นที่อยู่อาศัย หากจำเป็นต้องเปลี่ยนคำสั่งเนื่องจากสถานการณ์ใหม่ (เช่น การเกิดของเด็ก) ศาลอาจแก้ไขคำตัดสินที่ได้กระทำไว้ก่อนหน้านี้

การดำเนินการตามกฎระเบียบที่ควบคุมปัญหาการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ร่วมกัน

เพื่อกำหนดขั้นตอนการใช้งานและวิธีที่เจ้าของร่วมสามารถจำหน่ายหุ้นของตนได้ เราควรอ้างถึงประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ส่วนที่หนึ่ง) ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 1994 N-51 กฎหมายของรัฐบาลกลาง บทที่ 16 อุทิศให้กับการควบคุมสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางโดยสิ้นเชิง

หากเราสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในอพาร์ทเมนต์ เราควรให้ความสนใจกับบทความต่อไปนี้:

• ศิลปะ. มาตรา 245 บทความระบุว่าหากไม่ได้กำหนดหุ้นในทรัพย์สินส่วนกลางไว้ล่วงหน้าจะถือว่าหุ้นนั้นเท่ากัน นอกจากนี้ในการลงทุนปรับปรุงสภาพทรัพย์สินขนาดหุ้นอาจเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนการลงทุน
• ศิลปะ. 246. ทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันสามารถจำหน่ายได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมเท่านั้น ในขณะที่เจ้าของคนใดคนหนึ่งมีสิทธิ ฯลฯ ส่วนแบ่งของคุณ
• ศิลปะ. 247. ผู้ถือหุ้นมีสิทธิใช้ทรัพย์สินตามข้อตกลงของผู้ถือหุ้นร่วมทุกราย เจ้าของแต่ละคนมีสิทธิ์ได้รับส่วนแบ่งของตนเพื่อใช้หากเป็นไปไม่ได้เขามีสิทธิ์ที่จะนับค่าชดเชย
• ศิลปะ. 248. ทุกสิ่งที่เจ้าของสามารถรับได้จากการแสวงหาประโยชน์จากทรัพย์สินร่วมกัน (รายได้ ผลไม้ ฯลฯ) จะถูกแบ่งระหว่างเจ้าของตามส่วนแบ่งของพวกเขา เว้นแต่จะมีข้อตกลงอื่น ๆ
• ศิลปะ. 249. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง - ทั้งหมดนี้แบ่งระหว่างเจ้าของร่วมตามขนาดของหุ้น
• ศิลปะ. 250. บทความนี้อธิบายถึงสิทธิของเจ้าของร่วมในการเลือกซื้อหุ้นในความเป็นเจ้าของร่วม โดยมีเงื่อนไขว่าการขายจะต้องไม่ผ่านการประมูลสาธารณะ
• ศิลปะ. ข้อ 251 เมื่อขายหุ้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา เว้นแต่จะกำหนดเงื่อนไขอื่นไว้ในสัญญา
• ศิลปะ. 252. การแบ่งทรัพย์สินอาจเกิดขึ้นได้ตามข้อตกลงของผู้ถือหุ้นร่วมทั้งหมด เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิ์จัดสรรหุ้นของตนตามข้อตกลงของเจ้าของทั้งหมดหรือตามคำตัดสินของศาล หากการจัดสรรหรือการแบ่งทรัพย์สินเป็นไปไม่ได้หรือถูกห้ามตามกฎหมายผู้ถือหุ้นก็มีสิทธิได้รับค่าชดเชยหลังจากได้รับซึ่งเขาถูกลิดรอนสิทธิในทรัพย์สินของเขา
• ศิลปะ. มาตรา 255 เจ้าหนี้มีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลได้ถ้าเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางคนใดคนหนึ่งไม่สามารถชำระหนี้ด้วยทรัพย์สินที่ตนมีอยู่เพื่อเรียกเก็บเงินส่วนแบ่งของลูกหนี้ได้ในขณะที่หุ้นนั้นขายได้ทั้งแก่ทรัพย์สินอื่น เจ้าของและในการประมูลสาธารณะและเงินที่ได้จากกระบวนการจะนำไปใช้ชำระหนี้

เมื่อเร็ว ๆ นี้การเปลี่ยนแปลงมีผลกระทบเฉพาะวรรคที่ 1 ของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (การเปลี่ยนแปลงมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2558) ซึ่งพูดถึงสิทธิจองล่วงหน้าในการซื้อหุ้นในทรัพย์สินส่วนกลางโดยการร่วม เจ้าของ มีการเพิ่มคะแนนซึ่งข้อได้เปรียบนี้จะถูกยกเลิกเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยส่วนแบ่งหรือแม่นยำยิ่งขึ้น

ปัญหาหลัก: วิธีแบ่งขายหรือให้เช่าส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์

ดังนั้นปัญหาที่คนแชร์ต้องเผชิญจึงแบ่งได้หลายประเภท คือ อยากมีห้องเป็นของตัวเอง อยากขายหรือให้เช่าส่วนแบ่งของตัวเอง ลองดูทุกอย่างตามลำดับ

ฉันอยากมีห้องเป็นของตัวเอง

หากคุณไม่เพียงเป็นเจ้าของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์เท่านั้น แต่คุณต้องอาศัยอยู่กับผู้ถือหุ้นรายอื่นด้วยคำถามก็เกิดขึ้น: จะแบ่งพื้นที่อย่างไรเพื่อให้ทุกคนมีมุมของตัวเอง ปัญหานี้ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายและมีอธิบายไว้ในมาตรา มาตรา 245 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย - เกี่ยวกับขั้นตอนการใช้สถานที่อยู่อาศัย ตัวเลือกแรกในการกำหนดความสงบเรียบร้อยเพราะเป็นการดีกว่าที่จะทำข้อตกลงฉันมิตรกับเพื่อนบ้านของคุณและตัดสินใจว่าใครจะอยู่และที่ไหน

สุขภาพดี! แม้ว่าคุณจะตกลงทุกอย่างกับผู้อยู่อาศัยคนอื่นแล้ว แต่วิธีที่ดีที่สุดคือจัดขั้นตอนการใช้งานกับทนายความให้เป็นทางการ เพื่อที่คุณจะได้ไม่ต้องพิสูจน์ในภายหลังว่าใครพูดอะไร

อีกทางเลือกหนึ่ง เมื่อไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยอย่างสงบได้ ก็คือไปขึ้นศาล ศาลจะคำนึงถึงพฤติการณ์ทั้งหมดและแบ่งห้องระหว่างเจ้าของตามที่เห็นว่าถูกต้องไม่คำนึงถึงขนาดหุ้นของเจ้าของเสมอไป หากเจ้าของคนหนึ่งมีครอบครัวและคนที่สองเป็นโสด เจ้าของคนแรกจะได้ห้องที่ใหญ่กว่า

ฉันต้องการขายหุ้นของฉันหรือไม่?

เมื่อการอยู่ร่วมกันไม่เหมาะกับเจ้าของทรัพย์สินตั้งแต่หนึ่งรายขึ้นไป และพวกเขาต้องการได้รับส่วนแบ่งในรูปแบบการเงิน คำถามก็เกิดขึ้นจากการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง ในสถานการณ์เช่นนี้ มีวิธีแก้ไขที่เป็นไปได้หลายประการ:

1. หากมีเจ้าของเพียงรายเดียวประกาศขายหุ้น ผู้อยู่อาศัยที่เหลือจะมีข้อได้เปรียบเหนือผู้อื่นที่ต้องการซื้อ และในกรณีนี้ จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากพวกเขา สิทธิ์นี้อยู่ภายใต้การควบคุมโดยมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
2. หากเจ้าของร่วมหลายรายต้องการขายทรัพย์สินทั้งหมด แต่มีรายหนึ่งที่มีส่วนแบ่งเล็กน้อยซึ่งไม่สามารถจัดสรรตามความเป็นจริงได้ไม่เห็นด้วยคุณสามารถไปขึ้นศาลได้ (ตามวรรค 4 ของมาตรา 252 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ สหพันธรัฐรัสเซีย) โดยจะต้องได้รับอนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนต์โดยไม่ได้รับความยินยอม ผู้ประท้วง” โดยมีเงื่อนไขในการจ่ายค่าชดเชยให้เขาตามจำนวนส่วนแบ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์
3. หากเจ้าของร่วมทุกคนพร้อมที่จะออกไป ก็สามารถขายอพาร์ทเมนท์และแต่ละคนจะได้รับส่วนแบ่งของตน

สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์นั้นต่ำกว่าราคาหุ้นเดียวกันมากหากขายอพาร์ทเมนท์โดยรวม ความแตกต่างของราคาสามารถเข้าถึง 15-25%

วิธีการส่งส่วนของคุณ?

ทุกอย่างที่นี่ง่ายมาก - การให้เช่าหรือลงทะเบียนใครสักคนในพื้นที่อยู่อาศัยของคุณนั้นเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคนเท่านั้น ปัญหานี้ได้รับการควบคุมตามมาตรา 246 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หากจำเป็นต้องลงทะเบียนผู้เยาว์ สามารถทำได้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของรายอื่น เนื่องจากเด็กได้รับการลงทะเบียน ณ สถานที่จดทะเบียนของผู้ปกครองคนใดคนหนึ่ง (มาตรา 70 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย บรรทัดฐาน แห่งประมวลกฎหมายครอบครัว)

สิทธิในทรัพย์สินร่วมกันของคู่สมรส

เพื่อให้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมเกิดขึ้นระหว่างชายและหญิง การสมรสจะต้องได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างการแต่งงานจะกลายเป็นทรัพย์สินร่วมกันของคู่สมรสโดยที่แต่ละคนมีส่วนแบ่งเท่ากัน สามารถกำหนดขั้นตอนที่แตกต่างกันได้โดยมีเงื่อนไขว่าจะมีการลงนามในสัญญาการแต่งงานซึ่งได้รับความยินยอมจากสามีและภรรยาในการกำหนดสิทธิความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินของแต่ละคน ปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการใช้และการกำจัดทรัพย์สินร่วมได้รับการควบคุมโดยมาตรา 256 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและมาตรา 33-39 ของ RF IC

สิทธิในการใช้ร่วมกันรวมถึงทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างการแต่งงาน แต่สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าสิทธินี้ใช้ไม่ได้กับ:

• ได้มาก่อนแต่งงาน
• เป็นผลมาจาก ;
• ข้าวของส่วนตัว

ทั้งหมดนี้เป็นทรัพย์สินแยกต่างหากของคู่สมรส

สำหรับข้อมูล: ทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรสคนใดคนหนึ่งสามารถรับรู้เป็นการร่วมโดยมีเงื่อนไขว่ามีการลงทุนในระหว่างการแต่งงานซึ่งทำให้มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมาก (การซ่อมแซมการสร้างใหม่)

แม้ว่าเมื่อทำธุรกรรมกับทรัพย์สินร่วม ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรหรือรับรองของคู่สมรสทั้งสองคน (ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าคู่สมรสทั้งสองเห็นด้วยกับการทำธุรกรรมและไม่มีการพิสูจน์สิ่งใดอีก) แต่คู่สมรสที่ไม่มีทนายความสามารถกำจัดอสังหาริมทรัพย์หรือวัตถุได้ ที่ต้องมีการจดทะเบียนและ/หรือการรับรองเอกสารยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ไม่สามารถเป็นไปตามมาตรา 35 ไอซี RF

การแบ่งทรัพย์สินสามารถทำได้ทั้งในระหว่างการสมรสและหลังการเลิกกิจการ กระบวนการนี้ควบคุมโดยมาตรา 38 และ 39 ของ RF IC ในกรณีที่ดีที่สุด การแบ่งจะเกิดขึ้นอย่างสงบเมื่อเจ้าของตกลงกันว่าใครจะได้อะไร หากคุณไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ด้วยตัวเอง ทางออกเดียวคือต้องไปที่ศาล ศาลจะกำหนดการแบ่งทรัพย์สินเป็นส่วนแบ่งเท่า ๆ กัน เพื่อให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายได้รับส่วนแบ่งทรัพย์สินตามมูลค่าเท่ากัน ในกรณีที่หุ้นไม่เท่ากัน คู่สมรสที่มีหุ้นน้อยกว่าจะได้รับค่าตอบแทนเป็นตัวเงินหรือค่าตอบแทนอื่น

จุดสำคัญมากไม่เพียงแต่การได้มาซึ่งทรัพย์สินระหว่างการแต่งงานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการได้มาซึ่งเงินทุนด้วย สิ่งนี้สามารถมีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินของศาลในเรื่องการแบ่งแยก

ตัวอย่างหมายเลข 1

ภรรยาฟ้องสามีของเธอในการแบ่งอพาร์ทเมนต์ที่ได้มาระหว่างการแต่งงาน

ศาลพบว่าอพาร์ทเมนท์นี้ซื้อด้วยเงินทุนที่ได้จากการขายทรัพย์สินก่อนสมรสของสามีซึ่งไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนกลาง จากข้อเท็จจริงนี้ ศาลได้ตัดสินว่าอพาร์ตเมนต์ไม่อยู่ภายใต้การแบ่งเพราะว่า ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วมกัน

ตัวอย่างหมายเลข 2

ภรรยาได้ยื่นคำร้องต่อหน่วยงานตุลาการเพื่อแบ่งทรัพย์สิน รวมถึงอพาร์ตเมนต์ หลังจากการหย่าร้าง

ศาลระบุว่าคู่สมรสไม่ได้ซื้ออพาร์ทเมนต์นี้โดยใช้กองทุนทั่วไป แต่มอบให้สามีในฐานะทหาร ดังนั้นทรัพย์สินนี้จึงไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนกลางและเป็นทรัพย์สินร่วมและไม่อยู่ภายใต้การแบ่งแยก

การแบ่งอสังหาริมทรัพย์ในกรรมสิทธิ์ร่วมกันดำเนินการอย่างไร?

วิดีโอแสดงลำดับ ขั้นตอน และคุณลักษณะของการแบ่งทรัพย์สินที่เป็นของเจ้าของมากกว่าหนึ่งราย

เรียน Elena Nikolaevna!
ตามบทบัญญัติของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย สถานที่พักอาศัยอื่น ๆ ที่จัดให้แก่พลเมืองที่เกี่ยวข้องกับการขับไล่ภายใต้ข้อตกลงการเช่าทางสังคมจะต้องติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกและในจำนวนไม่น้อยกว่าระดับการยังชีพที่กำหนดไว้ของพลเมืองลูกหนี้และ ผู้อยู่ในความอุปการะของเขานั่นคือการสร้างความจริงของการยอมรับมรดกสามารถติดตั้งเพื่อให้มีทางผ่านและผ่านที่ดินใกล้เคียงได้
3. สิ่งพิมพ์ที่จัดทำโดยมรดก (ดำเนินการ ณ สถานที่จัดเก็บภาษี) ได้รับการยกเว้นภาษีตามประมวลกฎหมายนี้ (มาตรา 326)
4. มีการหักภาษีให้กับผู้เสียภาษีตามใบสมัครเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้เสียภาษีรวมทั้งเอกสารการชำระเงินที่ดำเนินการในลักษณะที่กำหนดและยืนยันความเป็นจริงของการจ่ายเงินโดยผู้เสียภาษีสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น (ใบเสร็จรับเงิน คำสั่ง (แผนก) และรายการงานและเทป phono (ข้อ a) ส่วนที่ 1 ของมาตรา 13 ของกฎหมายวันที่ 15 สิงหาคม 1996 81-FZ) (พร้อมกับใบสมัครขอลี้ภัยชั่วคราวที่ออกก่อนที่จะสิ้นสุดการเลือก หรือ กุมภาพันธ์ ใบรับรองจากสถานที่ทำงานของผู้แสดงความปรารถนาที่จะเป็นผู้ปกครอง ระบุตำแหน่ง และการจ่ายเงินเดือนโดยเฉลี่ยในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และ (หรือ) เอกสารอื่นที่ยืนยันอำนาจของตัวแทนโดยไม่มีเหตุอันสมควร หน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่นที่เขาส่งคำอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษร หรือนามสกุล ชื่อจริง นามสกุลของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง หรือตำแหน่งของบุคคลที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนนามสกุล ชื่อจริง นามสกุล (อย่างหลัง - ถ้ามี) ที่อยู่ทางไปรษณีย์ที่ควรส่งคำตอบ การแจ้งการส่งต่อคำอุทธรณ์ กำหนดสาระสำคัญของข้อเสนอ คำแถลง หรือการร้องเรียน ใส่ลายเซ็นส่วนตัวและวันที่
3.3. การให้ข้อมูลเมื่อมีการร้องขอชั่วคราวหรือเมื่อสิ้นสุดสิทธิในการโอนเงินบำนาญวัยชราก่อนกำหนดแนบเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ (ถ้ามี)
- สำเนาหนังสือรับรองสิทธิในการรับมรดกให้กับบุคคลที่มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเลี้ยงดู และ (หรือ) ในกรณีที่ชำระค่าเลี้ยงดูที่ค้างชำระไม่ครบถ้วนจะต้องถูกยกเลิก โดยจ่ายโดยตัวแทนภาษีให้กับธนาคาร โดยแจกจ่ายตามมาตรา 19 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้หรือในกรณีที่ไม่มีบุคคลที่ระบุในความคิดริเริ่มของเขาเองโดยมีข้อบ่งชี้บังคับของวันที่แจ้งเตือนไปยังคำสั่งเกี่ยวกับการชดเชยการสูญเสียและพยานในช่วงเวลาอื่นและตามศิลปะ มาตรา 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ระยะเวลาที่จำกัดสำหรับการเรียกร้องค่าชดเชยความสูญเสียที่เกิดจากความจำเป็นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลังจากแปดเดือนปฏิทินนับจากวันที่ได้รับสินเชื่อผู้บริโภค (เงินกู้)
จำเป็นต้องส่งไปยังทะเบียนการเรียกร้องของเจ้าหนี้ในลักษณะที่กำหนดในวรรค 1 ของบทความนี้ไม่เกิน 10 วันหลังจากได้รับหนังสือแจ้งที่ลงนามโดยคู่ความโจทก์จะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อปกป้องสิทธิของเขา ในฐานะผู้บริโภค
มาตรา 1079 ความรับผิดต่ออันตรายที่เกิดจากกิจกรรมที่สร้างอันตรายต่อผู้อื่นเพิ่มขึ้น
1. นิติบุคคลและพลเมืองที่มีกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับอันตรายที่เพิ่มขึ้นต่อผู้อื่น (การใช้ยานพาหนะ, กลไก, พลังงานไฟฟ้าแรงสูง, พลังงานนิวเคลียร์, วัตถุระเบิด, สารพิษที่มีศักยภาพ ฯลฯ การก่อสร้างและกิจกรรมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ .) มีหน้าที่ชดใช้ความเสียหายที่เกิดจากแหล่งของอันตรายที่เพิ่มขึ้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายนั้นเกิดขึ้นจากเหตุสุดวิสัยหรือเจตนาของผู้เสียหาย เจ้าของแหล่งที่มาของอันตรายที่เพิ่มขึ้นอาจได้รับการปลดจากศาลจากความรับผิดทั้งหมดหรือบางส่วนตามเหตุผลที่บัญญัติไว้ในวรรค 2 และ 3 ของมาตรา 1083 ของประมวลกฎหมายนี้
ด้วยความเคารพทนายความ Neklyaeva Elena Valentinovna!

เมื่อเร็วๆ นี้ ศาลฎีกาได้ชี้แจงว่าบุคคลที่เป็นเจ้าของพื้นที่เพียงเล็กน้อยไม่สามารถย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ได้ แล้วต้องกี่เมตรถึงจะถือว่าเป็นเจ้าของเต็ม?

เจ้าของเท่าเทียมกัน

“ ตามกฎแล้วในระหว่างกระบวนการแปรรูปจะมีการออกกรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์ให้กับสมาชิกในครอบครัวทุกคนในหุ้นที่เท่ากัน ดังนั้นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในมอสโกจึงมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน” Anna Veprintseva ผู้อำนวยการฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของ ORDO Group กล่าว

ตามศิลปะ มาตรา 246, 247 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ความเป็นเจ้าของ การใช้ และการกำจัดทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นดำเนินการโดยข้อตกลงของผู้เข้าร่วมทั้งหมด นั่นคือการกระทำใด ๆ - การขายส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนต์การให้เช่าการลงทะเบียนผู้อยู่อาศัย - สามารถทำได้โดยได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของร่วมทุกคนโดยไม่คำนึงถึงขนาดของส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละคน

“หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ใช้ร่วมกันอีกราย คุณสามารถย้ายบุตรหลานของคุณเข้าในอพาร์ตเมนต์ได้เท่านั้น นอกจากนี้ข้อยกเว้นของกฎคือการจำหน่ายหุ้นโดยเปล่าประโยชน์ - ของขวัญหรือพินัยกรรม” Vladimir Zimokhin รองหัวหน้าแผนกกฎหมายของ บริษัท NDV-Real Estate ชี้แจง

เจ้าของหุ้นยังมีสิทธิ์ลงทะเบียนในพื้นที่อยู่อาศัยของตนโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรายอื่น อย่างไรก็ตามอาจเกิดปัญหาเกี่ยวกับที่พักได้ ดังนั้นหากเจ้าของร่วมยังไม่บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับขั้นตอนการใช้อพาร์ทเมนท์คนใดคนหนึ่งมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อศาลได้และ Themis จะพิจารณาว่าใครควรอาศัยอยู่ในห้องใด (โดยมีเงื่อนไขว่าแต่ละคนสามารถอยู่ได้) จัดสรรส่วนที่แยกจากอพาร์ทเมนท์เพื่อใช้) หากที่อยู่อาศัยของเจ้าของคนใดคนหนึ่งเป็นไปไม่ได้ด้วยเหตุผลบางประการ เขามีสิทธิ์เรียกร้องค่าชดเชยจากผู้อื่นตามจำนวนมูลค่าตลาดของหุ้นของเขา ในกรณีนี้เขาสูญเสียสิทธิในทรัพย์สินและต้องถูกปลดออก

สัดส่วนเล็กน้อยคือน้อยกว่า 25% ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดและไม่สามารถจัดสรรเป็นห้องแยกได้

“ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมก็มีสิทธิเรียกร้องการจัดสรรหุ้นของตนได้เช่นกัน หากลักษณะของทรัพย์สินเอื้ออำนวย ตัวอย่างเช่น สิ่งนี้เป็นไปได้ในอาคารพักอาศัย (โดยมีทางออกแยกในส่วนต่างๆ ของบ้าน ระบบสาธารณูปโภคอิสระ ฯลฯ) ศาลประเมินความเป็นไปได้และความเป็นไปได้ของการแยกทางกันในแต่ละกรณีโดยเฉพาะ” Daria Pogorelskaya หัวหน้าแผนกกฎหมายของกลุ่มบริษัท MIC กล่าว ในความเป็นจริงมันเป็นไปไม่ได้ที่จะจัดสรรส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์เนื่องจากต้องมีทางเข้าห้องน้ำและห้องครัวแยกต่างหาก

ในฐานะที่เป็น Alexander Arsenyev รองประธานอาวุโสฝ่ายกฎหมายของข้อกังวลของ YIT เจ้าของร่วมยังมีสิทธิ์เรียกร้องให้องค์กรจัดการทำข้อตกลงแยกต่างหากกับเขาเพื่อชำระค่าที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดของหุ้นของเขา สถานที่และสาธารณูปโภคและออกเอกสารการชำระเงินแยกต่างหากให้เขา

เจ้าของร่วมประเภทพิเศษจะแสดงโดยบุคคลที่เป็นเจ้าของหุ้นรายย่อยที่เรียกว่า มีพื้นที่น้อยกว่า 25% ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดและไม่สามารถจัดสรรให้กับห้องแยกได้ Elena Skrochinskaya ทนายความของ Peresvet-Invest CJSC อธิบาย

ตามกฎหมายเจ้าของดังกล่าวมีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในสถานที่อยู่อาศัยดังที่ได้กล่าวไปแล้วศาลกำหนดขั้นตอนการใช้งาน แต่เขาจะทำเช่นนี้ก็ต่อเมื่อขนาดของพื้นที่อยู่อาศัยทำให้โจทก์ได้รับการจัดสรรห้องตามส่วนแบ่งของเขา นี่เป็นปัญหาค่อนข้างมากในกรณีของการเป็นเจ้าของเช่น 1/14 หรือ 1/40 ของอพาร์ทเมนต์

จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ ศาลมีจุดยืนที่บังคับให้มีการริบที่อยู่อาศัยจำนวนเล็กน้อยจากเจ้าของร่วมโดยต้องจ่ายค่าชดเชยซึ่งเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้

อย่างไรก็ตามเมื่อวันที่ 3 เมษายน 2555 ศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียได้ออกคำตัดสินโดยล้มล้างคำตัดสินของศาลล่างและตอบสนองข้อเรียกร้องของเจ้าของหุ้นที่มีนัยสำคัญโดยการบังคับจ่ายเงินให้กับจำเลยเพื่อชดใช้ค่าสินไหมทดแทนทางการเงินสำหรับเธอ ส่วนแบ่งที่ไม่มีนัยสำคัญโดยสูญเสียสิทธิ์ในส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง กรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนท์ส่วนที่ 1/14 ตกเป็นของเจ้าของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในสัดส่วนที่ 13/14 จำเลยและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะถูกไล่ออกจากอพาร์ตเมนต์ ศาลพิจารณาสถานการณ์ในกรณีนี้เป็นกรณีพิเศษและสรุปว่าหากเจ้าของร่วมทุกคนไม่สามารถใช้สถานที่พักอาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ (เพื่อการอยู่อาศัย) โดยไม่ละเมิดสิทธิของเจ้าของหุ้นที่ใหญ่กว่า การปกป้องผลประโยชน์ของเขาเป็นไปได้ผ่านการบังคับชดเชยให้กับเจ้าของหุ้นรายย่อย

ชุดของสถานการณ์ที่เจ้าของหุ้นจำนวนเล็กน้อยอาจไม่ได้รับอนุญาตให้ย้ายเข้าไปในอพาร์ตเมนต์:

ไม่สามารถจัดสรรหุ้นได้

ไม่สามารถกำหนดขั้นตอนการใช้อพาร์ทเมนต์ให้สอดคล้องกับการแบ่งปันโดยไม่ละเมิดสิทธิของเจ้าของหุ้นที่มีนัยสำคัญ

ไม่มีขั้นตอนการใช้งานที่กำหนดไว้จริง (เจ้าของส่วนแบ่งเล็กน้อยไม่เคยย้ายเข้าหรืออาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ตั้งแต่ได้รับสิทธิ์และไม่ได้เรียกร้องใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องนี้)

เจ้าของหุ้นเป็นคนแปลกหน้า

เจ้าของบ้านหลังอื่นนั้นมีสิทธิหรือไม่ เป็นต้น

“ จุดสำคัญคือตามคำจำกัดความนี้จำนวนเงินค่าชดเชยจะคำนวณจากต้นทุนรวมของอพาร์ทเมนต์” E. Skrochinskaya กล่าว

ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียมีตำแหน่งที่คล้ายกันในกรณีที่พิจารณาเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2556 เจ้าของอพาร์ทเมนท์ 1/40 ถูกปฏิเสธที่จะสนองความต้องการการเข้าพักโดยพิจารณาว่าจะนำไปสู่การละเมิดที่สำคัญ ของสิทธิของเจ้าของร่วมรายอื่นซึ่งมีส่วนแบ่งในสิทธิอย่างมีนัยสำคัญ

นอกจากนี้ ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้กำหนดสถานการณ์ซึ่งในกรณีพิเศษ จะสามารถบังคับให้ไถ่ถอนหุ้นจำนวนเล็กน้อยได้ ตัวอย่างเช่น:

• เป็นไปไม่ได้ที่จะจัดสรรหุ้นในรูปแบบ;
• ไม่สามารถกำหนดขั้นตอนการใช้อพาร์ทเมนท์ได้โดยไม่ละเมิดสิทธิของเจ้าของหุ้นที่มีนัยสำคัญ
• ไม่มีขั้นตอนการใช้งานที่กำหนดไว้จริง (เจ้าของส่วนแบ่งเล็กน้อยไม่เคยย้ายเข้าหรืออาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ได้รับสิทธิ์และไม่ได้เรียกร้องใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องนี้)
• เจ้าของหุ้นเป็นคนแปลกหน้า
• การปรากฏตัวของเจ้าของที่อยู่อาศัยอื่นในสิทธิใด ๆ เป็นต้น

“แน่นอนว่าศาลยืนหยัดเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ที่มีส่วนแบ่งอย่างมีนัยสำคัญในที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงการกระทำของเจ้าของที่เป็นเจ้าของส่วนแบ่งเล็กน้อยว่าเป็นการละเมิดสิทธิของพวกเขา อย่างไรก็ตาม แต่ละกรณีจะได้รับการตรวจสอบแยกกัน โดยคำนึงถึงรายละเอียดและความแตกต่างจำนวนมาก (ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของร่วม ไม่ว่าพวกเขามีที่อยู่อาศัยอื่นหรือไม่ เป็นต้น) เราเชื่อว่าการลิดรอนสิทธิในหุ้นที่ไม่มีนัยสำคัญในสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางจะไม่เกิดขึ้น” D. Pogorelskaya กล่าว

เป็นที่ทราบกันดีว่าในรัสเซียมีที่อยู่อาศัยจำนวนมากอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วมกัน นายหน้าถือว่าการซื้อและการขายทรัพย์สินดังกล่าวเป็นหนึ่งในธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยากที่สุด เราบอกคุณว่าการแบ่งปันคืออะไรและคุณสามารถทำอะไรได้บ้าง

ส่วนแบ่งในอพาร์ตเมนต์คืออะไร?

ทุกอย่างเรียบง่าย แต่ในขณะเดียวกันก็ซับซ้อน การแบ่งปันตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียคือทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปภายใต้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน ทรัพย์สินสามารถเป็นของบุคคลหลายคนและแบ่งออกเป็นหุ้นซึ่งมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันและยังเป็นทรัพย์สินร่วมด้วย กล่าวคือ โดยไม่ต้องกำหนดหุ้นให้กับแต่ละคน

สถิติเกี่ยวกับปัญหานี้แตกต่างกันไป: เชื่อกันว่า 50 ถึง 80% ของที่อยู่อาศัยในเมืองในรัสเซียมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ทั้งหมดนี้ไม่เพียงแต่อพาร์ทเมนท์ส่วนกลางที่ยังคงอยู่ในอาคารประวัติศาสตร์ในใจกลางเมืองและอาคาร "สตาลิน" เท่านั้น แต่ยังรวมถึงที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่ด้วย บ่อยครั้งที่ครอบครัวเล็กแตกแยก ทรัพย์สินถูกแบ่งแยก และที่อยู่อาศัยกลายเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ทายาทของเจ้าของที่เสียชีวิตก็ถือหุ้นในอพาร์ทเมนท์ด้วย

หากเราถือกรรมสิทธิ์ร่วมเป็นตัวอย่าง ก็ถูกต้องที่จะกล่าวว่าหุ้นในที่อยู่อาศัยดังกล่าวไม่ได้ถูกกำหนดไว้ นั่นคือเมื่อคู่สมรสซื้อที่อยู่อาศัยและจดทะเบียนอพาร์ทเมนต์ในนามของสามีหรือภรรยา คู่สมรสมากกว่าหนึ่งคนจะกลายเป็นเจ้าของ ทรัพย์สินดังกล่าวถือเป็นทรัพย์สินร่วมกัน และในกรณีของการหย่าร้างและขั้นตอนการแบ่งทรัพย์สิน ศาลจะแบ่งที่อยู่อาศัยเท่าๆ กัน ยกเว้นในบางกรณี อพาร์ตเมนต์แบ่งออกเป็นส่วนต่าง ๆ หาก: เด็กยังคงอยู่กับผู้ปกครองคนใดคนหนึ่ง ในกรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งลงทุนเงินจำนวนมากในการซื้อ เช่น ขายห้องชุดที่ซื้อก่อนแต่งงาน

การเป็นเจ้าของร่วมกันคือที่อยู่อาศัยที่แบ่งออกเป็นหุ้นซึ่งแต่ละหุ้นเป็นของเจ้าของ อพาร์ทเมนต์สามารถสืบทอดโดยหลาย ๆ คนในคราวเดียวสามารถซื้อได้โดยผู้ซื้อตั้งแต่สองคนขึ้นไปสามารถมอบเป็นของขวัญให้กับหลาย ๆ คนหรือคู่สมรสแบ่งออกเป็นหุ้น ในหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ หุ้นจะถูกกำหนดให้เป็นหนึ่งวินาทีหรือหนึ่งในสามเสมอ เป็นต้น การเลือกส่วนแบ่ง (ใครควรอาศัยอยู่ในห้องใด) สามารถดำเนินการได้โดยการเจรจาระหว่างทั้งสองฝ่ายตลอดจนในศาลเมื่อมีการตัดสินใจขั้นตอนการใช้ทรัพย์สินที่นั่น ที่น่าสนใจคือเจ้าของสามารถเริ่มอ้างสิทธิ์ทั้งห้องได้ก็ต่อเมื่อภาพรวมของการแชร์ของเขาเท่ากับหรือเกินกว่าภาพห้องในอพาร์ทเมนต์หนึ่งๆ เท่านั้น หากส่วนแบ่งของคุณคือ 15 ตารางเมตร และอพาร์ทเมนต์มีห้องขนาด 12, 16 และ 20 ตารางเมตร เมตร สามารถเคลมในศาลได้เฉพาะห้องขนาด 12 ตร.ม. ม.

อย่างไรก็ตาม เจ้าของมักจะไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ แม้แต่ในศาล ก็ยากที่จะกำหนดลำดับการใช้ในสถานการณ์ที่เจ้าของสี่คนขึ้นไปเรียกร้องธนบัตรสามรูเบิล ทนายความกล่าวว่าในกรณีเช่นนี้ ศาลจะไม่แบ่งห้อง แต่จะปฏิเสธการเรียกร้อง ผู้ถือหุ้นจะต้องขายหรือแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์

เป็นความจริงหรือไม่ที่มีนักหลอกลวงจำนวนมากที่ทำงานในด้านนี้?

ในอดีต เรามักจะเห็นสื่อเกี่ยวกับสิ่งที่เรียกว่า "การบุกรุกอพาร์ตเมนต์" บ่อยครั้ง ซึ่งการแชร์ในอพาร์ตเมนต์ถือเป็นเป้าหมายของการฉ้อโกง ตอนนี้เรื่องราวเหล่านี้มีความเกี่ยวข้องน้อยลง: ตั้งแต่ปี 2558 จำเป็นต้องมีทนายความสำหรับการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการจำหน่ายหุ้นโดยมีค่าธรรมเนียมและตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2559 กฎหมายได้มีผลบังคับใช้ในประเทศตามการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนกับทนายความ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ามาตรการนี้ใช้ป้องกันการฉ้อโกงได้เช่นกัน ในการรับรองการทำธุรกรรมด้วยหุ้น ทนายความสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมไม่เกิน 20,000 รูเบิล

มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวหรือไม่?

เชื่อกันว่าผู้ซื้อหุ้นมีหลายประเภท มีชาวรัสเซียที่เดินทางมาจากต่างจังหวัดจากเมืองใหญ่และจำเป็นต้องได้รับการจดทะเบียนจริงๆ เป็นที่ทราบกันดีว่าการลงทะเบียนช่วยแก้ปัญหาได้หลายอย่าง: จำเป็นเมื่อลงทะเบียนกับคลินิก, หางาน, ส่งลูกไปโรงเรียนหรือโรงเรียนอนุบาล นอกจากนี้ ยังมีพลเมืองหลายประเภทที่ซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์เพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉพาะ ไม่ใช่ทุกคนที่สามารถจ่ายค่าจำนอง ไม่ต้องพูดถึงการซื้ออพาร์ทเมนต์ และหลายคนไม่เห็นการเช่าบ้านเป็นวิธีแก้ปัญหา นอกจากนี้ยังมีข้อดีในตลาดนี้ ได้แก่ ผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นหุ้นและพยายามทำกำไร ตัวอย่างเช่น มีแผนการซื้อหุ้นจำนวนหนึ่งและขายในราคาที่สูงกว่าให้กับเจ้าของที่เหลือซึ่งสนใจที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ทั้งหมด

คุณสามารถทำอะไรกับส่วนแบ่งของคุณในอพาร์ตเมนต์?

สามารถขาย บริจาค ยกมรดก หรือจำนองได้ น่าเสียดายที่ส่วนแบ่งไม่ใช่ทั้งอพาร์ทเมนท์ และเป็นไปไม่ได้ที่จะขายเพียงแค่วางในตลาด ก่อนที่จะขายทรัพย์สินของตน ผู้ทำสวนจะต้องแบ่งส่วนแบ่งให้เพื่อนบ้านก่อน ขั้นตอนนี้ควบคุมโดยมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ในเวลาเดียวกัน คุณไม่จำเป็นต้องนำเสนอเพียงอย่างเดียว แต่คุณต้องเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรด้วย คุณต้องส่งการแจ้งเตือนระบุราคา ตามกฎแล้วจะใช้จดหมายพร้อมใบเสร็จรับเงินส่งคืน หากเจ้าของร่วมไม่ต้องการซื้อส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนต์ที่ขายภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่ได้รับจดหมายหรือสละสิทธิ์จองล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสิ้นสุดระยะเวลาคุณสามารถวางทรัพย์สินของคุณได้อย่างปลอดภัย ขายแล้ว. ในขณะเดียวกันก็มีความแตกต่างที่สำคัญ: คุณต้องขายหุ้นของคุณในราคาและเงื่อนไขเดียวกับที่คุณเสนอให้กับผู้ถือหุ้นรายอื่น หากคุณเบี่ยงเบนไปจากเงื่อนไขเหล่านี้ (เช่น โดยการเปลี่ยนราคาระหว่างการขายเป็นราคาที่ต่ำกว่า) เจ้าของรายอื่นสามารถฟ้องร้องคุณและคัดค้านการขายได้ ข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้คือการเพิ่มราคา ในกรณีที่ผู้ถือหุ้นหลายรายตัดสินใจซื้อหุ้นพร้อมกัน ผู้ขายเองก็สามารถเลือกผู้ซื้อได้

สิ่งสำคัญที่ต้องจำ!

บ่อยครั้งที่ปัญหาในการขายหุ้นอาจเกิดจากการไม่มีเจ้าของคนอื่นในอพาร์ทเมนท์ พวกเขาอาจอาศัยอยู่ในเมืองและประเทศอื่น แต่ไม่ทราบตำแหน่งที่แน่นอน ตามกฎหมาย เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้ร่วมแบ่งปัน จำเป็นต้องมีหลักฐานว่าได้ส่งประกาศการขายไปยังบุคคลเหล่านี้ ณ สถานที่พำนักแห่งสุดท้ายที่พวกเขารู้จัก เมื่อพิจารณาจากแนวทางปฏิบัติในปัจจุบัน ควรมีหลักฐานจำนวนสูงสุดในมือว่าได้ดำเนินมาตรการทั้งหมดในการแจ้งเจ้าของร่วมแล้ว ซึ่งจะทำให้ง่ายต่อการแก้ไขข้อพิพาทในศาลในภายหลังหากเกิดขึ้น

เมื่อซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์คุณจำเป็นต้องรู้ว่าการลงทะเบียน ณ สถานที่อยู่อาศัยใหม่ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของหุ้นอื่น คุณเพียงแค่ต้องนำหลักฐานการเป็นเจ้าของติดตัวไปด้วย หากคุณวางแผนที่จะย้ายเข้าห้องกับครอบครัว คุณต้องจำไว้ว่าต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมในการลงทะเบียนสมาชิกในครอบครัวที่เหลือ ในกรณีเช่นนี้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ซื้อส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ทันทีสำหรับทุกคนที่จะอาศัยอยู่ที่นั่นและใครก็ตามที่คุณต้องการลงทะเบียนที่นั่น ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อ 1/2 แชร์ในอพาร์ทเมนต์สำหรับ 4 คน ก็คุ้มที่จะซื้อที่ 1/8 แชร์ต่อคน

คุณสามารถให้ จำนำ หรือยกมรดกให้กับส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ของคุณได้โดยไม่ต้องขอจากผู้ถือหุ้นร่วมรายอื่น แยกเป็นมูลค่าการระลึกว่าในกรณีที่เจ้าของจำหน่ายส่วนแบ่งให้บุตรที่แต่งงานแล้วส่วนแบ่งที่บริจาคไม่สามารถแบ่งระหว่างสามีและภรรยาเมื่อหย่าร้าง

จะขายหุ้นอย่างไรให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด?

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตัวเลือกในอุดมคติซึ่งกำหนดราคาสูงสุดสำหรับส่วนแบ่งที่วางขายคือการขายอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดตามข้อตกลงกับเจ้าของร่วมรายอื่น น่าเสียดายที่สิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยครั้ง และหากขายหุ้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดแยกกันอาจเกิดข้อขัดแย้งที่ทำให้ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ในเวลาอันสั้น ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ขายจำนวนมากหันไปหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์พิเศษ ซึ่งมีบริการต่างๆ รวมถึงการทำงานร่วมกับอพาร์ทเมนท์ร่วมกัน

การเป็นเจ้าของร่วมกันมีคุณสมบัติทางกฎหมายและรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย เราจะบอกคุณในบทความนี้ว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์สามารถถูกลิดรอนหุ้นของเขาได้อย่างไรและจะป้องกันตนเองจากความเสี่ยงของการจำหน่ายหุ้นได้อย่างไร

○ ความเป็นเจ้าของร่วมกันคืออะไร?

ด้วยความเป็นเจ้าของร่วมกัน ทรัพย์สินจะเป็นของหลาย ๆ คน (เจ้าของร่วม) และสำหรับแต่ละคนจะมีการกำหนดส่วนแบ่งเฉพาะในความเป็นเจ้าของทั่วไปของทรัพย์สินนี้

ข้อ 2 ของศิลปะ 244 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย:
ทรัพย์สินอาจเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันโดยการกำหนดส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละรายในสิทธิในการเป็นเจ้าของ (การเป็นเจ้าของร่วมกัน)

ส่วนแบ่งของเจ้าของร่วมแต่ละคนเป็นส่วนหนึ่งของสิทธิส่วนบุคคลในทรัพย์สินซึ่งแสดงเป็นค่าเลขคณิต ขนาดของหุ้นจะถูกกำหนดโดยกฎหมายหรือข้อตกลงระหว่างเจ้าของร่วม หากไม่มีคำสั่งหรือข้อตกลงบุคคลจะถือว่าเป็นเจ้าของหุ้นที่เท่าเทียมกัน

○ การจำหน่ายหุ้นคืออะไร?

การจำหน่ายหุ้นคือการโอนสิทธิในหุ้นให้กับบุคคลอื่น เจ้าของร่วมมีสิทธิ์ตามดุลยพินิจของตนเองในการขาย บริจาค ยกมรดก หรือจำหน่ายหุ้นของตน

ขั้นตอนบางประการสำหรับการจำหน่ายหุ้นนั้นกำหนดขึ้นตามกฎหมาย หากเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางบางส่วนตัดสินใจขายทรัพย์สินนั้นจะต้องคำนึงถึงสิทธิในการซื้อของเจ้าของร่วมด้วย

ข้อ 1 ของศิลปะ 250 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย:
ในการขายหุ้นในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันให้กับบุคคลภายนอก ผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมมีสิทธิจองซื้อหุ้นที่ขายในราคาที่ขายและในเงื่อนไขอื่นที่เท่าเทียมกันยกเว้นใน กรณีการขายทอดตลาด รวมทั้งกรณีการขายหุ้นในกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโดยเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบางส่วนที่ตั้งอยู่ในที่ดินนั้นหรือโดยเจ้าของสถานที่ใน อาคารหรือโครงสร้างที่กำหนด

ผู้ขายมีหน้าที่ต้องแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบถึงการขายตามแผนเป็นลายลักษณ์อักษร การละเมิดขั้นตอนการจำหน่ายอาจนำไปสู่การรับรู้รายการว่าไม่ถูกต้อง

○ คุณจะกีดกันเจ้าของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไร?

ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันไม่สามารถรับหุ้นจากกัน วิธีการบังคับทางศีลธรรมหรือทางกายภาพเพื่อความอยู่รอดของเจ้าของร่วมถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

การลิดรอนสิทธิในทรัพย์สินจะได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีพิเศษเท่านั้น มีสามวิธีในการกีดกันเจ้าของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์:

1. โดยความยินยอมของเขาโดยสมัครใจ
2. โดยคำตัดสินของศาล
3. เป็นส่วนหนึ่งของการบังคับซื้อหุ้น

มาดูรายละเอียดแต่ละวิธีกันดีกว่า

✔ ความยินยอมโดยสมัครใจ

นี่เป็นวิธีแก้ไขปัญหาอย่างสันติ เจ้าของร่วมพบกันที่ "โต๊ะเจรจา" และพยายามประนีประนอม

ตัวอย่างเช่น เจ้าของร่วมอาจเสนอให้เจ้าของที่ไม่ต้องการซื้อหุ้นของเขา ด้วยข้อตกลงโดยสมัครใจ การตัดสินใจจึงเหมาะสมกับทุกคน

✔ คำพิพากษา

เงื่อนไขเบื้องต้นในการยึดหุ้นตามคำตัดสินของศาลนั้นเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายของเจ้าของเสมอ สถานการณ์ต่อไปนี้อาจช่วยในการเริ่มดำเนินคดีทางกฎหมาย:

• เจ้าของไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการรักษาอสังหาริมทรัพย์
• เจ้าของไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจำนองของเขา
• เจ้าของละเมิดสิทธิหรือผลประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายของบุคคลอื่น (เช่น เพื่อนบ้านหรือเจ้าของร่วม)
• กระทำความผิดจนทำให้ต้องริบทรัพย์สินเป็นการลงโทษ

การบังคับยึดจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อคำตัดสินของศาลเท่านั้น โดยมีหลักประกันตามกฎหมาย

ข้อ 3 ของศิลปะ 35 ของรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย:
ไม่มีใครสามารถถูกลิดรอนทรัพย์สินของเขาได้เว้นแต่คำตัดสินของศาล การบังคับจำหน่ายทรัพย์สินตามความต้องการของรัฐสามารถดำเนินการได้เฉพาะภายใต้การชดเชยก่อนหน้าและเทียบเท่าเท่านั้น

หากเจ้าของไม่เห็นด้วยกับการจำหน่ายโดยสมัครใจและไม่มีเหตุผลในการตัดสินใจของศาลก็มีทางเดียวเท่านั้น - การบังคับไถ่ถอนหุ้นจำนวนเล็กน้อย

✔ บังคับเรียกค่าไถ่

ในการดำเนินการบังคับซื้อหุ้น จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขสามประการพร้อมกัน:

1. ส่วนแบ่งในการเป็นเจ้าของร่วมกันไม่มีนัยสำคัญ
2. ไม่สามารถจัดสรรหุ้นเป็นชนิดได้
3. เจ้าของหุ้นไม่มีส่วนได้เสียอย่างมีนัยสำคัญในการใช้ทรัพย์สิน

ไม่ว่าเจ้าของจะเห็นด้วยกับการจำหน่ายหรือไม่ก็ตาม หากศาลตัดสินว่าตรงตามเงื่อนไขทั้งสามข้อ หุ้นจะถูกโอนออกไปและเจ้าของจะได้รับค่าชดเชยทางการเงิน

ที่น่าสนใจคือแนวคิดเรื่อง “หุ้นย่อย” ไม่ได้ระบุไว้ในทางใดทางหนึ่งตามกฎหมาย ผู้พิพากษาจะตัดสินอย่างอิสระในแต่ละกรณีว่าส่วนแบ่งที่มีอยู่ในสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางมีความสำคัญเพียงใด

○ จะหลีกเลี่ยงการแปลกแยกได้อย่างไร?

✔ รับคำตัดสินของศาลเพื่อประโยชน์ของคุณ

ศาลคำนึงถึงการรวมกันของปัจจัยทั้งสาม - ส่วนเล็ก ๆ ของส่วนแบ่ง, ความเป็นไปไม่ได้ของการจัดสรรในรูปแบบ, การไม่ใช้ทรัพย์สิน หากข้อใดข้อหนึ่งไม่เป็นความจริงก็จะไม่สามารถบังคับเจ้าของให้ขายหุ้นได้

เพื่อให้แน่ใจว่าคำตัดสินของศาลจะเป็นประโยชน์ต่อคุณ คุณสามารถใช้บริการของทนายความมืออาชีพได้ แม้ว่าในบางกรณีจะไม่มีประโยชน์ก็ตาม เนื่องจากความคิดของโจทก์ไร้ประโยชน์อย่างเห็นได้ชัด

✔ จะอุทธรณ์ต่อศาลได้อย่างไร?

ศาลจะพิจารณาว่าอพาร์ทเมนท์มีห้องที่มีพื้นที่เท่ากับตารางฟุตเท่ากับส่วนแบ่งของเจ้าของหรือไม่ หากสถานที่ดังกล่าวมีอยู่ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่โจทก์จะบังคับซื้อได้

ประเด็นที่สองเป็นพื้นฐานในการได้รับสิทธิความเป็นเจ้าของหุ้น หากพื้นฐานคือการซื้อและการขายที่ดำเนินการตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด ส่วนแบ่งดังกล่าวก็ไม่น่าจะถือว่าไม่มีนัยสำคัญ

ความแตกต่างประการที่สามคือความจำเป็นในการใช้อพาร์ทเมนท์ หากเจ้าของไม่มีที่อยู่อาศัยอื่นนอกจากส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนท์ ศาลจะไม่สนองข้อเรียกร้องของโจทก์

เจ้าของจะสูญเสียความเป็นเจ้าของหุ้นหลังจากโอนค่าชดเชยให้แล้วและสิทธิในทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนใหม่ใน Rosreestr เท่านั้น

บ้าน » ไฟส่องสว่างภายนอกรถยนต์ » เจ้าของหุ้นรายย่อยมีสิทธิอะไร? การเป็นเจ้าของร่วมกันในอพาร์ทเมนต์: สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปในกฎหมาย สถานการณ์นี้มีเพียงสามวิธีเท่านั้น