ระดับ มูลค่าตลาดสิทธิการเช่าที่ดินดำเนินการตามคำแนะนำระเบียบวิธีที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r และคำสั่งของวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102 r .

ตามคำแนะนำวิธีการที่ระบุไว้ มูลค่าตลาดมีสิทธิที่จะเช่าที่ดินที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ (ผู้ใช้ที่มีศักยภาพ) ในช่วงเวลาหนึ่ง (หลักอรรถประโยชน์)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานในตลาดและลักษณะของการแข่งขันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ (หลักการของอุปสงค์และอุปทาน)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินต้องไม่เกินต้นทุนที่เป็นไปได้มากที่สุดในการได้มาซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเท่ากัน (หลักการทดแทน)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับ เงื่อนไข และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยมีการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยไม่คำนึงถึงรายได้จากปัจจัยการผลิตอื่นๆ ที่ดึงดูด ที่ดินเพื่อการประกอบกิจการ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า ค่าเช่าที่ดิน) ( หลักการคาดหมาย)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและกำหนดตามวันที่กำหนด (หลักการเปลี่ยนแปลง)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์ที่กำหนด อนุญาตให้ใช้สิทธิ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน การแบ่งทรัพย์สินในแปลงที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับที่ตั้งและอิทธิพลของปัจจัยภายนอก (หลักการของอิทธิพลภายนอก)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดนั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งเป็นไปได้ทางกายภาพมีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจสอดคล้องกับข้อกำหนดของกฎหมาย ทางการเงินที่เป็นไปได้และเป็นผลให้มูลค่าที่ดินโดยประมาณจะสูงสุด การใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดจะพิจารณาโดยคำนึงถึงการแบ่งส่วนที่เหมาะสมที่เป็นไปได้ออกเป็นส่วนๆ ที่แตกต่างกันในรูปแบบ ประเภท และลักษณะการใช้ประโยชน์ การใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจไม่ใช่การใช้ที่ดินในปัจจุบัน

เมื่อพิจารณาการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ให้คำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

วัตถุประสงค์และการใช้งานที่ได้รับอนุญาต

วิธีการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณใกล้เคียงที่ดินที่ประเมิน

แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่

การเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

การใช้ที่ดินในปัจจุบัน

ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่า:

รายละเอียดของแปลงที่ดิน รวมทั้งวัตถุประสงค์และอนุญาตให้ใช้ที่ดิน สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน การแบ่งสิทธิในทรัพย์สินในแปลงที่ดิน

คำอธิบายอาคาร โครงสร้าง โครงสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ภายในแปลงที่ดินตลอดจนผลงานและผลกระทบต่อมนุษย์ที่เปลี่ยนแปลงไป ลักษณะคุณภาพแปลงที่ดิน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าการปรับปรุงแปลงที่ดิน);

ภาพถ่ายที่ดินและส่วนปรับปรุง

การจัดให้มีการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนตามที่ระบุ

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง

พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า;

การกำหนดอำนาจของผู้เช่า

กำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน

ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

วิธีการประเมิน

ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน จะใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีจำหน่าย วิธีคำนวณค่าเช่าที่ดิน วิธีมูลค่าคงเหลือ และวิธีการใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์

วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีกระจายสินค้า ใช้วิธีเปรียบเทียบ วิธีคิดมูลค่าค่าเช่าที่ดิน วิธีคงเหลือ วิธีใช้ประโยชน์ตามวิธีรายได้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือและวิธีการจัดสรร

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า แปลงที่ปลูกสร้าง) และแปลงที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าแปลงที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) ). เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความพร้อมของข้อมูลราคาพร้อมสิทธิการเช่าที่ดินที่ใกล้เคียงกับมูลค่าที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบแปลงที่ดินที่ประเมินกับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าองค์ประกอบเปรียบเทียบ)

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากที่ดินที่ประเมินไว้

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยสรุปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับปรุงของแอนะล็อก

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยต้นทุนของที่ดินที่กำลังประเมิน (ปัจจัย การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน) และลักษณะตลาดของธุรกรรมที่มีการประเมินสิทธิ

ปัจจัยที่สำคัญที่สุดมักจะ:

ที่ตั้งและบริเวณโดยรอบ

วัตถุประสงค์ อนุญาตให้ใช้ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (โล่งอก, พื้นที่, โครงร่าง, ฯลฯ );

การเข้าถึงการขนส่ง;

โครงสร้างพื้นฐาน (การมีอยู่หรือความใกล้เคียงของเครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขา สิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ );

ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า

ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า

จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า

ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ

ลักษณะการทำธุรกรรมกับที่ดิน ได้แก่

เงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมทางการเงินด้วยสิทธิในที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและเงินที่ยืม เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่ยืม);

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมด้วยสิทธิในที่ดิน (ชำระเป็นเงินสด, ชำระด้วยตั๋วสัญญาใช้เงิน, ออฟเซ็ตร่วมกัน, แลกเปลี่ยน ฯลฯ );

สถานการณ์ของการทำธุรกรรมที่มีสิทธิในที่ดิน (ไม่ว่าที่ดินจะถูกนำเสนอต่อตลาดเปิดในรูปแบบของการเสนอขายต่อสาธารณะ ความเกี่ยวข้องของผู้ซื้อและผู้ขาย การขายในการล้มละลาย ฯลฯ );

การเปลี่ยนแปลงราคาสิทธิในที่ดินสำหรับรอบระยะเวลานับจากวันที่สรุปรายการกับระบบอะนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ลักษณะและระดับของความแตกต่างระหว่างแอนะล็อกและแปลงที่ดินที่ประเมินจะกำหนดขึ้นในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบโดยตรงของแอนะล็อกแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในขณะเดียวกัน สันนิษฐานว่าธุรกรรมที่มีสิทธิในที่ดินจะกระทำขึ้นโดยอาศัยลักษณะของธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันซึ่งได้พัฒนาขึ้นในตลาด

วิธีการคัดเลือก

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในการสร้างที่ดิน

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงการประเมินสิทธิ์ในที่ดิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การพิจารณาองค์ประกอบที่ใช้เปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงสิทธิ์ในการประเมินที่ดินพร้อมวัตถุอะนาล็อก

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากออบเจกต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณต้นทุนสำหรับการเปลี่ยนหรือทำซ้ำการปรับปรุงที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิในที่ดินที่ประเมินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว มูลค่าตลาดของการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและ (หรือ) องค์ประกอบ

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมรวมถึงตัวบ่งชี้ทั้งสองที่แสดงลักษณะพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส ลูกบาศก์เมตรเชิงเส้น และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบรวมถึงราคาองค์ประกอบและอัตราที่ใช้ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและองค์ประกอบที่คำนวณที่ระดับราคาคงที่สำหรับวันที่ระบุ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่เป็นระดับราคา ณ วันที่ประเมินโดยใช้ระบบของดัชนีการเปลี่ยนแปลงต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันและคาดการณ์

การคำนวณจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบสามารถทำได้โดยใช้วิธีทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการทรัพยากร (ดัชนีทรัพยากร) ประกอบด้วยการคำนวณราคาปัจจุบัน (การคาดการณ์) และอัตราภาษีทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

เมื่อกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินควรคำนึงถึงผลกำไรของนักลงทุน - มูลค่าของรางวัลที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนเพื่อสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้จากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับต้นทุนในการสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงในระดับเดียวกันมากที่สุด

วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าสิทธิในที่ดินปลูกสร้าง

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงสิทธิ์ในที่ดินที่ประเมิน

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินด้วยการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน กับวัตถุอะนาล็อก

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของอะนาล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว

การกำหนดองค์ประกอบการเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของอะนาล็อกแต่ละอัน ทำให้ความแตกต่างจากคุณสมบัติเดียวเรียบขึ้น

การคำนวณมูลค่าตลาดของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว โดยสรุปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับแล้วของแอนะล็อก

การคำนวณมูลค่าตลาดของการประเมินสิทธิในที่ดินโดยการคูณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวด้วยมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งต้นทุนสิทธิในที่ดินในมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว วัตถุ.

วิธีการคำนวณค่าเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับในช่วงเวลาเดียวกันเท่ากับมูลค่าหรือเปลี่ยนแปลงด้วยอัตรารายได้เดียวกันจากการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณรายได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้เป็นทุนที่สอดคล้องกัน

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่กรณีในการทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผลมีทั้งหมด ข้อมูลที่จำเป็นและมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การเลือกที่ดิน สิทธิการเช่าซึ่งอยู่ระหว่างการประเมิน วัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ (หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งสิทธิในการเช่าซึ่งประเมินด้วยระบบแอนะล็อกดำเนินการ

การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละส่วนจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การพิจารณาองค์ประกอบแต่ละส่วนของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อก ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละส่วนจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดิน สิทธิการเช่าประเมินโดยภาพรวมที่สมเหตุสมผลของอัตราการเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในที่ดินที่สร้างและไม่ปลูกสร้าง เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ในการพัฒนาแปลงที่ดินซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิพร้อมการปรับปรุงการสร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงระยะเวลาหนึ่งเป็นผลคูณของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงด้วยอัตราส่วนมูลค่าตามราคาทุนของรายได้จากการปรับปรุง

การคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ดินเป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

วิธีการนี้ยังอนุญาตให้มีลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราค่าเช่าในตลาด

การคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์รายเดียวโดยใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นทุนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยลบต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เดียว

วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในที่ดินที่สร้างและไม่ปลูกสร้าง

เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ของการใช้ที่ดินในลักษณะที่สร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการใช้ที่ดินตามทางเลือกของการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (เช่น ต้นทุนการปรับปรุงแปลงที่ดินหรือต้นทุนในการแบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงแยกต่างหาก ชิ้นส่วนที่แตกต่างกันในรูปแบบ ประเภท และลักษณะการใช้งาน)

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของรายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้รายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมทั้งคำนึงถึงค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่

การกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดที่สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดินที่ประเมิน เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้

การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน

เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

แหล่งที่มาของรายได้อาจเป็นการเช่า การใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว หรือการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวในช่วงเวลาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดตามราคาตลาด

การคำนวณรายได้ในตัวเลือกการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควรรวมการบัญชีสำหรับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

ตามวัตถุประสงค์ของรายงานนี้ ผู้ประเมินราคาพบว่าสามารถกำหนดราคาตลาดของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยใช้วิธีการจัดสรรและวิธีส่วนที่เหลือ

แนวทางต้นทุนจะถูกนำไปใช้เมื่อสามารถแทนที่วัตถุของการประเมินด้วยวัตถุอื่นที่เป็นสำเนาที่ถูกต้องของวัตถุของการประเมินหรือมีคุณสมบัติที่มีประโยชน์ที่คล้ายคลึงกัน ข้อมูลที่มีให้กับผู้ประเมินราคาทำให้สามารถใช้วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมินราคาได้ ในมุมมองของข้างต้นและบนพื้นฐานของข้อ 20 ของมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง "แนวคิดการประเมินค่าทั่วไป, แนวทางการประเมินและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน" (FSO ฉบับที่ 1), อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของ สหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 หมายเลข 256 และศิลปะ 14 FZ-135 "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ผู้ประเมินราคาถือว่าเป็นไปได้ นำมาใช้แนวทางที่มีค่าใช้จ่ายสูงในการประเมินมูลค่าของวัตถุแห่งการประเมิน ในการกำหนดต้นทุนการทำสำเนา (ทดแทน) จะใช้วิธีหน่วยเปรียบเทียบ

แนวทางเปรียบเทียบ

วิธีการเปรียบเทียบ - ชุดของวิธีการประมาณค่าของวัตถุของการประเมิน โดยยึดตามการเปรียบเทียบของวัตถุของการประเมินกับวัตถุ - ความคล้ายคลึงของวัตถุของการประเมินซึ่งเกี่ยวกับข้อมูลราคาที่มีอยู่ วัตถุที่คล้ายคลึงกันของวัตถุประสงค์ของการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินคือวัตถุที่คล้ายกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในแง่ของลักษณะทางเศรษฐกิจ วัตถุดิบ ทางเทคนิค และลักษณะอื่นๆ ที่กำหนดมูลค่าของมัน

ภายในกรอบของแนวทางเปรียบเทียบ มีสองวิธีที่แตกต่าง: วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบการขายและวิธีการคูณค่าเช่ารวม

วิธีการเปรียบเทียบการขาย- วิธีการประมาณราคาตลาดของวัตถุที่ประเมินโดยอิงจากการวิเคราะห์ราคาสำหรับการขายหรือให้เช่าวัตถุที่เทียบได้กับราคาประเมิน - แอนะล็อกที่เกิดขึ้นในตลาดของวัตถุที่ประเมินก่อนวันที่ประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบ นอกเหนือจากวัตถุประสงค์โดยตรง (การประเมินมูลค่าตลาด) สามารถใช้ในการประมาณอัตราค่าเช่า ค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงหรือต้นทุนในการสร้าง อัตราการเข้าพักและพารามิเตอร์อื่น ๆ ที่จำเป็นในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีอื่น แนวทาง

วิธีการเปรียบเทียบตลาดขึ้นอยู่กับหลักการของอุปสงค์และอุปทานตามที่กำหนดราคาของทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากปฏิสัมพันธ์ของแรงของอุปทานและอุปสงค์สำหรับวัตถุในสถานที่ที่กำหนดในเวลาที่กำหนด และในตลาดที่กำหนด

วิธีนี้เป็นวิธีการสร้างแบบจำลองโดยตรงของปัจจัยอุปสงค์และอุปทาน เมื่อซื้อวัตถุ ผู้ซื้อ (นักลงทุน) จะได้รับคำแนะนำจากหลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าราคาสูงสุดของวัตถุที่ประเมิน (RS o.o.) ไม่เกินราคาขั้นต่ำของมูลค่าตลาดของวัตถุอะนาล็อก (RS o.a.) มีลักษณะที่คล้ายคลึงกัน (ปัจจัยด้านราคา)

แบบจำลองทางคณิตศาสตร์ของการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีเปรียบเทียบตลาดสามารถแสดงในรูปแบบต่อไปนี้ (สูตร 4):

โดยที่ RS oo คือมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน

วี- น้ำหนัก ผม- อะนาล็อกในต้นทุนของวัตถุที่ประเมิน

RSO ฉัน– จำนวนแอนะล็อก

น- จำนวนแอนะล็อก

วิธีเปรียบเทียบการขายจะใช้ในกรณีที่ตลาดของเรื่องการประเมินมีการใช้งานอยู่ นั่นคือ ในวันที่ประเมิน มีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนธุรกรรมหรือข้อเสนอที่เพียงพอสำหรับการประเมิน ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบตลาดช่วยให้คุณได้ผลลัพธ์ที่ดีพอที่จะประเมินอพาร์ทเมนท์ ที่ดิน แทบไม่เคยใช้สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ (โบสถ์ โรงเรียน สนามกีฬา ฯลฯ) ที่ไม่มีตลาดหรือตลาดมีจำกัด

วิธีการเปรียบเทียบตลาดเมื่อมีข้อมูลเพียงพอ ทำให้สามารถรับผลการประเมินมูลค่าที่เชื่อถือได้

ในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด ตามกฎแล้วจะใช้ลำดับการดำเนินการต่อไปนี้:

1. การวิจัยตลาดและการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมหรือข้อเสนอสำหรับการซื้อหรือขายวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่มีมูลค่า

2. ตรวจสอบความถูกต้องและเชื่อถือได้ของข้อมูลที่รวบรวมและการปฏิบัติตามเงื่อนไขของตลาด

3. การเลือกหน่วยเปรียบเทียบทั่วไปสำหรับตลาดของวัตถุที่ประเมินและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับหน่วยที่เลือก

4. การเปรียบเทียบออบเจกต์กับอ็อบเจกต์ของการประเมินโดยใช้หน่วยของการเปรียบเทียบและการปรับราคาของแต่ละออบเจกต์ที่เปรียบเทียบแล้วสัมพันธ์กับออบเจกต์ที่กำลังประเมิน

5. การรวมมูลค่าที่ปรับแล้วของราคาของออบเจ็กต์ - แอนะล็อกที่ได้รับในระหว่างการวิเคราะห์เป็นค่าเดียวหรือช่วงของมูลค่าต้นทุน

หน่วยของการเปรียบเทียบใช้เพื่อทำให้ขั้นตอนการเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินและความคล้ายคลึงมีความโปร่งใสและเข้าใจได้ ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการปรับราคาขายเป็นราคาต่อหน่วยขนาดของอาคาร มักจะไม่จำเป็นต้องทำการปรับขนาดของวัตถุ

องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบที่ควรพิจารณาในวิธีการเปรียบเทียบการขายคือ:

1. สิทธิในทรัพย์สินที่โอนได้

2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน

3. เงื่อนไขการขาย

4. สภาวะตลาด

5. ที่ตั้ง

6. ลักษณะทางกายภาพ (ขนาด คุณภาพของงานก่อสร้าง สภาพของอาคาร)

7. ลักษณะทางเศรษฐกิจ (ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน, เงื่อนไขของสัญญาเช่า, ค่าใช้จ่ายในการบริหาร, องค์ประกอบของผู้เช่า)

8. ประเภทการใช้งาน (การแบ่งเขต)

9. องค์ประกอบมูลค่าไม่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากองค์ประกอบเปรียบเทียบพื้นฐานแล้ว อาจจำเป็นต้องมีองค์ประกอบเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงข้อจำกัดการวางผังเมือง ความสะดวก ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์

จำนวนของวัตถุเปรียบเทียบมีความสำคัญมาก ยิ่งวัตถุแอนะล็อกมีจำนวนมากขึ้นเท่าใด ผู้ประเมินก็จะมีโอกาสได้รับผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมากขึ้นเท่านั้น

ในขั้นตอนการรับรอง ควรกำหนดความชอบ (กำหนดน้ำหนักสูงสุด) ให้กับราคาของอะนาล็อกที่ใกล้เคียงที่สุดในลักษณะของพวกเขากับวัตถุประสงค์ของการประเมิน กล่าวคือ อะนาล็อก ราคาที่มีการปรับจำนวนน้อยที่สุดและ การปรับตัวค่อนข้างเล็ก

ในวิธีเปรียบเทียบตลาด จะแยกวิธีการวิเคราะห์การปรับปรุงออกเป็นสองกลุ่ม: เชิงปริมาณ คุณภาพ.

กลุ่มเหล่านี้แตกต่างกันในอัตราส่วนของจำนวนปัจจัยด้านราคาและจำนวนของแอนะล็อกที่ใช้สำหรับการประเมิน

ถ้าจำนวนของแอนะล็อก n มากกว่าหรือเท่ากับจำนวนของปัจจัยการกำหนดราคา kเพิ่มขึ้นหนึ่ง ( น≥ k+ 1) จากนั้นใช้วิธีของกลุ่มแรกในการประเมิน: การวิเคราะห์คู่ข้อมูล การวิเคราะห์กลุ่มข้อมูล การวิเคราะห์ทางสถิติ; การวิเคราะห์กราฟิก การวิเคราะห์ความไว การวิเคราะห์ต้นทุน การวิเคราะห์ข้อมูลรองและการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของส่วนต่างค่าเช่า ฯลฯ

ถ้าจำนวนแอนะล็อก นปริมาณน้อยลง kปัจจัยด้านราคาเพิ่มขึ้นหนึ่ง ( น < k+ 1) จากนั้นจึงใช้วิธีของกลุ่มที่สองในการประเมิน: การวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ วิธีการประเมินผู้เชี่ยวชาญ (การวิเคราะห์อันดับ); วิธีการสัมภาษณ์

วิธีการวิเคราะห์เชิงปริมาณ

วิธีการวิเคราะห์เชิงปริมาณเกี่ยวข้องกับการใช้วิธีทางคณิตศาสตร์ วิธีที่ง่ายที่สุดคือการวิเคราะห์คู่ข้อมูล การประยุกต์ใช้วิธีนี้ช่วยให้ผู้ประเมินสามารถกำหนดการแก้ไของค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบวัตถุสองชิ้นที่แตกต่างกันในองค์ประกอบนี้ การวิเคราะห์คู่ข้อมูลเป็นเทคนิคการหักทางคณิตศาสตร์ที่มีการบังคับใช้ที่จำกัด เนื่องจากชุดของคู่ข้อมูลนั้นหายากและสามารถนำมาใช้ในทางที่ผิดได้

การวิเคราะห์คู่ข้อมูลและกลุ่มข้อมูลเป็นรูปแบบหนึ่งของการวิเคราะห์ความไว การวิเคราะห์ความไวเป็นเทคนิคที่ใช้ในการกำหนดผลกระทบของตัวแปรแต่ละตัวที่มีต่อค่า

ในกิจกรรมการประเมินมูลค่า บางครั้งใช้การวิเคราะห์ทางสถิติของข้อมูลตลาด การวิเคราะห์การถดถอยสหสัมพันธ์มักใช้ในการประเมิน

การวิเคราะห์เชิงกราฟเป็นรูปแบบหนึ่งของการวิเคราะห์ทางสถิติที่ช่วยให้ผู้ประเมินสามารถสรุปผลโดยการตีความข้อมูลภาพกราฟิกด้วยสายตาและใช้เทคนิคการปรับเส้นโค้งให้เหมาะสมทางสถิติ

วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุน เช่น ค่าซ่อมหรือค่าลิขสิทธิ์เป็นพื้นฐานสำหรับการปรับปรุง สิ่งสำคัญคือการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของตลาด

การวิเคราะห์ข้อมูลทุติยภูมิประกอบด้วยการกำหนดการแก้ไขที่ใช้ข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุที่กำลังประเมินหรือเปรียบเทียบ ข้อมูลรองระบุลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ตามกฎแล้วข้อมูลเกี่ยวกับพวกเขาได้มาจากสิ่งพิมพ์เฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีการวิเคราะห์เชิงคุณภาพ

วิธีการวิเคราะห์เชิงคุณภาพวิธีหนึ่งคือการวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ ประกอบด้วยการศึกษาความสัมพันธ์ที่ระบุบนพื้นฐานของข้อมูลตลาดโดยไม่ต้องใช้การคำนวณ ผู้ประเมินราคาหลายคนใช้วิธีนี้เพราะสะท้อนถึงความไม่สมบูรณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีการนี้ใช้การวิเคราะห์ยอดขายที่เปรียบเทียบกันได้ เพื่อเปรียบเทียบลักษณะของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับทรัพย์สินที่มีมูลค่า

วิธีการตรวจสอบโดยเพื่อนคือการปรับเปลี่ยนการวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ ในวิธีนี้ ข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบกันได้แบบ peer-reviewed จะถูกจัดลำดับจากน้อยไปมากหรือมากไปหาน้อย ผู้ประเมินมูลค่าจะวิเคราะห์แต่ละรายการเพื่อกำหนดตำแหน่งสัมพัทธ์ของรายการมูลค่าในตัวอย่าง

การสัมภาษณ์ส่วนตัวสามารถช่วยเปิดเผยความคิดเห็นของผู้เข้าร่วมตลาดที่มีความรู้ในทรัพย์สินที่มีมูลค่า ข้อมูลดังกล่าวควรถือเป็นข้อมูลรอง ซึ่งไม่ควรใช้เป็นเกณฑ์เดียวในการกำหนดการปรับปรุงหรือการกระทบยอดของค่า

ลำดับการแก้ไข

ลำดับที่มีการปรับการเปรียบเทียบนั้นพิจารณาจากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด

การปรับสถานที่ ลักษณะทางกายภาพ ลักษณะทางเศรษฐกิจ ประเภทการใช้งาน และส่วนประกอบที่ไม่ใช่ทรัพย์สินจะถูกรวมเข้าด้วยกัน

การประสานงานของตัวชี้วัดต้นทุน

ในระหว่างขั้นตอนนี้ ผู้ประเมินจะวิเคราะห์ตัวชี้วัดที่ได้รับและย่อให้เป็นช่วงของค่าหรือค่าเดียว ในขั้นตอนนี้ ข้อดีและข้อเสียของตัวบ่งชี้มูลค่าแต่ละรายการ ความน่าเชื่อถือของข้อมูลตลาด และวิธีการวิเคราะห์ที่ใช้จะได้รับการพิจารณาและชั่งน้ำหนักอย่างรอบคอบ

ในระหว่างการกระทบยอด จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับมีความสัมพันธ์กับวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าและตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับโดยใช้วิธีการประเมินมูลค่าแบบอื่น

วิธีการคูณค่าเช่ารวม

วิธีนี้ใช้สมมติฐานว่าจำนวนรายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยด้านราคา และการเปรียบเทียบราคาและรายได้สำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกันเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้ผลลัพธ์โดยเฉลี่ยในการประเมินทรัพย์สินเฉพาะ

ตัวคูณค่าเช่ารวมเป็นตัวบ่งชี้ที่สะท้อนถึงอัตราส่วนของราคาขายและรายได้รวมของทรัพย์สิน ตัวคูณค่าเช่ารวมใช้กับทรัพย์สินที่สามารถประมาณการรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นหรือตามจริงได้อย่างน่าเชื่อถือ ตัวบ่งชี้นี้คำนวณสำหรับออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันและใช้เป็นตัวคูณกับตัวบ่งชี้ที่สอดคล้องกันของออบเจกต์ที่กำลังประเมิน

ขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม:

1. รายได้รวมของวัตถุที่ประเมินเป็นมูลค่าประมาณการไม่ว่าจะมีศักยภาพหรือตามจริง

2. เลือกแอนะล็อกของวัตถุที่ประเมินอย่างน้อยสามรายการซึ่งมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับราคาขายและปริมาณของรายได้ที่อาจเกิดขึ้นหรือจริง

3. มีการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อเพิ่มความสามารถในการเปรียบเทียบของแอนะล็อกกับวัตถุที่กำลังประเมิน

4. สำหรับแอนะล็อกแต่ละรายการ จะคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวม

5. BPM สุดท้ายถูกกำหนดเป็นค่าเฉลี่ยของ BPM ที่คำนวณได้สำหรับแอนะล็อกทั้งหมด

6. มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าคำนวณจากผลคูณของค่าการกลั่นเฉลี่ยและรายได้รวมที่เพียงพอที่คำนวณได้ของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จะตีราคาคำนวณโดยใช้สูตร 5

RS oo \u003d PVD oo (DVD oo) VRM

PVH - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

DIA - รายได้รวมตามจริง;

GRM คือตัวคูณค่าเช่ารวม

วิธีการนี้ค่อนข้างง่าย แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น การมีอยู่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วและมีความกระตือรือร้น ความสามารถในการรับตลาดที่เชื่อถือได้และข้อมูลทางเศรษฐกิจ ข้อเสียของวิธีการนี้รวมถึงความเป็นไปไม่ได้ที่จะบรรลุการเปรียบเทียบที่สมบูรณ์ของวัตถุที่ประเมินและแอนะล็อกรวมถึงผลกระทบต่อมูลค่าตลาดของจำนวนต้นทุนการดำเนินงาน

แนวทางเปรียบเทียบที่ตรงตามความต้องการมากที่สุดโดยคำนึงถึงการเชื่อมโยงกันของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ผู้ประเมินราคามีความน่าเชื่อถือและเข้าถึงได้สำหรับข้อมูลการวิเคราะห์เกี่ยวกับราคาและลักษณะของวัตถุแอนะล็อก ในมุมมองของสิ่งที่กล่าวมาข้างต้นและบนพื้นฐานของข้อ 20 ของมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง“ แนวคิดการประเมินค่าทั่วไป, แนวทางการประเมินและข้อกำหนดในการประเมินมูลค่า” (FSO ฉบับที่ 1), อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย สหพันธ์วันที่ 20 ก.ค. 2550 ครั้งที่ 256 และ สหพันธ์ฯ 14 FZ-135 "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ผู้ประเมินราคาถือว่าเป็นไปได้ นำมาใช้แนวทางเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน ภายใต้วิธีเปรียบเทียบ ผู้ประเมินได้ใช้วิธีเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีที่ให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุด

แนวทางรายได้

แนวทางรายได้- ชุดของวิธีการประเมินมูลค่าของวัตถุของการประเมินตามการกำหนดรายได้ที่คาดหวังจากการใช้วัตถุของการประเมิน

การประมาณมูลค่าตลาดโดยใช้ แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับการแปลงรายได้ที่สินทรัพย์ที่คาดว่าจะสร้างมูลค่าในช่วงที่เหลือของชีวิตทางเศรษฐกิจเป็นมูลค่า จากมุมมองทางทฤษฎี แหล่งที่มาของรายได้สามารถเป็นอะไรก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า การขาย เงินปันผล กำไร สิ่งสำคัญคือมันเป็นผลิตภัณฑ์ของสินทรัพย์ที่มีมูลค่า

การใช้วิธีการนี้ เป็นไปได้และเหมาะสมที่จะประเมินสินทรัพย์เหล่านั้นที่ใช้หรือสามารถนำมาใช้เพื่อประโยชน์ในการสร้างรายได้ (อสังหาริมทรัพย์ หุ้น พันธบัตร ตั๋วเงิน สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ฯลฯ)

หลักการพื้นฐานของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของรายได้คือหลักการของความคาดหวังและหลักการทดแทน

หลักการคาดหวังสำหรับแนวทางนี้คือหลักการสร้างวิธีการหลัก มันระบุว่ามูลค่าตลาดของสินทรัพย์ (RS oo) ถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบัน (ปัจจุบัน, ปัจจุบัน) ของรายได้สุทธิในอนาคตทั้งหมด I

ยิ่งศักยภาพรายได้ของสินทรัพย์ที่ประเมินสูงขึ้นเท่าใด มูลค่าของสินทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น ในเวลาเดียวกัน การวิเคราะห์รายได้ควรทำตลอดอายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของสินทรัพย์ โดยมีเงื่อนไขว่าควรใช้ในช่วงเวลานี้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

ตามหลักการทดแทน มูลค่าสูงสุดของสินทรัพย์ไม่ควรเกินราคาต่ำสุดที่สามารถซื้อสินทรัพย์อื่นที่คล้ายคลึงกันซึ่งมีผลตอบแทนเทียบเท่าได้ หลักการนี้คล้ายคลึงกับหลักเศรษฐศาสตร์ของการลงทุนทางเลือก

ภายในแนวทางรายได้ จะมีความแตกต่างระหว่างวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงและวิธีลดกระแสเงินสด

วิธีการเหล่านี้อิงจากการวิเคราะห์และประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและอัตราส่วนทุนหรืออัตราส่วนลด

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงจะประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของปีแรกของการใช้สินทรัพย์ โดยอยู่ในขั้นตอนของการสร้างรายได้ทั่วไป และประเมินอัตราส่วนทุนเพื่อแปลงรายได้เป็นมูลค่าปัจจุบัน และในวิธีคิดลดกระแสเงินสด การคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานสุทธิในกระบวนการใช้สินทรัพย์ ซึ่งรวมถึงรายได้สุทธิจากการพลิกกลับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์ การประมาณค่าปัจจัยส่วนลดและการกำหนดผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของรายได้เหล่านี้

วิธีการเหล่านี้แตกต่างกันในวิธีการวิเคราะห์และสร้างกระแสรายได้และค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นมูลค่าปัจจุบัน

ในวิธีการวัดมูลค่าตามราคาตลาดโดยตรง รายได้สุทธิของปีแรกจากการใช้สินทรัพย์จะถูกหารด้วยอัตราส่วนมูลค่าตามราคาทุนที่ได้จากการวิเคราะห์ข้อมูลอัตราส่วนรายได้ตามมูลค่าสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับมูลค่าสินทรัพย์ ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องประเมินแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้เมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อประเมินอัตราส่วนทุน จำเป็นต้องพิจารณาส่วนประกอบแยกต่างหาก: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทน สันนิษฐานว่าการพิจารณาแนวโน้มในองค์ประกอบทั้งหมดของสินทรัพย์ที่มีมูลค่านั้นฝังอยู่ในข้อมูลตลาด ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดและไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนระยะยาวในการซ่อมแซมหรือสร้างใหม่ ณ วันที่ประเมินมูลค่า

เมื่อประเมินโดยใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน แนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้สุทธิในช่วงเวลาหนึ่งจะถูกนำมาพิจารณาแยกกัน และวิเคราะห์องค์ประกอบทั้งหมดของอัตราส่วนเป็นทุนแยกจากกัน

โดยทั่วไป วิธีการเหล่านี้สามารถกำหนดได้ดังนี้

วิธีทุนโดยตรง - วิธีการประมาณมูลค่าตลาดของสินทรัพย์รายได้ตามการแปลงรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยตรงโดยหารด้วยอัตราส่วนทุนที่ได้รับบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดตามอัตราส่วนของ รายได้ต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ใกล้เคียงกับที่ประเมิน

วิธีการวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนลด - วิธีการที่ใช้ในการประมาณมูลค่าตลาดโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนเป็นอัตราคิดลด กระแสเงินสดในแต่ละปีของการดำเนินงานของสินทรัพย์ที่ประเมินมูลค่ารวมถึงกระแสเงินสดจาก ขายต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง จะมีการลดราคาแยกต่างหากแล้วจึงสรุป

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับส่วนต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในกรณีนี้ เฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้รับผิดชอบเท่านั้นที่จะถูกหักออกจากรายได้รวมตามจริง

รายได้รวมจริงเท่ากับผลต่างระหว่างรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นกับการสูญเสียจากการหยุดทำงานของสถานที่และการสูญเสียจากการไม่จ่ายค่าเช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการส่งมอบพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินแห่งเดียวเพื่อให้เช่าในกรณีที่ไม่มีการสูญเสียจากการไม่ชำระค่าเช่า อัตราค่าเช่าสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวคำนวณจากอัตราค่าเช่าในตลาด

สำหรับพื้นที่ว่างและเจ้าของครอบครอง จะใช้อัตราค่าเช่าในตลาดด้วย ศักยภาพของรายได้รวมถึงรายได้อื่น ๆ ที่ได้จากการปรับปรุงทรัพย์สินที่ไม่สามารถแยกออกได้ แต่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า

จำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถูกกำหนดบนพื้นฐานของสภาวะตลาดสำหรับการเช่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแบ่งออกเป็น: คงที่ตามเงื่อนไข - ไม่ขึ้นอยู่กับระดับการเข้าพักของทรัพย์สินเดียว ตัวแปรตามเงื่อนไข - ขึ้นอยู่กับระดับการครอบครองของทรัพย์สินแห่งเดียวและค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่มีอายุสั้น ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้ในอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยระยะเวลาการใช้งานสั้น ๆ ทำได้โดยการหารผลรวมของต้นทุนในการสร้างองค์ประกอบของการปรับปรุงเหล่านี้ตามระยะเวลาการใช้งาน ในกระบวนการคำนวณเหล่านี้ ขอแนะนำให้คำนึงถึงความเป็นไปได้ของการเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของเงินทุนเพื่อแทนที่องค์ประกอบด้วยระยะเวลาการใช้งานสั้น ๆ

ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ว่าใครจะเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน - เจ้าของหรือผู้จัดการ

โดยทั่วไป ตามหลักการคาดหมาย นิพจน์ทางคณิตศาสตร์สำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของสินทรัพย์โดยใช้วิธีรายได้มีดังนี้ (สูตร 6)

,

โดยที่ RS oo คือมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน ผม-หมายเลขงวดปัจจุบัน CHOD ผม- รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ผม- งวดที่ D - อัตราผลตอบแทนจากทุน (อัตราคิดลดของรายได้) การพลิกกลับ - รายได้จากการขายวัตถุประเมิน k– จำนวนงวดการคาดการณ์ล่าสุด

เมื่อประเมินทรัพย์สินโดยใช้แนวทางรายได้ ผู้ประเมินควรได้รับคำแนะนำจากพฤติกรรมทั่วไปของนักลงทุน (ผู้ซื้อ) ของทรัพย์สิน นักลงทุนซึ่งได้มาซึ่งสินทรัพย์ที่ทำกำไรได้ มักจะตั้งเป้าหมายไว้อย่างน้อยสองประการ: เพื่อให้ได้กำไรที่เพียงพอต่อความเสี่ยงและเพื่อคืนเงินที่ลงทุนไปในตอนแรก

ดังนั้น FOD ของบางคน ผมปีที่แบ่งได้เป็น 2 ส่วน (สูตร 7)

รายได้สำหรับปีที่ทรัพย์สินสร้างขึ้นควรกำหนดไว้ ณ สิ้นปี นั่นคือ ควรพิจารณาจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจของเจ้าของเพื่อการดำเนินการที่ทำกำไรของทรัพย์สินในระหว่างปีนี้

ผลตอบแทนการลงทุน ผมในทางกลับกัน สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ส่วน คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนเท่ากับมูลค่าตลาดของการปรับปรุงที่จุดเริ่มต้น ผมและผลตอบแทนการลงทุนเท่ากับมูลค่าตลาดของที่ดินในปีเดียวกัน

วิธีการคืนทุน

โดยแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งในกองทุนชดเชย เจ้าของสะสมเงินในกองทุนเพื่อคืนส่วนที่เสื่อมราคาของเงินลงทุนเริ่มแรก กล่าวคือ การคืนทุนจากมุมมองนี้สามารถกำหนดได้ว่าเป็นกระบวนการเปลี่ยนส่วนที่หมดไป ของสินทรัพย์ด้วยค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของรายได้

ในทฤษฎีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ รู้จักสามวิธีในการคืนทุน ต่างกันในการใช้งาน อัตราที่แตกต่างกันร้อยละของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

ผลตอบแทนจากการลงทุนแบบเส้นตรง (วิธีของริง)

สมมติว่าเงินต้นของการลงทุนได้รับการชำระคืนเป็นงวดๆ เท่ากันตลอดอายุของสินทรัพย์ วิธี Ring นั้นสมเหตุสมผลในกรณีที่รายได้ลดลงอย่างเป็นระบบเท่านั้น

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนถูกกำหนดเป็น 1/ น, ที่ไหน น- อายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคาร

การคืนทุนแบบสม่ำเสมอ (วิธีอินวูด)

ชื่อเต็มของวิธีอินวูดคือวิธีการคืนทุนจากรายได้เมื่อจัดตั้งกองทุนชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากทุน (การลงทุน)

ตามชื่อที่บ่งบอก วิธีการนี้มีลักษณะเฉพาะโดยการสะสมของเงินฝากในกองทุนชดเชยที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น ใช้เมื่อคาดว่าจะได้รับรายได้ที่เท่ากันคงที่ตลอดระยะเวลาคาดการณ์ การคืนเงินต้นของเงินลงทุนดำเนินการตามอัตราผลตอบแทนและคำนวณตามสูตร (สูตร 8)

ผลตอบแทนจากการลงทุนตามปัจจัยของกองทุนชดเชยและอัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง (วิธี Hoskold)

วิธี Hoskold ใช้ตำแหน่งกลางระหว่างสองวิธีข้างต้น ใช้เมื่อการลงทุนไม่มีผลกำไรเพียงพอที่จะนำกลับมาลงทุนใหม่ในอัตรา % เท่ากับการลงทุนเดิม เป็นลักษณะการสะสมของเงินฝากในกองทุนชดเชยที่อัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง

ตามเนื้อผ้า เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ แหล่งที่มาของรายได้หลักคือการให้เช่าทรัพย์สินที่มีมูลค่า

ตามกฎแล้วการเช่าวัตถุนั้นแสดงออกในสองรูปแบบหลัก:

เช่าวัตถุโดยรวม (อาคาร, ที่ดิน);

การเช่าส่วนหนึ่งของวัตถุ (ห้อง, อพาร์ตเมนต์, สำนักงานในศูนย์ธุรกิจ, ห้องพักในโรงแรม, ที่จอดรถ, โรงจอดรถในสหกรณ์ ฯลฯ)

สิ่งสำคัญคือแหล่งที่มาของรายได้ควรเชื่อมโยงโดยตรงและแยกไม่ออกกับสินทรัพย์ที่ประเมินมูลค่า กล่าวคือ รายได้ควรเป็นหน้าที่ของสินทรัพย์ที่ประเมินเท่านั้น

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิในกรณีทั่วไปส่วนใหญ่สามารถกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการสร้างรายได้ และสามารถกำหนดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้อีกครั้งในกรณีทั่วไปส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งระดับรายได้ที่ต้องการ

ลำดับแบบคลาสสิกสำหรับการคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ โดยพิจารณาจากการสะท้อนของกระแสเงินสดที่แท้จริง มีดังนี้

1. รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

ลบ: การสูญเสียรายได้จากการใช้ประโยชน์น้อยเกินไป (การใช้สินทรัพย์น้อยไป)

ลบ: ขาดทุนจากการไม่ชำระเงิน

บวก: รายได้เสริม

2. รายได้รวม (ที่แท้จริง) ที่เกิดขึ้นจริง

3. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน:

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปัจจุบัน - ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานประจำวันของทรัพย์สิน (ต้นทุนคงที่ตามเงื่อนไขและแปรผันตามเงื่อนไข)

รายจ่ายฝ่ายทุน - เงินสด การหักเงิน รับผิดชอบกองทุนพิเศษที่สร้างขึ้นเพื่อ "รักษาเสถียรภาพ" ต้นทุนครั้งเดียวจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ส่วนใหญ่กับการซ่อมแซมหรือการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่มีอายุสั้น)

4. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นงวด

รายได้ประเภทพิเศษในตัวเลือกการประเมินราคาเช่าคือรายได้สุทธิหรือรายได้สุทธิจากการขายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง รายได้สุทธิของเจ้าของจากการขายสินทรัพย์ (มูลค่าการกลับรายการ) สามารถกำหนดเป็นรายได้ที่เท่ากับส่วนต่างระหว่างราคาขายของสินทรัพย์ลบด้วยภาระหนี้สินและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการขายสินทรัพย์

ในทางปฏิบัติ เป็นเรื่องปกติที่จะใช้สามวิธีในการคาดการณ์ราคาขาย:

การคาดการณ์ราคาขายในแง่การเงินแบบสัมบูรณ์

การคาดการณ์ราคาขายตามเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

การคาดการณ์ราคาตามการประเมินโดยวิธีการประเมินมูลค่าตลาดของสินทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

วิธีแรกมักไม่ค่อยใช้ในทางปฏิบัติ โดยทั่วไปจะใช้เมื่อมีข้อตกลงแยกต่างหากในการขายทรัพย์สินในราคาคงที่ที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ทางเลือกในการซื้อทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า วิธีนี้สามารถใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าระยะยาวได้เช่นกัน โดยมีเงื่อนไขว่าการขายจะเกิดขึ้นก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่า

ในกรณีนี้ มูลค่าการกลับรายการจะคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ค้างชำระ ณ เวลาขายในอัตราคิดลดที่ต่ำเพียงพอ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าอัตราคิดลดสะท้อนถึงความเสี่ยงของการขาดแคลนหรือการสูญเสียรายได้ ยิ่งความเสี่ยงเหล่านี้สูง อัตราคิดลดก็จะยิ่งสูงขึ้น ในกรณีนี้ เมื่อมีสัญญาที่สรุป ความเสี่ยงของการไม่ได้รับรายได้มีน้อย ดังนั้น อัตราคิดลดควรต่ำ วิธีการประมาณค่าต้นทุนของการพลิกกลับโดยพิจารณาจากเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงมูลค่ารายปีหรือเปอร์เซ็นต์รวมตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

และสุดท้าย วิธีที่สามสำหรับการประมาณต้นทุนของการพลิกกลับนั้นขึ้นอยู่กับการใช้มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ขายโดยวิธีการที่ทราบ แต่ในวันที่สิ้นสุดรอบระยะเวลาคาดการณ์

ดังนั้นจากมุมมองของแนวทางรายได้ การพลิกกลับควรถือเป็นการขายสิทธิ์ในการรับรายได้ในอนาคตให้กับเจ้าของรายใหม่

การประมาณอัตราคิดลด

หนึ่งใน เหตุการณ์สำคัญการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีรายได้คือการคำนวณอัตราคิดลด (อัตรา) ที่จำเป็นในการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ที่ทรัพย์สินสร้างขึ้น

สำหรับแนวทางรายได้ ผู้ประเมินราคาถือว่าเป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนคือการสร้างรายได้ที่เกินจำนวนเงินที่ลงทุนเดิม จากสิ่งนี้ ดังที่แสดงไว้ข้างต้น ผลตอบแทนที่คาดหวังทั้งหมดของนักลงทุนประกอบด้วยผลตอบแทนเต็มจำนวนจากจำนวนเงินที่ลงทุนครั้งแรกและกำไรหรือผลตอบแทน (ผลตอบแทนจากทุน)

ในกระบวนการแปลงเป็นทุนของรายได้ สามารถใช้อัตรา (บรรทัดฐาน) ของการทำกำไรหรือความสามารถในการทำกำไรได้หลายอัตรา ทั้งหมดนี้เป็นการวัดรายได้ที่แปลกประหลาดในระดับหนึ่งหรืออีกระดับหนึ่ง

อัตราส่วนทุนทั้งหมด (R o ) คืออัตราผลตอบแทนสำหรับทรัพย์สินทั้งหมดและเท่ากับอัตราส่วนระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวังในหนึ่งปีกับราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนโดยรวมไม่ใช่อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนหรือการวัดผลการลงทุนทั้งหมด อาจมากกว่า น้อยกว่า หรือเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่คาดหวัง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของรายได้และมูลค่าที่คาดไว้

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีรายได้ ผู้ประเมินต้องมีความคิดที่ดีเกี่ยวกับลักษณะทางเศรษฐกิจและความหมายทางคณิตศาสตร์ของอัตราคิดลด ในกระบวนการประเมิน ผู้ประเมินราคาต้องคิดจากมุมมองของนักลงทุนที่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วจะแลกเปลี่ยนเงินที่เขามีเพื่อสิทธิที่จะได้รับในอนาคต ความสัมพันธ์นี้สะท้อนถึงอัตราคิดลด

ในทางคณิตศาสตร์ มูลค่าเวลาของอัตราคิดลดของเงินคืออัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการแปลงกระแสเงินสดในอนาคตให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

จากมุมมองทางเศรษฐกิจ อัตราคิดลดคืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่นักลงทุนคาดหวังเมื่อลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ที่ทำกำไร เห็นได้ชัดว่าความคาดหวังใด ๆ เป็นหมวดหมู่ความน่าจะเป็น

ยิ่งความเสี่ยงในการรับรายได้จากกิจกรรมบางประเภทสูง ค่าสัมบูรณ์ควรเป็นอัตราคิดลดของรายได้นี้ที่สูงกว่าเมื่อประเมินสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมนี้ กล่าวคือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์เป็นสัดส่วนกับ ความเสี่ยงในการลงทุนในสินทรัพย์นี้

อัตราคิดลด a ขึ้นอยู่กับกำไรขั้นต่ำ (อัตราที่ปราศจากความเสี่ยง) และรวมถึงเบี้ยประกันสำหรับความเสี่ยงประเภทต่างๆ เช่น อัตราเงินเฟ้อ การเพิ่มขึ้นของราคา การเปลี่ยนแปลงทางภาษี การล้มละลาย การขาดสภาพคล่อง ฯลฯ

อัตราคิดลดสามารถกำหนดอย่างเป็นทางการว่าเป็นหน้าที่ของความเสี่ยง (สูตร 9)

ด = ฉ(Db,P1,P2,...,P ผม),

โดยที่ D b คืออัตราปลอดความเสี่ยง ป 1 ป 2 ป ผม- จำนวนของความเสี่ยง

ดังนั้น ปัญหาของการกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดคือการกำหนดความสัมพันธ์แบบแฟคทอเรียล (เชิงฟังก์ชันหรือสุ่ม) ฉและในการประเมินเชิงปริมาณของเบี้ยประกันภัยที่สอดคล้องกับความเสี่ยงโดยเฉพาะ

มีวิธีการดังต่อไปนี้ในการกำหนดอัตราคิดลด

วิธีการก่อสร้างสะสม

รูปแบบที่พบบ่อยที่สุดในการเชื่อมโยงอัตราคิดลดกับเบี้ยประกันภัยคือแบบฟอร์มสะสมที่เรียกว่า

ตามวิธีนี้ อัตราคิดลดจะเท่ากับผลรวมของอัตราปลอดความเสี่ยงและเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบดังต่อไปนี้ ความเสี่ยงเพิ่มเติม ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง และความเสี่ยงด้านการจัดการการลงทุน ขณะนี้ยังไม่มีวิธีการที่เป็นทางการในการประมาณค่าเบี้ยประกันสำหรับความเสี่ยงเหล่านี้ ปัจจุบันความมุ่งมั่นของพวกเขาดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญ

วิธีการส่งคืนภายในหรือวิธี IRR

สาระสำคัญของวิธีการประกอบด้วยการวิเคราะห์และการประมวลผลทางสถิติของอัตราผลตอบแทนภายในสำหรับโครงการที่เทียบได้กับโครงการของวัตถุที่กำลังประเมินซึ่งทราบราคาขาย ในการประมาณอัตรา จำเป็นต้องสร้างแบบจำลองสำหรับวัตถุอะนาล็อกแต่ละชิ้นในช่วงเวลาหนึ่ง (การคาดการณ์) โดยคำนึงถึงสถานการณ์จำลองเพื่อการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การไหลของค่าใช้จ่ายและรายได้ คำนวณอัตราผลตอบแทนภายใน และประมวลผลผลลัพธ์ที่ได้รับด้วยวิธีทางสถิติหรือผู้เชี่ยวชาญที่ยอมรับได้ในกรณีนี้ เช่น โดยวิธีถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ซึ่งก่อนหน้านี้ได้กำหนดน้ำหนักให้กับการประมาณการอัตราคิดลดที่ได้รับแต่ละรายการด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ โดยทั่วไป อัลกอริทึมสำหรับการคำนวณอัตราคิดลดสามารถแสดงได้ดังนี้:

1. การเลือกวัตถุที่เทียบเคียงได้กับของมีค่า โดยทราบราคาขาย

2. การคำนวณอัตราค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ โดยคำนึงถึงสถานการณ์การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

3. การสร้างแบบจำลองการไหลของค่าใช้จ่ายและรายได้สำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้ ในกรณีนี้ ค่าใช้จ่ายในการย้อนกลับของวัตถุสามารถนำมาเท่ากับราคาซื้อ โดยคำนึงถึง:

ค่าใช้จ่ายในการนำวัตถุไปใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

อัตราเงินเฟ้อที่แข็งค่าของดอกเบี้ยทบต้น

การลดต้นทุนเนื่องจากการล้าสมัยตามธรรมชาติ

4. การคำนวณผลตอบแทนสุดท้าย (อัตราผลตอบแทนภายใน)

5. การกำหนดอัตราคิดลดสำหรับวัตถุที่ประเมินเป็นค่าเฉลี่ยหรือค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของอัตราผลตอบแทนสุดท้ายของวัตถุที่เปรียบเทียบได้

อัลกอริธึมสำหรับกำหนดค่าของวัตถุประเมินโดยวิธี

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

โดยทั่วไป การประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้แนวทางรายได้ประกอบด้วยขั้นตอนบังคับจำนวนหนึ่งดังต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (NEI) ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน

2. การรวบรวมข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการทำกำไรของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

3. การประมาณระดับรายได้ของวัตถุประสงค์ของการประเมินด้วย NEI ตามการวิเคราะห์รายได้ของวัตถุอะนาล็อก - การประเมินรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของวัตถุที่ประเมิน

4. การประมาณการค่าใช้จ่ายในการนำวัตถุของการประเมินมาที่ NEI (ถ้าจำเป็น)

5. การประมาณมูลค่าการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่หรืออัตราคิดลดตามตัวบ่งชี้ที่เกี่ยวข้องของวัตถุอะนาล็อก การลงทุนที่เปรียบเทียบได้ในแง่ของระดับความเสี่ยงกับการลงทุนในวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยคำนึงถึงความเสี่ยงเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนในการนำไปที่ NEI

6. การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ในมูลค่าปัจจุบัน โดยคำนึงถึงต้นทุนในการนำไปที่ NEI และจัดทำความเห็นเกี่ยวกับผลลัพธ์สุดท้าย: การประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีรายได้

อัลกอริทึมสำหรับกำหนดมูลค่าของวัตถุประเมินโดยใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด

วิธีคิดลดกระแสเงินสดกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเป็นผลรวมของส่วนลดผลตอบแทนที่ทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะสร้างขึ้นในอนาคต

ลักษณะเฉพาะของการใช้รูปแบบดั้งเดิมของวิธีคิดลดกระแสเงินสดจะแสดงดังต่อไปนี้:

อัตราคิดลดต้องตรงกับอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่นักลงทุนต้องการ

ในฐานะรายได้ปัจจุบันสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของ ผู้ประเมินราคาไม่ได้ใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ แต่เป็นเงินสดรับจากส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งแสดงถึงยอดคงเหลือหลังจากหักการชำระเงินบังคับไปยังธนาคาร

เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินที่เสนอเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครองคือส่วนต่างระหว่างราคาขายต่อและหนี้จำนองคงค้าง ณ วันดังกล่าว

วิธีลดกระแสเงินสดทั่วจักรวาลแฟลกซ์ใช้ได้กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมถึงวัตถุที่มีรายได้ไม่แน่นอน โดยปกติกระแสรายได้ที่ไม่แน่นอนจะเกิดขึ้นหากทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ปรับปรุง หรือเพิ่งเข้าสู่ตลาด อีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้รายได้ไม่มั่นคงคือสภาพเศรษฐกิจที่ไม่น่าพอใจ

นักประเมินราคา ปริญญาเอก เทคโนโลยี วิทยาศาสตร์
เมืองมอสโก

ตามกฎหมายเจ้าของที่ดินมีสิทธิในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองการใช้การจำหน่าย เมื่อโอนแปลงที่ดินให้เช่า เจ้าของโอนให้กับผู้เช่าตามระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสิทธิในการใช้หรือครอบครองและใช้โดยสงวนสิทธิในการขายที่ดิน ในทางกลับกันผู้เช่าได้รับสิทธิ์ในการกำจัดสิทธิ์ในการครอบครองและการใช้งานที่โอนไปให้เขาตามระยะเวลาของสัญญาเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาสามารถโอนสิทธิของตน โอนให้เป็นประกัน เว้นแต่สัญญาเช่าจะห้ามไว้โดยตรง

ค่าใช้จ่ายของสิทธิที่โอนไปยังผู้เช่า (ต่อไปนี้เราจะพิจารณาเฉพาะสิทธิ์เหล่านี้และเรียกพวกเขาว่าสิทธิในการเช่า) มักจะกำหนดโดยพิจารณาจากความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากที่ดินที่เช่า (LL) ในเวอร์ชันที่ง่ายที่สุด จะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของการเช่าช่วงพล็อตนี้และรับรายได้ในจำนวนความแตกต่างระหว่างรายได้จากการเช่าช่วงและค่าเช่าที่มอบให้กับเจ้าของ ในกรณีที่ซับซ้อนกว่านี้ จะถือว่าธุรกิจถูกสร้างขึ้นโดยใช้พื้นที่เช่า ซึ่งเป็นไปไม่ได้หากไม่มีพื้นที่นี้ และรายได้ส่วนหนึ่งของผู้เช่าจากธุรกิจนั้นมาจาก LE นี้ ในทั้งสองกรณี มูลค่าของสิทธิการเช่าถูกกำหนดเป็นรายได้ของผู้เช่าที่จัดสรรให้กับ LE

ทั้งหมดข้างต้นใช้กับที่ดินเปล่า (ไม่ได้สร้าง) อย่างสมบูรณ์ หากสร้างอาคารที่เป็นของเจ้าของรายอื่นบนแปลงเช่า สถานการณ์จะเปลี่ยนไปบ้าง เจ้าของที่ดินอาจไม่ยุติการเช่าที่ดินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าตามดุลยพินิจของเขาเอง (ยกเว้นการไถ่ที่ดินตามกฎหมายสำหรับความต้องการของรัฐบาลกลางและเทศบาล) เขาถูกบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่หมดอายุหรือขายที่ดินให้กับเจ้าของอาคาร ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ดินไม่มีโอกาสให้เช่าช่วงหรือทำธุรกิจเกี่ยวกับที่ดิน เว้นแต่จะให้เช่าอาคารหรือบางส่วนของที่ดิน ดังนั้นในช่วงเวลาที่อาคารตั้งอยู่บนที่ดิน ไซต์นี้มีสถานะพิเศษ นั่นคือ แยกออกจากอาคารนี้ไม่ได้และกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว

ขอแนะนำให้ใช้วิธีที่เหลือหรือการจัดสรรเพื่อกำหนดมูลค่าของสิทธิการเช่าในกรณีนี้ อย่างไรก็ตาม ความแม่นยำของวิธีการเหล่านี้ต่ำมาก ประการแรกเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของข้อผิดพลาดสัมพัทธ์ เมื่อดำเนินการลบทางคณิตศาสตร์ ข้อผิดพลาดสัมบูรณ์ของส่วนประกอบจะถูกเพิ่มเข้าไป และค่าฐานที่สัมพันธ์กับค่าความผิดพลาดที่สัมพันธ์กันจะลดลง ประการที่สอง ต้นทุนของอาคารรวมถึงผลกำไรของผู้ประกอบการ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับตำแหน่งของหน่วยความจำและมูลค่าของอาคารจะถูกกำหนดโดยมีข้อผิดพลาดสูง นอกจากนี้ ในกรณีนี้ วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูญเสียความเป็นอิสระจากรายได้หรือวิธีเปรียบเทียบ (ขึ้นอยู่กับวิธีการคำนวณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน) นอกจากนี้ ควรสังเกตด้วยว่ามูลค่าที่ได้รับนั้นแยกออกจากตลาดที่ดิน เนื่องจากใช้ข้อมูลจากตลาดสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันและตลาดอุตสาหกรรมการก่อสร้างเท่านั้นจึงจะถูกนำมาใช้ในการพิจารณา ปัญหาที่คล้ายกันเกิดขึ้นเมื่อใช้วิธีการกระจาย

การสังเกตแสดงให้เห็นว่าพลวัตของตลาดที่ดินและการเปลี่ยนแปลงของตลาดข้างต้นในบางช่วงเวลาอาจแตกต่างกันอย่างมาก ดังนั้นในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน จำเป็นต้องเชื่อมโยงกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ดินด้วย ในการเชื่อมโยงต้นทุนของสิทธิการเช่ากับตลาดที่ดิน เราจะใช้วิธีสหสัมพันธ์ ลองพิจารณาวัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สองแห่งที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงซึ่งทุกอย่างเหมือนกันยกเว้นสิทธิ์ในหน่วยความจำ อาคารหลังหนึ่งสร้างบนที่ดินของตัวเอง และอีกหลังสร้างบนที่ดินให้เช่า เนื่องจากอาคารเหมือนกัน ต้องเช่าสถานที่ในอัตราเดียวกัน ดังนั้นศักยภาพและรายได้รวมที่แท้จริงของเจ้าของอาคารก็เช่นเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแตกต่างกันตามส่วนต่างในการชำระเงินค่าที่ดินเท่านั้น เจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินของตนเองต้องเสียภาษีที่ดิน ส่วนเจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินเช่าจ่ายค่าเช่าที่เกินภาษีที่ดิน สำหรับทั้งสองกรณี สามารถเขียนความสัมพันธ์ต่อไปนี้:

C zus - มูลค่าตลาดของการถือครองที่ดิน
С zua — มูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน
จาก zd - มูลค่าตลาดของอาคาร
ดีวีดี - รายได้รวมตามจริงจากทรัพย์สิน
OR bzu - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาการจัดเก็บ
N zu - ภาษีที่ดิน
อาซู - เช่าสำหรับหน่วยความจำ;
R คืออัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับทรัพย์สิน

ที่ไหน
Y คืออัตราผลตอบแทนของทรัพย์สิน
1, 2,…, n, n+1 — จำนวนการคาดการณ์และช่วงหลังการคาดการณ์
ควรสังเกตว่าที่มาของการพึ่งพาที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นขึ้นอยู่กับการใช้หน่วยความจำแบบเดียวกัน เนื่องจากสิทธิในการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นถือได้ว่าเป็นการกำหนดมูลค่าของสิทธิในการใช้ในปัจจุบัน มูลค่าของสิทธิการเป็นเจ้าของในแปลงที่ดินจะต้องถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้ที่คล้ายคลึงกัน

คุณลักษณะอีกประการหนึ่งคือมูลค่าการเป็นเจ้าของ SP คือมูลค่าตลาดของ SP (สำหรับการใช้งานในปัจจุบัน) ในขณะที่มูลค่าของสัญญาเช่าขึ้นอยู่กับจำนวนค่าเช่าและโดยทั่วไปไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด
ถ้าเราหารสมการทั้งสองส่วน (3) และ (4) ด้วยพื้นที่ของที่ดิน เราจะได้ค่าอ้างอิงสำหรับคำนวณต้นทุนต่อหน่วยของสิทธิการเช่าจากต้นทุนต่อหน่วยของสิทธิในทรัพย์สินและอัตราภาษีต่อหน่วย สำหรับที่ดิน (รูเบิล / ตร.ม.)

เนื่องจากมีแนวทางปฏิบัติในการให้เช่าที่อยู่อาศัย การพึ่งพาอาศัยที่ได้รับจึงสามารถขยายไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้
การพึ่งพา (3) และ (4) สามารถใช้ในการคำนวณต้นทุนของสิทธิในการเช่า (สิทธิในการครอบครองและการใช้ที่ดินที่โอนไปยังผู้เช่า) ของที่ดินที่สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ได้รับมอบหมาย การขึ้นต่อกันแบบเดียวกันนี้สามารถนำมาใช้เพื่อปรับการจ่ายเงินชดเชยสำหรับที่ดินในกรณีที่มีการบังคับซื้อที่ดินที่เช่าแบบสร้างขึ้น เนื่องจากมีเงื่อนไขที่ไม่ใช่ตลาดสำหรับการทำธุรกรรมกับที่ดินที่มีมูลค่าที่แน่นอน สำหรับผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง

เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินมักจะเป็นสัดส่วนกับมูลค่าที่ดินของที่ดิน หารทั้งสองส่วนของสมการ (3) และ (4) ลดลงเป็นค่าหน่วย ด้วยมูลค่าต่อหน่วยของสิทธิในทรัพย์สิน เราสามารถได้รับการพึ่งพาญาติ มูลค่าของราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินตามมูลค่าสัมพัทธ์ของมูลค่าที่ดิน การพึ่งพาอาศัยในรูปแบบ:

ที่ไหน
* - ตัวยกซึ่งแสดงถึงมูลค่าเฉพาะของต้นทุน
С*cad — มูลค่าที่ดินของหน่วยความจำ;
K n - อัตราภาษีที่ดิน (ร้อยละของมูลค่าที่ดิน)

ผลการคำนวณตามการพึ่งพา (5) ที่ K n = 1.5% และ R = 15% แสดงใน
ข้าว. หนึ่ง.

ข้าว. 1 การพึ่งพามูลค่าสัมพัทธ์ของสิทธิการเช่าที่ดินตามมูลค่าสัมพัทธ์ของมูลค่าที่ดินในอัตราภาษีที่ดิน 1.5% และอัตราส่วนทุนสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ 15%

การวิเคราะห์การพึ่งพาที่แสดงในรูปที่ 1 ทำให้เราสามารถสรุปได้ดังนี้ เมื่อให้เช่าที่ดินในอัตราเท่ากับอัตราภาษีที่ดิน ต้นทุนของสิทธิการเช่าและสิทธิการเป็นเจ้าของจะเท่ากัน
โดยพื้นฐานแล้ว มีอัตราการเช่าที่ดินที่ต้นทุนของสิทธิในการเช่าเท่ากับศูนย์ (โดยมีมูลค่าที่ดินสัมพัทธ์คงที่) ซึ่งสอดคล้องกับเงื่อนไขที่เจ้าของที่ดินถอนรายได้ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินจากผู้เช่า เห็นได้ชัดว่ามูลค่าของอัตราการเช่าพื้นที่จัดเก็บนี้ควรถือเป็นขีดจำกัดทางทฤษฎีของกิจกรรมทางธุรกิจของนักพัฒนา เกินขีดจำกัดนี้ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างอาคารเกินมูลค่ารวมของรายได้ที่เกิดจากอาคาร
อันที่จริงจากการพึ่งพา (2) ที่ C zua = 0 เป็นดังนี้:

ที่ไหน
zu0 คือค่าเช่าหน่วยความจำที่สอดคล้องกับต้นทุนศูนย์ของสิทธิ์ในการเช่า

แทนที่อัตราส่วนนี้เป็นการพึ่งพา (1) และส่งต่อไปยังค่าเฉพาะ เราได้รับ:

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ (ในสภาวะตลาด) ขีด จำกัด ของกิจกรรมทางธุรกิจควรมาก่อนเล็กน้อย (ด้วยค่าเช่าที่ต่ำกว่า) เนื่องจากราคาซื้อมักจะถูกกำหนดให้โอนจากสิทธิ์ในการเช่าพื้นที่จัดเก็บเป็นสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ดังนั้นความสัมพันธ์เชิงปฏิบัติคือ:

การพึ่งพาอาศัยกัน (6) สะท้อนถึงสภาวะตลาดโดยพื้นฐานซึ่งเจ้าของที่ดินมีโอกาสที่จะกำหนดต้นทุนค่าเช่าสูงสุดสำหรับที่ดินซึ่งผู้เช่า (ผู้พัฒนา) ต้องตกลง ดังนั้น อัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินที่สร้างขึ้นจึงถูกกำหนดเป็น:

ในทางกลับกัน เจ้าของที่โอนสิทธิ์การครอบครองและใช้ให้ผู้เช่าสามารถขายที่ดินที่สร้างขึ้น (ตระหนักถึงสิทธิในการกำจัดที่เหลืออยู่) ได้ตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม การมีผู้เช่าระยะยาวมักจะถือเป็นภาระผูกพันในการทำธุรกรรมซื้อขาย ดังนั้น ตามราคาตลาด เจ้าของที่ดินสามารถขายได้เมื่อสิ้นอายุของอาคารเท่านั้น ดังนั้น มูลค่าตลาด (ที่สมเหตุสมผล) ของต้นทุนการกู้ยืมสามารถกำหนดเป็นต้นทุนส่วนลดของการพลิกกลับของหลุมฝังกลบ ณ วันที่ประเมิน โดยคำนึงถึงต้นทุนที่เป็นไปได้ของการถมที่ดิน การพึ่งพาที่คำนวณได้ในหน่วยเฉพาะมีรูปแบบ:

ที่ไหน
С* vyk_r - มูลค่าตลาดเฉพาะของการซื้อที่ดินโดยผู้เช่า
С* rev - ต้นทุนต่อหน่วยของการย้อนกลับหน่วยความจำ
С* рк — ต้นทุนต่อหน่วยของการถมที่ฝังกลบ;
Y zu คืออัตราผลตอบแทนของ zu
ค่าใช้จ่ายในการพลิกกลับสามารถกำหนดได้โดยการใช้ค่าเช่าสำหรับหลุมฝังกลบในปีสุดท้ายของชีวิตอาคารโดยคำนึงถึงการเพิ่มอัตราการเติบโตประจำปีหรือโดยการคาดการณ์ต้นทุนปัจจุบันของความเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงโดยคำนึงถึง อัตราการเติบโตของมัน

บทสรุป

มีการเสนอการพึ่งพาซึ่งอนุญาตให้บนพื้นฐานของข้อมูลจากตลาดที่ดินในภูมิภาคเพื่อกำหนดต้นทุนของสิทธิการเช่า (สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของและใช้ที่ดินที่โอนไปยังผู้เช่า) ของที่ดินที่สร้างขึ้นโดยคำนึงถึง ค่าเช่าที่ได้รับมอบหมาย ให้การพิสูจน์วิธีการคำนวณอัตราตลาดของค่าเช่าและมูลค่าไถ่ถอนในตลาดของที่ดินที่สร้างขึ้นสำหรับผู้เช่า การพึ่งพาที่ได้รับสามารถนำมาใช้ในการประเมินภาคปฏิบัติของอสังหาริมทรัพย์และสำหรับการกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับที่ดิน การพึ่งพาที่ได้รับยังสามารถใช้เพื่อปรับการจ่ายเงินชดเชยสำหรับที่ดินในกรณีที่มีการบังคับซื้อที่ดินเช่าที่สร้างขึ้น

วรรณกรรม

1. ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ช. 34. M.: สำนักพิมพ์ NORMA, 2000
2. สิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารการอภิปรายบนเว็บไซต์ www.appraiser.ru
3. ดี ฟรีดแมน เอ็น. ออร์ดเวย์ การวิเคราะห์และประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ม.: เดโล่, 1995
4. แนวทางการกำหนดราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102 r
5. รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ศิลปะ. 390, 394. M.: ELITE publishing house, 2007

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินเป็นไปตามหลักการประเมินมูลค่าที่ดินทั้งหมดและแสดงจำนวนเงินที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพของสิทธินี้ยินดีจ่ายเพื่อให้ได้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว แต่กระบวนการนี้ก็มีความเฉพาะเจาะจงบางอย่างเช่นกัน

เพื่อให้ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับปัญหานี้ในกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียในปี 2546 กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ได้ออกแนวทางปฏิบัติซึ่งกำหนดขั้นตอนและวิธีการในการประเมินสิทธิ์ในการเช่า เอกสารนี้ให้ข้อมูลสรุปวิธีการประเมินราคาเช่าที่ดินที่ใช้ในทางปฏิบัติและแสดงรายการข้อมูลที่ควรจะรวมอยู่ในรายงานการประเมินมูลค่า

ตามกฎแล้วค่าเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคำนวณจากมูลค่าที่ดิน คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับวิธีการคำนวณอื่นๆ ได้จาก

คุณสมบัติของรายงาน

เอกสารที่ร่างขึ้นจากผลการประเมินมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

• ชื่อเต็มของผู้เขียนเอกสาร (ผู้ประเมินราคา) ประเภทของเอกสาร วันที่ประเมิน และวันที่รวบรวม (ไม่เหมือนกันเสมอไป)
• การนัดหมายของการประเมิน (สำหรับธนาคาร สำหรับศาล ฯลฯ );
• มูลค่าที่จะประเมิน (มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า);
• ประเภทและประเภทย่อยของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ชื่อ ที่ตั้ง คำอธิบายโดยละเอียด;
• วิธีการและวิธีการที่ใช้

หน้าแรกของเอกสารมีข้อมูลสั้น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและผลการประเมินมูลค่า ซึ่งแสดงเป็นมูลค่าของสิทธิการเช่าเป็นรูเบิล ค่าใช้จ่ายเขียนด้วยตัวเลขและคำพูด

• เงื่อนไขการเช่า;
• อำนาจของผู้เช่า;
• จำนวนค่าเช่า;
• ข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
• เหตุที่จะได้รับสิทธิการเช่า

เอกสารใช้เวลาเฉลี่ย 40-50 หน้า

ราคาเฉลี่ยของการประเมินที่ดินคือ 5-7 พันรูเบิล หากมีความจำเป็นสำหรับการประเมินอาคารจะต้องชำระค่าธรรมเนียมแยกต่างหากจำนวน 1,000-2,000 รูเบิล

1. 37. การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินด้วยวิธีรายได้

37.1. ค่าสิทธิผู้เช่าในการเช่า

37.1.1. ในการประมาณมูลค่าสิทธิของผู้เช่าในการเช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง สามารถใช้สำนวนต่อไปนี้ , โดยที่ วา- ต้นทุนผลประโยชน์เมื่อเวลาผ่านไป ตู่(ค่าใช้จ่ายของสิทธิการเช่า); ตู่- ระยะเวลาของสัญญาเช่า; R– รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากที่ดิน อี - อัตราส่วนลด

จำเป็นต้องประเมินสิทธิ์การเช่าทุ่งหญ้าระยะยาว อบต.ให้เช่าที่ดินขนาด 2 เฮกตาร์เป็นเวลา 49 ปีเพื่อใช้เป็นทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์ อัตราค่าเช่าที่กำหนดโดยฝ่ายบริหารคือ 274.18 รูเบิล/เฮกตาร์/ปี อายุการใช้งานคงเหลือ 47 ปี รายได้จากทุ่งหญ้าเลี้ยงนม 7038 รูเบิล/เฮกตาร์ มูลค่าตลาดของทุ่งหญ้าซึ่งคำนวณโดยวิธีการแปลงมูลค่าการเช่าที่ดินคือ 7038: 0.11 = 63981.8 รูเบิล/เฮกตาร์

การคำนวณสิทธิการเช่าทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์ระยะยาวจะดำเนินการตามสถานการณ์ที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ที่ดินต่อไปหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

สถานการณ์ที่ 1 เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วจะไม่ต่ออายุสัญญา ต้นทุนของสิทธิการเช่าคำนวณจากมูลค่าการเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 47 ปี

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61034 รูเบิล/เฮกตาร์

สถานการณ์ที่ 2 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า สัญญาจะได้รับการขยายเวลา การชำระเงินค่าเช่าจะดำเนินการต่อไป

มูลค่าของสิทธิการเช่าหมายถึงส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินตามสิทธิความเป็นเจ้าของกับเงินที่ชำระในที่ดินที่ทำให้สามารถใช้ที่ดินตามสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาไม่จำกัด มูลค่าค่าเช่าจริง)

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61490 รูเบิล/เฮกตาร์.

สถานการณ์ที่ 3 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ที่ดินจะถูกซื้อในราคา 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

ราคาซื้อคืน 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

มูลค่ารวมของค่าเช่าที่จ่ายไป 47 ปีจะเป็น:

= 2475 รูเบิล/เฮกตาร์

มูลค่าการซื้อคืนหลังจากสัญญาเช่า 47 ปี =
\u003d 13 รูเบิล / เฮกแตร์

ค่าสิทธิในการเช่า = 63982 - 2475 - 13 = 61492 รูเบิล / เฮกแตร์

ค่าเฉลี่ย: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 รูเบิล/เฮกตาร์

สมมติว่าใช้ค่าเฉลี่ยเป็นค่าสุดท้าย จากนั้นค่าใช้จ่ายของสิทธิในการเช่าทุ่งหญ้า 2 เฮกตาร์ ฮ่า 47 ปี = 61339×2=122678 รูเบิล/เฮกตาร์

37.1.2. มูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าสามารถคำนวณได้โดยการรวมเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นทุน หากการชำระเงินเหล่านี้กำหนดจากเงื่อนไขของธุรกรรมในตลาด

37.1.3. ถ้าในการคำนวณมูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่ของการชำระค่าเช่าใช้อัตราที่ไม่สอดคล้องกับอัตราตลาดเช่นอัตราที่กำหนดโดยเทศบาลแล้วในกรณีนี้ค่าใช้จ่ายของสิทธิของเจ้าของหรือผู้ให้เช่า (ในกรณีนี้ เทศบาล) ให้กับที่ดินจะถูกกำหนดระหว่างการใช้งานในปัจจุบัน กล่าวคือมูลค่านี้จะไม่ใช่มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

37.2. ค่าสิทธิเจ้าของบ้านเช่า

37.2.1. มูลค่าของสิทธิการเช่าของเจ้าของที่ดินคำนวณจากที่ดินที่เช่าโดยเจ้าของ (โดยปกติคือรัฐหรือเขตเทศบาลในเงื่อนไขของเรา) และกำหนดโดยมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศเป็นต้นทุนของดอกเบี้ยโดยขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ของสัญญาเช่า .

37.2.2. ฟรีโฮลด์หมายถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ภายใต้ข้อจำกัดที่กำหนดโดยรัฐเท่านั้น ตาม IVS “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทั่วไปถือเป็นผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับภายใต้สัญญาเช่าบวกกับมูลค่าปัจจุบันของมูลค่าที่คาดหวังของทรัพย์สินเมื่อใช้และ การครอบครองจะถูกโอนกลับไปให้ผู้ให้เช่า” 17 .

37.2.3. จากคำจำกัดความนี้ สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ เทศบาล) ถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบันของรายได้จากสัญญาเช่าที่ดินที่สรุป ซึ่งกำหนดโดยจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยข้อตกลง และศักยภาพ รายได้จากการขายที่ดินหรือสิทธิในการทำสัญญาเช่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาปัจจุบัน

37.2.4. ดังนั้นมูลค่าสิทธิของผู้ให้เช่าที่ดินที่ให้เช่าสามารถกำหนดได้ดังนี้

1. หากอนุญาตให้ขายที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ได้ในภายหลัง มูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าวจะถูกกำหนดเป็น:
, ที่ไหน วี แต่- ต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (ต้นทุนของการถือครองกรรมสิทธิ์หรือต้นทุนของที่ดินที่ขัดขวางสัญญาเช่า) ปี่- ค่าเช่าที่ระบุในสัญญาเช่า ตู่- ระยะเวลาเช่า วี เอ็มคือมูลค่าตลาดของที่ดินในขณะที่ประเมินราคา e คืออัตราคิดลด

2. หากไม่อนุญาตให้ขายที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ในภายหลัง แต่การขายสิทธิการเช่าเป็นไปได้:
, ที่ไหน: วี พี แต่คือ มูลค่าตลาดของการขายสิทธิการเช่า ในกรณีที่ค่าเช่าคงที่ Pi=P=const สามารถใช้นิพจน์ได้:
.

ระยะเวลาการเช่าคือ 49 ปี ค่าธรรมเนียมที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าคือ $40,000/เฮกตาร์ มูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่าคือ $10,000,000/เฮกตาร์ และอัตราคิดลดคือ 10%

ดังนั้นต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) เท่ากับ:
= $489 956.

หากอายุสัญญาเช่า 5 ปี มูลค่านี้จะเป็น:
= $6 360 844.

37.2.5. จากนิพจน์ข้างต้นว่ามูลค่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าไม่ตรงกับราคาตลาดของสิทธิในทรัพย์สินหากชำระในอัตราคงที่เช่นปัจจุบันกรณีที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐและเทศบาลล่าช้า ในการซื้อที่ดิน (สิทธิการเช่า )

37.2.6. นอกจากนี้ยังตามมาด้วยว่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่ามีค่าน้อยกว่า ยิ่งมีการจ่ายเงินค่าไถ่ที่ดินหรือสิทธิการเช่าของผู้เช่านานเท่าใด โดยค่าเช่านั้นน้อยกว่าราคาตลาด นั่นคือ มีค่าเสื่อมราคาของรายได้ในอนาคตอันเนื่องมาจากอิทธิพลของปัจจัยส่วนลด เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นเมื่อประเมินมูลค่าทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ ที่สร้างรายได้ในระยะยาว

37.2.7. ในทำนองเดียวกัน เป็นไปได้ที่จะกำหนดมูลค่าของสิทธิบางส่วนในที่ดิน - สิทธิในการใช้ตลอดไป, การครอบครองมรดกตลอดชีวิต

บ้าน » โมเดลที่ทันสมัย » แนวทางการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าและวิธีการเช่าซื้อ คำอธิบายและตัวอย่างรายงานการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน การประมาณราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน