กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์
สหพันธรัฐรัสเซีย

คำสั่ง

ในการอนุมัติแนวทางการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

เอกสารที่ส่งคืนโดยไม่ต้องลงทะเบียนของรัฐ
กระทรวงยุติธรรม สหพันธรัฐรัสเซีย

จดหมายของกระทรวงยุติธรรมของรัสเซียลงวันที่ 06.05.2003 N 07/4533-YUD

______________________________________________________________

ตาม (รวบรวมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย, 2001, N 29, Art. 3026):

อนุมัติสิ่งที่แนบมาด้วย แนวทางตามคำนิยาม มูลค่าตลาดสิทธิการเช่า ที่ดิน.

รัฐมนตรี
F.R. Gazizullin

แนวทางการกำหนดราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

I. บทบัญญัติทั่วไป

แนวทางเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย 06.07.2001 N 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า"

ครั้งที่สอง หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า ที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของหลักการของยูทิลิตี้ อุปทานและอุปสงค์ การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอกที่กำหนดไว้ในหัวข้อ II ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับการอนุมัติ *

________________

* จดหมายของกระทรวงยุติธรรมของรัสเซียลงวันที่ 15 เมษายน 2545 N 07/3593-YUD ยอมรับว่าไม่จำเป็น การลงทะเบียนของรัฐ.


มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) .

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า กล่าวคือ การใช้ที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงิน มีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้งานที่ดีที่สุด)

มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นมูลค่าติดลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินผืนหนึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดสำหรับแปลงนี้) ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผลโดยมีทั้งหมด ข้อมูลที่จำเป็นและการทำธุรกรรมจะไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของแนวทางการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน:

ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนตามที่ระบุ

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง

พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า;

การกำหนดอำนาจของผู้เช่า:

ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน



ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

IV. วิธีการประเมิน

เมื่อทำการประเมิน ผู้ประเมินราคาจะต้องใช้ (หรือแสดงเหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ

ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

ตามวิธีเปรียบเทียบ: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการกระจาย บน แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีคำนวณรายได้ วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบ แนวทางต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีที่เหลือ วิธีการจัดสรร

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ถูกครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่สร้างขึ้น) และสิทธิ ให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา)

หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

1. วิธีเปรียบเทียบการขาย

1. วิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบการขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน:

ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า

ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าตามสัญญาเช่า

จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า

ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ

2. วิธีการสกัด

2. วิธีการสกัด

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของมาตรา IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 06.03 .2002 N 568-r.

3. วิธีการจัดจำหน่าย

3. วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของมาตรา IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

4. วิธีหารายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่

4. วิธีหารายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร;

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการกำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การเลือกที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่าวัตถุที่คล้ายกันอัตราการเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่าและ (และ / และ) ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า

การกำหนดแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ การปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยการสรุปอย่างสมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดิน ควรพิจารณา: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง จำนวนความเสี่ยงพิเศษที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน อัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินที่มีแนวโน้มมากที่สุด (เช่น หากต้นทุนของสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิในการเช่า)

หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้

5. วิธีที่เหลือ

5. วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของมาตรา IV ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r



ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากหน่วยอสังหาริมทรัพย์หน่วยเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปแบบของการเช่า แต่ ได้รับจากผู้เช่า;

เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างค่าเช่าและค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า และความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะเข้าสู่ ควรคำนึงถึงสัญญาเช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่ง

6. วิธีการใช้งานที่ต้องการ

6. วิธีการใช้งานที่ต้องการ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดราคาตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จะคำนึงถึงจำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดินผืนหนึ่ง

เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้

เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

ประเมินราคาเช่าวันนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของทั้งหมด ธุรกิจรัสเซีย. ตามมาตรา 607 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของหรือผู้ถือสิทธิ์มีสิทธิที่จะเช่าทรัพย์สินของตนให้กับบุคคลอื่นหรือนิติบุคคล วัตถุที่เช่าสามารถเป็นสิ่งของและสิ่งของที่อยู่ในหมวดหมู่ "ไม่สิ้นเปลือง" ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน อพาร์ตเมนต์ สถานประกอบการและทรัพย์สินอื่น ๆ สิ่งอำนวยความสะดวกการขนส่งที่ไม่สูญเสียคุณสมบัติตามธรรมชาติในกระบวนการใช้งาน .

ในระหว่างการสรุปสัญญาเช่า ผู้เช่าพร้อมกับสิทธิ์ในการใช้วัตถุตามดุลยพินิจของเขาเอง สามารถรับสิทธิ์ในการใช้และจำหน่ายทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่ - ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของข้อตกลง ดังนั้นสิทธิ์ในการเช่ารวมถึงสิทธิ์อื่น ๆ ที่ได้รับภายใต้สัญญาสามารถโอนไปยังบุคคลที่สามในรูปแบบทางกฎหมายใด ๆ ของการหมุนเวียนทางแพ่งเช่นขาย แต่เพื่อที่จะขายได้กำไร คุณจำเป็นต้องรู้ราคาตลาดของสิทธิ และโอกาสนี้คือสิ่งที่ให้ การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า.

อะไรคือคุณสมบัติของการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าและการประเมินราคาเช่า? ประกอบด้วยการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประโยชน์และข้อดีที่สัญญามอบให้แก่ผู้เช่า ท้ายที่สุดแล้วการซื้อสิทธิ์นั้นการประเมินค่าเช่าไม่ใช่เงินเพียงเล็กน้อยและหากผลประโยชน์ทั้งหมดตามเอกสารนี้ไม่ได้ให้ผลประโยชน์ใด ๆ เมื่อเทียบกับข้อตกลงที่สามารถสรุปได้โดยตรง กับผู้ให้เช่ามีคำถามที่ถูกต้อง เหตุใดจึงต้องมีต้นทุนเพิ่มเติม

เมื่อประเมินสิทธิการเช่า ปัจจัยต่อไปนี้จะถูกนำมาพิจารณา:

• เงื่อนไขการเช่า (เงื่อนไข จำนวนเงิน และลำดับการชำระเงิน)
• ลักษณะของวัตถุให้เช่าเอง (พื้นที่ จำนวนชั้น วัสดุก่อสร้างและองค์ประกอบการตกแต่ง ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึง ความพร้อมใช้งานของการสื่อสาร)
• โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ที่วัตถุที่เช่าตั้งอยู่
• ระยะเวลาของสัญญาเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุ
• สิทธิเพิ่มเติมใดๆ เช่น สิทธิในการซื้อ สิทธิในการขาย เป็นต้น

ข้อดีที่เพิ่มมูลค่าสิทธิการเช่าซึ่งนำมาพิจารณาในการประเมิน

• ความได้เปรียบในราคาค่าเช่า
• สิทธิในการซื้อวัตถุที่เช่า
• สิทธิในการหักค่าใช้จ่ายของผู้เช่า

ดังนั้น การประเมินราคาเช่าในบริษัทประเมินราคาจึงเปิดโอกาสให้คุณได้รับเงินออมที่แท้จริง หากคุณทำหน้าที่เป็นผู้ได้รับสิทธิ์ในการเช่าที่ดิน อพาร์ตเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือในทางกลับกัน เพิ่มค่าของคุณ กำไรจากการขายสิทธิการเช่าหากคุณเป็นผู้ให้เช่า

การประเมินราคาเช่าที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ดินคำนึงถึงปัจจัยหลายประการและขึ้นอยู่กับ: เนื้อหาของสัญญาเช่าและระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้, สิทธิของผู้เช่าที่ได้รับจากข้อตกลงนี้, การอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้รับในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ของมันในทางทฤษฎีมากที่สุด นอกจากนี้ ต้นทุนของสิทธิในการเช่าอาจได้รับอิทธิพลจากสถานที่ที่ไซต์ตั้งอยู่ ความพร้อมในการสื่อสาร การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตและตามจริง และความสะดวกในการเข้าถึง

โดยปกติการประเมินการเช่าที่ดินจะดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของการทำธุรกรรมที่สรุปหรือราคาของข้อเสนอ (ข้อเสนอ) สำหรับการขายสิทธิในการใช้ที่ดินที่เหมือนกันในของพวกเขา ลักษณะเฉพาะ ( วิธีเปรียบเทียบคะแนน)

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสามารถดำเนินการได้เมื่อ:

• การซื้อและขายสิทธิการเช่า
• ให้สิทธิเป็นเงินสมทบทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจ
• สินเชื่อที่มีหลักประกัน
• การซื้อ ขาย ควบรวมกิจการ การดูดซึมของวิสาหกิจที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน
• การพัฒนาและการยอมรับการตัดสินใจด้านการจัดการและการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนระยะยาว
• การลงทุนกองทุน
• สถานการณ์อื่นที่ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งตัดกับการดำเนินการตามสิทธิในการจัดการที่ดินที่เป็นเจ้าของ

ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินค่าเช่าที่ดินได้ที่หน้า

การประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน

หากที่ดินเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่งโดยไม่มีการแลกสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่า เมื่อพ้นระยะเวลาการเช่าแล้ว ก็สามารถจัดหาที่ดินตามเงื่อนไขการไถ่ถอนโดยผู้ให้เช่าสิทธิได้ เพื่อสรุปสัญญาเช่า

สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ เทศบาล) กำหนดโดยจำนวนค่าเช่าปัจจุบันจากสัญญาเช่าที่สรุปแล้ว ตลอดจนรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายสิทธิการเช่าหลังจากสัญญาปัจจุบันหมดอายุ

หากอนุญาตให้ขายที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ จะใช้มูลค่าตลาดของแปลงที่ดินแทนมูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่า

ต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าแปลงที่ดินสอดคล้องกับราคาตลาดของแปลงที่ดินถ้า:

• 1. อัตราค่าเช่าสอดคล้องกับตลาดและการซื้อสิทธิ์ในการเช่าไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากในกรณีนี้จะเท่ากับศูนย์
• 2. อัตราการชำระเงินและค่าใช้จ่ายในการซื้อสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่า (สิทธิการเช่า) เป็นตลาด แต่ในเงื่อนไขว่าการซื้อกิจการจะดำเนินการทันทีและไม่ใช่หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง

หากเจ้าของไม่ใช่รัฐและไม่ใช่เทศบาล มูลค่าที่ได้จะลดลงตามมูลค่าปัจจุบันของการชำระภาษี

การประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินผู้เช่าที่ดิน

สิทธิในการเช่าของผู้เช่าสามารถกำหนดได้:

• 1. หากมีข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าว - ตามมูลค่าตลาด
• 2. ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายสิทธิการเช่าตามส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับอัตราค่าเช่าจริง รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินซึ่งได้รับส่วนลดตามระยะเวลาการเช่า
• 3. เป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินและ
• 4. ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว

หากที่ดินอยู่ในรัฐหรือ ทรัพย์สินของเทศบาล, สิทธิการเช่าของผู้เช่าสามารถคำนวณได้ตามขอบเขตสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งกำหนดโดยเงื่อนไขของสัญญา, ค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งที่ดินในกรรมสิทธิ์, ความเสี่ยงจากรายได้ที่ลดลงเนื่องจากการเช่าที่เพิ่มขึ้น ราคา.

คดีนี้แยกออกได้เนื่องจากกฎหมายปัจจุบันผู้เช่าที่ดินสามารถซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ได้หากโครงสร้างตั้งอยู่บนราคาคงที่นอกจากนี้เขามีสิทธิ์จำนำของเขา สิทธิการเช่าและโอนไปใช้ให้ผู้อื่น นั่นคือ, ให้สิทธิ์แตกต่างจากความเป็นเจ้าของในความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้น้อยลงเนื่องจากการชำระค่าเช่า ความเสี่ยงของการลดลงที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ในการเพิ่มอัตราค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินคืนเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า หากการไถ่ถอนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ดังนั้น ระยะเวลาส่วนลดจะลดลงตามเวลาของการไถ่ถอนที่ดินที่เสนอ

หากมูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้เช่าเท่ากับศูนย์หรือมีมูลค่าติดลบ แม้ว่าวัตถุนั้นเองจะมีมูลค่าตลาดหรือสร้างรายได้จากการดำเนินงาน ก็หมายความว่าจำนวนเงินที่ชำระสำหรับที่ดินนั้นเท่ากัน กับค่าเช่าหรือเกินกว่าค่าเช่าที่ดินและสร้างกระแสรายได้เชิงลบ ถอนส่วนหนึ่งของรายได้ที่เกิดจากการปรับปรุง

ในทำนองเดียวกันคุณสามารถกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ตั้งอยู่บนสิทธิอื่น ๆ ในกรณีนี้ไม่ใช่มูลค่าตลาดของที่ดินหรือมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า แต่เป็นมูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินไม่มีกำหนด ทรัพย์สินที่เป็นของที่ดินที่มีการแบ่งสิทธิในที่ดินและการปรับปรุงดังกล่าว

การประมาณมูลค่าสิทธิการใช้ถาวรถาวร

ค่าใช้จ่ายของสิทธิการใช้ถาวรถาวรถูกกำหนดในลักษณะเดียวกับสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าหากที่ดินอยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล แทนที่จะจ่ายค่าเช่าในการคำนวณ ภาษีที่ดินจะใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น

มูลค่าของสิทธิความเป็นเจ้าของและสิทธิในการเช่าส่วนแบ่งที่ดินสามารถประมาณได้โดยวิธีการที่อธิบายไว้ข้างต้นโดยระบุมูลค่ารวมของจำนวนหุ้นที่ดิน

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดิน

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของรายการสรุปการขายสิทธิการเช่าที่ดินที่คล้ายกัน ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ได้แก่

• 1. ที่ตั้งของที่ดิน
• 2. วัตถุประสงค์ที่กำหนดของแปลงที่ดิน
• 3. อนุญาตให้ใช้ที่ดิน
• 4. อำนาจของผู้เช่า
• 5. ความถูกต้องของสัญญาเช่า;
• 6. ภาระผูกพันของสิทธิในการเช่า;
• 7. การเข้าถึงการขนส่ง;
• 8. ความสะดวกในการเข้าถึงถนน
• 9. ความพร้อมใช้งานของโครงสร้างพื้นฐาน
• 10. เงื่อนไขการยืดอายุ (ความเป็นไปได้ในการขยายอายุสัญญาเช่าที่ดิน)
• 11. ความปลอดภัย ระบบวิศวกรรม(หากมีอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนแปลงที่ดิน)
• 12. การจัดหาการสื่อสาร (ไฟฟ้า ก๊าซ น้ำประปา และท่อน้ำทิ้ง)
• 13. เงื่อนไขการยืดอายุ (ความเป็นไปได้ในการขยายอายุสัญญาเช่าที่ดิน)
• 14. มูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (หลักการรอ)
• 15. สิทธิของบุคคลอื่นในวัตถุที่ได้รับการประเมิน

เงื่อนไขการชำระเงินยังกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าและมีอิทธิพลต่อการประเมินมูลค่า เงื่อนไขเหล่านี้รวมถึง:

• 1. จำนวนเงิน เงื่อนไข และขั้นตอนการชำระเงิน
• 2. ชดเชยค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการเช่า;

เมื่อวันที่ 05 พฤษภาคม 2017 นายกรัฐมนตรี Dmitry Medvedev ได้อนุมัติการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลรัสเซียลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2552 ฉบับที่ 582 "ในหลักการพื้นฐานสำหรับการกำหนดค่าเช่าในการเช่าที่ดินในรัฐหรือกรรมสิทธิ์ของเทศบาล และกฎเกณฑ์ในการกำหนดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่า ตลอดจนขั้นตอน เงื่อนไข และเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่สหพันธรัฐรัสเซียเป็นเจ้าของ

การเปลี่ยนแปลงมีผลบังคับใช้หลังจากสามเดือนนับจากวันที่เผยแพร่อย่างเป็นทางการ (ข้อความถูกเผยแพร่เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2017)

การแก้ไขได้แนะนำหลักการใหม่ในการกำหนดค่าเช่าที่ดินที่รัฐหรือเทศบาลเป็นเจ้าของ ดังนี้

• “ หลักการคำนึงถึงการมีอยู่ของข้อ จำกัด ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างเจ้าของอาคารนี้โครงสร้างตามจำนวน ค่าเช่าไม่ควรเกินจำนวนภาษีที่ดินที่กำหนดไว้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกันและที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารสิ่งปลูกสร้างซึ่งไม่มีข้อ จำกัด เฉพาะเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

การแก้ไขกำหนดว่าจำนวนค่าเช่าสำหรับการเช่าที่ดินอาจกำหนดบนพื้นฐานของ มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินกำหนดตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยกิจกรรมการประเมินมูลค่า

เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าที่คำนวณจากผลของ การประเมินราคาตลาดของสิทธิการเช่าของแปลงที่ดินเจ้าหน้าที่บริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าวสำหรับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงการชำระค่าเช่าที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน แต่ไม่เกินหนึ่งครั้งทุก 5 ปี

ในกรณีนี้ ค่าเช่าอาจมีการคำนวณใหม่ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่มีการประเมิน ซึ่งดำเนินการไม่เกิน 6 เดือนก่อนการคำนวณค่าเช่าใหม่

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลยังสั่งให้กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียพัฒนาและอนุมัติภายในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2561 คำแนะนำเกี่ยวกับระเบียบวิธีในการใช้หลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าที่ได้รับอนุมัติจากพระราชกฤษฎีกานี้เมื่อเช่าที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของหรือ ทรัพย์สินของเทศบาล

NP "ARMO" จัดทำข้อความของมติโดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงที่ได้รับอนุมัติ

พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2552 N 582 "ในหลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าเมื่อเช่าที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาลและกฎเกณฑ์ในการกำหนดจำนวนค่าเช่าตลอดจนขั้นตอน , เงื่อนไขและข้อกำหนดในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่สหพันธรัฐรัสเซียเป็นเจ้าของ"

ตามประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย รัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซียตัดสินใจ:

1. อนุมัติสิ่งที่แนบมาด้วย:

หลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าเมื่อเช่าที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล

กฎเกณฑ์ในการกำหนดจำนวนค่าเช่าตลอดจนขั้นตอน เงื่อนไข และเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่สหพันธรัฐรัสเซียเป็นเจ้าของ (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎ)

2. กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียตามข้อตกลงกับหน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลางที่ทำหน้าที่พัฒนานโยบายของรัฐและกฎระเบียบทางกฎหมายในภาคเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องภายใน 1 ปีอนุมัติอัตราค่าเช่าหรือแนวทางสำหรับ การคำนวณที่เกี่ยวข้องกับที่ระบุไว้ในวรรค 5 กฎของที่ดิน

3. กำหนดว่าก่อนที่จะได้รับการอนุมัติจากกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าหรือแนวทางในการคำนวณตามวรรค 2 ของมตินี้ค่าเช่าจะถูกกำหนดตามวรรค 3 และ 6 ของกฎ .

4.กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียจะพัฒนาและอนุมัติภายในวันที่ 1 มกราคม 2018 คำแนะนำเกี่ยวกับระเบียบวิธีในการใช้หลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าที่ได้รับอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกานี้เมื่อให้เช่าที่ดินของรัฐหรือเทศบาล

หลักการพื้นฐาน

การกำหนดค่าเช่าเมื่อเช่าที่ดินที่รัฐหรือเทศบาลเป็นเจ้าของ

ด้วยการเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมจาก:

การชำระค่าเช่าที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาลกำหนดตามหลักการพื้นฐานดังต่อไปนี้:

หลักการของความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจตามที่กำหนดค่าเช่าเป็นจำนวนเงินที่สอดคล้องกับความสามารถในการทำกำไรของที่ดินโดยคำนึงถึงประเภทของที่ดินที่ได้รับการจัดสรรที่ดินดังกล่าวและการใช้ที่ได้รับอนุญาตรวมทั้งคำนึงถึง บัญชีกฎระเบียบของรัฐของภาษีศุลกากรสำหรับสินค้า (งานบริการ) ขององค์กร ดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจในที่ดินดังกล่าวและเงินอุดหนุนที่มอบให้กับองค์กรที่ดำเนินการในที่ดินดังกล่าว

หลักการคาดการณ์ในการคำนวณจำนวนค่าเช่าตามที่กฎหมายบังคับของหน่วยงานของรัฐและรัฐบาลท้องถิ่นกำหนดขั้นตอนการคำนวณค่าเช่าและกรณีที่เป็นไปได้ที่จะแก้ไขจำนวนค่าเช่าใน ฝ่ายเดียวตามคำร้องขอของผู้ให้เช่า

หลักการของความเรียบง่ายสูงสุดที่อนุญาตในการคำนวณค่าเช่าตามที่เป็นไปได้ที่จะกำหนดค่าเช่าบนพื้นฐานของมูลค่าที่ดิน

หลักการป้องกันความเสื่อมโทรมของสภาพเศรษฐกิจของผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของที่ดินเมื่อได้จดทะเบียนสิทธิในที่ดินใหม่ตามจำนวนค่าเช่าที่จัดตั้งขึ้นที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนใหม่สิทธิในที่ดินไม่ควรเกิน เกินกว่า 2 เท่าของจำนวนภาษีที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว

หลักการพิจารณาความจำเป็นในการสนับสนุนกิจกรรมที่มีความสำคัญทางสังคม โดยกำหนดจำนวนค่าเช่าให้ไม่เกินภาษีที่ดิน รวมทั้งคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน

หลักการห้ามการตั้งค่าที่ไม่สมเหตุผลตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ดินที่เป็นของนิติบุคคลสาธารณะที่เกี่ยวข้องและมอบหมายให้ที่ดินประเภทเดียวกันใช้หรือมีไว้สำหรับกิจกรรมประเภทเดียวกันและให้ เหตุเดียวกัน ไม่ควรต่างกัน

หลักการคำนึงถึงการมีอยู่ของข้อ จำกัด ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างเจ้าของอาคารนี้โครงสร้างตามจำนวน ค่าเช่าไม่ควรเกินจำนวนภาษีที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกันและที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารสิ่งปลูกสร้างซึ่งไม่มีข้อ จำกัด ดังกล่าวเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

กฎการกำหนดจำนวนค่าเช่าตลอดจนขั้นตอนเงื่อนไขและข้อกำหนดในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่เป็นของสหพันธรัฐรัสเซีย (อนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2552 N 582)

ด้วยการเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมจาก:

20 มิถุนายน 19 สิงหาคม 26 ตุลาคม 2554 14 มกราคม 22 กุมภาพันธ์ 30 ตุลาคม 2557 5 พฤษภาคม 2017

1. กฎเหล่านี้กำหนดวิธีการคำนวณจำนวนค่าเช่ารวมถึงขั้นตอนเงื่อนไขและเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่เป็นเจ้าของโดยสหพันธรัฐรัสเซียและตั้งอยู่ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซีย

ค่าเช่าสำหรับการใช้ที่ดินที่เป็นของสหพันธรัฐรัสเซียและตั้งอยู่นอกอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียคิดตามราคาตลาดของที่ดินเหล่านี้โดยคำนึงถึงกฎหมายของประเทศที่ที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยสนธิสัญญาระหว่างประเทศ ขั้นตอน เงื่อนไข และเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินดังกล่าวถูกกำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวโดยไม่คำนึงถึงข้อกำหนดของกฎเหล่านี้

2. จำนวนค่าเช่าในกรณีที่เช่าที่ดินที่เป็นของสหพันธรัฐรัสเซียและตั้งอยู่ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดิน) ต่อปี (ต่อไปนี้จะเรียกว่าค่าเช่า) ถูกกำหนดโดย หน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลางที่ดำเนินการเกี่ยวกับอำนาจที่ดินดังกล่าวของเจ้าของ (ต่อไปนี้จะเรียกว่าหน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลาง) เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งดังต่อไปนี้:

ก) บนพื้นฐานของมูลค่าที่ดินของที่ดิน;

b) ตามผลของการประมูลที่จัดขึ้นในรูปแบบของการประมูล (ต่อไปนี้จะเรียกว่าการประมูล);

c) ตามอัตราค่าเช่าหรือแนวทางการคำนวณที่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซีย

d) บนพื้นฐานของมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินซึ่งกำหนดตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมิน

3. กรณีที่ให้ที่ดินเปล่าให้เช่าโดยไม่ทำการประมูลเพื่อวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในวรรคนี้ ค่าเช่าจะพิจารณาจากมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินและคำนวณเป็นจำนวนเงินดังนี้

ก) 0.01 เปอร์เซ็นต์ที่เกี่ยวข้องกับ:

ที่ดินที่จัดไว้ให้บุคคลหรือ นิติบุคคลผู้มีสิทธิได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยภาษีและค่าธรรมเนียม

ที่ดินจัดให้ ถึงบุคคลผู้มีสิทธิลดฐานภาษีเมื่อชำระภาษีที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยภาษีและค่าธรรมเนียม หากฐานภาษีอันเป็นผลจากการลดจำนวนปลอดภาษีให้ถือว่าศูนย์

แปลงที่ดินที่จัดให้แก่บุคคลผู้มีสิทธิลดฐานภาษีเมื่อชำระภาษีที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยภาษีและค่าธรรมเนียม หากจำนวนการลดหย่อนภาษีน้อยกว่าขนาดของฐานภาษี ในเวลาเดียวกัน อัตราร้อยละ 0.01 ถูกกำหนดโดยสัมพันธ์กับค่าเช่าเท่ากับจำนวนเงินที่หักดังกล่าว

ที่ดินที่ถอนออกจากการไหลเวียนหากสามารถเช่าที่ดินในกรณีที่กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนด

แปลงที่ดินที่ปนเปื้อนของเสียอันตราย สารกัมมันตภาพรังสี ปนเปื้อน ปนเปื้อน และเสื่อมโทรม ยกเว้นกรณีการอนุรักษ์ที่ดินที่มีการถอนตัวจากการหมุนเวียน

ที่ดินที่จัดไว้สำหรับวางภารกิจทางการทูตของรัฐต่างประเทศและสำนักงานกงสุลในสหพันธรัฐรัสเซีย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยสนธิสัญญาระหว่างประเทศ

ค) ร้อยละ 0.6 เกี่ยวกับ:

ที่ดินที่จัดสรรให้กับพลเมืองสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล, การทำฟาร์มย่อยส่วนบุคคล, การทำสวน, พืชสวน, การทำฟาร์มกระท่อม, การทำหญ้าแห้งหรือทุ่งเลี้ยงสัตว์ในฟาร์ม;

ที่ดินที่จัดให้กับวิสาหกิจชาวนา (ฟาร์ม) สำหรับการดำเนินการโดยวิสาหกิจชาวนา (ฟาร์ม) ของกิจกรรม

ที่ดินสำหรับผลิตผลทางการเกษตร

ง) 1.5 เปอร์เซ็นต์ที่เกี่ยวข้องกับ:

ที่ดินในกรณีที่ทำสัญญาเช่าตามวรรค 5 ของข้อ 39.7 รหัสที่ดินสหพันธรัฐรัสเซีย แต่ไม่เกินจำนวนภาษีที่ดินที่คำนวณจากที่ดินดังกล่าว

ที่ดินในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในอนุวรรค "a" - "c" ของวรรค 3 และวรรค 5 ของกฎเหล่านี้ซึ่งมอบให้กับเจ้าของอาคารสิ่งปลูกสร้างซึ่งสิทธิในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นถูก จำกัด โดยกฎหมายของ สหพันธรัฐรัสเซีย แต่ไม่สูงกว่าจำนวนภาษีที่ดินซึ่งจัดตั้งขึ้นตามที่ดินที่มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในวัตถุประสงค์ที่คล้ายกันและครอบครองโดยอาคารโครงสร้างซึ่งไม่มีข้อ จำกัด ดังกล่าวเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

จ) 2 เปอร์เซ็นต์ที่เกี่ยวข้องกับ:

ที่ดินที่จัดให้แก่ผู้ใช้ดินชั้นล่างเพื่อดำเนินงานเกี่ยวกับการใช้ดินใต้ผิวดิน

ที่ดินที่จัดไว้ให้โดยไม่มีการประมูลซึ่งไม่มีสิ่งปลูกสร้าง โครงสร้าง วัตถุที่กำลังก่อสร้าง ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในอนุวรรค "a" - "d" ของวรรคนี้และวรรค 5 ของกฎเหล่านี้

4. ในกรณีการทำสัญญาเช่าที่ดินในการประมูลเพื่อสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดิน จำนวนเงินค่าเช่าที่ดินรายปีหรือจำนวนเงินงวดแรก จ่ายค่าเช่าสำหรับที่ดินนั้นพิจารณาจากผลการประมูลดังกล่าว

5. ค่าเช่าคำนวณตามอัตราค่าเช่าหรือหลักเกณฑ์วิธีการสำหรับการคำนวณที่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับที่ดินที่จัดเตรียมไว้โดยไม่ต้องเสนอราคา:

ทางหลวง รวมถึงองค์ประกอบโครงสร้างและโครงสร้างถนน สิ่งอำนวยความสะดวกในการผลิต (โครงสร้างที่ใช้ในการยกเครื่อง การซ่อมแซมและบำรุงรักษาถนน)

โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่งทางรถไฟการใช้งานทั่วไปและที่ไม่ใช่แบบสาธารณะ

สายรถไฟใต้ดิน

สายไฟ สายสื่อสาร รวมถึงโครงสร้างสายเคเบิลเชิงเส้น

ท่อและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ใช้ในด้านความร้อน การจ่ายน้ำ การกำจัดน้ำ และการบำบัดน้ำเสีย

สิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้โดยตรงสำหรับการกำจัด (ฝังศพ) ของขยะมูลฝอยชุมชน

วัตถุของระบบจ่ายก๊าซแบบครบวงจร, ท่อส่งน้ำมัน, ท่อส่งก๊าซและท่ออื่น ๆ ที่มีจุดประสงค์คล้ายคลึงกัน, องค์ประกอบโครงสร้างและโครงสร้างที่เป็นส่วนประกอบทางเทคโนโลยีที่สำคัญของวัตถุเหล่านี้

โรงไฟฟ้าพลังน้ำ โรงไฟฟ้าพลังความร้อนและโรงไฟฟ้าอื่น ๆ โครงสร้างและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกกริดไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านพลังงานไฟฟ้าอื่น ๆ ที่กำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยอุตสาหกรรมพลังงานไฟฟ้า

วัตถุของโครงสร้างพื้นฐานด้านอวกาศ

วัตถุที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของเขตเศรษฐกิจพิเศษ

สนามบิน, ลานจอดเฮลิคอปเตอร์และจุดลงจอด, สนามบิน, สิ่งอำนวยความสะดวกของระบบการจัดการจราจรทางอากาศแบบครบวงจร

โครงสร้างพื้นฐานของท่าเรือทะเลและแม่น้ำ ท่าเทียบเรือ (เทอร์มินอล) โครงสร้างไฮดรอลิก ที่จอดเรือ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รับรองความปลอดภัยในการเดินเรือ

เครือข่ายการสื่อสารและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมที่ให้บริการออกอากาศภาคพื้นดินของโทรทัศน์และวิทยุสาธารณะที่บังคับทั้งหมดของรัสเซีย

สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา

วัตถุ การก่อสร้าง การสร้างใหม่ และ ยกเครื่องซึ่งผลิตขึ้นตามโครงการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโอลิมปิกและการพัฒนาเมืองโซซีให้เป็นรีสอร์ทภูมิอากาศแบบภูเขา (ต่อไปนี้จะเรียกว่าโครงการก่อสร้าง) สิ่งอำนวยความสะดวกในการก่อสร้างทุนรวมอยู่ในรายการสิ่งอำนวยความสะดวกโอลิมปิกและกิจกรรมที่เกี่ยวข้อง สำหรับการก่อสร้างซึ่งไม่รวมอยู่ในโครงการก่อสร้างซึ่งได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการกำกับดูแลของรัฐคอร์ปอเรชั่นสำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโอลิมปิกและการพัฒนาเมืองโซซีให้เป็นรีสอร์ทตากอากาศบนภูเขา

5.1. หากเกี่ยวกับที่ดินที่จัดหาให้กับเจ้าของอาคารสิ่งปลูกสร้างซึ่งสิทธิ์ในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นถูก จำกัด โดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียจำนวนค่าเช่าที่คำนวณตามข้อ 5 ของกฎเหล่านี้เกิน จำนวนภาษีที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับภาษีที่มีไว้สำหรับใช้ในวัตถุประสงค์ที่คล้ายกันและครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้างของที่ดินที่ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับสิทธิในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จำนวนเงินค่าเช่ากำหนดเป็นจำนวนภาษีที่ดิน

6. ค่าเช่ารายปีสำหรับที่ดินที่มีอาคาร สิ่งปลูกสร้าง วัตถุที่กำลังก่อสร้าง ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในวรรค 3-5 ของกฎเหล่านี้ กำหนดเป็นผลหารที่ได้จากการหารมูลค่าตลาด สิทธิการเช่าที่คำนวณตลอดอายุสัญญาเช่าที่ดินและกำหนดตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยกิจกรรมการประเมินราคาตลอดอายุสัญญาเช่าที่ดิน

7. หากหลังจาก 3 ปี นับแต่วันที่เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านจัดสรร เว้นแต่กรณีการอนุญาตที่ดินสำหรับสร้างบ้านจัดสรรแต่ละแปลง ทรัพย์สินที่สร้างบนที่ดินแปลงนั้นไม่ได้ดำเนินการ ค่าเช่าสำหรับ ที่ดินมีการกำหนดอัตราอย่างน้อย 2 ครั้ง อัตราภาษีภาษีที่ดินในที่ดินที่เกี่ยวข้อง เว้นแต่กฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

8. เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดิน หน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าวสำหรับกรณีและความถี่ของการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าสำหรับการใช้ที่ดิน ในเวลาเดียวกันค่าเช่ารายปี แต่ไม่เร็วกว่าหนึ่งปีหลังจากข้อสรุปของสัญญาเช่าที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงเพียงฝ่ายเดียวโดยผู้ให้เช่าตามจำนวนอัตราเงินเฟ้อที่กำหนดไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับงบประมาณของรัฐบาลกลางสำหรับ ปีการเงินถัดไปและระยะเวลาการวางแผน ซึ่งมีผลบังคับใช้ทุกปี ณ ต้นปีการเงินถัดไป โดยเริ่มจากปีถัดจากปีที่ทำสัญญาเช่าตามที่กำหนดไว้

ในกรณีของการชี้แจงเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 3 และ 6 ของกฎเหล่านี้ ตามจำนวนค่าเช่าที่ดินที่กำหนดไว้ ค่าเช่าจะถูกคำนวณใหม่ แต่ไม่เกินปีละครั้ง

9. เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดินตามที่คำนวณค่าเช่าบนพื้นฐานของมูลค่าที่ดินของที่ดินเจ้าหน้าที่บริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าวสำหรับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่เกี่ยวข้อง ด้วยการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดิน ในกรณีนี้ ค่าเช่าอาจมีการคำนวณใหม่ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่มีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินเกิดขึ้น ในกรณีนี้ การจัดทำดัชนีค่าเช่าโดยคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อที่ระบุไว้ในวรรค 8 ของกฎเหล่านี้จะไม่ดำเนินการ

10. เมื่อทำสัญญาเช่าแปลงที่ดินตามค่าเช่าที่คำนวณไว้ ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินเจ้าหน้าที่บริหารของรัฐบาลกลางจัดทำข้อตกลงดังกล่าวสำหรับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน แต่ไม่บ่อยขึ้น มากกว่าหนึ่งครั้งทุกๆ 5 ปี ในกรณีนี้ ค่าเช่าอาจมีการคำนวณใหม่ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่มีการประเมิน ซึ่งดำเนินการไม่เกิน 6 เดือนก่อนการคำนวณค่าเช่าใหม่

ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า อัตราเงินเฟ้อที่ระบุไว้ในวรรค 8 ของกฎเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้

11. หากมีบุคคลหลายคนกระทำการโดยฝ่ายผู้เช่า ค่าเช่าสำหรับแต่ละคนจะกำหนดตามสัดส่วนของส่วนแบ่งในสิทธิในทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาเช่าที่ดิน

12. เมื่อสรุปข้อตกลงการเช่าที่ดินหน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าวว่าจะมีการโอนเงินค่าเช่าอย่างน้อยทุก ๆ หกเดือนในรูปแบบที่ไม่ใช่เงินสดไปยังบัญชีของหน่วยงานอาณาเขต กระทรวงการคลังของรัฐบาลกลางสำหรับการกระจายโดยหน่วยงานดินแดนที่ระบุตามกฎหมายงบประมาณของสหพันธรัฐรัสเซีย

ที่ดินเป็นวัตถุที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจอย่างมาก ที่ดินเป็นพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ และเป็นที่ต้องการของตลาดในฐานะวิธีการผลิตเพื่อธุรกิจ เป็นวัตถุที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคและเป็นวัตถุการลงทุนสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด

แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้เป็นเพียงรูปแบบความเป็นเจ้าของตามกฎหมายเพียงรูปแบบเดียวที่สามารถใช้ที่ดินได้ การเช่าที่ดินเป็นทางเลือกที่แท้จริงและคุ้มค่าในการซื้อ

เมื่อซื้อที่ดิน ผู้ซื้อจะได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับแปลงนี้และมูลค่าของสิทธิของเขาจะเท่ากับมูลค่าของที่ดินที่ได้มา และผู้เช่าได้อะไรมา ค่าสิทธิของเขาคืออะไร จะประเมินสิทธิเหล่านี้อย่างไร โดยแสดงมูลค่าเป็นหน่วยเงิน คำถามดังกล่าวมักเกิดขึ้นในระหว่างการจัดทำธุรกรรมต่างๆ เกี่ยวกับสิทธิการเช่าที่ดินและการดำเนินการตามขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน

ความหมายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน

เมื่อประเมินมูลค่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการโอนสิทธิการเช่าที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาให้ถูกต้อง กฎหมาย 135-FZ "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" อนุญาตให้มีการประเมินมูลค่าไม่เพียง แต่วัตถุที่เป็นวัตถุ แต่ยังรวมถึงสิทธิส่วนบุคคลที่เกี่ยวข้องกับวัตถุเหล่านี้ด้วยดังนั้นในกรณีนี้วัตถุของการประเมินจะเป็นมูลค่าตลาดของสิทธิ การเช่าที่ดินซึ่งผู้เช่ามีตามสัญญาเช่า และสัญญาเช่าที่มีอยู่จะเป็นที่มาของสิทธิและเอกสารกรรมสิทธิ์

สิทธิการเช่า (ในส่วนของผู้เช่า) เป็นสิทธิในระยะเวลาคงที่ ชำระค่าครอบครองและการใช้ที่ดินตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า สิทธินี้สามารถขายให้กับบุคคลอื่นซึ่งสนับสนุนทุนจดทะเบียนขององค์กรหรือจำนำ - โดยมีเงื่อนไขว่าการกระทำเหล่านี้ไม่ขัดแย้งกับบทบัญญัติของสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการทั้งหมดนี้ ก่อนอื่นจำเป็นต้องประเมินมูลค่าของสิทธิการเช่า เนื่องจากการดำเนินการใดๆ ที่ระบุไว้ต้องมีการระบุมูลค่าของวัตถุ

พารามิเตอร์ที่มีผลต่อต้นทุน

มูลค่าของสิทธิในการเช่าที่ดิน (ในส่วนของผู้เช่า) ถูกกำหนดโดยผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจและภาระผูกพันที่ผู้เช่าได้รับและยอมรับ ประโยชน์เชิงเศรษฐกิจที่หาได้จากการใช้ไซต์นั้น ไม่เพียงแต่ขึ้นกับ ลักษณะทางกายภาพ(พื้นที่ รูปร่าง ที่ตั้ง ลักษณะนูน การมีอยู่ วิศวกรรมเครือข่าย) แต่ยังรวมถึงสถานะทางกฎหมายของไซต์ด้วย (ประเภทของที่ดิน การใช้งานที่ได้รับอนุญาต การปรากฏตัวของภาระผูกพัน ความพร้อมของใบอนุญาตก่อสร้าง) บ่อยครั้งเป็นลักษณะทางกฎหมายของสถานะทางกฎหมายของที่ดินที่กำหนดต้นทุนของสิทธิการเช่าในระดับที่มากกว่าลักษณะทางกายภาพของที่ดิน

นอกเหนือจากปัจจัยด้านราคาข้างต้นแล้ว ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน ยังต้องคำนึงถึงเงื่อนไขของสัญญาเช่าซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าสิทธิการเช่า

บทบัญญัติใดของสัญญาเช่าที่มีผลกระทบมากที่สุดต่อต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดิน? ประการแรก นี่คือระยะเวลาการเช่า ระยะเวลาการชำระเงิน จำนวนเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่า ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า การมีภาระผูกพันพิเศษที่ต้องการค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากผู้เช่าหรือให้ผลประโยชน์เพิ่มเติมแก่เขา มาตรการเพิ่มเติม สิ่งจูงใจทางการเงินสำหรับผู้เช่าตลอดจนเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

การใช้เว็บไซต์อย่างคุ้มค่าที่สุด

หลังจากกำหนดพารามิเตอร์การกำหนดราคาทั้งหมดของวัตถุประเมินแล้ว จำเป็นต้องกำหนด "การใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด" ของที่ดินที่เช่า

"การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด" หมายถึงอะไร และเหตุใดจึงสำคัญ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่จะกำหนดมูลค่าของที่ดิน แต่แม้ภายในการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดินก็สามารถนำมาใช้ในรูปแบบต่างๆ ได้ ตัวอย่างเช่น คุณสามารถสร้างที่จอดรถในร่ม หรือสร้างแท่นสำหรับยานพาหนะ ในกรณีแรก ต้นทุนจะสูงขึ้น แต่รายได้จากการดำเนินงานที่ตามมาจะสูงขึ้น ในกรณีที่สองค่าใช้จ่ายจะลดลงและรายได้น้อยลง วิธีใดมีประสิทธิภาพมากกว่ากัน? ทฤษฎีการประเมินให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับเรื่องนี้ การใช้ประโยชน์สูงสุดถือเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุดจากมูลค่าที่ดิน นี่หมายความว่าการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด นอกเหนือจากประสิทธิภาพทางการเงินแล้ว จะต้องเป็นไปได้ตามกฎหมาย เป็นไปได้ทั้งทางร่างกายและทางการเงิน กล่าวคือ เป็นไปไม่ได้ที่จะพิจารณาการใช้งานที่ขัดต่อข้อบังคับทางกฎหมายที่มีอยู่ หรือที่ไม่สามารถทำได้ด้วยเหตุผลทางเทคนิค การเงิน หรือลักษณะองค์กรต่างๆ

ควรจำไว้ว่ามูลค่าของแปลงที่ดินและมูลค่าของสิทธิการเช่านั้นถูกกำหนดโดยสมมติฐานของการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การใช้งานในปัจจุบันอาจไม่ตรงกับการใช้งานที่ดีที่สุด ซึ่งกำหนดตามหลักการข้างต้น

วิธีการประเมิน

ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะใช้วิธีการหารายได้และวิธีการเปรียบเทียบ

ที่ชัดเจนที่สุดคือวิธีการ แนวทางเปรียบเทียบการประเมินราคาที่ดิน - ตัวอย่างเช่น วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อเสนอเพื่อขายหรือธุรกรรมจริง วิธีนี้ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบโดยตรงของพารามิเตอร์ของวัตถุของการประเมินกับความคล้ายคลึงกันในตลาด - ส่วนใหญ่มักจะเป็นข้อเสนอสำหรับการกำหนดสิทธิในการเช่าที่ดิน เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ. วิธีนี้ใช้ได้ผลดีหากผู้ประเมินราคาเข้าถึงข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้และเป็นปัจจุบัน ซึ่งช่วยให้เปรียบเทียบได้อย่างถูกต้องของวัตถุของการประเมินและวัตถุที่คล้ายกันที่นำเสนอในตลาดสำหรับการขายสิทธิการเช่า

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบวัตถุที่มีหลายพารามิเตอร์ เช่น สิทธิ์ในการเช่าที่ดิน วัตถุที่คล้ายคลึงที่เลือกจะแตกต่างจากไซต์ที่ประเมินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ - ในแง่ของพื้นที่ เงื่อนไขการเช่า ตำแหน่ง ตำแหน่งที่สัมพันธ์กับทางหลวงสายหลัก ฯลฯ ผลกระทบของความแตกต่างเหล่านี้ที่มีต่อมูลค่าของวัตถุที่ประเมินจะต้องนำมาพิจารณาด้วยการแนะนำการปรับราคาต่อหน่วยของวัตถุที่คล้ายคลึงกันอย่างเหมาะสม

ในการเลือกวัตถุที่คล้ายคลึงกัน จำเป็นต้องคำนึงถึงการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดด้วย เนื่องจากความแตกต่างของราคาเกิดขึ้นจากปัจจัยต่างๆ ใช้ดีที่สุดแทบจะแก้ไขไม่ได้ ดังนั้น เราควรละทิ้งอ็อบเจ็กต์แอนะล็อกที่มีการใช้งานที่ดีที่สุดซึ่งไม่ตรงกับการใช้ออบเจกต์ของการประเมินที่ดีที่สุด ตัวอย่างเช่น หากที่ดินที่มีการประเมินสิทธิการเช่าใช้ประโยชน์สูงสุดในการก่อสร้างอาคาร ก็ไม่สามารถเทียบได้กับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

เมื่อเลือกแอนะล็อกเพื่อประเมินสิทธิ์การเช่าที่ดิน จำเป็นต้องแยกความแตกต่างระหว่างที่ดินเพื่อขายและที่ดินให้เช่า การเปรียบเทียบต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดินและต้นทุนของที่ดินที่ขายเพื่อกรรมสิทธิ์จะกระทำได้ต่อเมื่อสัญญาเช่ามีสิทธิในการซื้อที่ดินเพื่อกรรมสิทธิ์ซึ่งระบุเงื่อนไขการกู้ยืมดังกล่าว

© . ห้ามคัดลอก

บ้าน » งานร่างกาย » การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีการกำหนดราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินปลูกสร้าง การกำหนดต้นทุนการเช่าที่ดิน