การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน คำอธิบายและตัวอย่างรายงานการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินด้วยวิธีรายได้
สิทธิการเช่า- คำที่แพร่หลายในรัสเซียเมื่อไม่นานนี้ คำว่าตัวเองเป็นที่ยอมรับเรากำลังพูดถึงความนิยมและการปรากฏตัวในตัวแทนของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางที่ค่อนข้างหลากหลาย แต่สำหรับหลาย ๆ คน มันยังเข้าใจยาก - สิทธิในการเช่าคืออะไร ทำไมมันถึงมีค่า ทำไม การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า? สำหรับคำถามเหล่านี้และคำถามอื่น ๆ อีกมากมาย คุณจะได้รับคำตอบโดยละเอียดจากผู้เชี่ยวชาญของบริษัท "Audit PRO" ใคร เวลานานให้บริการด้านกฎหมายและการประเมินมูลค่าแก่ผู้ประกอบการและองค์กร
"สิทธิการเช่า" คืออะไร?
ก่อนอื่น มานิยามคำว่า "สิทธิการเช่า" กันก่อน ดังนั้นในภาษาของนิติศาสตร์จึงเรียกว่าสิทธิการเช่าที่ดินหรือวัตถุหรือทรัพย์สินที่มีตัวตนอื่น ตามกฎแล้วสำหรับคำนี้เรากำลังพูดถึงที่ดินเนื่องจากการได้รับที่ดินในกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลใน สหพันธรัฐรัสเซียค่อนข้างยาก. ผลลัพธ์ที่เหมาะสมคือ เช่าระยะยาวนั่นคือข้อสรุปของข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิ์การใช้งานเว็บไซต์แบบเสียเงินหรือฟรีเป็นระยะเวลานาน
นอกจากนี้ บางครั้งการเช่าระยะยาวก็แทบจะเป็นวิธีเดียวที่จะได้ ที่ดินสู่ทรัพย์สินโดย ราคาสมเหตุสมผล. รหัสที่ดินระบุว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เช่าได้รับสิทธิพิเศษในการได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว ดังนั้น มูลค่าของสิทธิในการเช่าอาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับความน่าดึงดูดใจของที่ดิน และสิทธิในการเช่าในบริบทนี้ทำหน้าที่เป็นสินค้าที่มีมูลค่าที่แน่นอน
เช่นเดียวกับในกรณีของสินค้าอื่นๆ สถานการณ์อาจเกิดขึ้นเมื่อจำเป็นต้องประเมินสิทธิการเช่า กล่าวคือ เพื่อจัดทำและจัดทำเอกสาร มูลค่าตลาด. ในกรณีเช่นนี้ มันคือ การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่านั่นคือชุดของมาตรการที่มุ่งชี้แจงและชี้แจงค่านี้โดยคำนึงถึงปัจจัยทั้งหมด
การประมาณมูลค่าของสิทธิการเช่าเป็นขั้นตอนที่ค่อนข้างซับซ้อนและไม่สำคัญ ถ้าในกรณีของการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่มีตัวตน เงื่อนไขทางเทคนิคและมีการเทียบเคียงกับวัตถุการประเมินที่คล้ายคลึงกัน ดังนั้น การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าดำเนินการไปในทิศทางตรงกันข้าม ในกรณีนี้ผู้ประเมินราคาประเมินไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีตัวตนซึ่งมีโอกาสที่จะวิเคราะห์วัตถุที่จัดไว้ให้ด้วยสายตา แต่ความน่าดึงดูดใจของการใช้วัตถุเป็นเวลานาน
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า
การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของที่ดิน ความน่าดึงดูดใจในการลงทุน เงื่อนไขการเช่าจำนวนมากมีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายประการ
การแก้ไขรวมถึงเงื่อนไขที่จะควบคุมโดยสัญญาเช่า กล่าวคือ: ขั้นตอนและเงื่อนไขสำหรับการเช่า, บทลงโทษ, บทลงโทษและริบ, ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเว็บไซต์ นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องวิเคราะห์ค่าเช่าและเปรียบเทียบกับตัวบ่งชี้ตลาดโดยเฉลี่ย ตัวบ่งชี้นี้ยังเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญใน การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน.
วัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า
ในกรณีใดบ้างที่อาจจำเป็น การประเมินสิทธิการเช่าสถานที่, แปลงที่ดินหรือวัตถุอื่น ๆ ? ในทางกฏหมาย สิทธิในการเช่าสามารถใช้เป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตน รวมทั้งเป็นวัตถุในการขาย โอนไปยังบุคคลที่สาม เพื่อสมทบทุนจดทะเบียนขององค์กร และในกรณีอื่นๆ นอกจากนี้ สิทธิในการเช่าอาจเป็นเรื่องของการฟ้องร้อง ซึ่งในกรณีนี้ จะต้องมีการประเมินด้วย และในสถานการณ์เหล่านี้ การขอความช่วยเหลือจากผู้ประเมินราคามืออาชีพจะเป็นวิธีเดียวที่จะบันทึกมูลค่าของสิทธิการเช่า
ขนาด: px
ความประทับใจเริ่มต้นจากหน้า:
การถอดเสียง
1 การกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า ที่ดินอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 10 เมษายน 2546 N 1102-r ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับวิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน I. บทบัญญัติทั่วไปแนวทางเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า" ครั้งที่สอง ฐานวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน N 568-r<*> <*>ตามจดหมายของกระทรวงยุติธรรมของรัสเซียลงวันที่ N 07 / 3593-YUD ได้รับการยอมรับว่าไม่จำเป็น การลงทะเบียนของรัฐ. มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) . มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า กล่าวคือ การใช้ที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงิน มีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้งานที่ดีที่สุด) มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นค่าลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่า
2 จัดตั้งขึ้นโดยสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดของแปลงนี้) ในกรณีดังกล่าว ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่กรณีในการทำธุรกรรมดำเนินการอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และสถานการณ์พิเศษใดๆ จะไม่ส่งผลกระทบต่อ ธุรกรรม. สาม. คำแนะนำทั่วไปเกี่ยวกับการประเมิน เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน ข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องจดทะเบียนนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า; การกำหนดอำนาจของผู้เช่า ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ IV. วิธีการประเมิน ผู้ประเมินราคาต้องใช้ (หรือแสดงเหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) วิธีต้นทุน การเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมินมูลค่าเมื่อดำเนินการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ บน แนวทางเปรียบเทียบตาม: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการคัดเลือก วิธีการจัดจำหน่าย ตามแนวทางรายได้: วิธีคำนวณรายได้ วิธีดุล วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบ แนวทางต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีที่เหลือ วิธีการจัดสรร ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ถูกครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่สร้างขึ้น) และสิทธิ ให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน
3 1. วิธีเปรียบเทียบการขายแปลง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบการขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน เหนือสิ่งอื่นใด ได้แก่ ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าตามสัญญาเช่า จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ 2. วิธีการคัดเลือก เป็นวิธีการที่ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 3. วิธีการจัดสรร วิธีการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสิ่งปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 4. วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้แปลง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า
4 การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร; การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการกำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ) การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การเลือกที่ดิน สิทธิในการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน วัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ ( หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ; การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ) การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า การกำหนดแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ การปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยการสรุปอย่างสมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดิน ควรพิจารณา: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง จำนวนความเสี่ยงพิเศษที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน อัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินที่มีแนวโน้มมากที่สุด (เช่น หากต้นทุนของสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิในการเช่า) หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้
5 5. วิธีการแปลงส่วนที่เหลือ เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีการที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของมาตรา IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: จำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดิน ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากหน่วยอสังหาริมทรัพย์หน่วยเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปแบบของการเช่า แต่ ได้รับจากผู้เช่า; เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างค่าเช่าและค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า และความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะเข้าสู่ ควรคำนึงถึงสัญญาเช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่ง 6. วิธีการใช้งานเว็บไซต์ที่ต้องการ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าตามวิธีการใช้งาน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของข้อแนะนำตามระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: พิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงจำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับแปลงที่ดิน เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้ เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง
วิธีการพื้นฐานในการประเมินที่ดิน Kuzina A.V. Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering นิจนีย์ นอฟโกรอด, รัสเซีย วิธีหลักในการประเมินทรัพย์สินทางบก Kuzina
กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r ในการอนุมัติคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาตลาดของที่ดิน (แก้ไขโดยคำสั่ง
มาตรฐานของรัฐ STB 52.0.02-07 ของสาธารณรัฐเบลารุส การประเมินต้นทุนของวัตถุแห่งสิทธิพลเมือง การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งพิมพ์อย่างเป็นทางการ Goskomimushchestvo Minsk
มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7)" อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย ลงวันที่ 25 กันยายน 2014 N 611
ได้รับการอนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุมที่ 113 วันที่ 18 ธันวาคม 2557
Nikolay Barinov FRICS FSO 7 "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" บทบัญญัติหลัก SAINT PETERSBURG 2015 โครงสร้างของ FSO 7 I. บทบัญญัติทั่วไป II. วัตถุประสงค์ของการประเมิน III. ข้อกำหนดทั่วไปสำหรับการประเมิน IV งานสำหรับ
อนุมัติโดย: คณะกรรมการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของ NRA ROO นาทีที่ 2 ลงวันที่ 11.12.2014 อนุมัติโดย: คณะกรรมการ สนช. รายงานการประชุมที่ 5 ลงวันที่ 22.12.2014 คำแนะนำเชิงระเบียบวิธี MR-1/2014 NRO ROO เกี่ยวกับคุณสมบัติทางบัญชี
วิธีการประมาณมูลค่าตลาดประจำปี ค่าเช่าเพื่อการใช้และครอบครองที่ดินโดย A.V. Grigoriev ผู้อำนวยการทั่วไปของ LLC "RMS-ESTIMATION" สมาชิกของ Russian Society of Appraisers P.A.
ร่างการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO 11)" ตามมาตรา 20 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135-FZ ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998
IRBIS LLC - การสอบและการประเมินทุกประเภท! กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซีย 25 กันยายน 2014 N 611 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์
1 กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์ของสหพันธรัฐรัสเซีย สถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY"
คำสั่งกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 385 ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2558 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO
Shevyakov Denis Vladimirovich ผู้อำนวยการ LLC "Intellect Appraisal Agency" (Samara) บทคัดย่อของรายงานสำหรับการสัมมนาหัวข้อ "การผสมเกสรข้าม": "ลักษณะเฉพาะของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่ซบเซา
ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 25-APP 4-7 มอสโก 4 กุมภาพันธ์ 2558 วิทยาลัยตุลาการสำหรับคดีปกครอง ศาลสูงของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของประธานาธิบดี
วันทรัพย์สินทางปัญญาในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก เมษายน 2017 วิธีการประเมินทรัพย์สินทางปัญญาภายในหรือนอกวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ? รายงานของซาวิคอฟสกี
มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4)"
กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซียสถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา "สถาบัน Geodetic รัฐไซบีเรีย"
ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 31-APG15-9 มอสโก 10 มิถุนายน 2558
งานสอบทั่วไป งานที่ 1 โรงแรมระดับสี่ดาวในใจกลางเมืองมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานปีละ 1,300,000 รูเบิล เป็นที่ทราบกันดีว่าโรงแรม 1 (4 *) ขายได้ 8
เวอร์ชันเก่าของ FSO 1 เวอร์ชันใหม่ของ FSO 1 I. บทบัญญัติทั่วไป 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลางนี้ได้รับการพัฒนาโดยคำนึงถึง มาตรฐานสากลประมาณการและกำหนด แนวคิดทั่วไปการประเมิน แนวทางการประเมิน
คุณสมบัติในการจัดทำรายงานเพื่อโต้แย้งมูลค่าที่ดิน Second Tumakov Readings 10-11 ตุลาคม 2552 โฆษกของ St. Petersburg: Karpova M.I. [ป้องกันอีเมล] 1 มูลค่าที่ดิน
อนุมัติโดยสภาผู้ประเมินราคา NP "ES" รายงานการประชุม 4/2010 ลงวันที่ 31 สิงหาคม 2010 ด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมที่ได้รับอนุมัติจากสภา NP "SROO "ES" รายงานการประชุม 19/2011 ลงวันที่ 12 พฤษภาคม 2554 มาตรฐานและหลักเกณฑ์การประเมิน
อนุมัติโดยการตัดสินใจของสภา NP SROO "SPO" นาทีที่ 13 ลงวันที่ 28 พฤษภาคม 2013 การเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมได้รับการอนุมัติโดยสภา NP SROO "SPO" นาที 26 ลงวันที่ 10/21/2013 แนวปฏิบัติสำหรับการรายงาน
คำศัพท์ (glossary) ที่ใช้ในการจัดทำคำถามและงานของการสอบวัดคุณสมบัติในด้านกิจกรรมการประเมิน "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" Term Additive model สำหรับการป้อนญาติ
คำสั่งของวันที่ 22 ตุลาคม 2553 508 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าที่ดินของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO 4)" 19 พฤศจิกายน 2553 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "คำจำกัดความ
สารบัญ สารบัญ... 3 บทนำ... 8 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุประสงค์ของการลงทุนและการจัดการ... 12 1.1. องค์ประกอบและวงจรชีวิตของทรัพย์สิน... 12 1.1.1. นิยามอสังหาฯ...
พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสาธารณรัฐเชชเนียเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2552 69 "ในขั้นตอนการจัดตั้งการบำรุงรักษาและการเผยแพร่รายการทรัพย์สินของรัฐของสาธารณรัฐเชชเนียโดยปราศจากสิทธิของบุคคลที่สาม
ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 19-APG15-2 มอสโก 26 สิงหาคม 2558
อนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุม 82 ลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2554 ระบบมาตรฐานขององค์กรกำกับดูแลตนเอง
กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY ACADEMY ควบคุมงานวินัย "เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์" คำถามทั้งหมด: บล็อก 1 19; บล็อก 2-35 เกณฑ์
บทนำคำนำ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย: ประวัติและแนวโน้มพื้นฐานของทฤษฎีค่าใช้จ่ายของเงินในเวลา บทที่ 1 พื้นฐานของการคำนวณต้นทุนของเงินในเวลา 1.1. คำจำกัดความพื้นฐาน 1.2. เทคนิค
บริการ CADASTRE ที่ดินของรัฐบาลกลางของคำสั่งรัสเซียลงวันที่ 26 สิงหาคม 2545 N P / 307 ในการอนุมัติวิธีการประเมินที่ดินของรัฐของสมาคมสวนพืชสวนและประเทศใน
อนุมัติโดยคณะกรรมการสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุม ครั้งที่ 26 วันที่ 24 กันยายน 2558 ระบบมาตรฐานของสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง
กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย
แนวปฏิบัติในการประเมินมูลค่าตลาดของแปลงภายใต้วัตถุเชิงเส้นที่อยู่นอกที่ดินของ ท.บ. Kolyadenko เป็นผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการรับรองในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามข้อกำหนดของยุโรป
ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 81-APG15-17 มอสโก 7 กันยายน 2558 ของสหพันธรัฐรัสเซียประกอบด้วยประธาน Alexandrov V.N. ผู้พิพากษา Abakumova I.D. , Korchashkina T.E.
มาตรฐานการประเมินแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย 2555 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง แนวคิดทั่วไปของการประเมิน แนวทางและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน (FSO N 1) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2550
ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 53-APG15-19 มอสโก 13 พฤษภาคม 2558
บทนำ ในสภาพปัจจุบัน การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเป็นพิเศษ แนวทางนำเสนอแนวทางรายได้เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ
ศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียกรณี 48-APG 15-8 คำจำกัดความมอสโก 1 กรกฎาคม 2558
อี.ไอ. ทาราเซวิช. เนื้อหาเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ คำนำส่วนที่ 1 สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ บทที่ 1 อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่ดีทางเศรษฐกิจ 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์
วิธีการประเมินรายบุคคลเพื่อท้าทายมูลค่าที่ดิน ข้อสังเกตที่สำคัญเกี่ยวกับรายงานการประเมิน กรรมการพิจารณาข้อพิพาทเกี่ยวกับผลการกำหนดมูลค่าที่ดิน
ภาคผนวก 4 ของรายงานการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ Doszhan Temir Zholy (DTZh) JSC ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2550 3 N. Makhanov METHODOLOGY สำหรับกำหนดมูลค่าหุ้นเมื่อไถ่ถอน การร่วมทุน
การบริหารสภาหมู่บ้าน ALEKSANDROVSKY ของเขต LOKTEVSKY ของระเบียบดินแดนอัลไต ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2559 33 หน้า Aleksandrovka ในการอนุมัติวิธีการคาดการณ์รายได้งบประมาณ
ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 67-APG15-22 มอสโก 17 มิถุนายน 2558
2013 SWorld 18-29 มิถุนายน 2556 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- ปัญหาและแนวทางสมัยใหม่ โซลูชันของพวกเขาในด้านวิทยาศาสตร์ การขนส่ง
7. วัสดุเกี่ยวกับระบบการทดสอบขั้นกลางและขั้นสุดท้าย 1. วัตถุอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากวัตถุที่สามารถเคลื่อนย้ายโดยลักษณะทั่วไปอย่างไร? ก) ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้, เป็นรูปธรรม, ความทนทาน; b) ความไม่สามารถเคลื่อนไหวได้
สารบัญ คำนำ... 10 ส่วนที่ 1. สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์... 13 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ... 14 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์...14 1.2. อสังหาริมทรัพย์
กระทรวงการศึกษาวิทยาศาสตร์ของหน่วยงานสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อการศึกษาสถาบันการศึกษาของรัฐ "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY" (GOU VPO "SSGA")
วัสดุการศึกษาและทฤษฎี 3.3 การทดสอบการฝึกอบรมและงาน การทดสอบ การทดสอบ 1. ปัจจัยใดต่อไปนี้ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน ก) ที่ตั้ง;
ได้รับการอนุมัติโดยการตัดสินใจของ Penza City Duma ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2552 N 78-7 / 5 ระเบียบ "ในขั้นตอนการจัดการและการกำจัดทรัพย์สินที่เป็นของเทศบาลเมือง Penza" (แก้ไขเพิ่มเติม
อนุมัติโดยคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2547 N 75 ซึ่งจดทะเบียนโดยกระทรวงยุติธรรมเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2547 N 1374 ดูข้อความของเอกสารในมาตรฐานการบัญชีแห่งชาติของอุซเบกิสถานของสาธารณรัฐอุซเบกิสถาน
อนุมัติโดยพระราชกฤษฎีการัฐบาลแห่งสาธารณรัฐคาซัคสถาน ลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2556 124 มาตรฐานการประเมินมูลค่า "การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์" 1. บทบัญญัติทั่วไป 1. มาตรฐานการประเมินมูลค่านี้
ข้อกำหนดของการรถไฟรัสเซียสำหรับการทำงานของผู้ประเมินราคา ฝึกวิเคราะห์. การคัดเลือกคุณสมบัติระดับภูมิภาค มอสโก กันยายน 2552 ข้อผิดพลาดในรายงานการประเมินมูลค่าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำอธิบายหัวข้อและการวิเคราะห์ตลาด 1. ไม่
UDC 332.622 บัลติน วี.อี. มหาวิทยาลัยแห่งรัฐโอเรนเบิร์ก [ป้องกันอีเมล]คุณสมบัติของการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ของสี
กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์ของสหพันธรัฐรัสเซียสถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลาง อุดมศึกษามหาวิทยาลัยสถาปัตยกรรมศาสตร์และการก่อสร้างแห่งรัฐเพนซา
1 อนุมัติในที่ประชุมองค์กรผู้เชี่ยวชาญของสาธารณรัฐบัชคอร์โตสถานโดยรายงานการประชุมวันที่ 20 เมษายน 2553
ที่ดินเป็นวัตถุที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจอย่างมาก ที่ดินเป็นพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ และเป็นที่ต้องการของตลาดในฐานะวิธีการผลิตเพื่อธุรกิจ เป็นวัตถุที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคและเป็นวัตถุการลงทุนสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด
แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้เป็นเพียงรูปแบบความเป็นเจ้าของตามกฎหมายเพียงรูปแบบเดียวที่สามารถใช้ที่ดินได้ การเช่าที่ดินเป็นทางเลือกที่แท้จริงและคุ้มค่าในการซื้อ
เมื่อซื้อที่ดิน ผู้ซื้อจะได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับแปลงนี้และมูลค่าของสิทธิของเขาจะเท่ากับมูลค่าของที่ดินที่ได้มา และผู้เช่าได้อะไรมา ค่าสิทธิของเขาคืออะไร จะประเมินสิทธิเหล่านี้อย่างไร โดยแสดงมูลค่าเป็นหน่วยเงิน คำถามดังกล่าวมักเกิดขึ้นในระหว่างการจัดทำธุรกรรมต่างๆ เกี่ยวกับสิทธิการเช่าที่ดินและการดำเนินการตามขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน
ความหมายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน
เมื่อประเมินมูลค่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการโอนสิทธิการเช่าที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาให้ถูกต้อง กฎหมาย 135-FZ "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" อนุญาตให้มีการประเมินมูลค่าไม่เพียง แต่วัตถุที่เป็นวัตถุ แต่ยังรวมถึงสิทธิส่วนบุคคลที่เกี่ยวข้องกับวัตถุเหล่านี้ด้วยดังนั้นในกรณีนี้วัตถุของการประเมินจะเป็นมูลค่าตลาดของสิทธิ การเช่าที่ดินซึ่งผู้เช่ามีตามสัญญาเช่า และสัญญาเช่าที่มีอยู่จะเป็นที่มาของสิทธิและเอกสารกรรมสิทธิ์
สิทธิการเช่า (ในส่วนของผู้เช่า) เป็นสิทธิในระยะเวลาคงที่ ชำระค่าครอบครองและการใช้ที่ดินตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า สิทธินี้สามารถขายให้กับบุคคลอื่นซึ่งสนับสนุนทุนจดทะเบียนขององค์กรหรือจำนำ - โดยมีเงื่อนไขว่าการกระทำเหล่านี้ไม่ขัดแย้งกับบทบัญญัติของสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการทั้งหมดนี้ ก่อนอื่นจำเป็นต้องประเมินมูลค่าของสิทธิการเช่า เนื่องจากการดำเนินการใดๆ ที่ระบุไว้ต้องมีการระบุมูลค่าของวัตถุ
พารามิเตอร์ที่มีผลต่อต้นทุน
มูลค่าของสิทธิในการเช่าที่ดิน (ในส่วนของผู้เช่า) ถูกกำหนดโดยผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจและภาระผูกพันที่ผู้เช่าได้รับและยอมรับ ประโยชน์เชิงเศรษฐกิจที่หาได้จากการใช้ไซต์นั้น ไม่เพียงแต่ขึ้นกับ ลักษณะทางกายภาพ(พื้นที่ รูปร่าง ที่ตั้ง ลักษณะนูน การมีอยู่ วิศวกรรมเครือข่าย) แต่ยังรวมถึงสถานะทางกฎหมายของไซต์ด้วย (ประเภทของที่ดิน การใช้งานที่ได้รับอนุญาต การปรากฏตัวของภาระผูกพัน ความพร้อมของใบอนุญาตก่อสร้าง) บ่อยครั้งเป็นลักษณะทางกฎหมายของสถานะทางกฎหมายของที่ดินที่กำหนดต้นทุนของสิทธิการเช่าในระดับที่มากกว่าลักษณะทางกายภาพของที่ดิน
นอกเหนือจากปัจจัยด้านราคาข้างต้นแล้ว ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน ยังต้องคำนึงถึงเงื่อนไขของสัญญาเช่าซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าสิทธิการเช่า
บทบัญญัติใดของสัญญาเช่าที่มีผลกระทบมากที่สุดต่อต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดิน? ก่อนอื่น - นี่ ระยะเวลาเช่า, ระยะเวลาการชำระเงิน, จำนวนเงินที่จ่ายค่าเช่า, ขั้นตอนสำหรับการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า, การปรากฏตัวของภาระผูกพันพิเศษที่ต้องใช้ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากผู้เช่าหรือให้ผลประโยชน์เพิ่มเติมแก่เขา, มาตรการสำหรับสิ่งจูงใจทางการเงินเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่า, เช่นเดียวกับ เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
การใช้เว็บไซต์อย่างคุ้มค่าที่สุด
หลังจากกำหนดพารามิเตอร์การกำหนดราคาทั้งหมดของวัตถุประเมินแล้ว จำเป็นต้องกำหนด "การใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด" ของที่ดินที่เช่า
"การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด" หมายถึงอะไร และเหตุใดจึงสำคัญ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตส่วนใหญ่จะกำหนดมูลค่าของที่ดิน แต่แม้ภายในการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดินก็สามารถนำมาใช้ในรูปแบบต่างๆ ได้ ตัวอย่างเช่น คุณสามารถสร้างที่จอดรถในร่ม หรือสร้างแท่นสำหรับยานพาหนะ ในกรณีแรก ต้นทุนจะสูงขึ้น แต่รายได้จากการดำเนินงานที่ตามมาจะสูงขึ้น ในกรณีที่สองค่าใช้จ่ายจะลดลงและรายได้น้อยลง วิธีใดมีประสิทธิภาพมากกว่ากัน? ทฤษฎีการประเมินให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับเรื่องนี้ การใช้ประโยชน์สูงสุดถือเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุดจากมูลค่าที่ดิน นี่หมายความว่าการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด นอกเหนือจากประสิทธิภาพทางการเงินแล้ว จะต้องเป็นไปได้ตามกฎหมาย เป็นไปได้ทั้งทางร่างกายและทางการเงิน กล่าวคือ ไม่สามารถพิจารณาการใช้งานที่ขัดต่อข้อบังคับทางกฎหมายที่มีอยู่หรือที่ไม่สามารถทำได้ด้วยเหตุผลทางเทคนิค การเงิน หรือลักษณะองค์กรต่างๆ
ควรจำไว้ว่ามูลค่าของที่ดินและมูลค่าของสิทธิการเช่านั้นมักถูกกำหนดโดยสมมติฐานของการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การใช้งานในปัจจุบันอาจไม่ตรงกับการใช้งานที่ดีที่สุด ซึ่งกำหนดตามหลักการข้างต้น
วิธีการประเมิน
ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะใช้วิธีการหารายได้และวิธีการเปรียบเทียบ
ที่ชัดเจนที่สุดคือวิธีการเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าที่ดิน ตัวอย่างเช่น วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อเสนอเพื่อขายหรือธุรกรรมจริง วิธีนี้ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบโดยตรงของพารามิเตอร์ของวัตถุของการประเมินกับความคล้ายคลึงกันในตลาด - ส่วนใหญ่มักเป็นข้อเสนอสำหรับการกำหนดสิทธิในการเช่าที่ดิน เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ. วิธีนี้ใช้ได้ผลดีหากผู้ประเมินราคาเข้าถึงข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือและเป็นปัจจุบัน ซึ่งช่วยให้สามารถเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินและวัตถุที่คล้ายกันที่นำเสนอในตลาดเพื่อขายสิทธิการเช่าได้อย่างถูกต้อง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบวัตถุที่มีหลายพารามิเตอร์ เช่น สิทธิ์ในการเช่าที่ดิน วัตถุที่คล้ายคลึงที่เลือกจะแตกต่างจากไซต์ที่ประเมินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ - ในแง่ของพื้นที่ เงื่อนไขการเช่า ตำแหน่ง ตำแหน่งที่สัมพันธ์กับทางหลวงสายหลัก ฯลฯ ผลกระทบของความแตกต่างเหล่านี้ต่อมูลค่าของวัตถุที่ประเมินจะต้องนำมาพิจารณาด้วยการแนะนำการปรับราคาต่อหน่วยของวัตถุที่คล้ายคลึงกันอย่างเหมาะสม
ในการเลือกวัตถุที่คล้ายคลึงกัน จำเป็นต้องคำนึงถึงการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากความแตกต่างของราคาที่เกิดขึ้นจากปัจจัยต่างๆ ใช้ดีที่สุดแทบจะแก้ไขไม่ได้ ดังนั้น เราควรละทิ้งอ็อบเจ็กต์แอนะล็อกที่มีการใช้งานที่ดีที่สุดซึ่งไม่ตรงกับการใช้ออบเจกต์ของการประเมินที่ดีที่สุด ตัวอย่างเช่น หากที่ดินที่มีการประเมินสิทธิการเช่าใช้ประโยชน์สูงสุดในการก่อสร้างอาคาร ก็ไม่สามารถเทียบได้กับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
เมื่อเลือกแอนะล็อกเพื่อประเมินสิทธิ์การเช่าที่ดิน จำเป็นต้องแยกความแตกต่างระหว่างที่ดินเพื่อขายและที่ดินให้เช่า การเปรียบเทียบต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดินกับต้นทุนของที่ดินที่ขายเพื่อกรรมสิทธิ์จะกระทำได้ต่อเมื่อสัญญาเช่ามีสิทธิในการซื้อที่ดินเพื่อกรรมสิทธิ์ซึ่งระบุเงื่อนไขการกู้ยืมดังกล่าว
© . ห้ามคัดลอก
การเลือกเอกสารที่สำคัญที่สุดตามคำขอ การประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน(กฎหมาย แบบฟอร์ม บทความ คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ และอื่นๆ อีกมากมาย)
บทความ ความคิดเห็น ตอบคำถาม
จากการวิเคราะห์ตามกฎของมาตรา 431 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามเงื่อนไขของสัญญาลงวันที่ 27/8/2552 การประเมินข้อตกลงของผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้งลงวันที่ 12/31/2008 นาที N 1 ของการประชุมสามัญผู้ก่อตั้ง NMT CJSC ลงวันที่ 27/8/2552 ศาลได้กำหนดให้เป็นผู้เรียกร้องเงินสมทบในทุนจดทะเบียนของ CJSC NMT พร้อมกับการโอนสิทธิการเช่าที่ดินถือว่า พวกเขาจะชำระค่าเช่าเป็นจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ทรัพย์สินนี้เป็นระยะเวลา 15 ปี นำมาพิจารณาในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินแปลงที่โอนให้จำเลย
เปิดเอกสารในระบบ ConsultantPlus ของคุณ:
"... เพื่อให้เป็นไปตามภาระผูกพันของผู้กู้ - OAO Business Holding" จำเลยในกรณีนี้ได้ทำสัญญาจำนำลงวันที่ 26 มิถุนายน 2550 N 71/0607-z (ฉบับที่ JSC "Vasilyevsky torg" โอนไปยัง JSC "AKB" Spurt "เป็นคำมั่นสัญญาที่เป็นของเขาทางด้านขวาของการเป็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์: ในตัว ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยตั้งอยู่ตามที่อยู่ Zelenodolsk แห่งสาธารณรัฐตาตาร์สถาน st. Oktyabrskaya อายุ 1 ปีประเมินโดยคู่กรณีจำนวน 27,810,600 รูเบิลรวมถึงสิทธิ์ในการเช่าที่ดินที่มีพื้นที่รวม 3,465 ตร.ม. ม. ประเภทที่ดิน - ที่ดินนิคม, เลขที่ที่ดิน 16:49:010623:0055, ตั้งอยู่ที่ Zelenodolsk, สาธารณรัฐตาตาร์สถาน, เซนต์. Oktyabrskaya, 1, สิทธิในการเช่าที่ดินถูกประเมินโดยคู่สัญญาที่ 1,000 รูเบิล
ข้อบังคับ: การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน
กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 93-FZ วันที่ 08.05.2009
(แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 12/29/2017)
"ในการจัดประชุมประมุขแห่งรัฐและรัฐบาลของประเทศต่างๆ ที่เข้าร่วมในฟอรัมความร่วมมือทางเศรษฐกิจเอเชีย-แปซิฟิกในปี 2555 ว่าด้วยการพัฒนาเมืองวลาดิวอสตอคให้เป็นศูนย์กลางความร่วมมือระหว่างประเทศในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกและในการแก้ไข กฎหมายบางอย่างของสหพันธรัฐรัสเซีย" 23. เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการใช้ที่ดินถาวร (ไม่จำกัด) นิติบุคคลซึ่งสิ้นสุดลงเนื่องจากการเพิกถอนที่ดินผืนนี้เพื่อรองรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับการจัดประชุมสุดยอด สิทธิดังกล่าวถือเป็นสิทธิของผู้เช่าที่ดินที่เช่าเป็นระยะเวลาสี่สิบเก้าปี เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการใช้ถาวร (ไม่จำกัด) หรือการครอบครองที่ดินมรดกตลอดชีพของพลเมืองซึ่งสิ้นสุดลงเนื่องจากการถอนแปลงที่ดินดังกล่าวเพื่อรองรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับการจัดประชุมสุดยอด ให้สิทธิ์ได้รับการประเมินว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่กำหนด
พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2552 N 582
(แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 12/21/2018)
"ในหลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าในการเช่าที่ดินในรัฐหรือกรรมสิทธิ์ของเทศบาลและหลักเกณฑ์ในการกำหนดจำนวนค่าเช่าตลอดจนขั้นตอนเงื่อนไขและเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่เป็นเจ้าของโดยสหพันธรัฐรัสเซีย " 10. เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดินตามการชำระค่าเช่าคำนวณจากผลการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินหน่วยงานผู้บริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าว สำหรับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินแต่ไม่เกินหนึ่งครั้งทุกๆ 5 ปี ในกรณีนี้ ค่าเช่าอาจมีการคำนวณใหม่ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่มีการประเมิน ซึ่งดำเนินการไม่เกิน 6 เดือนก่อนการคำนวณค่าเช่าใหม่
สิทธิในการเช่าของผู้เช่าสามารถกำหนดได้:
หากมีข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าว - ตามมูลค่าตลาด
ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายสิทธิการเช่าตามส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับอัตราค่าเช่าจริง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน ซึ่งจะมีส่วนลดสำหรับระยะเวลาการเช่า
เป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว
หากที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล (กรณีนี้เป็นกรณีทั่วไปที่สุดสำหรับ สภาพที่ทันสมัยการก่อตัวของตลาดที่ดิน) สิทธิของผู้เช่าในการเช่าสามารถคำนวณได้ตามขอบเขตอำนาจการใช้ที่ดินซึ่งกำหนดโดยเงื่อนไขของสัญญา ต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดินในกรรมสิทธิ์ ความเสี่ยงในการลดลง รายได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น
ต้นทุนของสิทธิของผู้เช่าในการเช่าที่ดินในรัฐหรือเทศบาลถูกกำหนดเป็น:
ที่ไหน: รถยนต์- มูลค่าสิทธิของผู้เช่าในการเช่า ด้วยความทรงจำ- มูลค่าตลาดของที่ดิน กับ ออย- ค่าใช้จ่ายของภาระผูกพันที่กำหนดโดยเจ้าของบ้าน (หน่วยงานท้องถิ่น) กับผู้เช่าเมื่อใช้ที่ดิน เอ็ม บี- ราคาซื้อที่ดิน
หากมูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้เช่าเท่ากับศูนย์หรือมีมูลค่าติดลบ แม้ว่าวัตถุนั้นเองจะมีมูลค่าตลาดหรือสร้างรายได้จากการดำเนินงาน ก็หมายความว่าจำนวนเงินที่ชำระสำหรับที่ดินนั้นเท่ากัน กับค่าเช่าหรือเกินกว่าค่าเช่าที่ดินและสร้างกระแสรายได้เชิงลบ ถอนรายได้ส่วนหนึ่งที่เกิดจากการปรับปรุง
ในทำนองเดียวกันคุณสามารถกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ตั้งอยู่บนสิทธิอื่น ๆ ในกรณีนี้ไม่ใช่มูลค่าตลาดของที่ดินหรือมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า แต่เป็นมูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินไม่มีกำหนด ทรัพย์สินที่เป็นของที่ดินที่มีการแบ่งสิทธิในที่ดินและการปรับปรุงดังกล่าว
การกำหนดมูลค่าหลักประกันของทรัพย์สินมูลค่าหลักประกันของทรัพย์สินที่กำลังประเมินถูกกำหนดใน 3 ขั้นตอน:
การประเมินมูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน
การปรับมูลค่าของมูลค่าตลาดตามการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สิน ณ วันที่ขายทรัพย์สินที่เป็นไปได้
การปรับมูลค่าคาดการณ์ของทรัพย์สินตามจำนวนต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น ความเสี่ยงทางกฎหมายและเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายทรัพย์สิน
การคำนวณค่าลดหย่อนหลักประกันทำได้ดังนี้
ที่ไหน: k– ปัจจัยส่วนลดหลักประกัน
ซีพี- มูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน
W- อัตราส่วนของมูลค่าที่คาดการณ์ของทรัพย์สินต่อมูลค่าตลาดปัจจุบัน
หลี่- อัตราส่วนของมูลค่าการชำระบัญชีต่อมูลค่าตลาดถูกกำหนดโดยระดับของสภาพคล่องของทรัพย์สินนี้ ผลกระทบที่เป็นไปได้ต่อมูลค่าของความเสี่ยงทางกฎหมายหรือทางเศรษฐกิจที่ระบุ
G- ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายทรัพย์สินนี้
ตามลำดับ:
เพื่อให้การคำนวณมูลค่าหลักประกันง่ายขึ้นและทำให้มีความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีมากขึ้น ธนาคารจะคำนวณปัจจัยส่วนลดหลักประกันที่คำนึงถึงการปรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดข้างต้นสำหรับประเภทหลักประกันและระยะเวลาเงินกู้บางประเภท
มูลค่าหลักประกันของที่ดินคำนวณจากมูลค่าซาก มูลค่าการชำระบัญชีของหลักประกันควรมากกว่าจำนวนเงินกู้ที่สามารถให้กับหลักทรัพย์เฉพาะได้เสมอ
ตาม FSO No. 2 เมื่อกำหนด มูลค่าของช่วยเหลือ ของวัตถุประเมิน ค่าที่คำนวณได้ถูกกำหนดซึ่งสะท้อนถึงราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุประเมินนี้สามารถทำให้แปลกแยกได้ในช่วงระยะเวลาของการแสดงออกของวัตถุที่ประเมินซึ่งน้อยกว่าระยะเวลาการเปิดรับทั่วไปสำหรับสภาวะตลาดในเงื่อนไขเมื่อ ผู้ขายถูกบังคับให้ทำธุรกรรมเพื่อจำหน่ายทรัพย์สิน เมื่อกำหนดมูลค่าการชำระบัญชี ตรงกันข้ามกับการกำหนดมูลค่าตลาด ผลกระทบของสถานการณ์พิเศษจะถูกนำมาพิจารณา บังคับให้ผู้ขายขายวัตถุที่ประเมินราคาในเงื่อนไขที่ไม่สอดคล้องกับราคาตลาด
ควรสังเกตว่ามูลค่าของมูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุนั้นน้อยกว่ามูลค่าของมูลค่าตลาดเสมอ ยิ่งไปกว่านั้น ยิ่งคุณต้องขายวัตถุได้เร็วเท่าใด มูลค่าของมูลค่าการชำระบัญชีก็จะยิ่งต่ำลงเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด การลดระยะเวลาการเปิดรับแสงและความจำเป็นในการใช้มูลค่าซากเกิดขึ้นเมื่อประเมินวัตถุ:
- ทรัพย์สินที่ขายโดยมีส่วนร่วมของปลัดอำเภอ
– สินทรัพย์ของวิสาหกิจที่ชำระบัญชีแล้ว รวมถึงในระหว่างขั้นตอนการล้มละลาย
- ทรัพย์สินที่อยู่ในภาระภาษีและต้องขายเพื่อชำระหนี้ภาษี
- วัตถุที่กำลังก่อสร้าง
– ทรัพย์สินใด ๆ ที่ต้องเร่งขายเนื่องจากเหตุผลทางเศรษฐกิจหรือเหตุผลอื่น ๆ
วัตถุเดียวกันที่มีมูลค่าตลาดบางอย่างอาจมีมูลค่าซากที่แตกต่างกันสำหรับช่วงเวลาการเปิดรับแสงคงที่ที่แตกต่างกันซึ่งสั้นกว่าระยะเวลาการเปิดรับแสงนานพอสมควรสำหรับวัตถุนั้น ในเรื่องนี้มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของมูลค่าตลาดตามแนวคิดของการบังคับและการขายวัตถุแบบเร่ง หากระยะเวลาการเปิดรับแสงคงที่ของวัตถุไม่สั้นกว่าระยะเวลาการเปิดรับแสงเป็นเวลานานพอสมควร วัตถุนั้นมีมูลค่าตลาด แต่ขึ้นอยู่กับการมีอยู่ของสัญญาณอื่นๆ ของมูลค่าตลาด
ในกรณีที่มีการบังคับขายทรัพย์สินที่กำลังประเมินราคาภายในระยะเวลาที่น้อยกว่าระยะเวลาการเปิดเผยปกติสำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ผู้รับจำนองที่มีศักยภาพอาจได้รับคำแนะนำจากมูลค่าของมูลค่าการชำระบัญชีที่คำนวณโดยวิธีเปรียบเทียบโดยตรงหรือโดยอ้อม
วิธีการโดยตรงการเปรียบเทียบ การกำหนดมูลค่าซากขึ้นอยู่กับวิธีการเปรียบเทียบเท่านั้น การประยุกต์ใช้วิธีการโดยตรงนั้นเกิดขึ้นได้โดยการเปรียบเทียบโดยตรงกับแอนะล็อก หรือโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ (การวิเคราะห์สหสัมพันธ์-การถดถอย) อย่างไรก็ตาม ข้อมูลราคาธุรกรรมภายใต้เงื่อนไขบังคับขายวัตถุนั้นยากต่อการเข้าถึง ซึ่งทำให้จำกัดความเป็นไปได้ในการใช้วิธีนี้อย่างมาก (แม้ว่า ข้อมูลที่จำเป็นเขามี ระดับสูงความเที่ยงธรรม)
วิธีทางอ้อมจะขึ้นอยู่กับการคำนวณมูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุ ตามมูลค่าของมูลค่าตลาดของวัตถุนั้น ถูกทำให้เป็นทางการในรูปแบบต่อไปนี้:
มูลค่าซาก = มูลค่าตลาด – ส่วนลดการขายบังคับ
มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุคำนวณจากมูลค่าตลาดโดยใช้สูตร:
ที่ไหน: C l- มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุที่ประเมินซึ่งสอดคล้องกับระยะเวลาที่แน่นอนของการเปิดเผย ( t f) ที่สั้นกว่าระยะเวลาการเปิดรับแสงนานพอสมควร ซีพี– มูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน k L- อัตราส่วนการชำระบัญชีและมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน t d– ระยะเวลาส่วนลด (ปี); ม- จำนวนงวดดอกเบี้ยค้างรับระหว่างปี ผม– อัตราคิดลดประจำปีที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าคงเหลือ (แสดงเป็นเศษส่วนทศนิยม) เคะเป็นค่าสัมประสิทธิ์ที่คำนึงถึงผลกระทบของความยืดหยุ่นของราคาของอุปสงค์ต่อมูลค่าซากของวัตถุที่ประเมิน
การกำหนดมูลค่าการชำระบัญชีโดยวิธีทางอ้อมจะดำเนินการในขั้นตอน:
1) กำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุนี้ ( Vm).
2) จากข้อมูลตลาดที่มีอยู่หรือโดยการสำรวจผู้ประกอบการของตลาดที่เกี่ยวข้อง ผู้เชี่ยวชาญ การเปิดเผยวัตถุเป็นเวลานานพอสมควร ( r) .
3) การกำหนดระยะเวลาการเปิดรับแสงคงที่ของวัตถุนี้ ( t f) โดยคำนึงถึงลักษณะบังคับของการใช้งานวัตถุและคำนวณระยะเวลาส่วนลด ( t d) ตามสูตร:
t d = t r – t f, (12.9)
ที่ไหน r– ระยะเวลานานพอสมควรในการเปิดรับวัตถุของการประเมิน (ปี) t f– ระยะเวลาที่แน่นอนของการเปิดเผยของวัตถุของการประเมิน (ปี)
4) อัตราคิดลดประจำปีที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าซากนั้นสมเหตุสมผล ถ้าเป้าหมายของการประเมินเป็นเป้าหมายของการจำนำ และธนาคารเป็นผู้จำนำ อัตราคิดลดประจำปี ( ผม) ถูกนำมาที่ระดับของอัตราดอกเบี้ยรายปีของสินเชื่อธนาคาร ซึ่งพิจารณาจากข้อมูลตลาด ในกรณีอื่น อัตราคิดลดรายปีจะใช้ที่ระดับอัตรารายปีของเงินฝากธนาคาร ซึ่งกำหนดตามข้อมูลตลาด ในเวลาเดียวกัน เนื่องจากอัตราคิดลดประจำปีที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าการชำระบัญชี ควรเลือกอัตรารายปีของเงินฝาก / เงินกู้ยืม ที่ใกล้เคียงกับระยะเวลาส่วนลดมากที่สุด ( t d).
5) ค่าสัมประสิทธิ์ถูกกำหนดโดยคำนึงถึงอิทธิพลของความยืดหยุ่นของราคาของอุปสงค์ต่อมูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุ ( เคะ). ตารางที่ 1 ใช้เพื่อแก้ปัญหานี้ 13.
6) กำหนดอัตราส่วนของการชำระบัญชีและมูลค่าตลาดของวัตถุ ( k L) ตามสูตร:
(12.11)
ตารางที่ 13ตารางกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ เคะ
