ประเมินราคาเช่า. มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า: การเปลี่ยนแปลงในพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลรัสเซีย วิธีการคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

นักประเมินราคา ปริญญาเอก เทคโนโลยี วิทยาศาสตร์
เมืองมอสโก

ตามกฎหมายเจ้าของที่ดินมีสิทธิในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองการใช้การจำหน่าย เมื่อโอนแปลงที่ดินให้เช่า เจ้าของโอนให้กับผู้เช่าตามระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสิทธิในการใช้หรือครอบครองและใช้โดยสงวนสิทธิในการขายที่ดิน ในทางกลับกันผู้เช่าได้รับสิทธิ์ในการกำจัดสิทธิ์ในการครอบครองและการใช้งานที่โอนไปให้เขาตามระยะเวลาของสัญญาเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาสามารถโอนสิทธิของตน โอนให้เป็นประกัน เว้นแต่สัญญาเช่าจะห้ามไว้โดยตรง

ค่าใช้จ่ายของสิทธิที่โอนไปยังผู้เช่า (ต่อไปนี้เราจะพิจารณาเฉพาะสิทธิ์เหล่านี้และเรียกพวกเขาว่าสิทธิในการเช่า) มักจะกำหนดโดยพิจารณาจากความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากที่ดินที่เช่า (LL) ในเวอร์ชันที่ง่ายที่สุด จะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของการเช่าช่วงพล็อตนี้และรับรายได้ในจำนวนความแตกต่างระหว่างรายได้จากการเช่าช่วงและค่าเช่าที่มอบให้กับเจ้าของ ในกรณีที่ซับซ้อนกว่านี้ จะถือว่าธุรกิจถูกสร้างขึ้นโดยใช้พื้นที่เช่า ซึ่งเป็นไปไม่ได้หากไม่มีพื้นที่นี้ และรายได้ส่วนหนึ่งของผู้เช่าจากธุรกิจนั้นมาจาก LE นี้ ในทั้งสองกรณี มูลค่าของสิทธิการเช่าจะกำหนดเป็นรายได้ของผู้เช่าที่จัดสรรให้กับ LU

ทั้งหมดข้างต้นใช้กับที่ดินเปล่า (ไม่ได้สร้าง) อย่างสมบูรณ์ หากสร้างอาคารที่เป็นของเจ้าของรายอื่นบนแปลงเช่า สถานการณ์จะเปลี่ยนไปบ้าง เจ้าของที่ดินอาจไม่ยุติการเช่าที่ดินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าตามดุลยพินิจของเขาเอง (ยกเว้นการไถ่ที่ดินตามกฎหมายสำหรับความต้องการของรัฐบาลกลางและเทศบาล) เขาถูกบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่หมดอายุหรือขายที่ดินให้กับเจ้าของอาคาร ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ดินไม่มีโอกาสให้เช่าช่วงหรือทำธุรกิจเกี่ยวกับที่ดิน เว้นแต่จะให้เช่าอาคารหรือบางส่วนของที่ดิน ดังนั้นในช่วงเวลาที่อาคารตั้งอยู่บนที่ดิน ไซต์นี้มีสถานะพิเศษ นั่นคือ แยกออกจากอาคารนี้ไม่ได้และกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว

ขอแนะนำให้ใช้วิธีที่เหลือหรือการจัดสรรเพื่อกำหนดมูลค่าของสิทธิการเช่าในกรณีนี้ อย่างไรก็ตาม ความแม่นยำของวิธีการเหล่านี้ต่ำมาก ประการแรกเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของข้อผิดพลาดสัมพัทธ์ เมื่อดำเนินการลบทางคณิตศาสตร์ ข้อผิดพลาดสัมบูรณ์ของส่วนประกอบจะถูกเพิ่มเข้าไป และค่าฐานที่สัมพันธ์กับค่าความผิดพลาดที่สัมพันธ์กันจะลดลง ประการที่สอง ต้นทุนของอาคารรวมถึงผลกำไรของผู้ประกอบการ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับตำแหน่งของหน่วยความจำและมูลค่าของอาคารจะถูกกำหนดโดยมีข้อผิดพลาดสูง นอกจากนี้ ในกรณีนี้ วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูญเสียความเป็นอิสระจากรายได้หรือวิธีเปรียบเทียบ (ขึ้นอยู่กับวิธีการคำนวณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน) นอกจากนี้ ควรสังเกตด้วยว่ามูลค่าที่ได้รับนั้นแยกออกจากตลาดที่ดิน เนื่องจากใช้ข้อมูลจากตลาดสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันและตลาดอุตสาหกรรมการก่อสร้างเท่านั้นจึงจะถูกนำมาใช้ในการพิจารณา ปัญหาที่คล้ายกันเกิดขึ้นเมื่อใช้วิธีการกระจาย

การสังเกตแสดงให้เห็นว่าพลวัตของตลาดที่ดินและการเปลี่ยนแปลงของตลาดข้างต้นในบางช่วงเวลาอาจแตกต่างกันอย่างมาก ดังนั้นในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน จำเป็นต้องเชื่อมโยงกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ดินด้วย ในการเชื่อมโยงต้นทุนของสิทธิการเช่ากับตลาดที่ดิน เราจะใช้วิธีสหสัมพันธ์ ลองพิจารณาวัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สองแห่งที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงซึ่งทุกอย่างเหมือนกันยกเว้นสิทธิ์ในหน่วยความจำ อาคารหลังหนึ่งสร้างบนที่ดินของตัวเอง และอีกหลังสร้างบนที่ดินให้เช่า เนื่องจากอาคารเหมือนกัน ต้องเช่าสถานที่ในอัตราเดียวกัน ดังนั้นศักยภาพและรายได้รวมที่แท้จริงของเจ้าของอาคารก็เช่นเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแตกต่างกันตามส่วนต่างในการชำระเงินค่าที่ดินเท่านั้น เจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินของตนเองต้องเสียภาษีที่ดิน ส่วนเจ้าของอาคารที่สร้างบนที่ดินเช่าจ่ายค่าเช่าที่เกินภาษีที่ดิน สำหรับทั้งสองกรณี สามารถเขียนความสัมพันธ์ต่อไปนี้:

C zus - มูลค่าตลาดของการถือครองที่ดิน
С zua — มูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน
จาก zd - มูลค่าตลาดของอาคาร
ดีวีดี - รายได้รวมตามจริงจากทรัพย์สิน
OR bzu - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาการจัดเก็บ
N zu - ภาษีที่ดิน
A zu - ให้เช่าสำหรับจัดเก็บ;
R คืออัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับทรัพย์สิน

ที่ไหน
Y คืออัตราผลตอบแทนของทรัพย์สิน
1, 2,…, n, n+1 — จำนวนการคาดการณ์และช่วงหลังการคาดการณ์
ควรสังเกตว่าที่มาของการพึ่งพาที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นขึ้นอยู่กับการใช้หน่วยความจำแบบเดียวกัน เนื่องจากสิทธิในการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นถือได้ว่าเป็นการกำหนดมูลค่าของสิทธิในการใช้ในปัจจุบัน มูลค่าของสิทธิการเป็นเจ้าของในแปลงที่ดินจะต้องถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้ที่คล้ายคลึงกัน

อีกประการหนึ่งคือมูลค่าการเป็นเจ้าของพื้นที่จัดเก็บคือมูลค่าตลาดของพื้นที่จัดเก็บ (สำหรับการใช้งานในปัจจุบัน) ในขณะที่มูลค่าการเช่าขึ้นอยู่กับจำนวนเงิน เช่าและโดยทั่วไปไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด
หากเราหารสมการทั้งสองส่วน (3) และ (4) ด้วยพื้นที่ของที่ดิน เราจะได้ค่าอ้างอิงในการคำนวณต้นทุนต่อหน่วยของสิทธิการเช่าจากต้นทุนต่อหน่วยของสิทธิในทรัพย์สินและอัตราภาษีต่อหน่วย สำหรับที่ดิน (รูเบิล / ตร.ม.)

เนื่องจากมีแนวทางปฏิบัติในการให้เช่าที่อยู่อาศัย การพึ่งพาอาศัยที่ได้รับจึงสามารถขยายไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้
การพึ่งพา (3) และ (4) สามารถใช้ในการคำนวณต้นทุนของสิทธิในการเช่า (สิทธิในการครอบครองและการใช้ที่ดินที่โอนไปยังผู้เช่า) ของที่ดินที่สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ได้รับมอบหมาย การขึ้นต่อกันแบบเดียวกันนี้สามารถนำมาใช้เพื่อปรับการจ่ายเงินชดเชยสำหรับที่ดินในกรณีที่มีการบังคับซื้อที่ดินที่เช่าแบบสร้างขึ้น เนื่องจากมีเงื่อนไขที่ไม่ใช่ตลาดสำหรับการทำธุรกรรมกับที่ดินที่มีมูลค่าที่แน่นอน สำหรับผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง

เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินมักจะเป็นสัดส่วนกับมูลค่าที่ดินของที่ดิน จากนั้นโดยการหารสมการทั้งสองส่วน (3) และ (4) ให้ลดลงเป็นค่าหน่วยด้วยมูลค่าต่อหน่วยของสิทธิในทรัพย์สิน ค่าสัมพัทธ์ มูลค่าตลาดสิทธิในการเช่าหน่วยความจำจากมูลค่าสัมพัทธ์ของมูลค่าที่ดิน การพึ่งพาอาศัยในรูปแบบ:

ที่ไหน
* - ตัวยกซึ่งแสดงถึงมูลค่าเฉพาะของต้นทุน
С*cad — มูลค่าที่ดินของหน่วยความจำ;
K n - อัตราภาษีที่ดิน (ร้อยละของมูลค่าที่ดิน)

ผลการคำนวณตามการพึ่งพา (5) ที่ K n = 1.5% และ R = 15% แสดงใน
ข้าว. หนึ่ง.

ข้าว. 1 การพึ่งพามูลค่าสัมพัทธ์ของสิทธิการเช่าที่ดินตามมูลค่าสัมพัทธ์ของมูลค่าที่ดินในอัตราภาษีที่ดิน 1.5% และอัตราส่วนทุนสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ 15%

การวิเคราะห์การพึ่งพาที่แสดงในรูปที่ 1 ทำให้เราสามารถสรุปได้ดังนี้ เมื่อให้เช่าที่ดินในอัตราเท่ากับอัตราภาษีที่ดิน ต้นทุนของสิทธิการเช่าและสิทธิการเป็นเจ้าของจะเท่ากัน
โดยพื้นฐานแล้ว มีอัตราการเช่าที่ดินที่ต้นทุนของสิทธิในการเช่าเท่ากับศูนย์ (โดยมีมูลค่าที่ดินสัมพัทธ์คงที่) ซึ่งสอดคล้องกับเงื่อนไขที่เจ้าของที่ดินถอนรายได้ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินจากผู้เช่า เห็นได้ชัดว่ามูลค่าของอัตราการเช่าพื้นที่จัดเก็บนี้ควรถือเป็นขีดจำกัดทางทฤษฎีของกิจกรรมทางธุรกิจของนักพัฒนา เกินขีดจำกัดนี้ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างอาคารเกินมูลค่ารวมของรายได้ที่เกิดจากอาคาร
อันที่จริงจากการพึ่งพา (2) ที่ C zua = 0 เป็นดังนี้:

ที่ไหน
zu0 คือค่าเช่าหน่วยความจำที่สอดคล้องกับต้นทุนศูนย์ของสิทธิ์ในการเช่า

แทนที่อัตราส่วนนี้เป็นการพึ่งพา (1) และส่งต่อไปยังค่าเฉพาะ เราได้รับ:

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ (ในสภาวะตลาด) ขีด จำกัด ของกิจกรรมทางธุรกิจควรมาก่อนเล็กน้อย (ด้วยค่าเช่าที่ต่ำกว่า) เนื่องจากราคาซื้อมักจะถูกกำหนดให้โอนจากสิทธิ์ในการเช่าพื้นที่จัดเก็บเป็นสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ดังนั้นความสัมพันธ์เชิงปฏิบัติคือ:

การพึ่งพาอาศัยกัน (6) สะท้อนถึงสภาวะตลาดโดยพื้นฐานซึ่งเจ้าของที่ดินมีโอกาสที่จะกำหนดต้นทุนค่าเช่าสูงสุดสำหรับที่ดินซึ่งผู้เช่า (ผู้พัฒนา) ต้องตกลง ดังนั้น อัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินที่สร้างขึ้นจึงถูกกำหนดเป็น:

ในทางกลับกัน เจ้าของที่โอนสิทธิ์การครอบครองและใช้ให้ผู้เช่าสามารถขายที่ดินที่สร้างขึ้น (ตระหนักถึงสิทธิในการกำจัดที่เหลืออยู่) ได้ตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม การมีผู้เช่าระยะยาวมักจะถือเป็นภาระผูกพันในการทำธุรกรรมซื้อขาย ดังนั้น ตามราคาตลาด เจ้าของที่ดินสามารถขายได้เมื่อสิ้นอายุของอาคารเท่านั้น ดังนั้น มูลค่าตลาด (ที่สมเหตุสมผล) ของต้นทุนการกู้ยืมสามารถกำหนดเป็นต้นทุนส่วนลดของการพลิกกลับของหลุมฝังกลบ ณ วันที่ประเมิน โดยคำนึงถึงต้นทุนที่เป็นไปได้ของการถมที่ดิน การพึ่งพาที่คำนวณได้ในหน่วยเฉพาะมีรูปแบบ:

ที่ไหน
С* vyk_r - มูลค่าตลาดเฉพาะของการซื้อที่ดินโดยผู้เช่า
С* rev - ต้นทุนต่อหน่วยของการย้อนกลับหน่วยความจำ
С* рк — ต้นทุนต่อหน่วยของการถมที่ฝังกลบ;
Y zu คืออัตราผลตอบแทนของ zu
ค่าใช้จ่ายในการพลิกกลับสามารถกำหนดได้โดยการใช้ค่าเช่าสำหรับหลุมฝังกลบในปีสุดท้ายของชีวิตอาคารโดยคำนึงถึงการเพิ่มอัตราการเติบโตประจำปีหรือโดยการคาดการณ์ต้นทุนปัจจุบันของความเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงโดยคำนึงถึง อัตราการเติบโตของมัน

บทสรุป

มีการเสนอการพึ่งพาซึ่งอนุญาตให้บนพื้นฐานของข้อมูลจากตลาดที่ดินในภูมิภาคเพื่อกำหนดต้นทุนของสิทธิการเช่า (สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของและใช้ที่ดินที่โอนไปยังผู้เช่า) ของที่ดินที่สร้างขึ้นโดยคำนึงถึง ค่าเช่าที่ได้รับมอบหมาย ให้การพิสูจน์วิธีการคำนวณอัตราตลาดของค่าเช่าและมูลค่าไถ่ถอนในตลาดของที่ดินที่สร้างขึ้นสำหรับผู้เช่า การพึ่งพาที่ได้รับสามารถนำมาใช้ในการประเมินภาคปฏิบัติของอสังหาริมทรัพย์และสำหรับการกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับที่ดิน การพึ่งพาที่ได้รับยังสามารถใช้เพื่อปรับการจ่ายเงินชดเชยสำหรับที่ดินในกรณีที่มีการบังคับซื้อที่ดินเช่าที่สร้างขึ้น

วรรณกรรม

1. ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ช. 34. M.: สำนักพิมพ์ NORMA, 2000
2. สิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารการอภิปรายบนเว็บไซต์ www.appraiser.ru
3. ดี ฟรีดแมน เอ็น. ออร์ดเวย์ การวิเคราะห์และประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ม.: เดโล่, 1995
4. แนวทางการกำหนดราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102 r
5. รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ศิลปะ. 390, 394. M.: ELITE publishing house, 2007

ขนาด: px

ความประทับใจเริ่มต้นจากหน้า:

การถอดเสียง

ฉัน บทบัญญัติทั่วไปแนวทางเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า" ครั้งที่สอง ฐานวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน N 568-r<*> <*>ตามจดหมายของกระทรวงยุติธรรมของรัสเซียลงวันที่ N 07/3593-YUD ได้รับการยอมรับว่าไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนจากรัฐ มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) . มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า กล่าวคือ การใช้ที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงิน มีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้งานที่ดีที่สุด) มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นค่าลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่า

2 จัดตั้งขึ้นโดยสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดของแปลงนี้) ในกรณีดังกล่าว ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่กรณีในการทำธุรกรรมดำเนินการอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และสถานการณ์พิเศษใดๆ จะไม่ส่งผลกระทบต่อ ธุรกรรม. สาม. คำแนะนำทั่วไปสำหรับการประเมินมูลค่า เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของหลักเกณฑ์ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน ข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องจดทะเบียนนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า; การกำหนดอำนาจของผู้เช่า ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ IV. วิธีการประเมิน ผู้ประเมินต้องใช้ (หรือให้เหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) ต้นทุน เปรียบเทียบ และ แนวทางรายได้สู่การประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ตามวิธีเปรียบเทียบ: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการกระจาย ตามแนวทางรายได้: วิธีคำนวณรายได้ วิธีดุล วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือ วิธีการจัดสรร ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ถูกครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่สร้างขึ้น) และสิทธิ ให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

3 1. วิธีเปรียบเทียบการขายแปลง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบการขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน เหนือสิ่งอื่นใด ได้แก่ ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าตามสัญญาเช่า จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ 2. วิธีการคัดเลือก เป็นวิธีการที่ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 3. วิธีการจัดสรร วิธีการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสิ่งปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 4. วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้แปลง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า

4 การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร; การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการกำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ) การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การเลือกที่ดิน สิทธิในการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน วัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ ( หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ; การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ) การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า การกำหนดแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ การปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยการสรุปอย่างสมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดิน ควรพิจารณา: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง จำนวนความเสี่ยงพิเศษที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน อัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินที่มีแนวโน้มมากที่สุด (เช่น หากต้นทุนของสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิในการเช่า) หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้

5 5. วิธีการแปลงส่วนที่เหลือ เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีการที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของมาตรา IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: จำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดิน ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากหน่วยอสังหาริมทรัพย์หน่วยเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปแบบของการเช่า แต่ ได้รับจากผู้เช่า; เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างค่าเช่าและค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า และความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะเข้าสู่ ควรคำนึงถึงสัญญาเช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่ง 6. วิธีการใช้งานเว็บไซต์ที่ต้องการ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าตามวิธีการใช้งาน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของข้อแนะนำตามระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: พิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงจำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับแปลงที่ดิน เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้ เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

วิธีการพื้นฐานในการประเมินที่ดิน Kuzina A.V. Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering Nizhny Novgorod, Russia วิธีหลักในการประเมินที่ดิน Kuzina

กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r ในการอนุมัติคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาตลาดของที่ดิน (แก้ไขโดยคำสั่ง

มาตรฐานของรัฐ STB 52.0.02-07 ของสาธารณรัฐเบลารุส การประเมินต้นทุนของวัตถุแห่งสิทธิพลเมือง การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งพิมพ์อย่างเป็นทางการ Goskomimushchestvo Minsk

มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7)" อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย ลงวันที่ 25 กันยายน 2014 N 611

ได้รับการอนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุมที่ 113 วันที่ 18 ธันวาคม 2557

Nikolay Barinov FRICS FSO 7 "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" บทบัญญัติหลัก SAINT PETERSBURG 2015 โครงสร้างของ FSO 7 I. บทบัญญัติทั่วไป II. วัตถุประสงค์ของการประเมิน III. ข้อกำหนดทั่วไปสำหรับการประเมิน IV งานสำหรับ

อนุมัติโดย: คณะกรรมการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของ NRA ROO นาทีที่ 2 ลงวันที่ 11.12.2014 อนุมัติโดย: คณะกรรมการ สนช. รายงานการประชุมที่ 5 ลงวันที่ 22.12.2014 คำแนะนำเชิงระเบียบวิธี MR-1/2014 NRO ROO เกี่ยวกับคุณสมบัติทางบัญชี

วิธีการประเมินมูลค่าการจ่ายค่าเช่าตลาดประจำปีสำหรับการใช้และกรรมสิทธิ์ในที่ดิน A.V. Grigoriev ผู้อำนวยการทั่วไปของ LLC "RMS-ESTIMATION" สมาชิกของ Russian Society of Appraisers P.A.

ร่างการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO 11)" ตามมาตรา 20 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135-FZ ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998

IRBIS LLC - การสอบและการประเมินทุกประเภท! กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซีย 25 กันยายน 2014 N 611 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์

1 กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์ของสหพันธรัฐรัสเซีย สถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY"

กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 385 ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2558 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO

Shevyakov Denis Vladimirovich ผู้อำนวยการ LLC "Intellect Appraisal Agency" (Samara) บทคัดย่อของรายงานสำหรับการสัมมนาหัวข้อ "การผสมเกสรข้าม": "ลักษณะเฉพาะของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่ซบเซา

ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 25-APP 4-7 มอสโก 4 กุมภาพันธ์ 2558

วันทรัพย์สินทางปัญญาในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก เมษายน 2017 วิธีการประเมินทรัพย์สินทางปัญญาภายในหรือนอกวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ? รายงานของซาวิคอฟสกี

มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4)"

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซียสถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา "สถาบัน Geodetic รัฐไซบีเรีย"

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 31-APG15-9 มอสโก 10 มิถุนายน 2558

งานสอบทั่วไป งานที่ 1 โรงแรมระดับสี่ดาวในใจกลางเมืองมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานปีละ 1,300,000 รูเบิล เป็นที่ทราบกันดีว่าโรงแรม 1 (4 *) ขายได้ 8

เวอร์ชันเก่าของ FSO 1 เวอร์ชันใหม่ของ FSO 1 I. บทบัญญัติทั่วไป 1 มาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลางนี้ได้รับการพัฒนาโดยคำนึงถึงมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศและกำหนด แนวคิดทั่วไปการประเมิน แนวทางการประเมิน

คุณสมบัติในการจัดทำรายงานเพื่อโต้แย้งมูลค่าที่ดิน Second Tumakov Readings 10-11 ตุลาคม 2552 โฆษกของ St. Petersburg: Karpova M.I. [ป้องกันอีเมล] 1 มูลค่าที่ดิน

อนุมัติโดยสภาผู้ประเมินราคา NP "ES" รายงานการประชุม 4/2010 ลงวันที่ 31 สิงหาคม 2010 ด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมที่ได้รับอนุมัติจากสภา NP "SROO "ES" รายงานการประชุม 19/2011 ลงวันที่ 12 พฤษภาคม 2554 มาตรฐานและหลักเกณฑ์การประเมิน

อนุมัติโดยสภา NP SROO "SPO" นาทีที่ 13 วันที่ 28 พฤษภาคม 2013 การเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมที่ได้รับอนุมัติจากสภา NP SROO "SPO" นาทีที่ 26 ของ 21.10.2013 แนวทางในการจัดทำรายงาน

คำศัพท์ (glossary) ที่ใช้ในการจัดทำคำถามและงานของการสอบวัดคุณสมบัติในด้านกิจกรรมการประเมิน "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" Term Additive model สำหรับการป้อนญาติ

คำสั่งของวันที่ 22 ตุลาคม 2553 508 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าที่ดินของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO 4)" 19 พฤศจิกายน 2553 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "คำจำกัดความ

สารบัญ สารบัญ... 3 บทนำ... 8 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุประสงค์ของการลงทุนและการจัดการ... 12 1.1. องค์ประกอบและวงจรชีวิตของทรัพย์สิน... 12 1.1.1. นิยามอสังหาฯ...

พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสาธารณรัฐเชชเนียเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2552 69 "ในขั้นตอนการจัดตั้งการบำรุงรักษาและการเผยแพร่รายการทรัพย์สินของรัฐของสาธารณรัฐเชชเนียโดยปราศจากสิทธิของบุคคลที่สาม

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 19-APG15-2 มอสโก 26 สิงหาคม 2558

อนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุม 82 ลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2554 ระบบมาตรฐานขององค์กรกำกับดูแลตนเอง

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY ACADEMY ควบคุมงานวินัย "เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์" คำถามทั้งหมด: บล็อก 1 19; บล็อก 2-35 เกณฑ์

บทนำ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย: ประวัติและแนวโน้มพื้นฐานของทฤษฎีค่าใช้จ่ายของเงินในเวลา บทที่ 1 พื้นฐานของการคำนวณต้นทุนของเงินในเวลา 1.1. คำจำกัดความพื้นฐาน 1.2. เทคนิค

บริการ CADASTRE ที่ดินของรัฐบาลกลางของคำสั่งรัสเซียลงวันที่ 26 สิงหาคม 2545 N P / 307 ในการอนุมัติวิธีการประเมินที่ดินของรัฐของสมาคมสวนพืชสวนและประเทศใน

อนุมัติโดยคณะกรรมการสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุมวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2558 ระบบมาตรฐานของสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

แนวปฏิบัติในการประเมินมูลค่าตลาดของแปลงภายใต้วัตถุเชิงเส้นที่อยู่นอกที่ดินของ ท.บ. Kolyadenko เป็นผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการรับรองในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามข้อกำหนดของยุโรป

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 81-APG15-17 มอสโก 7 กันยายน 2558 ของสหพันธรัฐรัสเซียประกอบด้วยประธาน Alexandrov V.N. ผู้พิพากษา Abakumova I.D. , Korchashkina T.E.

มาตรฐานการประเมินแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย 2555 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง แนวคิดทั่วไปของการประเมิน แนวทางและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน (FSO N 1) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2550

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 53-APG15-19 มอสโก 13 พฤษภาคม 2558

บทนำ ในสภาพปัจจุบัน การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเป็นพิเศษ แนวทางนำเสนอแนวทางรายได้เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ

ศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียกรณี 48-APG 15-8 คำจำกัดความมอสโก 1 กรกฎาคม 2558

อี.ไอ. ทาราเซวิช. เนื้อหาเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ คำนำส่วนที่ 1 สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ บทที่ 1 อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่ดีทางเศรษฐกิจ 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์

วิธีการประเมินรายบุคคลเพื่อท้าทายมูลค่าที่ดิน ข้อสังเกตที่สำคัญเกี่ยวกับรายงานการประเมิน กรรมการพิจารณาข้อพิพาทเกี่ยวกับผลการกำหนดมูลค่าที่ดิน

ภาคผนวก 4 ของรายงานการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ Doszhan Temir Zholy (DTZh) JSC ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2550 3 N. Makhanov METHODOLOGY สำหรับกำหนดมูลค่าหุ้นเมื่อไถ่ถอน การร่วมทุน

การบริหารสภาหมู่บ้าน ALEKSANDROVSKY ของเขต LOKTEVSKY ของระเบียบดินแดนอัลไต ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2559 33 หน้า Aleksandrovka ในการอนุมัติวิธีการคาดการณ์รายได้งบประมาณ

ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 67-APG15-22 มอสโก 17 มิถุนายน 2558

2013 SWorld 18-29 มิถุนายน 2556 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- ปัญหาและแนวทางสมัยใหม่ โซลูชันของพวกเขาในด้านวิทยาศาสตร์ การขนส่ง

7. วัสดุเกี่ยวกับระบบการทดสอบขั้นกลางและขั้นสุดท้าย 1. วัตถุอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากวัตถุที่สามารถเคลื่อนย้ายโดยลักษณะทั่วไปอย่างไร? ก) ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้, เป็นรูปธรรม, ความทนทาน; b) ความไม่สามารถเคลื่อนไหวได้

สารบัญ คำนำ... 10 ส่วนที่ 1. สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์... 13 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์ในฐานะผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ... 14 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์...14 1.2. อสังหาริมทรัพย์

กระทรวงการศึกษาวิทยาศาสตร์ของหน่วยงานสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อการศึกษาสถาบันการศึกษาของรัฐ "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY" (GOU VPO "SSGA")

วัสดุการศึกษาและทฤษฎี 3.3 การทดสอบการฝึกอบรมและงาน การทดสอบ การทดสอบ 1. ปัจจัยใดต่อไปนี้ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน ก) ที่ตั้ง;

ได้รับการอนุมัติโดยการตัดสินใจของ Penza City Duma ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2552 N 78-7 / 5 ระเบียบ "ในขั้นตอนการจัดการและการกำจัดทรัพย์สินที่เป็นของเทศบาลเมือง Penza" (แก้ไขเพิ่มเติม

อนุมัติโดยคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2547 N 75 ซึ่งจดทะเบียนโดยกระทรวงยุติธรรมเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2547 N 1374 ดูข้อความของเอกสารในมาตรฐานการบัญชีแห่งชาติของอุซเบกิสถานของสาธารณรัฐอุซเบกิสถาน

อนุมัติโดยพระราชกฤษฎีการัฐบาลแห่งสาธารณรัฐคาซัคสถาน ลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2556 124 มาตรฐานการประเมินมูลค่า "การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์" 1. บทบัญญัติทั่วไป 1. มาตรฐานการประเมินมูลค่านี้

ข้อกำหนดของการรถไฟรัสเซียสำหรับการทำงานของผู้ประเมินราคา ฝึกวิเคราะห์. การคัดเลือกคุณสมบัติระดับภูมิภาค มอสโก กันยายน 2552 ข้อผิดพลาดในรายงานการประเมินมูลค่าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำอธิบายหัวข้อและการวิเคราะห์ตลาด 1. ไม่

UDC 332.622 บัลติน วี.อี. มหาวิทยาลัยแห่งรัฐโอเรนเบิร์ก [ป้องกันอีเมล]คุณสมบัติของการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ของสี

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย สถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา Penza State University of Architecture and Construction DEPARTMENT "การจัดการที่ดิน"

1 อนุมัติในที่ประชุมองค์กรผู้เชี่ยวชาญของสาธารณรัฐบัชคอร์โตสถานโดยรายงานการประชุมวันที่ 20 เมษายน 2553

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน - รายการการกระทำที่มุ่งกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของสิทธิการเช่า

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่เกี่ยวข้องกับ ขั้นตอนที่ซับซ้อน. เมื่อพิจารณากรณีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่มีตัวตน ตามกฎแล้ว เราจะประเมินสภาพของสินทรัพย์นั้นและเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ที่มีการประเมินมูลค่าที่คล้ายกัน

ขั้นตอนการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่านั้นแตกต่างอย่างสิ้นเชิง ไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีตัวตนที่ได้รับการประเมิน แต่เป็นผลประโยชน์ระยะยาวจากการใช้ที่ดิน

ผู้ประเมินราคามีหน้าที่ประเมินวัตถุดังกล่าว. ในการใช้บริการ คุณจะต้องจัดเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:

1. ทำสัญญากับเจ้าของบ้าน
2. ข้อมูลเกี่ยวกับการสื่อสารที่ดำเนินการตลอดจนระบบวิศวกรรม
3. ข้อมูลเกี่ยวกับการมีอยู่ของภาระหนี้ใดๆ สำหรับไซต์ ตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับว่าไซต์นั้นตั้งอยู่หรือไม่
4. ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ที่สมัครใช้บริการของผู้ประเมิน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล รายละเอียดหนังสือเดินทาง เบอร์โทรศัพท์มือถือ

ทำไมจึงจำเป็น?

ขั้นตอนการประเมินสิทธิ์การเช่าสามารถให้บริการเพื่อวัตถุประสงค์หลายประการ. ด้านล่างนี้เป็นสาเหตุหลัก:

มันถูกกำหนดบนพื้นฐานของอะไร?

ต้องการเช่าที่ดินแต่ไม่รู้จะคำนวณราคาอย่างไร? ค้นหารายละเอียดของการคำนวณเช่นเดียวกับความแตกต่างของการเก็บภาษีจาก!

ใช้วิธีการใดบ้าง?

การเปรียบเทียบการขาย

พบวัตถุที่คล้ายคลึงกัน กำลังศึกษา ข้อมูลทั้งหมด: ค่าสิทธิในการจ้างงาน เงื่อนไขที่ได้รับ หลังจากนั้นจะทำการเปรียบเทียบสำหรับแต่ละเกณฑ์ พบความแตกต่าง และหลังจากการวิเคราะห์แล้ว จะคำนวณราคาของสิทธิการเช่า

เกณฑ์เปรียบเทียบ:

1. เวลาจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดลง
2. ขนาดรายเดือน.
3. ผู้เช่า
4. ความเป็นไปได้ .

การจัดสรร

จำเป็นต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของสิ่งที่คล้ายคลึงกันของวัตถุที่กำลังประเมินหรือเกี่ยวกับต้นทุนของข้อเสนอในตลาด

วิธีการเลือกใช้เพื่อหักต้นทุนของวัตถุโดยไม่มีการปรับปรุง. ลบต้นทุนของการปรับปรุงเหล่านั้นออกจากต้นทุนของวัตถุด้วยการปรับปรุง

การกระจาย

โดยใช้วิธีการนี้มีการประเมินกับการพัฒนา

ง่ายกว่าวิธีการคัดเลือก เนื่องจากไม่มีการหักเงิน. โดยใช้หลักการอัตราส่วนต้นทุนของพื้นที่และการพัฒนาร่วมกันกับต้นทุนของที่ดินนั่นเอง โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย เราคำนวณต้นทุนของที่ดินพร้อมกับการพัฒนาและคูณด้วยส่วนแบ่งของที่ดิน

ในการคำนวณส่วนแบ่ง คุณต้องค้นหาวัตถุที่คล้ายกันและใช้อัตราส่วนที่พบกับไซต์ของคุณ

สำคัญ! วิธีการนี้ไม่ได้ให้ข้อมูลที่ถูกต้อง จะต้องนำไปรวมกับแหล่งข้อมูลอื่นเพื่อความถูกต้องแม่นยำยิ่งขึ้น

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

ในการคำนวณราคาของโอกาสในการจ้างงาน คุณต้องหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยอัตราส่วนทุน อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถคำนวณได้โดยใช้วิธีการต่างๆ (Ring, Hoskold)

ในกระบวนการคำนวณตัวพิมพ์ใหญ่อย่าลืมคำนึงถึงความเสี่ยงของการลงทุนเงินการเติบโตของมัน

สาระสำคัญของวิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

1. การกำหนดจำนวนรายได้ในช่วงเวลาที่กำหนดโดยใช้ที่ดินเช่าอย่างมีประสิทธิภาพ
2. การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่
3. การคำนวณต้นทุนโอกาสในการจ้างงานในตลาด

ส่วนที่เหลือ

ใช้ในการสร้างการปรับปรุงผลกำไรที่โรงงาน

สาระสำคัญของวิธีการ:

1. การคำนวณต้นทุนของการปรับปรุงที่ใช้ประโยชน์
2. การคำนวณรายได้สุทธิในช่วงเวลาที่กำหนด
3. การหักต้นทุนของการปรับปรุงที่หาประโยชน์จากราคาสิทธิการเช่า

วัตถุประสงค์การใช้งาน

ใช้สร้างรายได้ค่าเช่า

สาระสำคัญของวิธีการ:

1. การกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการใช้ที่ดิน
2. การคำนวณรายได้ที่คุณจะได้รับเมื่อใช้งาน
3. การคำนวณราคาเช่าโดยลดรายได้และค่าใช้จ่าย

จัดทำรายงานการตีราคาที่ดิน

ค่าใช้จ่ายของใบอนุญาตการเช่าสามารถคำนวณได้โดยใช้สูตร:

Z = DA + DIA,

• โดยที่ Z - รายได้ที่ดิน
• DA - กำไรที่ผู้ให้เช่าจะได้รับ
• และ DIA คือกำไรของผู้เช่า

การกระจายรายได้ที่ดินระหว่างเจ้าของและผู้เช่าได้แสดงไว้ข้างต้น จะเข้าใจได้ว่า ถ้ารายได้เป็น DA - กำไรของผู้ให้เช่าเท่ากับรายได้ที่ดิน กำไรของผู้เช่าจะเป็น 0.

RS = RAL + RA,

• โดยที่ RS คือราคาความเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบในตลาด
• RAL - ค่าสิทธิของผู้ให้เช่าในการเช่า;
• และ RA เป็นค่าสิทธิในการจ้างผู้เช่า

ตัวอย่าง: ตามสูตร RS=RAL+RA สมมติว่า RS (มูลค่าตลาดของการเป็นเจ้าของเต็มจำนวน) คือ 600,000 ดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายของสิทธิ์ในการเช่าของเจ้าของบ้าน ซึ่งกำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่นจะเป็น $250,000 จากข้อมูลนี้ เราคำนวณว่า RA = 350,000 ดอลลาร์ นั่นคือ ต้นทุนของสิทธิการเช่าจะเท่ากับ 350,000 ดอลลาร์

จากข้อมูลข้างต้นสามารถเข้าใจได้ว่า การประเมินค่าสิทธิการเช่าค่อนข้างลำบากและมีข้อแตกต่างหลายประการสัมปทานในการประเมินสิทธิการเช่าการจัดสรรไม่เป็นที่ยอมรับ แต่ถ้าคุณเข้าถึงปัญหานี้อย่างรับผิดชอบเพียงพอ ก็จะไม่มีปัญหาใดๆ และคุณจะสามารถแก้ไขปัญหาด้วยการประเมินโดยเร็วที่สุด

หากคุณพบข้อผิดพลาด โปรดเน้นข้อความและคลิก Ctrl+Enter.

ประเมินราคาเช่าวันนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของธุรกิจรัสเซียทั้งหมด ตามมาตรา 607 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของหรือผู้ถือสิทธิ์มีสิทธิที่จะให้เช่าทรัพย์สินของตนแก่บุคคลอื่นหรือนิติบุคคล วัตถุที่เช่าอาจเป็นสิ่งของและวัตถุที่อยู่ในหมวดหมู่ "ไม่สิ้นเปลือง" ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน, อพาร์ทเมนต์, สถานประกอบการและคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินอื่น ๆ , วัตถุของภาคการขนส่งที่ไม่สูญเสียคุณสมบัติตามธรรมชาติในกระบวนการใช้งาน

ในระหว่างการสรุปสัญญาเช่า ผู้เช่าพร้อมกับสิทธิ์ในการใช้วัตถุตามดุลยพินิจของเขาเอง สามารถรับสิทธิ์ในการใช้และจำหน่ายทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่ - ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของข้อตกลง ดังนั้นสิทธิ์ในการเช่ารวมถึงสิทธิ์อื่น ๆ ที่ได้รับภายใต้สัญญาสามารถโอนไปยังบุคคลที่สามในรูปแบบทางกฎหมายใด ๆ ของการหมุนเวียนทางแพ่งเช่นขาย แต่เพื่อที่จะขายได้กำไร คุณจำเป็นต้องรู้ราคาตลาดของสิทธิ และโอกาสนี้คือสิ่งที่ให้ การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า.

อะไรคือคุณสมบัติของการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าและการประเมินราคาเช่า? ประกอบด้วยการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประโยชน์และข้อดีที่สัญญามอบให้แก่ผู้เช่า ท้ายที่สุดแล้วการซื้อสิทธิ์นั้นการประเมินค่าเช่าไม่ใช่เงินเพียงเล็กน้อยและหากผลประโยชน์ทั้งหมดตามเอกสารนี้ไม่ได้ให้ผลประโยชน์ใด ๆ เมื่อเทียบกับข้อตกลงที่สามารถสรุปได้โดยตรง กับผู้ให้เช่ามีคำถามที่ถูกต้อง เหตุใดจึงต้องมีต้นทุนเพิ่มเติม

เมื่อประเมินสิทธิการเช่า ปัจจัยต่อไปนี้จะถูกนำมาพิจารณา:

• เงื่อนไขการเช่า (เงื่อนไข จำนวนเงิน และลำดับการชำระเงิน)
• ลักษณะของวัตถุให้เช่าเอง (พื้นที่ จำนวนชั้น วัสดุก่อสร้างและองค์ประกอบการตกแต่ง ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึง ความพร้อมใช้งานของการสื่อสาร)
• โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ที่วัตถุที่เช่าตั้งอยู่
• ระยะเวลาของสัญญาเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุ
• สิทธิเพิ่มเติมใดๆ เช่น สิทธิในการซื้อ สิทธิในการขาย เป็นต้น

ข้อดีที่เพิ่มมูลค่าสิทธิการเช่าซึ่งนำมาพิจารณาในการประเมิน

• ความได้เปรียบในราคาค่าเช่า
• สิทธิในการซื้อวัตถุที่เช่า
• สิทธิในการหักค่าใช้จ่ายของผู้เช่า

ดังนั้น การประเมินราคาเช่าในบริษัทประเมินราคาจึงเปิดโอกาสให้คุณได้รับเงินออมที่แท้จริง หากคุณทำหน้าที่เป็นผู้ได้รับสิทธิ์ในการเช่าที่ดิน อพาร์ตเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือในทางกลับกัน เพิ่มค่าของคุณ กำไรจากการขายสิทธิการเช่าหากคุณเป็นผู้ให้เช่า

การประเมินราคาเช่าที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ดินคำนึงถึงปัจจัยหลายประการและขึ้นอยู่กับ: เนื้อหาของสัญญาเช่าและระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้, สิทธิของผู้เช่าที่ได้รับจากข้อตกลงนี้, การอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้รับในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ของมันในทางทฤษฎีมากที่สุด นอกจากนี้ ต้นทุนของสิทธิในการเช่าอาจได้รับอิทธิพลจากสถานที่ที่ไซต์ตั้งอยู่ ความพร้อมในการสื่อสาร การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตและตามจริง และความสะดวกในการเข้าถึง

โดยปกติการประเมินการเช่าที่ดินจะดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของการทำธุรกรรมที่สรุปหรือราคาของข้อเสนอ (ข้อเสนอ) สำหรับการขายสิทธิในการใช้ที่ดินที่เหมือนกันในของพวกเขา ลักษณะเฉพาะ ( วิธีเปรียบเทียบคะแนน)

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสามารถดำเนินการได้เมื่อ:

• การซื้อและขายสิทธิการเช่า
• ให้สิทธิเป็นเงินสมทบทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจ
• สินเชื่อที่มีหลักประกัน
• การซื้อ ขาย ควบรวมกิจการ การดูดซึมของวิสาหกิจที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน
• การพัฒนาและการยอมรับการตัดสินใจด้านการจัดการและการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนระยะยาว
• การลงทุนกองทุน
• สถานการณ์อื่น ๆ ที่ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งตัดกับการดำเนินการตามสิทธิในการจัดการที่ดินที่เป็นเจ้าของ

ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินค่าเช่าที่ดินได้ที่หน้า

บ้าน » ไฟภายนอกรถ » ประเมินราคาเช่า. มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า: การเปลี่ยนแปลงในพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลรัสเซีย วิธีการคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน