ขนาด: px

ความประทับใจเริ่มต้นจากหน้า:

การถอดเสียง

1 คำจำกัดความ มูลค่าตลาดสิทธิการเช่าที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 10 เมษายน 2546 N 1102-r คำแนะนำเชิงวิธีการสำหรับการกำหนดราคาตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน I. บทบัญญัติทั่วไปแนวทางเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาล สหพันธรัฐรัสเซียจาก N 519 "เกี่ยวกับคำแถลงมาตรฐานการประมาณค่า" ครั้งที่สอง หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า ที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของหลักการของยูทิลิตี้ อุปทานและอุปสงค์ การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอกที่กำหนดไว้ในหัวข้อ II ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568 -r<*> <*>ตามจดหมายของกระทรวงยุติธรรมของรัสเซียลงวันที่ N 07 / 3593-YUD ได้รับการยอมรับว่าไม่จำเป็น การลงทะเบียนของรัฐ. มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) . มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า กล่าวคือ การใช้ที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงิน มีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้งานที่ดีที่สุด) มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นค่าลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่า

2 จัดตั้งขึ้นโดยสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดของแปลงนี้) ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผลโดยมีทั้งหมด ข้อมูลที่จำเป็นและการทำธุรกรรมจะไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ สาม. คำแนะนำทั่วไปเกี่ยวกับการประเมิน เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน ข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องจดทะเบียนนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า; การกำหนดอำนาจของผู้เช่า ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ IV. วิธีการประเมิน ผู้ประเมินราคาต้องใช้ (หรือแสดงเหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) วิธีต้นทุน การเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมินมูลค่าเมื่อดำเนินการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ตามวิธีเปรียบเทียบ: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการกระจาย ตามแนวทางรายได้: วิธีคำนวณรายได้ วิธีดุล วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบ แนวทางต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีที่เหลือ วิธีการจัดสรร ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ถูกครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่สร้างขึ้น) และสิทธิ ให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

3 1. วิธีเปรียบเทียบการขายแปลง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบการขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน เหนือสิ่งอื่นใด ได้แก่ ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าตามสัญญาเช่า จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ 2. วิธีการคัดเลือก เป็นวิธีการที่ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 3. วิธีการจัดสรร วิธีการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสิ่งปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r 4. วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้แปลง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า

4 การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร; การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการกำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ) การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้: การเลือกที่ดิน สิทธิในการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน วัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ ( หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ; การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ) การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า การกำหนดแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ การปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยการสรุปอย่างสมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดิน ควรพิจารณา: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง จำนวนความเสี่ยงพิเศษที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน อัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินที่มีแนวโน้มมากที่สุด (เช่น หากต้นทุนของสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิในการเช่า) หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้

5 5. วิธีการแปลงส่วนที่เหลือ เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีการที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของมาตรา IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: จำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดิน ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากหน่วยอสังหาริมทรัพย์หน่วยเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปแบบของการเช่า แต่ ได้รับจากผู้เช่า; เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างค่าเช่าและค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า และความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะเข้าสู่ ควรคำนึงถึงสัญญาเช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่ง 6. วิธีการใช้งานเว็บไซต์ที่ต้องการ ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าตามวิธีการใช้งาน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของข้อแนะนำตามระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้: พิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงจำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับแปลงที่ดิน เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้ เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

วิธีการพื้นฐานในการประเมินที่ดิน Kuzina A.V. Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering นิจนีย์ นอฟโกรอด, รัสเซีย วิธีหลักในการประเมินทรัพย์สินทางบก Kuzina

กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r ในการอนุมัติคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาตลาดของที่ดิน (แก้ไขโดยคำสั่ง

มาตรฐานของรัฐ STB 52.0.02-07 ของสาธารณรัฐเบลารุส การประเมินต้นทุนของวัตถุแห่งสิทธิพลเมือง การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งพิมพ์อย่างเป็นทางการ Goskomimushchestvo Minsk

มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 7)" อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย ลงวันที่ 25 กันยายน 2014 N 611

ได้รับการอนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุมที่ 113 วันที่ 18 ธันวาคม 2557

Nikolay Barinov FRICS FSO 7 "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" บทบัญญัติหลัก SAINT PETERSBURG 2015 โครงสร้างของ FSO 7 I. บทบัญญัติทั่วไป II. วัตถุประสงค์ของการประเมิน III. ข้อกำหนดทั่วไปสำหรับการประเมิน IV งานสำหรับ

อนุมัติโดย: คณะกรรมการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของ NRA ROO นาทีที่ 2 ลงวันที่ 11.12.2014 อนุมัติโดย: คณะกรรมการ สนช. รายงานการประชุมที่ 5 ลงวันที่ 22.12.2014 คำแนะนำเชิงระเบียบวิธี MR-1/2014 NRO ROO เกี่ยวกับคุณสมบัติทางบัญชี

วิธีการประเมินมูลค่าการจ่ายค่าเช่าตลาดประจำปีสำหรับการใช้และกรรมสิทธิ์ในที่ดิน A.V. Grigoriev ผู้อำนวยการทั่วไปของ LLC "RMS-ESTIMATION" สมาชิกของ Russian Society of Appraisers P.A.

ร่างการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO 11)" ตามมาตรา 20 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135-FZ ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998

IRBIS LLC - การสอบและการประเมินทุกประเภท! กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซีย 25 กันยายน 2014 N 611 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินอสังหาริมทรัพย์

1 กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย สถาบันการศึกษางบประมาณแห่งสหพันธรัฐแห่งการอุดมศึกษาระดับมืออาชีพ "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY"

กระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของคำสั่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 385 ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2558 เกี่ยวกับการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา (FSO

Shevyakov Denis Vladimirovich ผู้อำนวยการ LLC "Intellect Appraisal Agency" (Samara) บทคัดย่อของรายงานสำหรับการสัมมนาหัวข้อ "การผสมเกสรข้าม": "ลักษณะเฉพาะของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่ซบเซา

ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 25-APP 4-7 มอสโก 4 กุมภาพันธ์ 2558

วันทรัพย์สินทางปัญญาในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก เมษายน 2017 วิธีการประเมินทรัพย์สินทางปัญญาภายในหรือนอกวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ? รายงานของซาวิคอฟสกี

มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4) 1 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO N 4)"

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซียสถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลางแห่งการศึกษาระดับอุดมศึกษา "สถาบัน Geodetic รัฐไซบีเรีย"

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 31-APG15-9 มอสโก 10 มิถุนายน 2558

งานสอบทั่วไป งานที่ 1 โรงแรมระดับสี่ดาวในใจกลางเมืองมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานปีละ 1,300,000 รูเบิล เป็นที่ทราบกันดีว่าโรงแรม 1 (4 *) ขายได้ 8

เวอร์ชันเก่าของ FSO 1 เวอร์ชันใหม่ของ FSO 1 I. บทบัญญัติทั่วไป

คุณสมบัติในการจัดทำรายงานเพื่อโต้แย้งมูลค่าที่ดิน Second Tumakov Readings 10-11 ตุลาคม 2552 โฆษกของ St. Petersburg: Karpova M.I. [ป้องกันอีเมล] 1 มูลค่าที่ดิน

อนุมัติโดยสภาผู้ประเมินราคา NP "ES" รายงานการประชุม 4/2010 ลงวันที่ 31 สิงหาคม 2010 ด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมที่ได้รับอนุมัติจากสภา NP "SROO "ES" รายงานการประชุม 19/2011 ลงวันที่ 12 พฤษภาคม 2554 มาตรฐานและหลักเกณฑ์การประเมิน

อนุมัติโดยสภา NP SROO "SPO" นาทีที่ 13 วันที่ 28 พฤษภาคม 2013 การเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมที่ได้รับอนุมัติจากสภา NP SROO "SPO" นาทีที่ 26 ของ 21.10.2013 แนวทางในการจัดทำรายงาน

คำศัพท์ (glossary) ที่ใช้ในการจัดทำคำถามและงานของการสอบวัดคุณสมบัติในด้านกิจกรรมการประเมิน "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" Term Additive model สำหรับการป้อนญาติ

คำสั่งของวันที่ 22 ตุลาคม 2553 508 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง "การกำหนดมูลค่าที่ดินของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (FSO 4)" 19 พฤศจิกายน 2553 ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "คำจำกัดความ

สารบัญ สารบัญ... 3 บทนำ... 8 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุประสงค์ของการลงทุนและการจัดการ... 12 1.1. องค์ประกอบและวงจรชีวิตของทรัพย์สิน... 12 1.1.1. นิยามอสังหาฯ...

พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสาธารณรัฐเชชเนียเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2552 69 "ในขั้นตอนการจัดตั้งการบำรุงรักษาและการเผยแพร่รายการทรัพย์สินของรัฐของสาธารณรัฐเชชเนียโดยปราศจากสิทธิของบุคคลที่สาม

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 19-APG15-2 มอสโก 26 สิงหาคม 2558

อนุมัติโดยคณะกรรมการหุ้นส่วนที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ขององค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุม 82 ลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2554 ระบบมาตรฐานขององค์กรกำกับดูแลตนเอง

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY ACADEMY ควบคุมงานวินัย "เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์" คำถามทั้งหมด: บล็อก 1 19; บล็อก 2-35 เกณฑ์

บทนำ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย: ประวัติและแนวโน้มพื้นฐานของทฤษฎีค่าใช้จ่ายของเงินในเวลา บทที่ 1 พื้นฐานของการคำนวณต้นทุนของเงินในเวลา 1.1. คำจำกัดความพื้นฐาน 1.2. เทคนิค

บริการ CADASTRE ที่ดินของรัฐบาลกลางของคำสั่งรัสเซียลงวันที่ 26 สิงหาคม 2545 N P / 307 ในการอนุมัติวิธีการประเมินที่ดินของรัฐของสมาคมสวนพืชสวนและประเทศใน

อนุมัติโดยคณะกรรมการสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง "วิทยาลัยผู้ประเมินแห่งชาติ" รายงานการประชุมวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2558 ระบบมาตรฐานของสมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

แนวปฏิบัติในการประเมินมูลค่าตลาดของแปลงภายใต้วัตถุเชิงเส้นที่อยู่นอกที่ดินของ ท.บ. Kolyadenko เป็นผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการรับรองในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามข้อกำหนดของยุโรป

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 81-APG15-17 มอสโก 7 กันยายน 2558 ของสหพันธรัฐรัสเซียประกอบด้วยประธาน Alexandrov V.N. ผู้พิพากษา Abakumova I.D. , Korchashkina T.E.

มาตรฐานการประเมินแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย 2555 มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง แนวคิดทั่วไปของการประเมิน แนวทางและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน (FSO N 1) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2550

ศาลสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 53-APG15-19 มอสโก 13 พฤษภาคม 2558

บทนำ ในสภาพปัจจุบัน การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเป็นพิเศษ แนวทางนำเสนอแนวทางรายได้เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ

ศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียกรณี 48-APG 15-8 คำจำกัดความมอสโก 1 กรกฎาคม 2558

อี.ไอ. ทาราเซวิช. เนื้อหาเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ คำนำส่วนที่ 1 สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ บทที่ 1 อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่ดีทางเศรษฐกิจ 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์

วิธีการประเมินรายบุคคลเพื่อท้าทายมูลค่าที่ดิน ข้อสังเกตที่สำคัญเกี่ยวกับรายงานการประเมิน กรรมการพิจารณาข้อพิพาทเกี่ยวกับผลการกำหนดมูลค่าที่ดิน

ภาคผนวก 4 ของรายงานการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ Doszhan Temir Zholy (DTZh) JSC ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2550 3 N. Makhanov METHODOLOGY สำหรับกำหนดมูลค่าหุ้นเมื่อได้รับการไถ่ถอนโดย บริษัท ร่วมทุน

การบริหารสภาหมู่บ้าน ALEKSANDROVSKY ของเขต LOKTEVSKY ของระเบียบดินแดนอัลไต ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2559 33 หน้า Aleksandrovka ในการอนุมัติวิธีการคาดการณ์รายได้งบประมาณ

ศาลฎีกาของคำจำกัดความของสหพันธรัฐรัสเซีย คดี 67-APG15-22 มอสโก 17 มิถุนายน 2558

2013 SWorld 18-29 มิถุนายน 2556 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- ปัญหาและแนวทางสมัยใหม่ โซลูชันของพวกเขาในด้านวิทยาศาสตร์ การขนส่ง

7. วัสดุเกี่ยวกับระบบการทดสอบขั้นกลางและขั้นสุดท้าย 1. วัตถุอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากวัตถุที่สามารถเคลื่อนย้ายโดยลักษณะทั่วไปอย่างไร? ก) ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้, เป็นรูปธรรม, ความทนทาน; b) ความไม่สามารถเคลื่อนไหวได้

สารบัญ คำนำ... 10 ส่วนที่ 1. สาระสำคัญและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์... 13 บทที่ 1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ... 14 1.1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์...14 1.2. อสังหาริมทรัพย์

กระทรวงการศึกษาวิทยาศาสตร์ของหน่วยงานสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อการศึกษาสถาบันการศึกษาของรัฐ "SIBERIAN STATE GEODETIC ACADEMY" (GOU VPO "SSGA")

วัสดุการศึกษาและทฤษฎี 3.3 การทดสอบการฝึกอบรมและงาน การทดสอบ การทดสอบ 1. ปัจจัยใดต่อไปนี้ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าโดยประมาณของที่ดิน ก) ที่ตั้ง;

ได้รับการอนุมัติโดยการตัดสินใจของ Penza City Duma ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2552 N 78-7 / 5 ระเบียบ "ในขั้นตอนการจัดการและการกำจัดทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ใน ทรัพย์สินของเทศบาลเมืองเพนซา" (มีการเปลี่ยนแปลง

อนุมัติโดยคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2547 N 75 ซึ่งจดทะเบียนโดยกระทรวงยุติธรรมเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2547 N 1374 ดูข้อความของเอกสารในมาตรฐานการบัญชีแห่งชาติของอุซเบกิสถานของสาธารณรัฐอุซเบกิสถาน

อนุมัติโดยพระราชกฤษฎีการัฐบาลแห่งสาธารณรัฐคาซัคสถาน ลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2556 124 มาตรฐานการประเมินมูลค่า "การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์" 1. บทบัญญัติทั่วไป 1. มาตรฐานการประเมินมูลค่านี้

ข้อกำหนดของการรถไฟรัสเซียสำหรับการทำงานของผู้ประเมินราคา ฝึกวิเคราะห์. การคัดเลือกคุณสมบัติระดับภูมิภาค มอสโก กันยายน 2552 ข้อผิดพลาดในรายงานการประเมินมูลค่าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำอธิบายหัวข้อและการวิเคราะห์ตลาด 1. ไม่

UDC 332.622 บัลติน วี.อี. มหาวิทยาลัยแห่งรัฐโอเรนเบิร์ก [ป้องกันอีเมล]คุณสมบัติของการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ของสี

กระทรวงศึกษาธิการและวิทยาศาสตร์ของสหพันธรัฐรัสเซียสถาบันการศึกษางบประมาณของรัฐบาลกลาง อุดมศึกษามหาวิทยาลัยสถาปัตยกรรมศาสตร์และการก่อสร้างแห่งรัฐเพนซา

1 อนุมัติในที่ประชุมองค์กรผู้เชี่ยวชาญของสาธารณรัฐบัชคอร์โตสถานโดยรายงานการประชุมวันที่ 20 เมษายน 2553

การประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินดำเนินการตามคำแนะนำวิธีการที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r และคำสั่งลงวันที่ 10 เมษายน , 2546 หมายเลข 1102 ร.

ตามคำแนะนำวิธีการที่ระบุไว้ มูลค่าตลาดมีสิทธิที่จะเช่าที่ดินที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ (ผู้ใช้ที่มีศักยภาพ) ในช่วงเวลาหนึ่ง (หลักอรรถประโยชน์)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานในตลาดและลักษณะของการแข่งขันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ (หลักการของอุปสงค์และอุปทาน)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินต้องไม่เกินต้นทุนที่เป็นไปได้มากที่สุดในการได้มาซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเท่ากัน (หลักการทดแทน)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับ เงื่อนไข และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยมีการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยไม่คำนึงถึงรายได้จากปัจจัยการผลิตอื่นๆ ที่ดึงดูด ที่ดินเพื่อการประกอบกิจการ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า ค่าเช่าที่ดิน) ( หลักการคาดหมาย)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและกำหนดตามวันที่กำหนด (หลักการเปลี่ยนแปลง)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์ที่กำหนด อนุญาตให้ใช้สิทธิ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน การแบ่งทรัพย์สินในแปลงที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับที่ตั้งและอิทธิพลของปัจจัยภายนอก (หลักการของอิทธิพลภายนอก)

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดนั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งเป็นไปได้ทางกายภาพมีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจสอดคล้องกับข้อกำหนดของกฎหมาย ทางการเงินที่เป็นไปได้และเป็นผลให้มูลค่าที่ดินโดยประมาณจะสูงสุด การใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดจะพิจารณาโดยคำนึงถึงการแบ่งส่วนที่เหมาะสมที่เป็นไปได้ออกเป็นส่วนๆ ที่แตกต่างกันในรูปแบบ ประเภท และลักษณะการใช้ประโยชน์ การใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจไม่ใช่การใช้ที่ดินในปัจจุบัน

เมื่อพิจารณาการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ให้คำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

วัตถุประสงค์และการใช้งานที่ได้รับอนุญาต

วิธีการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณใกล้เคียงที่ดินที่ประเมิน

แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่

การเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

การใช้ที่ดินในปัจจุบัน

ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่า:

รายละเอียดของแปลงที่ดิน รวมทั้งวัตถุประสงค์และอนุญาตให้ใช้ที่ดิน สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน การแบ่งสิทธิในทรัพย์สินในแปลงที่ดิน

คำอธิบายอาคาร โครงสร้าง โครงสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ภายในแปลงที่ดินตลอดจนผลงานและผลกระทบต่อมนุษย์ที่เปลี่ยนแปลงไป ลักษณะคุณภาพแปลงที่ดิน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าการปรับปรุงแปลงที่ดิน);

ภาพถ่ายที่ดินและส่วนปรับปรุง

การจัดให้มีการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนตามที่ระบุ

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง

พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า;

การกำหนดอำนาจของผู้เช่า

กำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน

ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

วิธีการประเมิน

ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน จะใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีจำหน่าย วิธีคำนวณค่าเช่าที่ดิน วิธีมูลค่าคงเหลือ และวิธีการใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์

วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีกระจายสินค้า ใช้วิธีเปรียบเทียบ วิธีคิดมูลค่าค่าเช่าที่ดิน วิธีคงเหลือ วิธีใช้ประโยชน์ตามวิธีรายได้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือและวิธีการจัดสรร

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า แปลงที่ปลูกสร้าง) และแปลงที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคาร สิ่งปลูกสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าแปลงที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา) ). เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความพร้อมของข้อมูลราคาพร้อมสิทธิการเช่าที่ดินที่ใกล้เคียงกับมูลค่าที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบแปลงที่ดินที่ประเมินกับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าองค์ประกอบเปรียบเทียบ)

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดินที่ประเมิน

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากที่ดินที่ประเมินไว้

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยสรุปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับปรุงของแอนะล็อก

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยต้นทุนของที่ดินที่กำลังประเมิน (ปัจจัย การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน) และลักษณะตลาดของธุรกรรมที่มีการประเมินสิทธิ

ปัจจัยที่สำคัญที่สุดมักจะ:

ที่ตั้งและบริเวณโดยรอบ

วัตถุประสงค์ อนุญาตให้ใช้ สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (โล่งอก, พื้นที่, โครงร่าง, ฯลฯ );

การเข้าถึงการขนส่ง;

โครงสร้างพื้นฐาน (การแสดงตนหรือความใกล้ชิด วิศวกรรมเครือข่ายและเงื่อนไขในการเชื่อมต่อกับสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ );

ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า

ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า

จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า

ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ

ลักษณะการทำธุรกรรมกับที่ดิน ได้แก่

เงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมทางการเงินด้วยสิทธิในที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและเงินที่ยืม เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่ยืม);

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมด้วยสิทธิในที่ดิน (ชำระเป็นเงินสด, ชำระด้วยตั๋วสัญญาใช้เงิน, ออฟเซ็ตร่วมกัน, แลกเปลี่ยน ฯลฯ );

สถานการณ์ของการทำธุรกรรมที่มีสิทธิในที่ดิน (ไม่ว่าที่ดินจะถูกนำเสนอต่อตลาดเปิดในรูปแบบของการเสนอขายต่อสาธารณะ ความเกี่ยวข้องของผู้ซื้อและผู้ขาย การขายในการล้มละลาย ฯลฯ );

การเปลี่ยนแปลงราคาสิทธิในที่ดินสำหรับรอบระยะเวลานับจากวันที่สรุปรายการกับระบบอะนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ลักษณะและระดับของความแตกต่างระหว่างแอนะล็อกและแปลงที่ดินที่ประเมินจะกำหนดขึ้นในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบโดยตรงของแอนะล็อกแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในขณะเดียวกัน สันนิษฐานว่าธุรกรรมที่มีสิทธิในที่ดินจะกระทำขึ้นโดยอาศัยลักษณะของธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันซึ่งได้พัฒนาขึ้นในตลาด

วิธีการคัดเลือก

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในการสร้างที่ดิน

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงการประเมินสิทธิ์ในที่ดิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การพิจารณาองค์ประกอบที่ใช้เปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงสิทธิ์ในการประเมินที่ดินพร้อมวัตถุอะนาล็อก

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากออบเจกต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว ซึ่งรวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณต้นทุนสำหรับการเปลี่ยนหรือทำซ้ำการปรับปรุงที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิในที่ดินที่ประเมินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว มูลค่าตลาดของการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและ (หรือ) องค์ประกอบ

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมรวมถึงตัวบ่งชี้ทั้งสองที่แสดงลักษณะพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส ลูกบาศก์เมตรเชิงเส้น และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบรวมถึงราคาองค์ประกอบและอัตราที่ใช้ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและองค์ประกอบที่คำนวณที่ระดับราคาคงที่สำหรับวันที่ระบุ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่เป็นระดับราคา ณ วันที่ประเมินโดยใช้ระบบของดัชนีการเปลี่ยนแปลงต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันและคาดการณ์

การคำนวณจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบสามารถทำได้โดยใช้วิธีทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการทรัพยากร (ดัชนีทรัพยากร) ประกอบด้วยการคำนวณราคาปัจจุบัน (การคาดการณ์) และอัตราภาษีทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

เมื่อกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินควรคำนึงถึงผลกำไรของนักลงทุน - มูลค่าของรางวัลที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนเพื่อสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้จากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับต้นทุนในการสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงในระดับเดียวกันมากที่สุด

วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าสิทธิในที่ดินปลูกสร้าง

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงสิทธิ์ในที่ดินที่ประเมิน

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินด้วยการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงแปลงที่ดินที่ประเมิน กับวัตถุอะนาล็อก

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของอะนาล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว

การกำหนดองค์ประกอบการเปรียบเทียบแต่ละรายการของการปรับราคาของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับธรรมชาติและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว

การปรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบราคาแต่ละรายการของอะนาล็อกแต่ละอัน ทำให้ความแตกต่างจากคุณสมบัติเดียวเรียบขึ้น

การคำนวณมูลค่าตลาดของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รายการเดียว โดยสรุปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับแล้วของแอนะล็อก

การคำนวณมูลค่าตลาดของการประเมินสิทธิในที่ดินโดยการคูณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวด้วยมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งต้นทุนสิทธิในที่ดินในมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว วัตถุ.

วิธีการคำนวณค่าเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับในช่วงเวลาเดียวกันเท่ากับมูลค่าหรือเปลี่ยนแปลงด้วยอัตรารายได้เดียวกันจากการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณรายได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้เป็นทุนที่สอดคล้องกัน

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การเลือกที่ดิน สิทธิการเช่าซึ่งอยู่ระหว่างการประเมิน วัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ (หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งสิทธิในการเช่าซึ่งประเมินด้วยระบบแอนะล็อกดำเนินการ

การพิจารณาองค์ประกอบเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละส่วนจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การพิจารณาองค์ประกอบแต่ละส่วนของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อก ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละส่วนจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดินให้เรียบ สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดิน สิทธิการเช่าประเมินโดยภาพรวมที่สมเหตุสมผลของอัตราการเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในที่ดินที่สร้างและไม่ปลูกสร้าง เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ในการพัฒนาแปลงที่ดินซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิพร้อมการปรับปรุงการสร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงระยะเวลาหนึ่งเป็นผลคูณของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงด้วยอัตราส่วนมูลค่าตามราคาทุนของรายได้จากการปรับปรุง

การคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ดินเป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์รายการเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง

การคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินโดยแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

วิธีการนี้ยังอนุญาตให้มีลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราค่าเช่าในตลาด

การคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์รายเดียวโดยใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นทุนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยลบต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เดียว

วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิในที่ดินที่สร้างและไม่ปลูกสร้าง

เงื่อนไขในการใช้วิธีนี้คือความเป็นไปได้ของการใช้ที่ดินในลักษณะที่สร้างรายได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดจำนวนและเวลา โครงสร้างค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการใช้ที่ดินตามทางเลือกของการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (เช่น ต้นทุนการปรับปรุงแปลงที่ดินหรือต้นทุนในการแบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงต่างหาก ชิ้นส่วนที่แตกต่างกันในรูปแบบ ประเภท และลักษณะการใช้งาน)

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของรายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

การกำหนดโครงสร้างจำนวนและเวลาของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้รายได้จากการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมทั้งคำนึงถึงจำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่

การกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดที่สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดินที่ประเมิน เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการรักษารายได้จากสิทธินี้

การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน

เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

แหล่งที่มาของรายได้อาจเป็นการเช่า การใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว หรือการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวในช่วงเวลาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดตามราคาตลาด

การคำนวณรายได้ในตัวเลือกการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควรรวมการบัญชีสำหรับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

ตามวัตถุประสงค์ของรายงานนี้ ผู้ประเมินราคาพบว่าสามารถกำหนดราคาตลาดของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยใช้วิธีการจัดสรรและวิธีส่วนที่เหลือ

แนวทางต้นทุนจะถูกนำไปใช้เมื่อสามารถแทนที่วัตถุของการประเมินด้วยวัตถุอื่นที่เป็นสำเนาที่ถูกต้องของวัตถุของการประเมินหรือมีคุณสมบัติที่มีประโยชน์ที่คล้ายคลึงกัน ข้อมูลที่มีให้กับผู้ประเมินราคาทำให้สามารถใช้วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมินราคาได้ ในมุมมองของสิ่งที่กล่าวมาและบนพื้นฐานของข้อ 20 ของมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง " แนวความคิดทั่วไปการประเมินแนวทางการประเมินและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน” (FSO ฉบับที่ 1) อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 256 รวมถึงศิลปะ 14 FZ-135 "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ผู้ประเมินราคาถือว่าเป็นไปได้ นำมาใช้แนวทางที่มีค่าใช้จ่ายสูงในการประเมินมูลค่าของวัตถุแห่งการประเมิน ในการกำหนดต้นทุนการทำสำเนา (ทดแทน) จะใช้วิธีหน่วยเปรียบเทียบ

แนวทางเปรียบเทียบ

วิธีการเปรียบเทียบ - ชุดของวิธีการประมาณค่าของวัตถุของการประเมิน โดยยึดตามการเปรียบเทียบของวัตถุของการประเมินกับวัตถุ - ความคล้ายคลึงของวัตถุของการประเมินซึ่งเกี่ยวกับข้อมูลราคาที่มีอยู่ วัตถุที่คล้ายคลึงกันของวัตถุประสงค์ของการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินคือวัตถุที่คล้ายกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในแง่ของลักษณะทางเศรษฐกิจ วัตถุดิบ ทางเทคนิค และลักษณะอื่นๆ ที่กำหนดมูลค่าของมัน

เป็นส่วนหนึ่งของ แนวทางเปรียบเทียบมีสองวิธี: วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบการขายและวิธีการคูณค่าเช่ารวม

วิธีการเปรียบเทียบการขาย- วิธีการประมาณราคาตลาดของวัตถุที่ประเมินโดยอิงจากการวิเคราะห์ราคาสำหรับการขายหรือให้เช่าวัตถุที่เทียบได้กับราคาประเมิน - แอนะล็อกที่เกิดขึ้นในตลาดของวัตถุที่ประเมินก่อนวันที่ประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบ นอกเหนือจากวัตถุประสงค์โดยตรง (การประเมินมูลค่าตลาด) สามารถใช้ในการประมาณอัตราค่าเช่า ค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงหรือต้นทุนในการสร้าง อัตราการเข้าพักและพารามิเตอร์อื่น ๆ ที่จำเป็นในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีอื่น แนวทาง

วิธีเปรียบเทียบตลาดขึ้นอยู่กับหลักการของอุปสงค์และอุปทานตามราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยปฏิสัมพันธ์ของแรงของอุปทานและอุปสงค์สำหรับวัตถุในสถานที่ที่กำหนดใน ให้เวลาและในตลาดนี้

วิธีนี้เป็นวิธีการสร้างแบบจำลองโดยตรงของปัจจัยอุปสงค์และอุปทาน เมื่อซื้อวัตถุ ผู้ซื้อ (นักลงทุน) จะได้รับคำแนะนำจากหลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าราคาสูงสุดของวัตถุที่ประเมิน (RS o.o.) ไม่เกินราคาขั้นต่ำของมูลค่าตลาดของวัตถุอะนาล็อก (RS o.a.) มีลักษณะที่คล้ายคลึงกัน (ปัจจัยด้านราคา)

แบบจำลองทางคณิตศาสตร์ของการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีเปรียบเทียบตลาดสามารถแสดงในรูปแบบต่อไปนี้ (สูตร 4):

โดยที่ RS oo คือมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน

วี- น้ำหนัก ผม- อะนาล็อกในต้นทุนของวัตถุที่ประเมิน

RSO ฉัน– จำนวนแอนะล็อก

น- จำนวนแอนะล็อก

วิธีเปรียบเทียบการขายจะใช้ในกรณีที่ตลาดของเรื่องการประเมินมีการใช้งานอยู่ นั่นคือ ในวันที่ประเมิน มีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนธุรกรรมหรือข้อเสนอที่เพียงพอสำหรับการประเมิน ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบตลาดช่วยให้คุณได้รับเพียงพอ ผลลัพธ์ที่ดีเพื่อประเมินราคาห้องชุด ที่ดิน แทบไม่เคยใช้สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ (โบสถ์ โรงเรียน สนามกีฬา ฯลฯ) ที่ไม่มีตลาดหรือตลาดมีจำกัด

วิธีการเปรียบเทียบตลาดเมื่อมีข้อมูลเพียงพอ ทำให้สามารถรับผลการประเมินมูลค่าที่เชื่อถือได้

ในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด ตามกฎแล้วจะใช้ลำดับการดำเนินการต่อไปนี้:

1. การวิจัยตลาดและการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมหรือข้อเสนอสำหรับการซื้อหรือขายวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่มีมูลค่า

2. ตรวจสอบความถูกต้องและเชื่อถือได้ของข้อมูลที่รวบรวมและการปฏิบัติตามเงื่อนไขของตลาด

3. การเลือกหน่วยเปรียบเทียบทั่วไปสำหรับตลาดของวัตถุที่ประเมินและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับหน่วยที่เลือก

4. การเปรียบเทียบออบเจกต์กับอ็อบเจกต์ของการประเมินโดยใช้หน่วยของการเปรียบเทียบและการปรับราคาของแต่ละออบเจกต์ที่เปรียบเทียบแล้วสัมพันธ์กับออบเจกต์ที่กำลังประเมิน

5. การรวมมูลค่าที่ปรับแล้วของราคาของออบเจ็กต์ - แอนะล็อกที่ได้รับในระหว่างการวิเคราะห์เป็นค่าเดียวหรือช่วงของมูลค่าต้นทุน

หน่วยของการเปรียบเทียบใช้เพื่อทำให้ขั้นตอนการเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินและความคล้ายคลึงมีความโปร่งใสและเข้าใจได้ ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการปรับราคาขายเป็นราคาต่อหน่วยขนาดของอาคาร มักจะไม่จำเป็นต้องทำการปรับขนาดของวัตถุ

องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบที่ควรพิจารณาในวิธีการเปรียบเทียบการขายคือ:

1. สิทธิในทรัพย์สินที่โอนได้

2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน

3. เงื่อนไขการขาย

4. สภาวะตลาด

5. ที่ตั้ง

6. ลักษณะทางกายภาพ (ขนาด คุณภาพของงานก่อสร้าง สภาพของอาคาร)

7. ลักษณะทางเศรษฐกิจ ( ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน,เงื่อนไขของสัญญาเช่า,ค่าใช้จ่ายในการบริหาร,องค์ประกอบของผู้เช่า).

8. ประเภทการใช้งาน (การแบ่งเขต)

9. องค์ประกอบมูลค่าไม่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์

นอกจากองค์ประกอบพื้นฐานของการเปรียบเทียบแล้ว อาจจำเป็นต้อง องค์ประกอบเพิ่มเติม. ซึ่งรวมถึงข้อจำกัดการวางผังเมือง ความสะดวก ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์

จำนวนของวัตถุเปรียบเทียบมีความสำคัญมาก ยิ่งวัตถุแอนะล็อกมีจำนวนมากขึ้นเท่าใด ผู้ประเมินก็จะมีโอกาสได้รับผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมากขึ้นเท่านั้น

ในขั้นตอนการรับรอง ควรกำหนดความชอบ (กำหนดน้ำหนักสูงสุด) ให้กับราคาของอะนาล็อกที่ใกล้เคียงที่สุดในลักษณะของพวกเขากับวัตถุประสงค์ของการประเมิน กล่าวคือ อะนาล็อก ราคาที่มีการปรับจำนวนน้อยที่สุดและ การปรับตัวค่อนข้างเล็ก

ในวิธีเปรียบเทียบตลาด จะแยกวิธีการวิเคราะห์การปรับปรุงออกเป็นสองกลุ่ม: เชิงปริมาณ คุณภาพ.

กลุ่มเหล่านี้แตกต่างกันในอัตราส่วนของจำนวนปัจจัยด้านราคาและจำนวนของแอนะล็อกที่ใช้สำหรับการประเมิน

ถ้าจำนวนของแอนะล็อก n มากกว่าหรือเท่ากับจำนวนของปัจจัยการกำหนดราคา kเพิ่มขึ้นหนึ่ง ( น≥ k+ 1) จากนั้นใช้วิธีของกลุ่มแรกในการประเมิน: การวิเคราะห์คู่ข้อมูล การวิเคราะห์กลุ่มข้อมูล การวิเคราะห์ทางสถิติ; การวิเคราะห์กราฟิก การวิเคราะห์ความไว การวิเคราะห์ต้นทุน การวิเคราะห์ข้อมูลรองและการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของส่วนต่างค่าเช่า ฯลฯ

ถ้าจำนวนแอนะล็อก นปริมาณน้อยลง kปัจจัยด้านราคาเพิ่มขึ้นหนึ่ง ( น < k+ 1) จากนั้นจึงใช้วิธีของกลุ่มที่สองในการประเมิน: การวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ วิธีการประเมินผู้เชี่ยวชาญ (การวิเคราะห์อันดับ); วิธีการสัมภาษณ์

วิธีการวิเคราะห์เชิงปริมาณ

วิธีการวิเคราะห์เชิงปริมาณเกี่ยวข้องกับการใช้วิธีทางคณิตศาสตร์ วิธีที่ง่ายที่สุดคือการวิเคราะห์คู่ข้อมูล การประยุกต์ใช้วิธีนี้ช่วยให้ผู้ประเมินสามารถกำหนดการแก้ไขสำหรับองค์ประกอบของการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบวัตถุสองชิ้นที่แตกต่างกันในองค์ประกอบนี้ การวิเคราะห์คู่ข้อมูลเป็นเทคนิคการหักทางคณิตศาสตร์ที่มีการบังคับใช้ที่จำกัด เนื่องจากชุดของคู่ข้อมูลนั้นหายากและสามารถนำมาใช้ในทางที่ผิดได้

การวิเคราะห์คู่ข้อมูลและกลุ่มข้อมูลเป็นรูปแบบหนึ่งของการวิเคราะห์ความไว การวิเคราะห์ความไวเป็นเทคนิคที่ใช้ในการกำหนดผลกระทบของตัวแปรแต่ละตัวที่มีต่อค่า

ในกิจกรรมการประเมินมูลค่า บางครั้งใช้การวิเคราะห์ทางสถิติของข้อมูลตลาด การวิเคราะห์การถดถอยสหสัมพันธ์มักใช้ในการประเมิน

การวิเคราะห์เชิงกราฟเป็นรูปแบบหนึ่งของการวิเคราะห์ทางสถิติที่ช่วยให้ผู้ประเมินสามารถสรุปผลโดยการตีความข้อมูลภาพกราฟิกด้วยสายตาและใช้เทคนิคการปรับเส้นโค้งให้เหมาะสมทางสถิติ

วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุน เช่น ค่าซ่อมหรือค่าลิขสิทธิ์เป็นพื้นฐานสำหรับการปรับปรุง สิ่งสำคัญคือการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของตลาด

การวิเคราะห์ข้อมูลทุติยภูมิประกอบด้วยการกำหนดการแก้ไขที่ใช้ข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุที่กำลังประเมินหรือเปรียบเทียบ ข้อมูลรองระบุลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ตามกฎแล้วข้อมูลเกี่ยวกับพวกเขาได้มาจากสิ่งพิมพ์เฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีการวิเคราะห์เชิงคุณภาพ

วิธีการวิเคราะห์เชิงคุณภาพวิธีหนึ่งคือการวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ ประกอบด้วยการศึกษาความสัมพันธ์ที่ระบุบนพื้นฐานของข้อมูลตลาดโดยไม่ต้องใช้การคำนวณ ผู้ประเมินราคาหลายคนใช้วิธีนี้เพราะสะท้อนถึงความไม่สมบูรณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีการนี้ใช้การวิเคราะห์ยอดขายที่เปรียบเทียบกันได้ เพื่อเปรียบเทียบลักษณะของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับทรัพย์สินที่มีมูลค่า

วิธีการตรวจสอบโดยเพื่อนคือการปรับเปลี่ยนการวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบสัมพัทธ์ ในวิธีนี้ ข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบกันได้แบบ peer-reviewed จะถูกจัดลำดับจากน้อยไปมากหรือมากไปหาน้อย ผู้ประเมินมูลค่าจะวิเคราะห์แต่ละรายการเพื่อกำหนดตำแหน่งสัมพัทธ์ของรายการมูลค่าในตัวอย่าง

การสัมภาษณ์ส่วนตัวสามารถช่วยเปิดเผยความคิดเห็นของผู้เข้าร่วมตลาดที่มีความรู้ในทรัพย์สินที่มีมูลค่า ข้อมูลดังกล่าวควรถือเป็นข้อมูลรอง ซึ่งไม่ควรใช้เป็นเกณฑ์เดียวในการกำหนดการปรับปรุงหรือการกระทบยอดของค่า

ลำดับการแก้ไข

ลำดับที่มีการปรับการเปรียบเทียบนั้นพิจารณาจากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด

การแก้ไขสถานที่, ลักษณะทางกายภาพสรุปลักษณะทางเศรษฐกิจ ประเภทของการใช้งาน และส่วนประกอบที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์

การประสานงานของตัวชี้วัดต้นทุน

ในระหว่างขั้นตอนนี้ ผู้ประเมินจะวิเคราะห์ตัวชี้วัดที่ได้รับและย่อให้เป็นช่วงของค่าหรือค่าเดียว ในขั้นตอนนี้ ข้อดีและข้อเสียของตัวบ่งชี้มูลค่าแต่ละรายการ ความน่าเชื่อถือของข้อมูลตลาด และวิธีการวิเคราะห์ที่ใช้จะได้รับการพิจารณาและชั่งน้ำหนักอย่างรอบคอบ

ในระหว่างการกระทบยอด จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับมีความสัมพันธ์กับวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าและตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับโดยใช้วิธีการประเมินมูลค่าแบบอื่น

วิธีการคูณค่าเช่ารวม

วิธีนี้ใช้สมมติฐานว่าจำนวนรายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยด้านราคา และการเปรียบเทียบราคาและรายได้สำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกันเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้ผลลัพธ์โดยเฉลี่ยในการประเมินทรัพย์สินเฉพาะ

ตัวคูณค่าเช่ารวมเป็นตัวบ่งชี้ที่สะท้อนถึงอัตราส่วนของราคาขายและรายได้รวมของทรัพย์สิน ตัวคูณค่าเช่ารวมใช้กับทรัพย์สินที่สามารถประมาณการรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นหรือตามจริงได้อย่างน่าเชื่อถือ ตัวบ่งชี้นี้คำนวณสำหรับออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันและใช้เป็นตัวคูณกับตัวบ่งชี้ที่สอดคล้องกันของออบเจกต์ที่กำลังประเมิน

ขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม:

1. รายได้รวมของวัตถุที่ประเมินเป็นมูลค่าประมาณการไม่ว่าจะมีศักยภาพหรือตามจริง

2. เลือกแอนะล็อกของวัตถุที่ประเมินอย่างน้อยสามรายการซึ่งมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับราคาขายและปริมาณของรายได้ที่อาจเกิดขึ้นหรือจริง

3. มีการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อเพิ่มความสามารถในการเปรียบเทียบของแอนะล็อกกับวัตถุที่กำลังประเมิน

4. สำหรับแอนะล็อกแต่ละรายการ จะคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวม

5. BPM สุดท้ายถูกกำหนดเป็น ค่าเฉลี่ย VRM ที่คำนวณได้สำหรับแอนะล็อกทั้งหมด

6. มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าคำนวณจากผลคูณของค่าการกลั่นเฉลี่ยและรายได้รวมที่เพียงพอที่คำนวณได้ของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จะตีราคาคำนวณโดยใช้สูตร 5

RS oo \u003d PVD oo (DVD oo) VRM

PVH - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

DIA - รายได้รวมตามจริง;

GRM คือตัวคูณค่าเช่ารวม

วิธีการนี้ค่อนข้างง่าย แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น การมีอยู่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วและมีความกระตือรือร้น ความสามารถในการรับตลาดที่เชื่อถือได้และข้อมูลทางเศรษฐกิจ ข้อเสียของวิธีการนี้รวมถึงความเป็นไปไม่ได้ที่จะบรรลุการเปรียบเทียบที่สมบูรณ์ของวัตถุที่ประเมินและแอนะล็อกรวมถึงผลกระทบต่อมูลค่าตลาดของจำนวนต้นทุนการดำเนินงาน

แนวทางเปรียบเทียบที่ตรงตามความต้องการมากที่สุดโดยคำนึงถึงการเชื่อมโยงกันของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ผู้ประเมินราคามีความน่าเชื่อถือและเข้าถึงได้สำหรับข้อมูลการวิเคราะห์เกี่ยวกับราคาและลักษณะของวัตถุแอนะล็อก ในมุมมองของสิ่งที่กล่าวมาข้างต้นและบนพื้นฐานของข้อ 20 ของมาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลาง“ แนวคิดการประเมินค่าทั่วไป, แนวทางการประเมินและข้อกำหนดในการประเมินมูลค่า” (FSO ฉบับที่ 1), อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย สหพันธ์วันที่ 20 ก.ค. 2550 ครั้งที่ 256 และ สหพันธ์ฯ 14 FZ-135 "ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ผู้ประเมินราคาถือว่าเป็นไปได้ นำมาใช้แนวทางเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน ภายใต้วิธีเปรียบเทียบ ผู้ประเมินได้ใช้วิธีเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีที่ให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุด

แนวทางรายได้

แนวทางรายได้- ชุดของวิธีการประเมินมูลค่าของวัตถุของการประเมินตามการกำหนดรายได้ที่คาดหวังจากการใช้วัตถุของการประเมิน

การประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับการแปลงรายได้ที่คาดว่าสินทรัพย์ที่ประเมินจะสร้างขึ้นในช่วงที่เหลือของชีวิตทางเศรษฐกิจเป็นมูลค่า จากมุมมองทางทฤษฎี แหล่งที่มาของรายได้สามารถเป็นอะไรก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า การขาย เงินปันผล กำไร สิ่งสำคัญคือมันเป็นผลิตภัณฑ์ของสินทรัพย์ที่มีมูลค่า

การใช้วิธีการนี้ เป็นไปได้และเหมาะสมที่จะประเมินสินทรัพย์เหล่านั้นที่ใช้หรือสามารถนำมาใช้เพื่อประโยชน์ในการสร้างรายได้ (อสังหาริมทรัพย์ หุ้น พันธบัตร ตั๋วเงิน สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ฯลฯ)

หลักการพื้นฐานของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของรายได้คือหลักการของความคาดหวังและหลักการทดแทน

หลักการคาดหวังสำหรับแนวทางนี้คือหลักการสร้างวิธีการหลัก มันระบุว่ามูลค่าตลาดของสินทรัพย์ (RS oo) ถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบัน (ปัจจุบัน, ปัจจุบัน) ของรายได้สุทธิในอนาคตทั้งหมด I

ยิ่งศักยภาพรายได้ของสินทรัพย์ที่ประเมินสูงขึ้นเท่าใด มูลค่าของสินทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น ในเวลาเดียวกัน การวิเคราะห์รายได้ควรทำตลอดอายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของสินทรัพย์ โดยมีเงื่อนไขว่าควรใช้ในช่วงเวลานี้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

ตามหลักการทดแทน มูลค่าสูงสุดของสินทรัพย์ไม่ควรเกินราคาต่ำสุดที่สามารถซื้อสินทรัพย์อื่นที่คล้ายคลึงกันซึ่งมีผลตอบแทนเทียบเท่าได้ หลักการนี้คล้ายคลึงกับหลักเศรษฐศาสตร์ของการลงทุนทางเลือก

ภายในแนวทางรายได้ จะมีความแตกต่างระหว่างวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงและวิธีลดกระแสเงินสด

วิธีการเหล่านี้อิงจากการวิเคราะห์และประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและอัตราส่วนทุนหรืออัตราส่วนลด

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงจะประเมินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของปีแรกของการใช้สินทรัพย์ โดยอยู่ในขั้นตอนของการสร้างรายได้ทั่วไป และประเมินอัตราส่วนทุนเพื่อแปลงรายได้เป็นมูลค่าปัจจุบัน และในวิธีคิดลดกระแสเงินสด การคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานสุทธิในกระบวนการใช้สินทรัพย์ ซึ่งรวมถึงรายได้สุทธิจากการพลิกกลับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์ การประมาณค่าปัจจัยส่วนลดและการกำหนดผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของรายได้เหล่านี้

วิธีการเหล่านี้แตกต่างกันในวิธีการวิเคราะห์และสร้างกระแสรายได้และค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นมูลค่าปัจจุบัน

ในวิธีการวัดมูลค่าตามราคาตลาดโดยตรง รายได้สุทธิของปีแรกจากการใช้สินทรัพย์จะถูกหารด้วยอัตราส่วนมูลค่าตามราคาทุนที่ได้จากการวิเคราะห์ข้อมูลอัตราส่วนรายได้ตามมูลค่าสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับมูลค่าสินทรัพย์ ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องประเมินแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้เมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อประเมินอัตราส่วนทุน จำเป็นต้องพิจารณาส่วนประกอบแยกต่างหาก: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทน สันนิษฐานว่าการพิจารณาแนวโน้มในองค์ประกอบทั้งหมดของสินทรัพย์ที่มีมูลค่านั้นฝังอยู่ในข้อมูลตลาด ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดและไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนระยะยาวในการซ่อมแซมหรือสร้างใหม่ ณ วันที่ประเมินมูลค่า

เมื่อประเมินโดยใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน แนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้สุทธิในช่วงเวลาหนึ่งจะถูกนำมาพิจารณาแยกกัน และวิเคราะห์องค์ประกอบทั้งหมดของอัตราส่วนเป็นทุนแยกจากกัน

โดยทั่วไป วิธีการเหล่านี้สามารถกำหนดได้ดังนี้

วิธีทุนโดยตรง - วิธีการประมาณมูลค่าตลาดของสินทรัพย์รายได้ตามการแปลงรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยตรงโดยหารด้วยอัตราส่วนทุนที่ได้รับบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดตามอัตราส่วนของ รายได้ต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ใกล้เคียงกับที่ประเมิน

วิธีการวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนลด - วิธีการที่ใช้ในการประมาณมูลค่าตลาดโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนเป็นอัตราคิดลด กระแสเงินสดในแต่ละปีของการดำเนินงานของสินทรัพย์ที่ประเมินมูลค่ารวมถึงกระแสเงินสดจาก ขายต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง จะมีการลดราคาแยกต่างหากแล้วจึงสรุป

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับส่วนต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในกรณีนี้ เฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้รับผิดชอบเท่านั้นที่จะถูกหักออกจากรายได้รวมตามจริง

รายได้รวมจริงเท่ากับผลต่างระหว่างรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นกับการสูญเสียจากการหยุดทำงานของสถานที่และการสูญเสียจากการไม่จ่ายค่าเช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการส่งมอบพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินแห่งเดียวเพื่อให้เช่าในกรณีที่ไม่มีการสูญเสียจากการไม่ชำระค่าเช่า อัตราค่าเช่าสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวคำนวณจากอัตราค่าเช่าในตลาด

สำหรับพื้นที่ว่างและเจ้าของครอบครอง จะใช้อัตราค่าเช่าในตลาดด้วย รายได้ที่อาจเกิดขึ้นรวมถึงรายได้อื่นที่เกิดจาก การปรับปรุงที่แยกออกไม่ได้อสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า

จำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถูกกำหนดบนพื้นฐานของสภาวะตลาดสำหรับการเช่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแบ่งออกเป็น: คงที่ตามเงื่อนไข - ไม่ขึ้นอยู่กับระดับการเข้าพักของทรัพย์สินเดียว ตัวแปรตามเงื่อนไข - ขึ้นอยู่กับระดับการครอบครองของทรัพย์สินแห่งเดียวและค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่มีอายุสั้น ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้ในอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยระยะเวลาการใช้งานสั้น ๆ ทำได้โดยการหารผลรวมของต้นทุนในการสร้างองค์ประกอบของการปรับปรุงเหล่านี้ตามระยะเวลาการใช้งาน ในกระบวนการคำนวณเหล่านี้ ขอแนะนำให้คำนึงถึงความเป็นไปได้ของการเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของเงินทุนเพื่อแทนที่องค์ประกอบด้วยระยะเวลาอันสั้น

ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ว่าใครจะเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน - เจ้าของหรือผู้จัดการ

โดยทั่วไป ตามหลักการคาดหมาย นิพจน์ทางคณิตศาสตร์สำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของสินทรัพย์โดยใช้วิธีรายได้มีดังนี้ (สูตร 6)

,

โดยที่ RS oo คือมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน ผม-หมายเลขงวดปัจจุบัน CHOD ผม- รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ผม- งวดที่ D - อัตราผลตอบแทนจากทุน (อัตราคิดลดของรายได้) การพลิกกลับ - รายได้จากการขายวัตถุประเมิน k– จำนวนงวดการคาดการณ์ล่าสุด

เมื่อประเมินทรัพย์สินโดยใช้แนวทางรายได้ ผู้ประเมินควรได้รับคำแนะนำจากพฤติกรรมทั่วไปของนักลงทุน (ผู้ซื้อ) ของทรัพย์สิน นักลงทุนซึ่งได้มาซึ่งสินทรัพย์ที่ทำกำไรได้ มักจะตั้งเป้าหมายไว้อย่างน้อยสองประการ: เพื่อให้ได้กำไรที่เพียงพอต่อความเสี่ยงและเพื่อคืนเงินที่ลงทุนไปในตอนแรก

ดังนั้น FOD ของบางคน ผมปีที่แบ่งได้เป็น 2 ส่วน (สูตร 7)

รายได้สำหรับปีที่ทรัพย์สินสร้างขึ้นควรกำหนดไว้ ณ สิ้นปี นั่นคือ ควรพิจารณาจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจของเจ้าของเพื่อการดำเนินการที่ทำกำไรของทรัพย์สินในระหว่างปีนี้

ผลตอบแทนการลงทุน ผมในทางกลับกัน สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ส่วน คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนเท่ากับมูลค่าตลาดของการปรับปรุงที่จุดเริ่มต้น ผมและผลตอบแทนการลงทุนเท่ากับมูลค่าตลาดของที่ดินในปีเดียวกัน

วิธีการคืนทุน

โดยแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งในกองทุนชดเชย เจ้าของสะสมเงินในกองทุนเพื่อคืนส่วนที่เสื่อมราคาของเงินลงทุนเริ่มแรก กล่าวคือ การคืนทุนจากมุมมองนี้สามารถกำหนดได้ว่าเป็นกระบวนการเปลี่ยนส่วนที่หมดไป ของสินทรัพย์ด้วยค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของรายได้

ในทฤษฎีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ รู้จักสามวิธีในการคืนทุน ต่างกันในการใช้งาน อัตราที่แตกต่างกันร้อยละของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

ผลตอบแทนจากการลงทุนแบบเส้นตรง (วิธีของริง)

สมมติว่าเงินต้นของการลงทุนได้รับการชำระคืนเป็นงวดๆ เท่ากันตลอดอายุของสินทรัพย์ วิธี Ring นั้นสมเหตุสมผลในกรณีที่รายได้ลดลงอย่างเป็นระบบเท่านั้น

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนถูกกำหนดเป็น 1/ น, ที่ไหน น- อายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคาร

การคืนทุนแบบสม่ำเสมอ (วิธีอินวูด)

ชื่อเต็มของวิธีอินวูดคือวิธีการคืนทุนจากรายได้เมื่อจัดตั้งกองทุนชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากทุน (การลงทุน)

ตามชื่อที่บ่งบอก วิธีการนี้มีลักษณะเฉพาะโดยการสะสมของเงินฝากในกองทุนชดเชยที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น ใช้เมื่อคาดว่าจะได้รับรายได้ที่เท่ากันคงที่ตลอดระยะเวลาคาดการณ์ การคืนเงินต้นของเงินลงทุนดำเนินการตามอัตราผลตอบแทนและคำนวณตามสูตร (สูตร 8)

ผลตอบแทนจากการลงทุนตามปัจจัยของกองทุนชดเชยและอัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง (วิธี Hoskold)

วิธี Hoskold ใช้ตำแหน่งกลางระหว่างสองวิธีข้างต้น ใช้เมื่อการลงทุนไม่มีผลกำไรเพียงพอที่จะนำกลับมาลงทุนใหม่ในอัตรา % เท่ากับการลงทุนเดิม เป็นลักษณะการสะสมของเงินฝากในกองทุนชดเชยที่อัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง

ตามเนื้อผ้า เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ แหล่งที่มาของรายได้หลักคือการให้เช่าทรัพย์สินที่มีมูลค่า

ตามกฎแล้วการเช่าวัตถุนั้นแสดงออกในสองรูปแบบหลัก:

เช่าวัตถุโดยรวม (อาคาร, ที่ดิน);

การเช่าส่วนหนึ่งของวัตถุ (ห้อง, อพาร์ตเมนต์, สำนักงานในศูนย์ธุรกิจ, ห้องพักในโรงแรม, ที่จอดรถ, โรงจอดรถในสหกรณ์ ฯลฯ)

สิ่งสำคัญคือแหล่งที่มาของรายได้ควรเชื่อมโยงโดยตรงและแยกไม่ออกกับสินทรัพย์ที่ประเมินมูลค่า กล่าวคือ รายได้ควรเป็นหน้าที่ของสินทรัพย์ที่ประเมินเท่านั้น

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิในกรณีทั่วไปส่วนใหญ่สามารถกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการสร้างรายได้ และสามารถกำหนดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้อีกครั้งในกรณีทั่วไปส่วนใหญ่ เช่น ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการได้มา ระดับที่ต้องการรายได้.

ลำดับแบบคลาสสิกสำหรับการคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ โดยพิจารณาจากการสะท้อนของกระแสเงินสดที่แท้จริง มีดังนี้

1. รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

ลบ: การสูญเสียรายได้จากการใช้ประโยชน์น้อยเกินไป (การใช้สินทรัพย์น้อยไป)

ลบ: ขาดทุนจากการไม่ชำระเงิน

บวก: รายได้เสริม

2. รายได้รวม (ที่แท้จริง) ที่เกิดขึ้นจริง

3. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน:

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปัจจุบัน - ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับ การทำงานประจำวันออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ (ต้นทุนคงที่ตามเงื่อนไขและแปรผันตามเงื่อนไข)

รายจ่ายฝ่ายทุน - เงินสด การหักเงิน รับผิดชอบกองทุนพิเศษที่สร้างขึ้นเพื่อ "รักษาเสถียรภาพ" ต้นทุนครั้งเดียวจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ส่วนใหญ่กับการซ่อมแซมหรือการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่มีอายุสั้น)

4. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นงวด

รายได้ประเภทพิเศษในตัวเลือกการประเมินราคาเช่าคือรายได้สุทธิหรือรายได้สุทธิจากการขายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง รายได้สุทธิของเจ้าของจากการขายสินทรัพย์ (มูลค่าการกลับรายการ) สามารถกำหนดเป็นรายได้ที่เท่ากับส่วนต่างระหว่างราคาขายของสินทรัพย์ลบด้วยภาระหนี้สินและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการขายสินทรัพย์

ในทางปฏิบัติ เป็นเรื่องปกติที่จะใช้สามวิธีในการคาดการณ์ราคาขาย:

การคาดการณ์ราคาขายในแง่การเงินแบบสัมบูรณ์

การคาดการณ์ราคาขายตามเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

การคาดการณ์ราคาตามการประเมินโดยวิธีการประเมินมูลค่าตลาดของสินทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

วิธีแรกมักไม่ค่อยใช้ในทางปฏิบัติ โดยทั่วไปจะใช้เมื่อมีข้อตกลงแยกต่างหากในการขายทรัพย์สินในราคาคงที่ที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ทางเลือกในการซื้อทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า วิธีนี้สามารถใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าระยะยาวได้เช่นกัน โดยมีเงื่อนไขว่าการขายจะเกิดขึ้นก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่า

ในกรณีนี้ มูลค่าการกลับรายการจะคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ค้างชำระ ณ เวลาขายในอัตราคิดลดที่ต่ำเพียงพอ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าอัตราคิดลดสะท้อนถึงความเสี่ยงของการขาดแคลนหรือการสูญเสียรายได้ ยิ่งความเสี่ยงเหล่านี้สูง อัตราคิดลดก็จะยิ่งสูงขึ้น ในกรณีนี้ เมื่อมีสัญญาที่สรุป ความเสี่ยงของการไม่ได้รับรายได้มีน้อย ดังนั้น อัตราคิดลดควรต่ำ วิธีการประมาณค่าต้นทุนของการพลิกกลับโดยพิจารณาจากเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงมูลค่ารายปีหรือเปอร์เซ็นต์รวมตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

และสุดท้าย วิธีที่สามสำหรับการประมาณต้นทุนของการพลิกกลับนั้นขึ้นอยู่กับการใช้มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่ขายโดยวิธีการที่ทราบ แต่ในวันที่สิ้นสุดรอบระยะเวลาคาดการณ์

ดังนั้นจากมุมมองของแนวทางรายได้ การพลิกกลับควรถือเป็นการขายสิทธิ์ในการรับรายได้ในอนาคตให้กับเจ้าของรายใหม่

การประมาณอัตราคิดลด

หนึ่งใน เหตุการณ์สำคัญการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีรายได้คือการคำนวณอัตราคิดลด (อัตรา) ที่จำเป็นในการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ที่ทรัพย์สินสร้างขึ้น

สำหรับแนวทางรายได้ ผู้ประเมินราคาถือว่าเป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนคือการสร้างรายได้ที่เกินจำนวนเงินที่ลงทุนเดิม จากสิ่งนี้ ดังที่แสดงไว้ข้างต้น ผลตอบแทนที่คาดหวังทั้งหมดของนักลงทุนประกอบด้วยผลตอบแทนเต็มจำนวนจากจำนวนเงินที่ลงทุนครั้งแรกและกำไรหรือผลตอบแทน (ผลตอบแทนจากทุน)

ในกระบวนการแปลงเป็นทุนของรายได้ สามารถใช้อัตรา (บรรทัดฐาน) ของการทำกำไรหรือความสามารถในการทำกำไรได้หลายอัตรา ทั้งหมดนี้เป็นการวัดรายได้ที่แปลกประหลาดในระดับหนึ่งหรืออีกระดับหนึ่ง

อัตราส่วนทุนทั้งหมด (R o ) คืออัตราผลตอบแทนสำหรับทรัพย์สินทั้งหมดและเท่ากับอัตราส่วนระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวังในหนึ่งปีกับราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนโดยรวมไม่ใช่อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนหรือการวัดผลการลงทุนทั้งหมด อาจมากกว่า น้อยกว่า หรือเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่คาดหวัง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของรายได้และมูลค่าที่คาดไว้

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีรายได้ ผู้ประเมินต้องมีความคิดที่ดีเกี่ยวกับลักษณะทางเศรษฐกิจและความหมายทางคณิตศาสตร์ของอัตราคิดลด ในกระบวนการประเมิน ผู้ประเมินราคาต้องคิดจากมุมมองของนักลงทุนที่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วจะแลกเปลี่ยนเงินที่เขามีเพื่อสิทธิที่จะได้รับในอนาคต ความสัมพันธ์นี้สะท้อนถึงอัตราคิดลด

ในทางคณิตศาสตร์ มูลค่าเวลาของอัตราคิดลดของเงินคืออัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการแปลงกระแสเงินสดในอนาคตให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

จากมุมมองทางเศรษฐกิจ อัตราคิดลดคืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่นักลงทุนคาดหวังเมื่อลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ที่ทำกำไร เห็นได้ชัดว่าความคาดหวังใด ๆ เป็นหมวดหมู่ความน่าจะเป็น

ยิ่งความเสี่ยงในการรับรายได้จากกิจกรรมบางประเภทสูง ค่าสัมบูรณ์ควรเป็นอัตราคิดลดของรายได้นี้ที่สูงกว่าเมื่อประเมินสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมนี้ กล่าวคือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์เป็นสัดส่วนกับ ความเสี่ยงในการลงทุนในสินทรัพย์นี้

อัตราคิดลด a ขึ้นอยู่กับกำไรขั้นต่ำ (อัตราปลอดความเสี่ยง) และรวมเบี้ยประกันเพิ่มเติมสำหรับ ประเภทต่างๆความเสี่ยง: เงินเฟ้อ การเพิ่มขึ้นของราคา การเปลี่ยนแปลงทางภาษี การล้มละลาย การขาดสภาพคล่อง ฯลฯ

อัตราคิดลดสามารถกำหนดอย่างเป็นทางการว่าเป็นหน้าที่ของความเสี่ยง (สูตร 9)

ด = ฉ(Db,P1,P2,...,P ผม),

โดยที่ D b คืออัตราปลอดความเสี่ยง ป 1 ป 2 ป ผม- จำนวนของความเสี่ยง

ดังนั้น ปัญหาของการกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดคือการกำหนดความสัมพันธ์แบบแฟคทอเรียล (เชิงฟังก์ชันหรือสุ่ม) ฉและใน การหาปริมาณพรีเมี่ยมที่สอดคล้องกับความเสี่ยงโดยเฉพาะ

มีวิธีการดังต่อไปนี้ในการกำหนดอัตราคิดลด

วิธีการก่อสร้างสะสม

รูปแบบที่พบบ่อยที่สุดในการเชื่อมโยงอัตราคิดลดกับเบี้ยประกันภัยคือแบบฟอร์มสะสมที่เรียกว่า

ตามวิธีนี้ อัตราคิดลดจะเท่ากับผลรวมของอัตราปลอดความเสี่ยงและเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบดังต่อไปนี้ ความเสี่ยงเพิ่มเติม ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง และความเสี่ยงด้านการจัดการการลงทุน ขณะนี้ยังไม่มีวิธีการที่เป็นทางการในการประมาณค่าเบี้ยประกันสำหรับความเสี่ยงเหล่านี้ ปัจจุบันความมุ่งมั่นของพวกเขาดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญ

วิธีการส่งคืนภายในหรือวิธี IRR

สาระสำคัญของวิธีการประกอบด้วยการวิเคราะห์และการประมวลผลทางสถิติของอัตราผลตอบแทนภายในสำหรับโครงการที่เทียบได้กับโครงการของวัตถุที่กำลังประเมินซึ่งทราบราคาขาย ในการประมาณอัตรา จำเป็นต้องสร้างแบบจำลองสำหรับวัตถุอะนาล็อกแต่ละชิ้นในช่วงเวลาหนึ่ง (การคาดการณ์) โดยคำนึงถึงสถานการณ์จำลองเพื่อการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การไหลของค่าใช้จ่ายและรายได้ คำนวณอัตราผลตอบแทนภายใน และประมวลผลผลลัพธ์ที่ได้รับด้วยวิธีทางสถิติหรือผู้เชี่ยวชาญที่ยอมรับได้ในกรณีนี้ เช่น โดยวิธีถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ซึ่งก่อนหน้านี้ได้กำหนดน้ำหนักให้กับการประมาณการอัตราคิดลดที่ได้รับแต่ละรายการด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ โดยทั่วไป อัลกอริทึมสำหรับการคำนวณอัตราคิดลดสามารถแสดงได้ดังนี้:

1. การเลือกวัตถุที่เทียบเคียงได้กับของมีค่า โดยทราบราคาขาย

2. การคำนวณอัตราค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ โดยคำนึงถึงสถานการณ์การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

3. การสร้างแบบจำลองการไหลของค่าใช้จ่ายและรายได้สำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้ ในกรณีนี้ ค่าใช้จ่ายในการย้อนกลับของวัตถุสามารถนำมาเท่ากับราคาซื้อ โดยคำนึงถึง:

ค่าใช้จ่ายในการนำวัตถุไปใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

อัตราเงินเฟ้อที่แข็งค่าของดอกเบี้ยทบต้น

การลดต้นทุนเนื่องจากการล้าสมัยตามธรรมชาติ

4. การคำนวณผลตอบแทนสุดท้าย (อัตราผลตอบแทนภายใน)

5. การกำหนดอัตราคิดลดสำหรับวัตถุที่ประเมินเป็นค่าเฉลี่ยหรือค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของอัตราผลตอบแทนสุดท้ายของวัตถุที่เปรียบเทียบได้

อัลกอริธึมสำหรับกำหนดค่าของวัตถุประเมินโดยวิธี

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

โดยทั่วไป การประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้แนวทางรายได้ประกอบด้วยขั้นตอนบังคับจำนวนหนึ่งดังต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (NEI) ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน

2. การรวบรวมข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการทำกำไรของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

3. การประมาณระดับรายได้ของวัตถุประสงค์ของการประเมินด้วย NEI ตามการวิเคราะห์รายได้ของวัตถุอะนาล็อก - การประเมินรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของวัตถุที่ประเมิน

4. การประมาณการค่าใช้จ่ายในการนำวัตถุของการประเมินมาที่ NEI (ถ้าจำเป็น)

5. การประมาณมูลค่าการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่หรืออัตราคิดลดตามตัวบ่งชี้ที่เกี่ยวข้องของวัตถุอะนาล็อก การลงทุนที่เปรียบเทียบได้ในแง่ของระดับความเสี่ยงกับการลงทุนในวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยคำนึงถึงความเสี่ยงเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนในการนำไปที่ NEI

6. การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ในมูลค่าปัจจุบัน โดยคำนึงถึงต้นทุนในการนำไปที่ NEI และจัดทำความเห็นเกี่ยวกับผลลัพธ์สุดท้าย: การประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีรายได้

อัลกอริทึมสำหรับกำหนดมูลค่าของวัตถุประเมินโดยใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด

วิธีคิดลดกระแสเงินสดกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเป็นผลรวมของส่วนลดผลตอบแทนที่ทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะสร้างขึ้นในอนาคต

ลักษณะเฉพาะของการใช้รูปแบบดั้งเดิมของวิธีคิดลดกระแสเงินสดจะแสดงดังต่อไปนี้:

อัตราคิดลดต้องตรงกับอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่นักลงทุนต้องการ

ในฐานะรายได้ปัจจุบันสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของ ผู้ประเมินราคาไม่ได้ใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ แต่เป็นเงินสดรับจากส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งแสดงถึงยอดคงเหลือหลังจากหักการชำระเงินบังคับไปยังธนาคาร

เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินที่เสนอเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครองคือส่วนต่างระหว่างราคาขายต่อและหนี้จำนองคงค้าง ณ วันดังกล่าว

วิธีลดกระแสเงินสดทั่วจักรวาลแฟลกซ์ใช้ได้กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมถึงวัตถุที่มีรายได้ไม่แน่นอน โดยปกติกระแสรายได้ที่ไม่แน่นอนจะเกิดขึ้นหากทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ปรับปรุง หรือเพิ่งเข้าสู่ตลาด อีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้รายได้ไม่มั่นคงคือสภาพเศรษฐกิจที่ไม่น่าพอใจ

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินเป็นไปตามหลักการประเมินมูลค่าที่ดินทั้งหมดและแสดงจำนวนเงินที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพของสิทธินี้ยินดีจ่ายเพื่อให้ได้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว แต่กระบวนการนี้ก็มีความเฉพาะเจาะจงบางอย่างเช่นกัน

เพื่อให้ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับปัญหานี้ในกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย ในปี 2546 กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ได้ออกแนวทางปฏิบัติซึ่งกำหนดขั้นตอนและวิธีการในการประเมินสิทธิ์ในการเช่า เอกสารนี้ให้ข้อมูลสรุปวิธีการประเมินราคาเช่าที่ดินที่ใช้ในทางปฏิบัติและแสดงรายการข้อมูลที่ควรจะรวมอยู่ในรายงานการประเมินมูลค่า

ตามกฎแล้วค่าเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคำนวณจากมูลค่าที่ดิน คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับวิธีการคำนวณอื่นๆ ได้จาก

คุณสมบัติของรายงาน

เอกสารที่ร่างขึ้นจากผลการประเมินมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

• ชื่อเต็มของผู้เขียนเอกสาร (ผู้ประเมินราคา) ประเภทของเอกสาร วันที่ประเมิน และวันที่รวบรวม (ไม่เหมือนกันเสมอไป)
• การนัดหมายของการประเมิน (สำหรับธนาคาร สำหรับศาล ฯลฯ );
• มูลค่าที่จะประเมิน (มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า);
• ชนิดและชนิดย่อยของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ชื่อ ที่ตั้ง คำอธิบายโดยละเอียด
• วิธีการและวิธีการที่ใช้

หน้าแรกของเอกสารมีข้อมูลสั้น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและผลการประเมินมูลค่าซึ่งแสดงเป็นมูลค่าของสิทธิการเช่าในรูเบิล ค่าใช้จ่ายเขียนด้วยตัวเลขและคำพูด

• เงื่อนไขการเช่า;
• อำนาจของผู้เช่า;
• จำนวนค่าเช่า;
• ข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
• เหตุในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่า

เอกสารใช้เวลาเฉลี่ย 40-50 หน้า

ราคาเฉลี่ยของการประเมินที่ดินคือ 5-7 พันรูเบิล หากมีความจำเป็นสำหรับการประเมินอาคารจะต้องชำระค่าธรรมเนียมแยกต่างหากจำนวน 1,000-2,000 รูเบิล

การเลือกเอกสารที่สำคัญที่สุดตามคำขอ การประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน(กฎหมาย แบบฟอร์ม บทความ คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ และอื่นๆ อีกมากมาย)

บทความ ความคิดเห็น ตอบคำถาม

จากการวิเคราะห์ตามกฎของมาตรา 431 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามเงื่อนไขของสัญญาลงวันที่ 27/8/2552 การประเมินข้อตกลงของผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้งลงวันที่ 12/31/2008 นาที N 1 ของการประชุมสามัญผู้ก่อตั้ง NMT CJSC ลงวันที่ 27/8/2552 ศาลได้กำหนดให้เป็นผู้เรียกร้องเงินสมทบในทุนจดทะเบียนของ CJSC NMT พร้อมกับการโอนสิทธิการเช่าที่ดินถือว่า พวกเขาจะชำระค่าเช่าเป็นจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ทรัพย์สินนี้เป็นระยะเวลา 15 ปี นำมาพิจารณาในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินแปลงที่โอนให้จำเลย

เปิดเอกสารในระบบ ConsultantPlus ของคุณ:
"... เพื่อให้เป็นไปตามภาระผูกพันของผู้กู้ - OAO Business Holding" จำเลยในกรณีนี้ได้ทำสัญญาจำนำลงวันที่ 26 มิถุนายน 2550 N 71/0607-z (ฉบับที่ JSC "Vasilyevsky torg" โอนไปยัง JSC "AKB "Spurt" เพื่อประกันทรัพย์สินที่เป็นของมันทางด้านขวาของการเป็นเจ้าของ: สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในตัวตั้งอยู่ตามที่อยู่ Zelenodolsk ของสาธารณรัฐตาตาร์สถาน st. Oktyabrskaya อายุ 1 ปีประเมินโดยคู่กรณีจำนวน 27,810,600 รูเบิลรวมถึงสิทธิ์ในการเช่าที่ดินที่มีพื้นที่รวม 3,465 ตร.ม. ม. ประเภทที่ดิน - ที่ดินนิคม, เลขที่ที่ดิน 16:49:010623:0055, ตั้งอยู่ที่ Zelenodolsk, สาธารณรัฐตาตาร์สถาน, เซนต์. Oktyabrskaya, 1, สิทธิในการเช่าที่ดินถูกประเมินโดยคู่สัญญาที่ 1,000 รูเบิล

ข้อบังคับ: การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 93-FZ วันที่ 08.05.2009
(แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 12/29/2017)
"ในการจัดประชุมประมุขแห่งรัฐและรัฐบาลของประเทศต่างๆ ที่เข้าร่วมในฟอรัมความร่วมมือทางเศรษฐกิจเอเชีย-แปซิฟิกในปี 2555 ว่าด้วยการพัฒนาเมืองวลาดิวอสตอคให้เป็นศูนย์กลางความร่วมมือระหว่างประเทศในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกและในการแก้ไข กฎหมายบางอย่างของสหพันธรัฐรัสเซีย" 23. เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการใช้ที่ดินถาวร (ไม่จำกัด) ของนิติบุคคลซึ่งถูกยกเลิกเนื่องจากการถอนแปลงที่ดินนี้เพื่อรองรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับการประชุมสุดยอด สิทธิดังกล่าวจะได้รับการประเมิน เป็นสิทธิของผู้เช่าที่ดินที่เช่าเป็นระยะเวลาสี่สิบเก้าปี เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการใช้ถาวร (ไม่จำกัด) หรือการครอบครองที่ดินมรดกตลอดชีพของพลเมืองซึ่งสิ้นสุดลงเนื่องจากการถอนแปลงที่ดินดังกล่าวเพื่อรองรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับการจัดประชุมสุดยอด ให้สิทธิ์ได้รับการประเมินว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่กำหนด

พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2552 N 582
(แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 12/21/2018)
"ในหลักการพื้นฐานในการกำหนดค่าเช่าในการเช่าที่ดินในรัฐหรือกรรมสิทธิ์ของเทศบาลและหลักเกณฑ์ในการกำหนดจำนวนค่าเช่าตลอดจนขั้นตอนเงื่อนไขและเงื่อนไขในการจ่ายค่าเช่าที่ดินที่เป็นเจ้าของโดยสหพันธรัฐรัสเซีย " 10. เมื่อทำสัญญาเช่าที่ดินตามการชำระค่าเช่าคำนวณจากผลการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินหน่วยงานผู้บริหารของรัฐบาลกลางได้จัดทำข้อตกลงดังกล่าว สำหรับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินแต่ไม่เกินหนึ่งครั้งทุกๆ 5 ปี ในกรณีนี้ ค่าเช่าอาจมีการคำนวณใหม่ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่มีการประเมิน ซึ่งดำเนินการไม่เกิน 6 เดือนก่อนการคำนวณค่าเช่าใหม่

1. 37. การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินด้วยวิธีรายได้

37.1. ค่าสิทธิผู้เช่าในการเช่า

37.1.1. ในการประมาณมูลค่าสิทธิของผู้เช่าในการเช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง สามารถใช้สำนวนต่อไปนี้ , โดยที่ วา- ต้นทุนผลประโยชน์เมื่อเวลาผ่านไป ตู่(ค่าใช้จ่ายของสิทธิการเช่า); ตู่- ระยะเวลาของสัญญาเช่า; R– รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากที่ดิน อี - อัตราส่วนลด

จำเป็นต้องประเมินสิทธิ์การเช่าทุ่งหญ้าระยะยาว อบต.ให้เช่าที่ดินขนาด 2 เฮกตาร์เป็นเวลา 49 ปีเพื่อใช้เป็นทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์ อัตราค่าเช่าที่กำหนดโดยฝ่ายบริหารคือ 274.18 รูเบิล/เฮกตาร์/ปี อายุการใช้งานคงเหลือ 47 ปี รายได้จากทุ่งหญ้าเลี้ยงนม 7038 รูเบิล/เฮกตาร์ มูลค่าตลาดของทุ่งหญ้าซึ่งคำนวณโดยวิธีการแปลงมูลค่าการเช่าที่ดินคือ 7038: 0.11 = 63981.8 รูเบิล/เฮกตาร์

การคำนวณสิทธิการเช่าทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์ระยะยาวจะดำเนินการตามสถานการณ์ที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ที่ดินต่อไปหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

สถานการณ์ที่ 1 เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วจะไม่ขยายสัญญา ต้นทุนของสิทธิการเช่าคำนวณจากมูลค่าการเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 47 ปี

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61034 รูเบิล/เฮกตาร์

สถานการณ์ที่ 2 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า สัญญาจะได้รับการขยายเวลา การชำระเงินค่าเช่าจะดำเนินการต่อไป

มูลค่าของสิทธิการเช่าหมายถึงส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินตามสิทธิความเป็นเจ้าของกับเงินที่ชำระในที่ดินที่ทำให้สามารถใช้ที่ดินตามสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาไม่จำกัด มูลค่าค่าเช่าจริง)

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61490 รูเบิล/เฮกตาร์

สถานการณ์ที่ 3 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ที่ดินจะถูกซื้อในราคา 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

ราคาซื้อคืน 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

มูลค่ารวมของค่าเช่าที่จ่ายไป 47 ปีจะเป็น:

= 2475 รูเบิล/เฮกตาร์

มูลค่าการซื้อคืนหลังจากสัญญาเช่า 47 ปี =
\u003d 13 รูเบิล / เฮกแตร์

ค่าสิทธิในการเช่า = 63982 - 2475 - 13 = 61492 รูเบิล / เฮกแตร์

ค่าเฉลี่ย: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 รูเบิล/เฮกตาร์

สมมติว่าใช้ค่าเฉลี่ยเป็นค่าสุดท้าย จากนั้นค่าใช้จ่ายของสิทธิในการเช่าทุ่งหญ้า 2 เฮกตาร์ ฮ่า 47 ปี = 61339×2=122678 รูเบิล/เฮกตาร์

37.1.2. มูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าสามารถคำนวณได้โดยการรวมเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นทุน หากการชำระเงินเหล่านี้กำหนดจากเงื่อนไขของธุรกรรมในตลาด

37.1.3. ถ้าในการคำนวณมูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่ของการชำระค่าเช่าใช้อัตราที่ไม่สอดคล้องกับอัตราตลาดเช่นอัตราที่กำหนดโดยเทศบาลแล้วในกรณีนี้ค่าใช้จ่ายของสิทธิของเจ้าของหรือผู้ให้เช่า (ในกรณีนี้ เทศบาล) ให้กับที่ดินจะถูกกำหนดระหว่างการใช้งานในปัจจุบัน กล่าวคือมูลค่านี้จะไม่ใช่มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

37.2. ค่าสิทธิเจ้าของบ้านเช่า

37.2.1. มูลค่าของสิทธิการเช่าของเจ้าของที่ดินคำนวณจากที่ดินที่เช่าโดยเจ้าของ (โดยปกติคือรัฐหรือเขตเทศบาลในเงื่อนไขของเรา) และกำหนดโดยมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศเป็นต้นทุนของดอกเบี้ยโดยขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ของสัญญาเช่า .

37.2.2. ฟรีโฮลด์หมายถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ภายใต้ข้อจำกัดที่กำหนดโดยรัฐเท่านั้น ตาม IVS “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทั่วไปถือว่าเป็นผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับภายใต้สัญญาเช่าบวกกับมูลค่าปัจจุบันของมูลค่าที่คาดหวังของทรัพย์สินเมื่อใช้และ การครอบครองจะถูกโอนกลับไปให้ผู้ให้เช่า” 17 .

37.2.3. จากคำจำกัดความนี้ สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ เทศบาล) ถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบันของรายได้จากสัญญาเช่าที่ดินที่สรุป ซึ่งกำหนดโดยจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยข้อตกลง และศักยภาพ รายได้จากการขายที่ดินหรือสิทธิในการทำสัญญาเช่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาปัจจุบัน

37.2.4. ดังนั้นมูลค่าสิทธิของผู้ให้เช่าที่ดินที่ให้เช่าสามารถกำหนดได้ดังนี้

1. หากอนุญาตให้ขายที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ได้ในภายหลัง มูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าวจะถูกกำหนดเป็น:
, ที่ไหน วี แต่- ต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (ต้นทุนของการถือครองกรรมสิทธิ์หรือต้นทุนของที่ดินที่ขัดขวางสัญญาเช่า) ปี่- ค่าเช่าที่ระบุในสัญญาเช่า ตู่- ระยะเวลาเช่า วี เอ็มคือมูลค่าตลาดของที่ดินในขณะที่ประเมินราคา e คืออัตราคิดลด

2. หากไม่อนุญาตให้ขายที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ในภายหลัง แต่การขายสิทธิการเช่าเป็นไปได้:
, ที่ไหน: วี พี แต่คือ มูลค่าตลาดของการขายสิทธิการเช่า ในกรณีที่ค่าเช่าคงที่ Pi=P=const สามารถใช้นิพจน์ได้:
.

ระยะเวลาการเช่าคือ 49 ปี ค่าธรรมเนียมที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าคือ $40,000/เฮกตาร์ มูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่าคือ $10,000,000/เฮกตาร์ และอัตราคิดลดคือ 10%

ดังนั้นต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) เท่ากับ:
= $489 956.

หากอายุสัญญาเช่า 5 ปี มูลค่านี้จะเป็น:
= $6 360 844.

37.2.5. จากนิพจน์ข้างต้นว่ามูลค่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าไม่ตรงกับราคาตลาดของสิทธิในทรัพย์สินหากชำระในอัตราคงที่ดังเช่นปัจจุบันกรณีที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐและเทศบาลเกิดความล่าช้า ในการซื้อที่ดิน (สิทธิการเช่า )

37.2.6. นอกจากนี้ยังตามมาด้วยว่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่ามีขนาดเล็กลงเท่าใดการชำระเงินสำหรับการไถ่ถอนที่ดินหรือสิทธิการเช่าของผู้เช่าจะนานขึ้นโดยมีเงื่อนไขว่าค่าเช่าน้อยกว่าราคาตลาด นั่นคือ มีค่าเสื่อมราคาของรายได้ในอนาคตอันเนื่องมาจากอิทธิพลของปัจจัยส่วนลด เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นเมื่อประเมินมูลค่าทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ ที่สร้างรายได้ในระยะยาว

37.2.7. ในทำนองเดียวกัน เป็นไปได้ที่จะกำหนดมูลค่าของสิทธิบางส่วนในที่ดิน - สิทธิในการใช้ตลอดไป, การครอบครองมรดกตลอดชีวิต

บ้าน » สิ่ว » วิธีการหาต้นทุนของสิทธิในการเช่าที่ดินและทำไมจึงจำเป็น เมื่อได้รับอนุมัติแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน (คืนโดยไม่ต้องจดทะเบียนของรัฐ) วิธีเปรียบเทียบการขาย