การประเมินราคาเช่าวันนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของทั้งหมด ธุรกิจรัสเซีย. ตามมาตรา 607 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของหรือผู้ถือสิทธิ์มีสิทธิที่จะเช่าทรัพย์สินของตนให้กับบุคคลอื่นหรือนิติบุคคล วัตถุที่เช่าสามารถเป็นสิ่งของและสิ่งของที่อยู่ในหมวดหมู่ "ไม่สิ้นเปลือง" ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน อพาร์ตเมนต์ สถานประกอบการและทรัพย์สินอื่น ๆ สิ่งอำนวยความสะดวกการขนส่งที่ไม่สูญเสียคุณสมบัติตามธรรมชาติในกระบวนการใช้งาน .

ในระหว่างการสรุปสัญญาเช่า ผู้เช่าพร้อมกับสิทธิ์ในการใช้วัตถุตามดุลยพินิจของเขาเอง สามารถรับสิทธิ์ในการใช้และจำหน่ายทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่ - ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของข้อตกลง ดังนั้นสิทธิ์ในการเช่ารวมถึงสิทธิ์อื่น ๆ ที่ได้รับภายใต้สัญญาสามารถโอนไปยังบุคคลที่สามในรูปแบบทางกฎหมายใด ๆ ของการหมุนเวียนทางแพ่งเช่นขาย แต่เพื่อที่จะขายได้กำไร คุณจำเป็นต้องรู้ราคาตลาดของสิทธิ และโอกาสนี้คือสิ่งที่ให้ การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า.

อะไรคือคุณสมบัติของการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าและการประเมินราคาเช่า? ประกอบด้วยการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประโยชน์และข้อดีที่สัญญามอบให้แก่ผู้เช่า ท้ายที่สุดแล้วการซื้อสิทธิ์เองการประเมินค่าเช่าไม่ใช่เงินเล็กน้อยและหากผลประโยชน์ทั้งหมดตามเอกสารนี้ไม่ได้ให้ผลประโยชน์ใด ๆ เมื่อเทียบกับข้อตกลงที่สามารถสรุปได้โดยตรง กับผู้ให้เช่ามีคำถามที่ถูกต้อง เหตุใดจึงต้องมีต้นทุนเพิ่มเติม

ในการประเมินสิทธิการเช่า พิจารณาปัจจัยต่อไปนี้:

• เงื่อนไขการเช่า (เงื่อนไข จำนวนเงิน และลำดับการชำระเงิน)
• ลักษณะของวัตถุเช่าเอง (พื้นที่ จำนวนชั้น วัสดุก่อสร้างและองค์ประกอบการตกแต่ง ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึง ความพร้อมใช้งานของการสื่อสาร)
• โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ที่วัตถุที่เช่าตั้งอยู่
• ระยะเวลาของสัญญาเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุ
• สิทธิเพิ่มเติมใดๆ เช่น สิทธิในการซื้อ สิทธิในการขาย เป็นต้น

ข้อดีที่เพิ่มมูลค่าสิทธิการเช่าซึ่งนำมาพิจารณาในการประเมิน

• ความได้เปรียบในราคาค่าเช่า
• สิทธิในการซื้อวัตถุที่เช่า
• สิทธิในการหักค่าใช้จ่ายของผู้เช่า

ดังนั้น การประเมินราคาเช่าในบริษัทประเมินราคาจึงเปิดโอกาสให้คุณได้รับเงินออมที่แท้จริง หากคุณทำหน้าที่เป็นผู้ได้รับสิทธิ์ในการเช่าที่ดิน อพาร์ตเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือในทางกลับกัน เพิ่มผลกำไรจาก การขายสิทธิการเช่าหากคุณเป็นเจ้าของบ้าน

การประเมินราคาเช่าที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ดินคำนึงถึงปัจจัยหลายประการและขึ้นอยู่กับ: เนื้อหาของสัญญาเช่าและระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้, สิทธิของผู้เช่าที่ได้รับจากข้อตกลงนี้, การอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ , จำนวนรายได้ที่คาดหวังสำหรับช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ในทางทฤษฎีมากที่สุด. นอกจากนี้ ต้นทุนของสิทธิในการเช่าอาจได้รับอิทธิพลจากสถานที่ที่ไซต์ตั้งอยู่ ความพร้อมใช้งานของการสื่อสาร การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตและตามจริง และความสะดวกในการเข้าถึง

โดยปกติการประเมินการเช่าที่ดินจะดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของการทำธุรกรรมที่สรุปหรือราคาของข้อเสนอ (ข้อเสนอ) สำหรับการขายสิทธิในการใช้ที่ดินที่เหมือนกันในของพวกเขา ลักษณะเฉพาะ (วิธีการประเมินเปรียบเทียบ)

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินสามารถดำเนินการได้เมื่อ:

• การซื้อและขายสิทธิการเช่า
• ให้สิทธิเป็นเงินสมทบทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจ
• สินเชื่อที่มีหลักประกัน
• การซื้อ ขาย ควบรวมกิจการ การดูดซึมของวิสาหกิจที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน
• การพัฒนาและการยอมรับการตัดสินใจด้านการจัดการและการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนระยะยาว
• การลงทุนกองทุน
• สถานการณ์อื่น ๆ ที่ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งตัดกับการดำเนินการตามสิทธิในการจัดการที่ดินที่เป็นเจ้าของ

ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินค่าเช่าที่ดินได้ที่หน้า

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินเป็นไปตามหลักการประเมินมูลค่าที่ดินทั้งหมดและแสดงจำนวนเงินที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพของสิทธินี้ยินดีจ่ายเพื่อให้ได้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว แต่กระบวนการนี้ก็มีความเฉพาะเจาะจงบางอย่างเช่นกัน

เพื่อให้ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับปัญหานี้ในกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียในปี 2546 กระทรวงความสัมพันธ์ทรัพย์สินได้ออกคำแนะนำเกี่ยวกับระเบียบวิธีซึ่งกำหนดขั้นตอนและวิธีการในการประเมินสิทธิ์ในการเช่า เอกสารนี้ให้ข้อมูลสรุปวิธีการประเมินราคาเช่าที่ดินที่ใช้ในทางปฏิบัติและแสดงรายการข้อมูลที่ควรจะรวมอยู่ในรายงานการประเมินมูลค่า

ตามกฎแล้วค่าเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคำนวณจากมูลค่าที่ดิน คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับวิธีการคำนวณอื่นๆ ได้จาก

คุณสมบัติของรายงาน

เอกสารที่ร่างขึ้นจากผลการประเมินมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

• ชื่อเต็มของผู้เขียนเอกสาร (ผู้ประเมินราคา) ประเภทของเอกสาร วันที่ประเมิน และวันที่รวบรวม (ไม่เหมือนกันเสมอไป)
• การนัดหมายของการประเมิน (สำหรับธนาคาร สำหรับศาล ฯลฯ );
• มูลค่าที่จะประเมิน (มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า);
• ชนิดและชนิดย่อยของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ชื่อ ที่ตั้ง คำอธิบายโดยละเอียด
• วิธีการและวิธีการที่ใช้

หน้าแรกของเอกสารมีข้อมูลสั้น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและผลการประเมินมูลค่า ซึ่งแสดงเป็นมูลค่าของสิทธิการเช่าเป็นรูเบิล ค่าใช้จ่ายเขียนด้วยตัวเลขและคำพูด

• เงื่อนไขการเช่า;
• อำนาจของผู้เช่า;
• จำนวนค่าเช่า;
• ข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
• เหตุที่จะได้รับสิทธิการเช่า

เอกสารใช้เวลาเฉลี่ย 40-50 หน้า

ต้นทุนเฉลี่ยการประเมินมูลค่าที่ดินคือ 5-7 พันรูเบิล หากจำเป็นต้องประเมินอาคารจะต้องชำระค่าธรรมเนียมแยกต่างหากจำนวน 1,000-2,000 รูเบิล

จำหน่าย
กระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 เลขที่ 1102-r
“เกี่ยวกับการอนุมัติ แนวทาง
ตามคำนิยาม มูลค่าตลาด
สิทธิการเช่าที่ดิน

ตามพระราชกฤษฎีกา สหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 06.07.2001 ฉบับที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2001, ฉบับที่ 29, Art. 3026):

รัฐมนตรี
เอฟอาร์ Gazizullin

ที่ได้รับการอนุมัติ
ตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 เลขที่ 1102-r

I. บทบัญญัติทั่วไป

คำแนะนำวิธีการเหล่านี้สำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 519 ลงวันที่ 06.07.2001 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า"

ครั้งที่สอง หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากหลักการของการใช้ประโยชน์ อุปทานและอุปสงค์ การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอกที่กำหนดไว้ในมาตรา II ของหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติ ตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับสิทธิของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) .

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่านั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงินที่เหมาะสมทางเศรษฐกิจ เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด (หลักการใช้งานที่ดีที่สุด)

มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นมูลค่าลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินผืนหนึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดสำหรับแปลงนี้) ในกรณีดังกล่าว ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่กรณีในการทำธุรกรรมดำเนินการอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และสถานการณ์พิเศษใดๆ จะไม่ส่งผลกระทบต่อ ธุรกรรม.

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม , 2002 No. 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน:

ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าของรัฐ (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนตามที่ระบุ

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง

พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า;

การกำหนดอำนาจของผู้เช่า

ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน

· ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

IV. วิธีการประเมิน

เมื่อทำการประเมิน ผู้ประเมินราคาจะต้องใช้ (หรือแสดงเหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) ต้นทุน การเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์

ตามวิธีเปรียบเทียบ: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการกระจาย บน แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีคำนวณรายได้ วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือ วิธีการจัดสรร

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ครอบครองโดยอาคารสิ่งปลูกสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่สร้างขึ้น) และ สิทธิในการเช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารสิ่งปลูกสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา)

หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

1. วิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 06.03.2002 เลขที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบยอดขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน:

ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า

· ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่สัญญาเช่ากำหนดไว้;

จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า

· ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ

2. วิธีการสกัด

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของหมวด IV ของหลักเกณฑ์ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

3. วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของมาตรา IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดราคาตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน รัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

4. วิธีหารายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

- การคำนวณรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร;

· การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้หมายถึงการกำหนด ณ วันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตทั้งหมดที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้คำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าสำหรับงวดที่เกี่ยวข้องกัน ในกรณีนี้ จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินในอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่ที่ดินสามารถเช่าได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันสูงเมื่อ คู่กรณีในการทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การคัดเลือกที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่าวัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่าและ (หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าจะดำเนินการด้วยระบบแอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

- การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน ซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า

- คำจำกัดความของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อก ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

· การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าซึ่งอยู่ระหว่างการประเมิน

· การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับแปลงที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยสรุปที่สมเหตุสมผลของอัตราการเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินควรพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง

· มูลค่าของความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่มีมูลค่า;

· อัตราการเปลี่ยนแปลงรายได้ที่เป็นไปได้มากที่สุดจากสิทธิการเช่าที่ดินและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด (เช่น เมื่อต้นทุนสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนใน ได้มาซึ่งสิทธิการเช่า)

หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้

5. วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เหนือสิ่งอื่นใด จำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดินผืนหนึ่งจะถูกนำมาพิจารณาด้วย

· ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงแปลงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปของค่าเช่า แต่ได้รับจากผู้เช่า;

ในการคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ควรพิจารณาถึงความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างจำนวนค่าเช่าและจำนวนค่าเช่าที่สัญญาเช่ากำหนดไว้ ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะครบกำหนด สัญญาเช่าตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

6. วิธีการใช้งานที่ต้องการ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รวมถึงค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่

เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่จะคงรายได้จากสิทธินี้ไว้ด้วย

เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

วิธีการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระเพื่อสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดินในเมืองมอสโก

1. บทบัญญัติทั่วไป.

วิธีการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดินในเมืองมอสโก (ต่อไปนี้จะเรียกว่าสิทธิการเช่า) อยู่ภายใต้การนำไปใช้ในการคำนวณที่เกี่ยวข้องโดยกรมทรัพยากรที่ดินของ เมืองมอสโกและเป็นเอกสารแนวทางสำหรับการใช้งานโดยคณะกรรมการอำเภอและเมืองสำหรับการจัดหาที่ดินและระเบียบการวางผังเมืองเมื่ออนุมัติจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินสำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยและการใช้งานแบบผสมผสานตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกลงวันที่ 18.08.2000 N 894-RM "บน ขั้นตอนการดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรในมอสโก" สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทรงกลมทางสังคมหรือระเบียบของเมืองตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกเมื่อวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2537 N 471-RM "ในค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิในการสรุปที่ดิน สัญญาเช่าในมอสโก”

ในการกำหนดจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินจำเป็นต้องมีข้อมูลต่อไปนี้ซึ่งมีอยู่ในเอกสารใบอนุญาตเริ่มต้นสำหรับการออกแบบและก่อสร้างในเมืองมอสโก: พื้นที่ของที่ดินรวมถึงสำหรับ การปรับปรุง, พื้นที่อาคาร, พื้นที่ทั้งหมดของพื้นดินและส่วนใต้ดินของที่ดินที่มีอยู่ในแปลงที่ดินและวัตถุที่คาดการณ์, ความห่างไกลของแปลงที่ดินจากสถานีรถไฟใต้ดินหรือสถานีรถไฟ, ทางออกของขอบเขตของ ที่ดินบนทางหลวงที่มีนัยสำคัญทั่วเมือง วัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุที่คาดการณ์

หากมูลค่าค่าธรรมเนียมสิทธิการเช่าที่ดินคำนวณตามวิธีการนี้ เป็น 1 เฮกตาร์ โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมดแล้วน้อยกว่ามูลค่าที่คำนวณได้ตามขั้นตอนการคำนวณ จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) (วรรค 4) จากนั้นต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดินจะถูกกำหนดตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระ สิทธิการเช่าที่ดินเปล่าเพื่อการก่อสร้างใหม่ (สร้างใหม่)

2. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างอาคาร (โครงสร้าง)

การคำนวณจำนวนเงินที่ต้องจ่ายสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่จัดให้กับผู้เช่ารายใหม่หรือเมื่อทำสัญญาเช่ากับบุคคลอื่นที่มีสิทธิในกรณีที่กฎหมายกำหนดจะทำสัญญาเช่าที่ดิน , ดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

C \u003d เช่น x Ssr p x Ksr.a x Cop x Kts x คู - ดังนั้น

ที่ไหน:

เช่น. - พื้นที่แปลงที่ดิน (เป็นเฮกตาร์)
ซีเนียร์ - ค่าธรรมเนียมเฉลี่ย (พันรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและอาณาเขตเฉพาะ
Кср.а. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาวเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2)
ตำรวจ. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับขนาดค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงความหนาแน่นของอาคารทั้งหมด (อัตราส่วนของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดินต่อพื้นที่ของแปลง) (ตารางที่ 3) ;
กทส. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดิน (ตารางที่ 4)
กู. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติในการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับระยะห่างของแปลงที่ดินจากทางหลวงที่มีนัยสำคัญทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสถานีรถไฟ (ตารางที่ 5)
ร่วม - ค่าใช้จ่ายของภาระผูกพันในที่ดินคำนวณตามแนวทางที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2543 N 1244-RM "ในการอนุมัติแนวทางชั่วคราวสำหรับการคำนวณต้นทุนนักลงทุนเพิ่มเติมที่เกิดขึ้นจากการดำเนินโครงการลงทุน ".

3. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุเพิ่มขึ้นในกระบวนการสร้างใหม่ (ก่อสร้าง) ของพื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ (ที่คาดการณ์ไว้) ) อาคาร (โครงสร้าง) หรือการก่อสร้างอาคารใหม่ (โครงสร้าง) บนที่ดินภายใต้สัญญาเช่า

เพื่อขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุให้เพิ่มกระบวนการสร้างใหม่ (ก่อสร้าง) พื้นที่ทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ (ออกแบบ) หรือการก่อสร้างอาคารใหม่ (โครงสร้าง) และหากเจ้าของ อาคาร (โครงสร้าง) มีสัญญาเช่าที่ดินผู้ให้เช่าต้องกำหนดจำนวนเงินที่ชำระเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นที่เสนอในพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ (โครงการ) บน ที่ดินเปล่า. ผู้ลงทุน (ผู้พัฒนา) เป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมให้กับเจ้าของบ้าน การคำนวณการชำระเงินเพิ่มเติมควรทำเป็นระยะเวลาจนกว่าสัญญาเช่าปัจจุบันสำหรับที่ดินจะสิ้นสุดลง สำหรับอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทุนภายใต้สัญญาเช่าที่ดินที่ลงนามแล้ว - เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี การคำนวณจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินคำนวณเป็นผลต่างระหว่างจำนวนเงินที่ชำระใหม่สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินและจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่มีอยู่ ( ที่คาดการณ์ไว้) อาคาร (โครงสร้าง) การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินสำหรับอาคารที่มีอยู่ (โครงสร้าง) ดำเนินการตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินตามวรรค 2

หากยังไม่มีการเรียกเก็บค่าสิทธิการเช่าที่ดินก่อนหน้านี้ ผู้ลงทุน (ผู้พัฒนา) จะต้องชำระผู้ให้เช่าตามจำนวนเงินที่คำนวณเป็นส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมใหม่กับค่าธรรมเนียมสำหรับอาคารที่มีอยู่ (โครงสร้าง) ในส่วนนั้นโดยตรง ครอบครองโดยอาคาร (โครงสร้าง)

ข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขออนุญาตดำเนินงานส่วนต่อขยายโครงสร้างพื้นฐานกำหนดจำนวนเงินใหม่สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่บนที่ดินที่เสนอ พล็อต

4. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่)

จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) ถูกกำหนดตามตารางค่าธรรมเนียมเฉลี่ยสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินตามสูตร:

C \u003d เช่น x Ssr.p x Ksr.a. x เคพี,

ที่ไหน:
C - จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่า;
เช่น. - พื้นที่แปลงที่ดิน (ฮ่า)
ซีเนียร์ - ค่าธรรมเนียมเฉลี่ย (เป็นรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินในเมืองมอสโกเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและดินแดนเฉพาะ
กศน. - ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2) ไม่มีมิติ
Kp เป็นค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าเพื่อดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกและการจัดสวน สำหรับสถานที่ผลิต การผลิตและการเก็บรักษา และการจัดสวน (ยกเว้นการจัดสวนแบบชดเชย) Kp = 0.7 ในกรณีอื่น Kp=1.0

5. ขั้นตอนการคำนวณเงินที่เมืองไม่ได้รับจากการชำระเงินสำหรับสิทธิการเช่าที่เกี่ยวข้องกับการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต

หากผู้ตรวจการที่ดินของรัฐเปิดเผยข้อเท็จจริงของการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต กรมทรัพยากรที่ดินของเมืองมอสโกจะคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินสำหรับช่วงเวลาตั้งแต่วินาทีที่ข้อเท็จจริงนี้ถูกค้นพบ วันที่ของการคำนวณ การคำนวณทำตามสูตรที่กำหนดในวรรค 2 ของภาคผนวกนี้คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับพื้นที่ของที่ดินนั่งยอง Ksam (ตารางที่ 6);

มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวของที่ดินเป็นระยะเวลาไม่เกิน 49 ปี (Cav.a.)ตารางที่ 2

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงอัตราส่วนของพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดินต่อพื้นที่แปลงที่ดิน (ก็อป) ตารางที่ 3

อนุสัญญาที่นำมาใช้ในตารางที่ 3:
ค่าสัมประสิทธิ์การจำแนกลักษณะความหนาแน่นของอาคาร (P) ถูกกำหนดเป็นอัตราส่วนของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.) ต่อพื้นที่ของแปลงที่ดิน (ตร.ม.)
P \u003d (จันทร์ + ป๊อป x 0.5) / เช่นนั้น

ที่ไหน:
จันทร์ - พื้นที่ทั้งหมดของส่วนพื้นดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ป๊อป - พื้นที่ทั้งหมดของส่วนใต้ดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ดังกล่าว - พื้นที่ของที่ดินที่มีการไถ่ถอน (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดิน (Kc) ตารางที่ 4

หมายเหตุถึงตารางที่ 4:
ในกรณีที่อ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์บนที่ดินมีวัตถุประสงค์อเนกประสงค์ ค่าของสัมประสิทธิ์ Kc จะถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:
น
Kts \u003d (SUM (Kts (i) x Po (i))) / Po
ผม=1

ที่ไหน:
Кц(i) - สัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานที่ i ของวัตถุ;
Po(i) - พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานที่ i;
ปอ - พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุ (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับระยะทางของแปลงที่ดินจากทางหลวงที่มีนัยสำคัญทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสถานีรถไฟ (คู) ตารางที่ 5

หมายเหตุถึงตารางที่ 5:
ค่าสัมประสิทธิ์ (Ku) เพิ่มขึ้น 1.2 เท่าเมื่อเทียบกับค่าที่ระบุไว้ในตารางที่ 5 สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหากขอบเขตของที่ดินไปที่ทางหลวงต่อไปนี้: Mozhayskoye sh., Kutuzovsky prosp., st. นิว อาร์บัต, เซนต์. Vozdvizhenka, Michurinsky เจริญรุ่งเรือง, เจริญรุ่งเรือง Vernadsky, Komsomolsky avenue, Leninsky avenue, Profsoyuznaya st., Varshavskoye shosse, B. Ordynka st., B. Tulskaya st., Lyusinovskaya st., Kashirskoye shosse, Volgogradsky avenue, Ryazanzhe avenue, สกายา ผู้ที่ชื่นชอบเซนต์ เซอร์จิอุสแห่งราโดเนซ, เซนต์. Stromynka, B. Cherkizovskaya st., Schelkovskoe sh., ave. อา. Sakharova, Yaroslavskoe sh., ave. Mira, Dmitrovskoe shosse, Novoslobodskaya st., Leningradskoe shosse, Leningradskiy avenue, 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., วงแหวนสวน, Volokolamskoe shosse, รุ่งเรือง จอมพล Zhukov, เซนต์. Svobody, Rublevskoe Highway, 3rd Ring of Moscow, Moscow Ring Road.

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับพื้นที่ของแปลงที่ดินนั่งยอง (กสม.) ตารางที่ 6

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินจาก 20,000 รูเบิล

บริษัทของเราให้บริการที่มีคุณภาพในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ หากคุณต้องการประเมินสิทธิ์การเช่าที่ดิน คุณสามารถติดต่อเราโดยใช้ Call us เราจะช่วยคุณ!

การประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดิน

หากที่ดินเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่งโดยไม่มีการแลกสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่า เมื่อพ้นระยะเวลาการเช่าแล้ว ก็สามารถจัดหาที่ดินตามเงื่อนไขการไถ่ถอนสิทธิการทำสัญญาของผู้ให้เช่าได้ สัญญาเช่า

สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ เทศบาล) กำหนดโดยจำนวนค่าเช่าปัจจุบันจากสัญญาเช่าที่สรุปแล้ว ตลอดจนรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายสิทธิการเช่าหลังจากสัญญาปัจจุบันหมดอายุ

หากอนุญาตให้ขายที่ดินเพื่อกรรมสิทธิ์ จะใช้มูลค่าตลาดของแปลงที่ดินแทนมูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่า

ต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าแปลงที่ดินสอดคล้องกับราคาตลาดของแปลงที่ดินถ้า:

• 1. อัตราค่าเช่าสอดคล้องกับตลาดและการซื้อสิทธิ์ในการเช่าไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากในกรณีนี้จะเท่ากับศูนย์
• 2. อัตราการชำระเงินและค่าใช้จ่ายในการซื้อสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่า (สิทธิการเช่า) เป็นตลาด แต่ในเงื่อนไขว่าการซื้อกิจการจะดำเนินการทันทีและไม่ใช่หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง

หากเจ้าของไม่ใช่รัฐและไม่ใช่เทศบาล มูลค่าที่ได้จะลดลงตามมูลค่าปัจจุบันของการชำระภาษี

การประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินผู้เช่าที่ดิน

สิทธิในการเช่าของผู้เช่าสามารถกำหนดได้:

• 1. หากมีข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าว - ตามมูลค่าตลาด
• 2. ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายสิทธิการเช่าโดยส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับอัตราค่าเช่าจริง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินซึ่งได้รับส่วนลดตามระยะเวลาการเช่า
• 3. เป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินและ
• 4. ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว

หากที่ดินอยู่ในรัฐหรือ ทรัพย์สินของเทศบาล, สิทธิการเช่าของผู้เช่าสามารถคำนวณได้ตามขอบเขตสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งกำหนดโดยเงื่อนไขของสัญญา, ค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งที่ดินในกรรมสิทธิ์, ความเสี่ยงจากรายได้ที่ลดลงเนื่องจากการเช่าที่เพิ่มขึ้น ราคา.

คดีนี้แยกออกได้เนื่องจากกฎหมายปัจจุบันผู้เช่าที่ดินสามารถซื้อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ได้หากโครงสร้างตั้งอยู่บนราคาคงที่นอกจากนี้เขามีสิทธิ์จำนำของเขา สิทธิการเช่าและโอนไปใช้ให้ผู้อื่น นั่นคือสิทธินี้แตกต่างจากสิทธิในการเป็นเจ้าของในความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้น้อยลงเนื่องจากการชำระค่าเช่า ความเสี่ยงของการลดลงที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ในการเพิ่มอัตราค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินคืนเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า หากมีการไถ่ถอนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ดังนั้น ระยะเวลาส่วนลดจะลดลงตามเวลาของการไถ่ถอนที่ดินที่เสนอ

หากมูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้เช่าเท่ากับศูนย์หรือมีมูลค่าติดลบ แม้ว่าวัตถุนั้นเองจะมีมูลค่าตลาดหรือสร้างรายได้จากการดำเนินงาน ก็หมายความว่าจำนวนเงินที่ชำระสำหรับที่ดินนั้นเท่ากัน กับค่าเช่าหรือเกินกว่าค่าเช่าที่ดินและสร้างกระแสรายได้เชิงลบ ถอนส่วนหนึ่งของรายได้ที่เกิดจากการปรับปรุง

ในทำนองเดียวกันคุณสามารถกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ตั้งอยู่บนสิทธิอื่น ๆ ในกรณีนี้ไม่ใช่มูลค่าตลาดของที่ดินหรือมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า แต่เป็นมูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินไม่มีกำหนด ทรัพย์สินที่เป็นของที่ดินที่มีการแบ่งสิทธิในที่ดินและการปรับปรุงดังกล่าว

การประมาณมูลค่าสิทธิการใช้ถาวรถาวร

ค่าใช้จ่ายของสิทธิการใช้ถาวรถาวรถูกกำหนดในลักษณะเดียวกับสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าหากที่ดินอยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล แทนที่จะจ่ายค่าเช่าในการคำนวณ ภาษีที่ดินจะใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น

มูลค่าของสิทธิความเป็นเจ้าของและสิทธิในการเช่าส่วนแบ่งที่ดินสามารถประมาณได้โดยวิธีการที่อธิบายไว้ข้างต้นโดยอ้างอิงมูลค่ารวมกับจำนวนหุ้นที่ดิน

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดิน

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของรายการสรุปการขายสิทธิการเช่าที่ดินที่คล้ายกัน ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ได้แก่

• 1. ที่ตั้งของที่ดิน
• 2. วัตถุประสงค์ที่กำหนดของแปลงที่ดิน
• 3. อนุญาตให้ใช้ที่ดิน
• 4. อำนาจของผู้เช่า
• 5. ความถูกต้องของสัญญาเช่า;
• 6. ภาระผูกพันของสิทธิในการเช่า;
• 7. การเข้าถึงการขนส่ง;
• 8. ความสะดวกในการเข้าถึงถนน
• 9. ความพร้อมใช้งานของโครงสร้างพื้นฐาน
• 10. เงื่อนไขการยืดอายุ (ความเป็นไปได้ในการขยายอายุสัญญาเช่าที่ดิน)
• 11. การจัดหาระบบวิศวกรรม (หากมีอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน)
• 12. การจัดหาการสื่อสาร (ไฟฟ้า ก๊าซ น้ำประปา และท่อน้ำทิ้ง)
• 13. เงื่อนไขการยืดอายุ (ความเป็นไปได้ในการขยายอายุสัญญาเช่าที่ดิน)
• 14. มูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (หลักการรอ)
• 15. สิทธิของบุคคลอื่นในวัตถุที่ได้รับการประเมิน

เงื่อนไขการชำระเงินยังกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าและมีอิทธิพลต่อการประเมินมูลค่า เงื่อนไขเหล่านี้รวมถึง:

• 1. จำนวนเงิน เงื่อนไข และขั้นตอนการชำระเงิน
• 2. ชดเชยค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการเช่า;

บ้าน » น้ำยาเช็ดกระจก » การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน การประเมินราคาเช่า การกำหนดราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน