คำอธิบายและตัวอย่างรายงานการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน เมื่อได้รับอนุมัติแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

จำหน่าย
กระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 เลขที่ 1102-r
"ในการอนุมัติคำแนะนำระเบียบวิธี
โดยกำหนดมูลค่าตลาด
สิทธิการเช่าที่ดิน

ตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 ฉบับที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2001, N29, Art. 3026):

รัฐมนตรี
เอฟอาร์ Gazizullin

ที่ได้รับการอนุมัติ
ตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 เลขที่ 1102-r

I. บทบัญญัติทั่วไป

แนวทางเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 519 ลงวันที่ 06.07.2001 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินค่า"

ครั้งที่สอง หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากหลักการของการใช้ประโยชน์ อุปสงค์และอุปทาน การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอกที่กำหนดไว้ในส่วนที่ 2 คำแนะนำระเบียบวิธีเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า อายุของสิทธิ ภาระผูกพันในสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์และการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต พล็อต

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นของการรับรายได้จากสิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (หลักคาด) .

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่า กล่าวคือ การใช้ที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงิน มีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและเป็นผลให้มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้งานที่ดีที่สุด)

มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นมูลค่าติดลบได้ (เช่น หากจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินผืนหนึ่งสูงกว่าค่าเช่าในตลาดสำหรับแปลงนี้) ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้วัตถุของการประเมินในตลาดเปิดแตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผลโดยมีทั้งหมด ข้อมูลที่จำเป็นและการทำธุรกรรมจะไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของมาตรา III ของแนวทางในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม , 2002 No. 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน:

ข้อมูลเกี่ยวกับ การลงทะเบียนของรัฐสิทธิการเช่า (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนตามที่ระบุ

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของสิทธิการเช่าที่ดินและที่ดินเอง

พื้นฐานสำหรับสิทธิของผู้เช่าในการเช่า;

การกำหนดอำนาจของผู้เช่า

ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน

· ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมทั้งตลาดให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

IV. วิธีการประเมิน

เมื่อทำการประเมิน ผู้ประเมินราคาจะต้องใช้ (หรือแสดงเหตุผลในการปฏิเสธที่จะใช้) ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบและรายได้ในการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะแต่ละวิธีอย่างอิสระภายในกรอบของแนวทางการประเมินมูลค่าแต่ละวิธี เมื่อเลือกวิธีการ จะพิจารณาความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการเฉพาะ ตามกฎแล้ว ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีแจกจ่าย วิธีคำนวณรายได้เป็นทุน วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

บน แนวทางเปรียบเทียบตาม: วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการคัดเลือก วิธีการจัดจำหน่าย บน แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีคำนวณรายได้ วิธีคงเหลือ วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบ แนวทางต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีที่เหลือ วิธีการจัดสรร

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่ถูกครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่สร้างขึ้น) และสิทธิ ให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา)

หากใช้วิธีอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและให้เหตุผลในการใช้งาน

1. วิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 หมายเลข 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยการเปรียบเทียบการขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุน:

ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่า

· ขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำ (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่สัญญาเช่ากำหนดไว้;

จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่า

· ผู้เช่ามีสิทธิยึดหน่วงในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ

2. วิธีการสกัด

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรร ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของหมวด IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของ รัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

3. วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่สร้างขึ้น ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจำหน่าย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของมาตรา IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน รัสเซียลงวันที่ 06.03.2002 N 568-r

4. วิธีหารายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากการประมาณสิทธิในการเช่าที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในระยะเวลาเท่ากัน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนรายได้ตามตัวอักษร;

· การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยใช้รายได้ที่เกิดจากสิทธินี้

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการกำหนดในวันที่ประเมินมูลค่าของรายได้ในอนาคตที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน คำนวณโดยการหารจำนวนเงินรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนราคาทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

เมื่อประเมินราคาตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จาก สิทธิ์นี้คำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินกับค่าเช่าที่สัญญาเช่าสำหรับงวดที่เกี่ยวข้อง ในเวลาเดียวกัน จำนวนค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามอัตราค่าเช่าในตลาด คู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับของการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การคัดเลือกที่ดินซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่าวัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่าและ (หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบโดยการเปรียบเทียบที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้แอนะล็อก (ต่อไปนี้ - องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

- การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน ซึ่งอยู่ระหว่างการประเมินสิทธิการเช่า

- คำจำกัดความของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับของความแตกต่างของแอนะล็อกแต่ละรายการจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าซึ่งอยู่ระหว่างการประเมิน

· การปรับปรุงแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละอัน การปรับความแตกต่างจากแปลงที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน

· การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับแปลงที่ดินซึ่งกำลังประเมินสิทธิการเช่าโดยสรุปที่สมเหตุสมผลของอัตราการเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินควรพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง

· มูลค่าของความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่มีมูลค่า;

· อัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุด (เช่น ต้นทุนสิทธิการเช่าที่ลดลง ให้คำนึงถึงผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนใน การได้มาซึ่งสิทธิการเช่า)

หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินในช่วงเวลาหนึ่งและราคา ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวนเงิน ของรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกในช่วงเวลาหนึ่งโดยราคาของอะนาล็อกนี้

5. วิธีที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีที่เหลือ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของหมวด IV ของแนวทางปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เหนือสิ่งอื่นใด จำนวนค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับที่ดินผืนหนึ่งจะถูกนำมาพิจารณาด้วย

· ผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากหน่วยอสังหาริมทรัพย์หน่วยเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงแปลงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปของค่าเช่า แต่ได้รับจากผู้เช่า;

ในการคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับรายได้จากสิทธิการเช่า ควรพิจารณาถึงความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างจำนวนค่าเช่าและจำนวนค่าเช่าที่สัญญาเช่ากำหนดไว้ ระยะเวลาที่เหลือจนกว่าจะครบกำหนด สัญญาเช่าตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

6. วิธีการใช้งานที่ต้องการ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างและไม่ได้ปลูกสร้าง ในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของมาตรา IV ของแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รวมถึงค่าเช่าที่จัดหาให้โดยสัญญาเช่าที่มีอยู่สำหรับแปลงที่ดิน

· เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิในการเช่า ควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่จะคงรายได้จากสิทธินี้ไว้ด้วย

· เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลือจนกว่าสัญญาเช่าจะหมดอายุ ตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาใหม่ในช่วงเวลาหนึ่ง

วิธีการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระเพื่อสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดินในเมืองมอสโก

1. บทบัญญัติทั่วไป.

วิธีการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิ์ในการทำสัญญาเช่าที่ดินในเมืองมอสโก (ต่อไปนี้จะเรียกว่าสิทธิการเช่า) อยู่ภายใต้การนำไปใช้ในการคำนวณที่เกี่ยวข้องโดยกรมทรัพยากรที่ดินของ เมืองมอสโกและเป็นเอกสารแนวทางสำหรับการใช้งานโดยคณะกรรมการเขตและเมืองสำหรับการจัดหาที่ดินและระเบียบการวางผังเมืองเมื่ออนุมัติจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิ์ในการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยและการใช้งานแบบผสมผสานตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกเมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2543 N 894-RM "บน ขั้นตอนการดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรในมอสโก" สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทรงกลมทางสังคมหรือระเบียบของเมืองตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกเมื่อวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2537 N 471-RM "ในค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิในการสรุป สัญญาเช่าที่ดินในมอสโก”

ในการกำหนดจำนวนเงินที่จ่ายสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินจำเป็นต้องมีข้อมูลต่อไปนี้ซึ่งมีอยู่ในเอกสารใบอนุญาตเริ่มต้นสำหรับการออกแบบและการก่อสร้างในเมืองมอสโก: พื้นที่ของที่ดินรวมถึงสำหรับ การปรับปรุง, พื้นที่อาคาร, พื้นที่ทั้งหมดของพื้นดินและส่วนใต้ดินของที่ดินและวัตถุที่คาดการณ์, ความห่างไกลของแปลงที่ดินจากสถานีรถไฟใต้ดินหรือสถานีรถไฟ, ทางออกของขอบเขตของแปลงที่ดินบน ทางหลวงที่มีความสำคัญทั่วเมือง วัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุที่ฉาย

หากมูลค่าค่าธรรมเนียมสิทธิการเช่าที่ดินคำนวณตามวิธีการนี้ เป็น 1 เฮกตาร์ โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมดแล้วน้อยกว่ามูลค่าที่คำนวณได้ตามขั้นตอนการคำนวณ จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) (วรรค 4) จากนั้นต้นทุนของสิทธิการเช่าที่ดินจะถูกกำหนดตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระ สิทธิการเช่าที่ดินเปล่าเพื่อการก่อสร้างใหม่ (สร้างใหม่)

2. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างอาคาร (โครงสร้าง)

การคำนวณจำนวนเงินที่ต้องจ่ายสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่จัดให้กับผู้เช่ารายใหม่หรือเมื่อทำสัญญาเช่ากับบุคคลอื่นที่มีสิทธิในกรณีที่กฎหมายกำหนดจะทำสัญญาเช่าที่ดิน , ดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

C \u003d เช่น x Ssr p x Ksr.a x Cop x Kts x คู - ดังนั้น

ที่ไหน:

เช่น. - พื้นที่แปลงที่ดิน (เป็นเฮกตาร์)
ซีเนียร์ - ค่าธรรมเนียมเฉลี่ย (พันรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและอาณาเขตเฉพาะ
Кср.а. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาวเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2)
ตำรวจ. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับขนาดค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงความหนาแน่นของอาคารทั้งหมด (อัตราส่วนของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดินต่อพื้นที่ของแปลง) (ตารางที่ 3 );
กทส. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดิน (ตารางที่ 4)
กู. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับความห่างไกลของแปลงที่ดินจากทางหลวงที่สำคัญทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดินหรือสถานีรถไฟ (ตารางที่ 5)
ร่วม - ค่าใช้จ่ายของภาระผูกพันในที่ดินคำนวณตามคำแนะนำวิธีการที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของนายกเทศมนตรีมอสโกเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2543 N 1244-RM "ในการอนุมัติแนวทางชั่วคราวสำหรับการคำนวณต้นทุนนักลงทุนเพิ่มเติมที่เกิดจากการดำเนินการลงทุน โครงการ".

3. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุเพิ่มขึ้นในกระบวนการสร้างใหม่ (ก่อสร้าง) ของพื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ (ที่คาดการณ์ไว้) ) อาคาร (โครงสร้าง) หรือการก่อสร้างอาคารใหม่ (โครงสร้าง) บนที่ดินภายใต้สัญญาเช่า

เพื่อขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุให้เพิ่มกระบวนการสร้างใหม่ (ก่อสร้าง) พื้นที่ทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ (ออกแบบ) หรือการก่อสร้างอาคารใหม่ (โครงสร้าง) และหากเจ้าของ อาคาร (โครงสร้าง) มีสัญญาเช่าที่ดินผู้ให้เช่าต้องกำหนดจำนวนเงินที่ชำระเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นที่เสนอในพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ (โครงการ) บน ที่ดินเปล่า. ผู้ลงทุน (ผู้พัฒนา) เป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมให้กับเจ้าของบ้าน การคำนวณการชำระเงินเพิ่มเติมควรทำเป็นระยะเวลาจนกว่าสัญญาเช่าปัจจุบันสำหรับที่ดินจะสิ้นสุดลง สำหรับอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทุนภายใต้สัญญาเช่าที่ดินที่ลงนามแล้ว - เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี การคำนวณจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินคำนวณเป็นผลต่างระหว่างจำนวนเงินที่ชำระใหม่สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินและจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่มีอยู่ (โครงการ) อาคาร (โครงสร้าง) การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินสำหรับอาคารที่มีอยู่ (โครงสร้าง) ดำเนินการตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินตามวรรค 2

หากยังไม่มีการเรียกเก็บค่าสิทธิการเช่าที่ดินก่อนหน้านี้ ผู้ลงทุน (ผู้พัฒนา) จะต้องชำระผู้ให้เช่าตามจำนวนเงินที่คำนวณเป็นส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมใหม่กับค่าธรรมเนียมอาคารที่มีอยู่ (โครงสร้าง) ในส่วนนั้นโดยตรง ครอบครองโดยอาคาร (โครงสร้าง)

ในข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขออนุญาตทำงานส่วนต่อขยาย, โครงสร้างเสริม, ขนาดใหม่การชำระเงินสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นที่คาดหวังในพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ในแปลงที่ดิน

4. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่)

จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) ถูกกำหนดตามตารางจำนวนเงินที่ชำระโดยเฉลี่ยสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินตามสูตร:

C \u003d เช่น x Ssr.p x Ksr.a. x เคพี,

ที่ไหน:
C - จำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่า;
เช่น. - พื้นที่แปลงที่ดิน (ฮ่า)
ซีเนียร์ - ค่าธรรมเนียมเฉลี่ย (เป็นรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินในเมืองมอสโกเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและดินแดนเฉพาะ
กศน. - ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2) ไม่มีมิติ
Kp เป็นค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าเพื่อดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกและการจัดสวน สำหรับสถานที่ผลิต การผลิตและการเก็บรักษา และการจัดสวน (ยกเว้นการจัดสวนแบบชดเชย) Kp = 0.7 ในกรณีอื่น Kp=1.0

5. ขั้นตอนการคำนวณเงินที่เมืองไม่ได้รับจากการชำระเงินสำหรับสิทธิการเช่าที่เกี่ยวข้องกับการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต

หากผู้ตรวจที่ดินของรัฐเปิดเผยข้อเท็จจริงของการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต กรมทรัพยากรที่ดินของเมืองมอสโกจะคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินในช่วงเวลาตั้งแต่วินาทีที่ข้อเท็จจริงนี้ถูกค้นพบ วันที่ของการคำนวณ การคำนวณทำตามสูตรที่กำหนดในวรรค 2 ของภาคผนวกนี้คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับพื้นที่ของแปลงที่ดินนั่งยอง Ksam (ตารางที่ 6);

มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวของที่ดินเป็นระยะเวลาไม่เกิน 49 ปี (Cav.a.)ตารางที่ 2

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงอัตราส่วนของพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดินต่อพื้นที่แปลงที่ดิน (ก็อป) ตารางที่ 3

อนุสัญญาที่นำมาใช้ในตารางที่ 3:
ค่าสัมประสิทธิ์การจำแนกลักษณะความหนาแน่นของอาคาร (P) ถูกกำหนดให้เป็นอัตราส่วนของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.) ต่อพื้นที่ของแปลงที่ดิน (ตร.ม.)
P \u003d (จันทร์ + ป๊อป x 0.5) / เช่นนั้น

ที่ไหน:
จันทร์ - พื้นที่ทั้งหมดของส่วนพื้นดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ป๊อป - พื้นที่ทั้งหมดของส่วนใต้ดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ดังกล่าว - พื้นที่ของที่ดินที่มีการไถ่ถอน (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนแปลงที่ดิน (Kc) ตารางที่ 4

หมายเหตุถึงตารางที่ 4:
ในกรณีที่อ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์บนที่ดินมีวัตถุประสงค์อเนกประสงค์ ค่าของสัมประสิทธิ์ Kc จะถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:
น
Kts \u003d (SUM (Kts (i) x Po (i))) / Po
ผม=1

ที่ไหน:
Кц(i) - สัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานที่ i ของวัตถุ;
Po(i) - พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานที่ i;
ปอ - พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุ (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับระยะห่างของแปลงที่ดินจากทางหลวงที่มีนัยสำคัญทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสถานีรถไฟ (คู) ตารางที่ 5

หมายเหตุถึงตารางที่ 5:
ค่าสัมประสิทธิ์ (Ku) เพิ่มขึ้น 1.2 เท่าเมื่อเทียบกับค่าที่ระบุในตารางที่ 5 สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหากขอบเขตของที่ดินไปที่ทางหลวงต่อไปนี้: Mozhayskoye sh., Kutuzovsky prosp., st. นิว อาร์บัต, เซนต์. Vozdvizhenka, Michurinsky เจริญรุ่งเรือง, เจริญรุ่งเรือง Vernadsky, Komsomolsky avenue, Leninsky avenue, Profsoyuznaya st., Varshavskoye sh., B. Ordynka st., B. Tulskaya st., Lyusinovskaya st., Kashirskoye sh., Volgogradsky avenue, Ryazansky avenue, Niz.gorodue, st. ซ. ผู้ที่ชื่นชอบเซนต์ เซอร์จิอุสแห่งราโดเนซ, เซนต์. Stromynka, B. Cherkizovskaya st., Schelkovskoe sh., ave. อา. Sakharova, Yaroslavskoe sh., ave. Mira, Dmitrovskoe shosse, Novoslobodskaya st., Leningradskoe shosse, Leningradskiy avenue, 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., วงแหวนสวน, Volokolamskoe shosse, รุ่งเรือง จอมพล Zhukov, เซนต์. Svobody, Rublevskoe Highway, 3rd Ring of Moscow, Moscow Ring Road.

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับจำนวนเงินค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับพื้นที่ของแปลงที่ดินนั่งยอง (กสม.) ตารางที่ 6

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินจาก 20,000 รูเบิล

บริษัทของเราให้บริการที่มีคุณภาพในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ หากคุณต้องการประเมินสิทธิ์การเช่าที่ดิน คุณสามารถติดต่อเราโดยใช้ Call us เราจะช่วยคุณ!

บ้าน » น้ำยาเช็ดกระจก » คำอธิบายและตัวอย่างรายงานการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน เมื่อได้รับอนุมัติแนวปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน