1. 37. การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินโดยวิธีรายได้

37.1. ต้นทุนสิทธิการเช่าของผู้เช่า

37.1.1. ในการประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่งคุณสามารถใช้นิพจน์ต่อไปนี้: , โดยที่ เวอร์จิเนีย- ต้นทุนผลประโยชน์ในช่วงเวลาหนึ่ง ต(ต้นทุนสิทธิการเช่า); ต– ระยะเวลาการเช่า ร– รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากที่ดิน จ - อัตราคิดลด

จำเป็นต้องประเมินสิทธิในการเช่าทุ่งหญ้าระยะยาว ฝ่ายบริหารเขตเช่าที่ดินขนาด 2 เฮกตาร์เป็นเวลา 49 ปีเพื่อใช้เป็นทุ่งหญ้า อัตราค่าเช่าที่กำหนดโดยฝ่ายบริหารคือ 274.18 รูเบิล/เฮกตาร์/ปี อายุการใช้งานที่เหลืออยู่คือ 47 ปี รายได้จากทุ่งหญ้าเพื่อผลิตนมคือ 7,038 รูเบิล/เฮกตาร์ มูลค่าตลาดของทุ่งหญ้าคำนวณโดยวิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินคือ 7038: 0.11 = 63981.8 รูเบิล/เฮกตาร์

การคำนวณสิทธิในการเช่าทุ่งหญ้าระยะยาวจะดำเนินการตามสถานการณ์ที่เป็นไปได้สำหรับการใช้งานที่ดินต่อไปหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า

สถานการณ์ที่ 1 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาสัญญาจะไม่ได้รับการต่ออายุ มูลค่าของสิทธิการเช่าจะพิจารณาจากการรวมตัวของค่าเช่าที่ดินเป็นเวลา 47 ปี

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61034 ถู./เฮกตาร์

สถานการณ์ที่ 2 เมื่อหมดสัญญาเช่าแล้วจะมีการต่อสัญญาออกไป การชำระค่าเช่าจะดำเนินการต่อไป

มูลค่าของสิทธิการเช่าจะกำหนดเป็นส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาด ที่ดินเกี่ยวกับสิทธิในการเป็นเจ้าของและการชำระค่าที่ดิน ทำให้สามารถใช้ที่ดินแบบเช่าได้ไม่จำกัดระยะเวลา (ต้นทุนทุนตามจริง) เช่า).

ค่าสิทธิการเช่า =
= 61,490 ถู./เฮกตาร์

สถานการณ์ที่ 3 หลังจากหมดสัญญาเช่า จะซื้อที่ดินในราคา 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

ราคาไถ่ถอน - 2,000 รูเบิล/เฮกตาร์

ต้นทุนการชำระค่าเช่าที่รวมเป็นทุนในระยะเวลา 47 ปีจะเป็น:

= 2,475 ถู./เฮกตาร์

ต้นทุนการซื้อหลังจากเช่า 47 ปี =
=13 ถู./เฮกตาร์

ราคาสิทธิการเช่า = 63982 - 2475 – 13 = 61492 รูเบิล/เฮกตาร์

ค่าเฉลี่ย: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 rub./ha

ให้เราถือว่าค่าสุดท้ายคือ ค่าเฉลี่ย. จากนั้นค่าสิทธิในการเช่าทุ่งหญ้า 2 เฮกตาร์เป็นเวลา 47 ปี = 61339×2=122678 รูเบิล/เฮกตาร์

37.1.2. มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าสามารถคำนวณได้โดยการรวมการชำระเงินตามสัญญาเช่าที่ดินเป็นทุน หากการชำระเงินเหล่านี้ถูกกำหนดจากเงื่อนไขของธุรกรรมในตลาด

37.1.3. หากในการคำนวณมูลค่าการโอนค่าเช่าที่ใช้ไม่สอดคล้องกับอัตราตลาดเช่นอัตราที่กำหนดโดยเทศบาลในกรณีนี้มูลค่าของสิทธิของเจ้าของหรือผู้ให้เช่า (ในกรณีนี้คือเทศบาล) กำหนดที่ดินในระหว่างการใช้งานปัจจุบัน กล่าวคือมูลค่านี้จะไม่ใช่มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

37.2. ต้นทุนสิทธิการเช่าของเจ้าของบ้าน

37.2.1. มูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าจะคำนวณสำหรับที่ดินที่เจ้าของเช่า (ในเงื่อนไขของเรา ซึ่งมักจะเป็นของรัฐหรือเทศบาล) เพื่อเช่า และถูกกำหนดโดยมาตรฐานการประเมินค่าระหว่างประเทศว่าเป็นมูลค่าของดอกเบี้ยกรรมสิทธิ์ โดยขึ้นอยู่กับ ดอกเบี้ยของสัญญาเช่า

37.2.2. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหมายถึงสิทธิเด็ดขาดในการเป็นเจ้าของ ภายใต้ข้อจำกัดที่กำหนดโดยรัฐเท่านั้น ตาม IVS "มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แบบฟรีโฮลด์หรือให้เช่าโดยทั่วไปจะถือเป็นผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของรายได้สุทธิที่คาดหวังที่จะได้รับภายใต้สัญญาเช่า บวกด้วยมูลค่าปัจจุบันของมูลค่าที่คาดหวังของทรัพย์สินเมื่อใช้และ การครอบครองกลับคืนสู่ผู้ให้เช่า"17 .

37.2.3. จากคำจำกัดความนี้เป็นไปตามที่สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ, เทศบาล) ถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบันของรายได้จากสัญญาเช่าสรุปสำหรับที่ดินซึ่งกำหนดโดยจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยข้อตกลงและ รายได้ที่เป็นไปได้จากการขายที่ดินหรือสิทธิในการทำสัญญาเช่าหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาของสัญญาปัจจุบัน

37.2.4. จากที่นี่สามารถกำหนดมูลค่าสิทธิของผู้ให้เช่าในที่ดินเช่าได้ดังนี้

1. หากอนุญาตให้ขายที่ดินในกรรมสิทธิ์ในภายหลังได้ มูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าวจะถูกกำหนดเป็น:
, ที่ไหน วี ก- ต้นทุนของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (ต้นทุนของกรรมสิทธิ์หรือต้นทุนของที่ดินที่ภาระผูกพันตามสัญญาเช่า) พาย– ค่าเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ต- ระยะเวลาการเช่า วี ม– มูลค่าตลาดของที่ดิน ณ เวลาที่ประเมิน e – อัตราคิดลด

2. หากไม่อนุญาตให้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในภายหลัง แต่สามารถขายสิทธิการเช่าได้:
, ที่ไหน: วี ป ก– มูลค่าตลาดของการขายสิทธิการเช่า ในกรณีที่การจ่ายค่าเช่าเป็นค่าคงที่ Pi=P=const คุณสามารถใช้นิพจน์ได้:
.

ระยะเวลาการเช่าคือ 49 ปี อัตราการชำระเงินที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าคือ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ/เฮกแตร์ มูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่าคือ 10,000,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ/เฮกแตร์ อัตราคิดลดคือ 10%

ดังนั้น มูลค่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) จึงเท่ากับ:
= $489 956.

หากระยะเวลาการเช่าคือ 5 ปี ค่านี้จะเป็น:
= $6 360 844.

37.2.5. จากนิพจน์ข้างต้นเป็นไปตามที่มูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าไม่ตรงกับมูลค่าตลาดของสิทธิในทรัพย์สินหากชำระเงินในอัตราคงที่ ดังที่เป็นอยู่โดยทั่วไปในกรณีที่ดินในกรรมสิทธิ์ของรัฐและเทศบาลโดยมี การซื้อที่ดินรอการตัดบัญชี (สิทธิการเช่า)

37.2.6. นอกจากนี้ยังตามมาด้วยว่าสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าน้อยกว่า ยิ่งการชำระเงินสำหรับการซื้อที่ดินหรือสิทธิการเช่าโดยผู้เช่านั้นห่างไกลมากขึ้นเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าค่าเช่าจะน้อยกว่าตลาด นั่นคือรายได้ในอนาคตจะลดลงเนื่องจากอิทธิพลของปัจจัยคิดลด เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นกับการประเมินมูลค่าทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ ที่สร้างรายได้ในระยะยาว

37.2.7. ในทำนองเดียวกัน คุณสามารถกำหนดมูลค่าของสิทธิบางส่วนอื่นๆ ในที่ดินได้ - สิทธิในการใช้ตลอดไป, การครอบครองที่สืบทอดได้ตลอดชีวิต

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินโดยอิสระหรือ สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นที่ต้องการอย่างมากในหมู่เจ้าของธุรกิจและหน่วยงานภาครัฐในการดำเนินงานบริหารจัดการและกำหนดจำนวนค่าเช่าใน สหพันธรัฐรัสเซียสิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การควบคุมของประมวลกฎหมายแพ่ง โดยเฉพาะมาตรา 607 ระบุว่าเจ้าของมีสิทธิเช่าทรัพย์สินโดยการทำข้อตกลงกับผู้เช่า

ต้นทุนการบริการ

• ส่วนลดสำหรับลูกค้าประจำและสำหรับการสั่งซื้อจำนวนมาก
• เราเสนอสำหรับบุคคลและนิติบุคคล
• จัดส่งรายงานฟรีสำหรับการสั่งซื้อมากกว่า 20,000 รูเบิล

ส่งคำขอข้อเสนอเชิงพาณิชย์ไปที่ ติดต่อทางโทรศัพท์ หรือ

วัตถุประสงค์ของการประเมิน

การประเมินการเช่าที่ดินหรือสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินหากพวกเขาวางแผนที่จะเช่าและทำกำไร ผู้ให้เช่ายังสามารถเข้าทำสัญญากับ การไถ่ถอนครั้งต่อไปที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างแล้วจึงจำเป็นต้องประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า นอกเหนือจากกรณีที่อธิบายไว้ข้างต้นแล้ว จำเป็นต้องมีการประเมิน:

• ในธุรกรรมการซื้อและการขายโดยที่วัตถุประสงค์ของธุรกรรมคืออาคารหรือสถานประกอบการที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีสิทธิการเช่า
• เมื่อขอสินเชื่อจากธนาคารเมื่อทรัพย์สินเป็นหลักประกันในการชำระคืนเงินกู้
• สำหรับหน่วยงานด้านภาษี
• การวางแผนการดำเนินงานด้านการลงทุน

วิธีการประเมิน

เมื่อดำเนินการตรวจสอบจะใช้สิทธิ์ในการเช่าที่ดินหรือสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย วิธีการต่างๆการประเมินตามเป้าหมายและเงื่อนไขของเจ้าของบ้านและผู้เช่า:

• วิธีคงเหลือจะใช้หากเจ้าของบ้าน/ผู้เช่าวางแผนที่จะปรับปรุงทรัพย์สินโดยแนะนำนวัตกรรมและการใช้จ่าย เงินทุนเพิ่มเติมซึ่งต่อมาจะนำมาซึ่งกำไรเพิ่มเติมจากพื้นที่เช่า
• วิธีการแปลงเป็นทุนใช้ในการวางแผนกิจกรรมทางเศรษฐกิจและเชิงพาณิชย์บนที่ดินหรือในสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งขึ้นอยู่กับการคำนวณกำไรที่ได้รับเมื่อใช้วัตถุประเมินราคา วิธีการแปลงเป็นทุนจะคล้ายกับวิธีคงเหลือ แต่ไม่ได้หมายความถึงการลงทุนเพิ่มเติมในนวัตกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
• วิธีการจัดสรรจะใช้เมื่อมีอาคารในพื้นที่เช่า - ตรวจสอบทรัพย์สินที่คล้ายกันเปรียบเทียบต้นทุนอาคารและกำหนดความแตกต่างระหว่างวัตถุอสังหาริมทรัพย์และดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบด้านอื่น ๆ ของสถานที่หรือที่ดินเช่า .
• วิธีการแจกจ่ายจะคล้ายกับวิธีการจัดสรร แต่ไม่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าอาคารและการวิเคราะห์เปรียบเทียบกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่นที่คล้ายคลึงกัน
• วิธีการเปรียบเทียบการขายใช้ในกรณีของตลาดที่พัฒนาแล้วซึ่งมีข้อเสนอการเช่าที่แข่งขันได้ ณ สถานที่ตั้งของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน วิธีการนี้อาศัยการเปรียบเทียบต้นทุนค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน
• วิธีการใช้งานโดยประมาณขึ้นอยู่กับการคำนวณรายได้จากกิจกรรมเฉพาะโดยใช้ทรัพย์สินให้เช่า ความแตกต่างในการประเมินคือ เช่น ที่ดินมีอาคารที่สามารถเช่าเชิงพาณิชย์ได้ หรือเป็นพื้นที่ที่สามารถนำไปใช้เพื่อการเกษตรเท่านั้น

เอกสารที่จำเป็น

เพื่อดำเนินการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินหรือสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยในมอสโกอย่างมีคุณภาพสูงและรวดเร็วLLC "Guild of Independent Consultants" จำเป็นต้องจัดเตรียมเอกสาร (สำเนา) ต่อไปนี้จากลูกค้า:

• หนังสือเดินทางของวัตถุหรือแผนผังทางภูมิศาสตร์ของที่ดิน
• ใบรับรองการกำหนดสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหรือประเภทของที่ดินซึ่งออกให้เมื่อลงทะเบียนสิทธิการเช่า / กรรมสิทธิ์
• ภาคผนวกของใบรับรองการกำหนดสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหรือประเภทของการจัดสรรที่ดินซึ่งระบุประเภทของกิจกรรมที่ได้รับอนุญาตโดยใช้ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน
• ใบรับรองหรือใบรับรองที่ยืนยันการมีข้อจำกัดในที่ดินหรือในสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย เช่น การมีสายโทรคมนาคมและก๊าซในพื้นที่เช่า สามารถขอเอกสารได้จากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง
• สารสกัดยืนยันอัตราค่าเช่าหรือภาษีที่ดินที่ชำระ
• หากมีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

ติดต่อ LLC เว็บไซต์ "Guild of Independent Consultants" หากคุณมีคำถามใด ๆ เอกสารที่จำเป็นและเราจะแนะนำคุณเป็นรายบุคคลและแจ้งให้คุณทราบถึงสถานที่รับเอกสารที่หายไป

คุณสมบัติของการประเมินสิทธิการเช่า

การประเมินสิทธิในการเช่าที่ดินหรือสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยนั้นดำเนินการไม่เพียง แต่ในความสัมพันธ์ทางธุรกิจเท่านั้น แต่ยังอาจจำเป็นเมื่อได้รับมรดกอีกด้วย

ทนายความที่เกี่ยวข้องกับปัญหาการจดทะเบียนมรดกจะต้องอาศัยมูลค่าที่กำหนดของที่ดินหรือสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเมื่อลงทะเบียนหน้าที่ของรัฐ ตามกฎหมาย จำนวนหน้าที่ของรัฐจะพิจารณาจากคิวและมูลค่าทางที่ดินของรัฐของทรัพย์สิน

ขั้นตอนนี้ยังมีลักษณะเฉพาะในด้านการเกษตรอีกด้วย ในการเช่าที่ดินเพื่องานเกษตรกรรมจำเป็นต้องกำหนดราคาเริ่มต้น - มูลค่าที่ดินของรัฐจากนั้นคำนึงถึงปัจจัยต่อไปนี้:

• มูลค่าตลาดของที่ดิน
• ผลการประมูลที่ดินแปลงนี้ครั้งก่อน
• ค่าใช้จ่ายในการประเมิน
• จำนวนภาษีที่ดิน
• การวิเคราะห์ผลผลิตรวมในรูเบิลจากกำไรที่ได้รับและอื่น ๆ

ผู้ประเมินราคาที่มีคุณสมบัติสูงLLC "สมาคมที่ปรึกษาอิสระ" จะดำเนินการประเมินสิทธิการเช่าอย่างครอบคลุมโดยคำนึงถึงประเด็นข้างต้นและจะให้ความเห็นที่ตรงตามข้อกำหนดของกฎหมายและความสัมพันธ์ทางแพ่ง

รายงานผลการประเมิน

ผู้เชี่ยวชาญ จากผลการประเมิน LLC "Guild of Independent Consultants" จะจัดทำรายงานที่มีผลบังคับทางกฎหมาย ศาลอนุญาโตตุลาการและหน่วยงานราชการอื่นๆ

รายงานมาตรฐานประกอบด้วยส่วนต่างๆ ดังต่อไปนี้:

• ข้อมูลคงที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่า
• วัตถุประสงค์ของการประเมิน
• การบ่งชี้มูลค่าของการประเมิน - มูลค่าที่ดินหรือตลาด
• ระบุวิธีการประเมินที่ใช้
• ต้นทุนของวัตถุที่ศึกษาตามการตรวจสอบ
• ข้อมูลของวัตถุประสงค์ของการประเมินที่ตรวจสอบโดยผู้ประเมิน
• สิทธิของผู้เช่าและเงื่อนไขการเช่า (ขึ้นอยู่กับข้อมูลจากบริการของรัฐและเจ้าของเอง)
• จำนวนค่าเช่าที่คำนวณได้
• สถานการณ์ทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่
• รายการเหตุผลในการได้รับสิทธิการเช่า ฯลฯ

ลูกค้าสามารถสร้างได้ ข้อกำหนดเพิ่มเติมสู่รายงานตลอดจนติดตามการตรวจสอบทุกขั้นตอนตามข้อมูลที่มีอยู่ในรายงาน

ข้อดีของ LLC “สมาคมที่ปรึกษาอิสระ”

• ผู้ประเมินราคาและทนายความที่มีคุณสมบัติสูง สมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองที่ผ่านการรับรองตามที่กฎหมายกำหนด
• เราจะประเมินและสร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท - เกี่ยวกับที่ดิน ตลาด การลงทุน การชำระบัญชี และอื่นๆ
• เราจะจัดเตรียมแนวทางเฉพาะบุคคลในการแก้ไขคำขอของลูกค้าแต่ละราย และให้คำปรึกษาฟรีในระหว่างกระบวนการประเมินอสังหาริมทรัพย์
• ราคาสำหรับบริการประเมินมูลค่าจะทำให้ลูกค้าประหลาดใจ เนื่องจากเราเสนอราคาที่ระดับล่างสุดของค่าเฉลี่ยตลาด
• ผู้เชี่ยวชาญของบริษัทดำเนินการประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุมากกว่า 200 ครั้งต่อปี

อีเมล โทรศัพท์ หรือ .

คำสั่ง
กระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102-r
"เมื่อได้รับอนุมัติตามคำแนะนำด้านระเบียบวิธี
โดยการกำหนดมูลค่าตลาด
สิทธิการเช่า ที่ดิน"

ตามคำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 ฉบับที่ 519 “ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมิน” (คอลเลกชันกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย, 2544, N29, ศิลปะ 3026):

รัฐมนตรี
ฟ.อาร์. กาซิซูลลิน

ที่ได้รับการอนุมัติ
ตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย
ลงวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102-r

I. บทบัญญัติทั่วไป

คำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามคำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 ฉบับที่ 519“ เมื่อได้รับอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่า ”

ครั้งที่สอง พื้นฐานระเบียบวิธีในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินถูกกำหนดโดยหลักการของสาธารณูปโภค อุปสงค์และอุปทาน การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอก ตามที่กำหนดไว้ในส่วนที่ II คำแนะนำด้านระเบียบวิธีเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 หมายเลข 568-r.

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า ระยะเวลาที่มีผลใช้บังคับของสิทธิ ภาระผูกพันของสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ และการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นที่จะได้รับรายได้จากสิทธิการเช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (หลักการคาดหวัง ).

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินจะพิจารณาจากการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่าที่ดิน นั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงินและมีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและผลที่ตามมาคือมูลค่าโดยประมาณของสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้ที่ดีที่สุด)

มูลค่าโดยประมาณของสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นค่าลบ (ตัวอย่างเช่น หากจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินสูงกว่าค่าเช่าตลาดสำหรับแปลงนี้) ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะแยกวัตถุการประเมินมูลค่าในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาในการทำธุรกรรมกระทำการอย่างสมเหตุสมผล โดยมีคุณสมบัติทั้งหมด ข้อมูลที่จำเป็นและการทำธุรกรรมไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของส่วนที่ 3 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม , 2002 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

ขอแนะนำให้รายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินรวมถึงสิ่งอื่นใด:

· ข้อมูลเกี่ยวกับ การลงทะเบียนของรัฐสิทธิการเช่า (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องจดทะเบียนที่ระบุ

· ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันสิทธิการเช่าที่ดินและตัวที่ดิน

· พื้นฐานสำหรับสิทธิการเช่าของผู้เช่า

·การกำหนดสิทธิของผู้เช่า

· ระยะเวลาที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน

· ลักษณะตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมถึงตลาดเช่าที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อื่น

IV. วิธีการประเมิน

เมื่อดำเนินการประเมิน ผู้ประเมินจำเป็นต้องใช้ (หรือพิสูจน์เหตุผลของการปฏิเสธที่จะใช้) แนวทางต้นทุน การเปรียบเทียบ และรายได้ในการประเมิน ผู้ประเมินมีสิทธิกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะเจาะจงภายในแนวทางการประเมินแต่ละวิธีได้อย่างอิสระ เมื่อเลือกวิธีการ จะต้องคำนึงถึงความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการใดวิธีหนึ่งด้วย ตามกฎแล้วในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินจะใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการจำหน่าย วิธีการแปลงเป็นรายได้ วิธีคงเหลือ และวิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

บน วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับ: วิธีเปรียบเทียบการขาย, วิธีการจัดสรร, วิธีการจัดจำหน่าย บน แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีการแปลงเป็นรายได้, วิธีคงเหลือ, วิธีการใช้งานโดยประมาณ องค์ประกอบ แนวทางต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงที่ดินจะใช้วิธีส่วนที่เหลือซึ่งเป็นวิธีการจัดสรร

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการที่ระบุไว้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่เป็นอาคาร โครงสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่พัฒนาแล้ว) และสิทธิในการเช่า ที่ดินที่ไม่ถูกครอบครองโดยอาคาร โครงสร้าง และ (หรือ) สิ่งปลูกสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่พัฒนา)

หากใช้วิธีการอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและเหตุผลในการใช้

1. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขาย ขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 หมายเลข 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยเปรียบเทียบยอดขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะถูกนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยด้านต้นทุน:

· ระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกระทั่งสิ้นสุดสัญญาเช่า

· จำนวนค่าเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

· ขั้นตอนและเงื่อนไขการชำระเงิน (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

· ความจำเป็นที่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมที่มีสิทธิเช่า

· ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่าได้

· ผู้เช่ามีสิทธิจองล่วงหน้าในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

2. วิธีการแยก

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรรขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r.

3. วิธีการจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดจำหน่ายขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r.

4. วิธีการแปลงเป็นรายได้

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้ที่มีขนาดเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันจากการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินในช่วงเวลาเท่ากัน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

·การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

· การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนการแปลงเงินทุนที่สอดคล้องกัน

· การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยนำรายได้ที่สร้างจากสิทธินี้ไปเป็นตัวพิมพ์ใหญ่

การแปลงเป็นทุนของรายได้หมายถึงการกำหนดวันที่ประเมินมูลค่ารายได้ในอนาคตทั้งหมดที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน การคำนวณทำได้โดยการหารจำนวนรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนเงินทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินรายได้จาก ตรงนี้คำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าพื้นที่และจำนวนค่าเช่าที่ให้ไว้ในสัญญาเช่าในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในกรณีนี้ มูลค่าค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินในอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งสามารถเช่าที่ดินได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันเมื่อคู่สัญญา การทำธุรกรรมกระทำตามสมควร มีข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วน และอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการดำเนินการต่อไปนี้:

· การเลือกที่ดิน, สิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน, ของวัตถุที่คล้ายกัน, อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่าและ (หรือ) ข้อเสนอสาธารณะ;

·การกำหนดองค์ประกอบที่ที่ดินประเมินสิทธิการเช่าถูกเปรียบเทียบกับอะนาล็อก (ต่อไปนี้จะเรียกว่าองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

·การกำหนดองค์ประกอบของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากที่ดินแต่ละส่วนซึ่งมีการประเมินสัญญาเช่า

· การกำหนดองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของแอนะล็อกแต่ละส่วน ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะและระดับของความแตกต่างของแต่ละแอนะล็อกจากที่ดิน ซึ่งมีการประเมินสัญญาเช่า

·การปรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแต่ละอะนาล็อกทำให้ความแตกต่างจากที่ดินเรียบขึ้นซึ่งสัญญาเช่ากำลังถูกประเมิน

· การคำนวณอัตราค่าเช่าในตลาดสำหรับที่ดิน สิทธิการเช่าที่กำลังได้รับการประเมิน โดยการใช้ลักษณะทั่วไปที่สมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของแอนะล็อก

เมื่อคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิในการเช่าที่ดินควรคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

· อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง

· จำนวนพรีเมี่ยมความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่กำลังประเมิน

· อัตราการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้มากที่สุดในรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่เป็นไปได้มากที่สุด (เช่น หากมูลค่าของสิทธิการเช่าลดลง ให้คำนึงถึงการคืนทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิการเช่า)

หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกของวัตถุประเมินราคาในช่วงระยะเวลาหนึ่งและราคาของมัน ค่าสัมประสิทธิ์การโอนเป็นทุนสำหรับรายได้ที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวน รายได้ที่สร้างโดยอะนาล็อกในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามราคาของอะนาล็อกนี้

5. วิธีส่วนที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีคงเหลือขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของส่วนที่ IV ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รวมถึงจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่

· ส่วนต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปของค่าเช่า แต่ได้รับจาก ผู้เช่า;

· เมื่อคำนวณอัตราส่วนการโอนเป็นทุนสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นในการรักษาส่วนต่างระหว่างจำนวนค่าเช่าและจำนวนค่าเช่าที่ให้ไว้ในสัญญาเช่าระยะเวลาที่เหลือจนถึงวันสิ้นสุด สัญญาเช่าตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะสรุปสัญญาเช่าฉบับใหม่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

6. วิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการใช้งานที่ต้องการขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

· ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ จำนวนค่าเช่าที่กำหนดในสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่

·เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่จะรักษารายได้จากสิทธินี้

· เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า รวมถึงความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะสรุปข้อตกลงใหม่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

วิธีการคำนวณจำนวนเงินค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิในการสรุปข้อตกลงการเช่าที่ดินในเมืองมอสโก

1. บทบัญญัติทั่วไป

วิธีการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการสรุปสัญญาเช่าที่ดินในเมืองมอสโก (ต่อไปนี้จะเรียกว่าสิทธิการเช่า) ขึ้นอยู่กับการประยุกต์ใช้เมื่อดำเนินการคำนวณที่เกี่ยวข้องโดยกรมทรัพยากรที่ดิน เมืองมอสโกและเป็นเอกสารแนวทางสำหรับการใช้งานโดยคณะกรรมการเขตและเมืองในการจัดหาที่ดินและระเบียบการวางผังเมืองเมื่ออนุมัติจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน

วิธีการนี้ไม่ได้มีไว้สำหรับการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกแบบผสมผสานตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกลงวันที่ 18 สิงหาคม 2543 N 894-RM “ บน ขั้นตอนการดำเนินการโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในมอสโก” สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ขอบเขตสังคม หรือระเบียบเมืองตามคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกลงวันที่ 26 กันยายน 2537 N 471-RM “ ในการชำระค่าสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดินใน มอสโก”

ในการกำหนดจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินจำเป็นต้องมีข้อมูลต่อไปนี้ซึ่งมีอยู่ในเอกสารการอนุญาตเบื้องต้นสำหรับการออกแบบและการก่อสร้างในเมืองมอสโก: พื้นที่ของที่ดินรวมถึงการปรับปรุงอาคาร พื้นที่ พื้นที่รวมของส่วนเหนือพื้นดินและใต้ดินที่มีอยู่ในที่ดินและวัตถุที่ออกแบบ ระยะทางของที่ดินจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือสถานีรถไฟ ทางออกของเขตที่ดินเข้าสู่เมือง -ทางหลวงกว้าง วัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุที่ออกแบบ

หากมูลค่าค่าธรรมเนียมสิทธิการเช่าที่ดินที่คำนวณตามวิธีนี้ ในรูป 1 เฮกตาร์ โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมด น้อยกว่ามูลค่าต้นทุนที่คำนวณตามขั้นตอน การคำนวณจำนวนเงินที่จ่ายสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) (ข้อ 4) จากนั้นจะมีการกำหนดต้นทุนของสิทธิในการเช่าที่ดินตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระ สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างใหม่ (สร้างใหม่)

2. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างอาคาร (โครงสร้าง)

การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสิทธิการเช่าที่ดินที่ให้แก่ผู้เช่ารายใหม่หรือเมื่อทำสัญญาเช่ากับบุคคลอื่นที่มีสิทธิในการทำสัญญาเช่าที่ดินในกรณีที่กฎหมายกำหนด ดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

C = ดังกล่าว x Ssr p x Ksr.a x Kop x Kts x กู่ - ดังนั้น

ที่ไหน:

เช่น. - พื้นที่ที่ดิน (เป็นเฮกตาร์)
สสส. - การชำระเงินเฉลี่ย (พันรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและอาณาเขตเฉพาะ
Ksr.a. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาวเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2)
ตำรวจ. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติในการปรับขนาดค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงความหนาแน่นโดยรวมของการพัฒนา (อัตราส่วนของพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินต่อพื้นที่ของที่ดิน) (ตารางที่ 3 );
เคทีเอส - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดิน (ตารางที่ 4)
กู่ - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติในการปรับขนาดค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับระยะทางที่ดินจากทางหลวงทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสถานีรถไฟ (ตารางที่ 5)
ร่วม - ต้นทุนภาระผูกพันบนที่ดินคำนวณตามคำแนะนำด้านระเบียบวิธีที่ได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของนายกเทศมนตรีกรุงมอสโกลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2543 N 1244-RM "เมื่อได้รับอนุมัติคำแนะนำด้านระเบียบวิธีชั่วคราวสำหรับการคำนวณต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนที่เกิดขึ้นระหว่าง การดำเนินโครงการลงทุน”

3. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุการเพิ่มพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ (ออกแบบ) ที่มีอยู่ในระหว่างการสร้างใหม่ (การก่อสร้าง) หรือการก่อสร้างอาคาร (โครงสร้าง) ใหม่บนที่ดินเช่า

เพื่อขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุ เพิ่มในกระบวนการฟื้นฟู (ก่อสร้าง) พื้นที่รวมของอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ (ออกแบบ) หรือสร้างอาคารใหม่ (โครงสร้าง) และหากเจ้าของอาคาร (โครงสร้าง) มีสัญญาเช่าที่ดินโดยผู้ให้เช่าจะต้องกำหนดขนาดการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นที่คาดหวังในพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ (ประมาณการ) ที่มีอยู่ ที่ดิน การชำระเงินเพิ่มเติมจะขึ้นอยู่กับการชำระเงินโดยนักลงทุน (นักพัฒนา) ให้กับผู้ให้เช่า จะต้องคำนวณการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับงวดจนกระทั่งสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดินฉบับปัจจุบัน สำหรับอาคารและโครงสร้างถาวรที่มีสัญญาเช่าที่ดินที่ลงนามแล้ว - เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินคำนวณเป็นผลต่างระหว่างจำนวนเงินใหม่สำหรับการชำระเงินสิทธิการเช่าที่ดินและจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่มีอยู่ (ออกแบบ) อาคาร (โครงสร้าง) การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินสำหรับอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่นั้นเป็นไปตามขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่กำหนดในวรรค 2

หากไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสิทธิการเช่าที่ดินมาก่อน ผู้ลงทุน (ผู้พัฒนา) จะต้องชำระเงินให้ผู้ให้เช่าเป็นจำนวนเงินที่คำนวณเป็นส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมใหม่กับค่าธรรมเนียมอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่เดิมในส่วนนั้นโดยตรง ครอบครองโดยอาคาร (โครงสร้าง)

ในข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขออนุญาตดำเนินงานในส่วนต่อขยายหรือโครงสร้างส่วนบนนั้นได้มีการจัดตั้งขึ้น ขนาดใหม่การชำระค่าสิทธิการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) ที่มีอยู่ในที่ดิน

4. ขั้นตอนการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่)

จำนวนเงินที่จ่ายสำหรับสิทธิการเช่าที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่ (การสร้างใหม่) ถูกกำหนดตามตารางค่าธรรมเนียมเฉลี่ยสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินตามสูตร:

C = ดังกล่าว x Ssr.p x Ksr.a. x เคพี,

ที่ไหน:
C - จำนวนเงินที่ชำระเพื่อสิทธิการเช่า
เช่น. - พื้นที่ดิน (ฮ่า)
สสส. - การชำระเงินเฉลี่ย (เป็นรูเบิล/เฮกตาร์) สำหรับสิทธิการเช่าที่ดินในเมืองมอสโกเป็นเวลา 49 ปีในเขตเศรษฐกิจและอาณาเขตเฉพาะ
กษร. - ค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่จ่ายสำหรับสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาวในระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (ตารางที่ 2)
Kp เป็นค่าสัมประสิทธิ์ไร้มิติสำหรับการปรับจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าเพื่อดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวกและการจัดสวนของอาณาเขต สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม อุตสาหกรรม และคลังสินค้า และการจัดสวน (ยกเว้นการจัดสวนแบบชดเชย) Kp=0.7 ในกรณีอื่นๆ Kp=1.0

5. ขั้นตอนการคำนวณเงินที่เมืองสูญเสียไปจากการชำระค่าสิทธิการเช่าที่เกี่ยวข้องกับการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต

หากผู้ตรวจที่ดินของรัฐเปิดเผยข้อเท็จจริงของการยึดครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตกรมทรัพยากรที่ดินของมอสโกจะคำนวณจำนวนเงินที่ชำระสำหรับสิทธิในการเช่าที่ดินในช่วงเวลานับจากช่วงเวลาที่ตรวจพบข้อเท็จจริงนี้จนถึงวันที่ การคำนวณ การคำนวณทำตามสูตรที่กำหนดในวรรค 2 ของภาคผนวกนี้คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการปรับจำนวนค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับพื้นที่ของที่ดินที่ถูกครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต Ksam (ตารางที่ 6);

มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์การปรับสำหรับจำนวนเงินที่ชำระเพื่อสิทธิการเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวในระยะเวลาน้อยกว่า 49 ปี (K av.a.)ตารางที่ 2

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าธรรมเนียมโดยคำนึงถึงอัตราส่วนพื้นที่รวมของอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินต่อพื้นที่ที่ดิน (ตำรวจ) ตารางที่ 3

อนุสัญญาที่นำมาใช้ในตารางที่ 3:
ค่าสัมประสิทธิ์ที่กำหนดลักษณะความหนาแน่นของอาคาร (P) หมายถึงอัตราส่วนของพื้นที่รวมของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.) ต่อพื้นที่ที่ดิน (ตร.ม.)
P = (จันทร์ + ป๊อป x 0.5) / เช่น

ที่ไหน:
ปอน - พื้นที่รวมของส่วนพื้นดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ป๊อป - พื้นที่รวมของส่วนใต้ดินของอาคารหรือโครงสร้าง (ตร.ม.)
ดังกล่าว - พื้นที่ที่ดินที่จะไถ่ถอน (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับขนาดค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินแปลง (Kts) ตารางที่ 4

หมายเหตุถึงตารางที่ 4:
หากวัตถุอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินมีวัตถุประสงค์อเนกประสงค์ ค่าของสัมประสิทธิ์ Kc จะถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:
n
Kts =(SUM(Kts(i) x Po(i))) / Po,
ผม=1

ที่ไหน:
Kc(i) - สัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุ i -th
โดย (i) - พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การทำงานที่ i -th;
โดย - พื้นที่วัตถุทั้งหมด (ตร.ม.)

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับระยะทางของที่ดินจากทางหลวงทั่วเมือง สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสถานีรถไฟ (กู่) ตารางที่ 5

หมายเหตุถึงตารางที่ 5:
ค่าสัมประสิทธิ์ (Ku) เพิ่มขึ้น 1.2 เท่าเมื่อเทียบกับค่าที่ระบุในตารางที่ 5 สำหรับวัตถุที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหากขอบเขตของที่ดินไปที่ทางหลวงต่อไปนี้: ทางหลวง Mozhaiskoye, Kutuzovsky Avenue, st. นิวอาร์บัต, เซนต์. Vozdvizhenka, Michurinsky เจริญรุ่งเรือง, เจริญรุ่งเรือง Vernadsky, Komsomolsky Avenue, Leninsky Avenue, Profsoyuznaya Street, Varshavskoye Highway, B. Ordynka Street, B. Tulskaya Street, Lyusinovskaya Street, Kashirskoye Highway, Volgogradsky Avenue, Ryazansky Avenue, Nizhegorodskaya Street, Taganskaya st., sh. เอนทูเซียสตอฟ, เซนต์. เซอร์จิอุสแห่งราโดเนซ, เซนต์. Stromynka, B. Cherkizovskaya st., Shchelkovskoye sh., ข้อดี อัค. Sakharova ทางหลวง Yaroslavskoe เจริญรุ่งเรือง Mira, Dmitrovskoe sh., Novoslobodskaya st., Leningradskoe sh., Leningradsky prosp., 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., Garden Ring, Volokolamskoe sh., prosp. มาร์ชาลา จูโควา, เซนต์. Svoboda, ทางหลวง Rublevskoe, วงแหวนที่ 3 ของมอสโก, ถนนวงแหวนมอสโก

ค่าสัมประสิทธิ์ในการปรับจำนวนเงินชำระขึ้นอยู่กับพื้นที่ของที่ดินที่ถูกครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต (กสม.) ตารางที่ 6

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินตั้งแต่ 20,000 รูเบิล

บริษัทของเราให้บริการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ หากคุณต้องการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน โปรดติดต่อเราโดยใช้ โทรหาเรา เราจะช่วยคุณ!

การประมาณมูลค่าสิทธิการเช่าที่ดินของผู้ให้เช่า

หากเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่งโดยไม่มีการซื้อคืนสิทธิในการทำสัญญาเช่าดังนั้นหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าก็เป็นไปได้ที่จะจัดให้มีที่ดินตามเงื่อนไขของการซื้อคืนสิทธิของผู้ให้เช่าเพื่อสรุป สัญญาเช่า

สิทธิการเช่าของผู้ให้เช่า (รัฐ, เทศบาล) ถูกกำหนดโดยจำนวนค่าเช่าปัจจุบันจากสัญญาเช่าที่สรุปรวมถึงรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายสัญญาเช่าหลังจากสิ้นสุดสัญญาปัจจุบัน

หากอนุญาตให้ขายที่ดินในกรรมสิทธิ์แทนที่จะใช้มูลค่าตลาดของสิทธิในการทำสัญญาเช่าจะใช้มูลค่าตลาดของที่ดินแทน

มูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าที่ดินสอดคล้องกับมูลค่าตลาดของที่ดินหาก:

• 1. อัตราค่าเช่าสอดคล้องกับอัตราตลาดและไม่สามารถดำเนินการซื้อสิทธิการเช่าได้เนื่องจากในกรณีนี้จะเท่ากับศูนย์
• 2. อัตราการชำระเงินและต้นทุนการซื้อคืนสิทธิในการทำสัญญาเช่า (สิทธิการเช่า) เป็นราคาตลาด แต่โดยมีเงื่อนไขว่าการซื้อคืนจะต้องดำเนินการทันทีและไม่ใช่หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง

หากเจ้าของไม่ใช่ทั้งรัฐหรือเทศบาล มูลค่าผลลัพธ์จะลดลงตามมูลค่าปัจจุบันของการชำระภาษี

การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่าที่ดิน

สิทธิในการเช่าของผู้เช่าสามารถกำหนดได้:

• 1. หากมีข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสิทธิดังกล่าว - ตามมูลค่าตลาด
• 2. ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายสิทธิการเช่าตามส่วนต่างระหว่างตลาดและอัตราค่าเช่าจริง รวมถึงต้นทุนอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินคิดลดตามระยะเวลาการเช่า
• 3. อะไรคือความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของที่ดินกับ
• 4. ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว

หากที่ดินตั้งอยู่ในรัฐหรือ ทรัพย์สินของเทศบาลสิทธิการเช่าของผู้เช่าสามารถคำนวณได้จากขอบเขตอำนาจการใช้ที่ดินซึ่งกำหนดตามเงื่อนไขในสัญญา ต้นทุนในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในแปลง และความเสี่ยงจากการลดลงของรายได้ที่ถึงกำหนดชำระ เพื่อเพิ่มอัตราค่าเช่า

กรณีนี้โดดเด่นเนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าตามกฎหมายปัจจุบันผู้เช่าที่ดินสามารถซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ได้หากมีโครงสร้างอยู่ในราคาคงที่นอกจากนี้เขามีสิทธิ์จำนองสัญญาเช่าของเขา ถูกต้องและโอนไปใช้ที่อื่นได้ นั่นคือสิทธินี้แตกต่างจากสิทธิในการเป็นเจ้าของโดยมีความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้น้อยลงเนื่องจากการจ่ายค่าเช่า ความเสี่ยงของการลดลงที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ในการเพิ่มอัตราค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อครบอายุสัญญาเช่า หากไถ่ถอนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ระยะเวลาลดราคาจะลดลงตามเวลาที่คาดว่าจะไถ่ถอนที่ดิน

หากมูลค่าของสิทธิการเช่าของผู้เช่าเป็นศูนย์หรือมีมูลค่าติดลบ แม้ว่าวัตถุนั้นมีมูลค่าตลาดหรือสร้างรายได้จากการดำเนินงาน นั่นหมายความว่าจำนวนเงินที่ชำระสำหรับที่ดินที่จัดตั้งขึ้นนั้นเท่ากับค่าเช่าหรือมากกว่าที่ดิน เช่าและสร้างกระแสรายได้ติดลบ โดยถอนส่วนหนึ่งของรายได้ที่เกิดจากการปรับปรุง

ในทำนองเดียวกันสามารถกำหนดมูลค่าของที่ดินที่อยู่ภายใต้สิทธิอื่นได้ ในกรณีนี้เราไม่ได้พูดถึงมูลค่าตลาดของที่ดินหรือมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า แต่เกี่ยวกับมูลค่าของสิทธิในการใช้ที่ดินตลอดไปหรือหากที่ดินได้รับการพัฒนาก็เกี่ยวกับส่วนแบ่งของ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวที่เป็นของที่ดินโดยมีการแบ่งสิทธิในที่ดินและส่วนปรับปรุงดังกล่าว

การประมาณมูลค่าสิทธิการใช้งานถาวรไม่จำกัด

มูลค่าของสิทธิในการใช้งานถาวรจะกำหนดในลักษณะเดียวกับสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าหากที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล แทนที่จะใช้การจ่ายค่าเช่าในการคำนวณ ภาษีที่ดินจะถูกนำมาใช้เป็นต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดิน

มูลค่าความเป็นเจ้าของและสิทธิการเช่าส่วนแบ่งที่ดินสามารถประเมินได้โดยใช้วิธีการที่อธิบายไว้ข้างต้น โดยเชื่อมโยงมูลค่ารวมกับจำนวนส่วนแบ่งที่ดิน

ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดิน

การประเมินสิทธิการเช่าที่ดินดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาของการทำธุรกรรมสรุปสำหรับการขายสิทธิการเช่าที่ดินที่คล้ายกัน ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน ได้แก่

• 1. ที่ตั้งที่ดิน
• 2. วัตถุประสงค์ของที่ดิน
• 3. อนุญาตให้ใช้ที่ดินได้
• 4. สิทธิของผู้เช่า
• 5. ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของสัญญาเช่า
• 6. ภาระผูกพันเกี่ยวกับสิทธิการเช่า;
• 7. การเข้าถึงระบบขนส่ง;
• 8. ความสะดวกของถนนทางเข้า
• 9. ความพร้อมใช้งานของโครงสร้างพื้นฐาน
• 10. เงื่อนไขการยืดเวลา (ความเป็นไปได้ในการขยายสัญญาเช่าที่ดิน)
• 11. ความปลอดภัย ระบบวิศวกรรม(หากมีอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน)
• 12. การจัดหาการสื่อสาร (ไฟฟ้า ก๊าซ น้ำประปา และการระบายน้ำทิ้ง)
• 13. เงื่อนไขการยืดเวลา (ความเป็นไปได้ในการขยายสัญญาเช่าที่ดิน)
• 14. มูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นที่จะได้รับรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (หลักการคาดหวัง)
• 15. สิทธิของบุคคลอื่นต่อวัตถุที่ถูกประเมิน

เงื่อนไขการชำระเงินยังกำหนดมูลค่าตลาดของดอกเบี้ยสิทธิการเช่าและมีอิทธิพลต่อวิธีการประเมินมูลค่า เงื่อนไขเหล่านี้รวมถึง:

• 1. จำนวนเงิน เงื่อนไข และวิธีการชำระเงิน
• 2. นำค่าใช้จ่ายอื่นมารวมกับค่าเช่า

กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์
สหพันธรัฐรัสเซีย

คำสั่ง

เมื่อได้รับอนุมัติคำแนะนำระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

เอกสารถูกส่งคืนโดยไม่มีการลงทะเบียนของรัฐ
กระทรวงยุติธรรมแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

จดหมายกระทรวงยุติธรรมรัสเซียลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2546 N 07/4533-UD

______________________________________________________________

ตาม (คอลเลกชันกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย, 2544, ฉบับที่ 29, ศิลปะ 3026):

อนุมัติคำแนะนำวิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินที่แนบมาพร้อมนี้

รัฐมนตรี
เอฟ.อาร์. กาซิซูลลิน

คำแนะนำระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

I. บทบัญญัติทั่วไป

คำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียตามคำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 N 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่า"

ครั้งที่สอง พื้นฐานระเบียบวิธีในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินถูกกำหนดโดยหลักการของอรรถประโยชน์ อุปสงค์และอุปทาน การทดแทน การเปลี่ยนแปลง อิทธิพลภายนอก ที่กำหนดไว้ในส่วนที่ 2 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน ที่ได้รับอนุมัติ *.

________________

* ตามจดหมายของกระทรวงยุติธรรมรัสเซียลงวันที่ 15 เมษายน 2545 N 07/3593-UD ได้รับการยอมรับว่าไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนจากรัฐ


มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า ระยะเวลาที่มีผลใช้บังคับของสิทธิ ภาระผูกพันของสิทธิการเช่า สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน วัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ และการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดิน

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวัง ระยะเวลา และความน่าจะเป็นที่จะได้รับรายได้จากสิทธิการเช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (หลักการคาดหวัง ).

มูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินจะพิจารณาจากการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดโดยผู้เช่าที่ดิน นั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติและทางการเงินและมีความสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ ข้อกำหนดของกฎหมายและผลที่ตามมาคือมูลค่าโดยประมาณของสิทธิการเช่าที่ดินจะสูงสุด ( หลักการใช้ที่ดีที่สุด)

มูลค่าโดยประมาณของสิทธิการเช่าที่ดินสามารถแสดงเป็นค่าลบ (ตัวอย่างเช่น หากจำนวนค่าเช่าที่กำหนดโดยสัญญาเช่าที่ดินสูงกว่าค่าเช่าตลาดสำหรับแปลงนี้) ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่จะแยกวัตถุที่มีมูลค่าในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาในการทำธุรกรรมกระทำการอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และธุรกรรมไม่ได้รับผลกระทบจากกรณีพิเศษใด ๆ สถานการณ์.

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดินขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของส่วนที่ 3 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม , 2002 N 568-r

ขอแนะนำให้รวมไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน:

ข้อมูลเกี่ยวกับการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิการเช่า (สัญญาเช่า) ในกรณีที่จำเป็นต้องลงทะเบียนดังกล่าว

ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันสิทธิการเช่าที่ดินและตัวที่ดิน

พื้นฐานสำหรับสิทธิการเช่าของผู้เช่า

การกำหนดสิทธิของผู้เช่า:

ระยะเวลาที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน



ลักษณะของตลาดที่ดิน อสังหาริมทรัพย์อื่น สิทธิการเช่าที่ดิน รวมถึงตลาดเช่าที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อื่น

IV. วิธีการประเมิน

เมื่อดำเนินการประเมิน ผู้ประเมินจำเป็นต้องใช้ (หรือพิสูจน์เหตุผลของการปฏิเสธที่จะใช้) แนวทางต้นทุน การเปรียบเทียบ และรายได้ในการประเมิน ผู้ประเมินมีสิทธิกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะเจาะจงภายในแนวทางการประเมินแต่ละวิธีได้อย่างอิสระ เมื่อเลือกวิธีการ จะต้องคำนึงถึงความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะสำหรับการใช้วิธีการใดวิธีหนึ่งด้วย

ตามกฎแล้วในการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินจะใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร วิธีการจำหน่าย วิธีการแปลงเป็นรายได้ วิธีคงเหลือ และวิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

วิธีเปรียบเทียบจะขึ้นอยู่กับ: วิธีการเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร และวิธีการกระจาย วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีการแปลงเป็นรายได้ วิธีคงเหลือ และวิธีการใช้โดยประมาณ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีส่วนที่เหลือ ซึ่งเป็นวิธีการจัดสรร

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการที่ระบุไว้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินทั้งที่เป็นอาคาร โครงสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - ที่ดินที่พัฒนาแล้ว) และสิทธิในการเช่า ที่ดินที่ไม่ถูกครอบครองโดยอาคาร โครงสร้าง และ (หรือ) สิ่งปลูกสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่พัฒนา)

หากใช้วิธีการอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและเหตุผลในการใช้

1. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

1. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยการเปรียบเทียบการขายขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 1 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยเปรียบเทียบยอดขาย ปัจจัยต่อไปนี้จะถูกนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยด้านต้นทุน:

ระยะเวลาที่เหลือจนกระทั่งสิ้นสุดสัญญาเช่า

จำนวนค่าเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

ขั้นตอนและเงื่อนไขการชำระเงิน (รวมถึงความถี่) และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

ความจำเป็นที่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นโดยมีสิทธิเช่า

ผู้เช่ามีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่าหรือไม่

ผู้เช่ามีสิทธิจองล่วงหน้าในการทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

2. วิธีการแยก

2. วิธีการแยก

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดสรรขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 2 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r.

3. วิธีการจำหน่าย

3. วิธีการจำหน่าย

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการจัดจำหน่ายขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 3 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r.

4. วิธีการแปลงเป็นรายได้

4. วิธีการแปลงเป็นรายได้

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้ที่มีขนาดเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันจากการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินในช่วงเวลาเท่ากัน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

การคำนวณจำนวนรายได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินโดยผู้เช่าใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การกำหนดมูลค่าของอัตราส่วนโครงสร้างรายได้ที่สอดคล้องกัน

การคำนวณมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินโดยนำรายได้ที่สร้างจากสิทธินี้มารวมเป็นทุน

การแปลงเป็นทุนของรายได้หมายถึงการกำหนดวันที่ประเมินมูลค่ารายได้ในอนาคตทั้งหมดที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาที่เท่ากัน การคำนวณทำได้โดยการหารจำนวนรายได้สำหรับงวดแรกหลังจากวันที่ประเมินด้วยอัตราส่วนเงินทุนที่เหมาะสมซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินราคา

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดิน รายได้จากสิทธินี้จะคำนวณเป็นผลต่างระหว่างค่าเช่าที่ดินและจำนวนค่าเช่าที่ให้ไว้ในสัญญาเช่าในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง ในกรณีนี้ มูลค่าค่าเช่าที่ดินสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินในอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งสามารถเช่าที่ดินได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันเมื่อคู่สัญญา การทำธุรกรรมกระทำตามสมควร มีข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วน และอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

การกำหนดอัตราค่าเช่าในตลาดภายในกรอบของวิธีนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการดำเนินการต่อไปนี้:

การคัดเลือกที่ดิน สิทธิการเช่าที่อยู่ระหว่างการประเมิน ของวัตถุที่คล้ายกัน อัตราค่าเช่าที่ทราบจากธุรกรรมการเช่า และ/หรือ ข้อเสนอสาธารณะ

การกำหนดองค์ประกอบที่ที่ดินประเมินสิทธิการเช่าเปรียบเทียบกับอะนาล็อก (ต่อไปนี้จะเรียกว่าองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ)

การกำหนดองค์ประกอบของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างระหว่างแต่ละอะนาล็อกกับที่ดินที่กำลังประเมินสิทธิการเช่า

การกำหนดองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับอัตราค่าเช่าของอะนาล็อกแต่ละอย่างซึ่งสอดคล้องกับลักษณะและระดับของความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากที่ดินซึ่งมีการประเมินสัญญาเช่า

การปรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าของแต่ละอะนาล็อกทำให้ความแตกต่างจากที่ดินเรียบขึ้นซึ่งกำลังประเมินสัญญาเช่า

การคำนวณอัตราค่าเช่าตลาดสำหรับที่ดินซึ่งมีการประเมินสิทธิการเช่าโดยใช้ลักษณะทั่วไปที่สมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่าที่ปรับปรุงแล้วของอะนาล็อก

เมื่อคำนวณอัตราส่วนการโอนเป็นทุนสำหรับรายได้ที่เกิดจากสิทธิในการเช่าที่ดินควรคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง จำนวนความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าตามการประเมินมูลค่า อัตราการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้มากที่สุดในรายได้จากสิทธิการเช่าที่ดินและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่เป็นไปได้มากที่สุด (เช่นหากมูลค่าของสิทธิการเช่าลดลงให้คำนึงถึงการคืนทุนที่ลงทุนในการซื้อกิจการ สิทธิการเช่า)

หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับจำนวนรายได้ที่เกิดจากอะนาล็อกของวัตถุประเมินราคาในช่วงระยะเวลาหนึ่งและราคาของมัน ค่าสัมประสิทธิ์การโอนเป็นทุนสำหรับรายได้ที่สร้างขึ้นโดยสิทธิในการเช่าที่ดินสามารถกำหนดได้โดยการหารจำนวน รายได้ที่สร้างโดยอะนาล็อกในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามราคาของอะนาล็อกนี้

5. วิธีส่วนที่เหลือ

5. วิธีส่วนที่เหลือ

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีคงเหลือขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของส่วนที่ IV ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซีย ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r



ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ดินซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ได้ถอนออกในรูปแบบของค่าเช่า แต่ได้รับจากผู้เช่า ;

เมื่อคำนวณอัตราส่วนการโอนเป็นทุนสำหรับรายได้ค่าเช่าควรคำนึงถึงโอกาสที่จะรักษาความแตกต่างระหว่างจำนวนค่าเช่าและจำนวนค่าเช่าที่ให้ไว้ในสัญญาเช่าระยะเวลาที่เหลือจนกระทั่งสิ้นสุดสัญญาเช่า รวมถึงความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

6. วิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

6. วิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่ได้พัฒนา เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าโดยวิธีการใช้งานที่ต้องการขอแนะนำให้ใช้บทบัญญัติของวรรค 6 ของส่วนที่ 4 ของคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สิน ของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 N 568-r โดยคำนึงถึงคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานยังคำนึงถึงจำนวนค่าเช่าที่กำหนดในสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่ด้วย

เมื่อคำนวณอัตราคิดลดสำหรับรายได้จากสิทธิการเช่าควรคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่จะรักษารายได้จากสิทธินี้

เมื่อกำหนดระยะเวลาคาดการณ์ควรคำนึงถึงระยะเวลาที่เหลืออยู่จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่าตลอดจนความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะสรุปข้อตกลงใหม่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

บ้าน » ระบบส่งกำลังของเครื่องยนต์ » เมื่อใดและเพราะเหตุใดจึงจำเป็นต้องมีการประเมินสิทธิการเช่าที่ดิน? วิธีกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว การประเมินราคาตลาดของการเช่าที่ดิน